что такое срок экономической жизни
Жизненный цикл объектов недвижимого имущества
Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону – это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.
К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая – при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.
Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.
На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.
Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.
Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.
Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.
Что такое срок экономической жизни
Срок экономической жизни — это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка. [c.277]
Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть [c.278]
Срок экономической жизни (СЭЖ) школы без капитального ремонта — 60 лет. [c.280]
К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести [c.294]
Срок экономической жизни 277 [c.477]
A) срок лизинга короче срока экономической жизни активов [c.733]
Этот метод достаточно прост и логичен, однако его существенным недостатком является субъективность определения эффективного возраста и срока экономической жизни. [c.65]
Срок экономической жизни [c.66]
Оставшийся срок экономической жизни [c.66]
Модифицированный метод экономической жизни позволяет отдельно учесть устранимый физический и функциональный износ. В этом методе устранимый износ принимается равным затратам (ремонту) на его устранение, а неустранимый износ принимается равным отношению эффективного возраста объекта к его сроку экономической жизни, умноженному на стоимость объекта, уменьшенную на величину устранимого износа. [c.67]
В практике оценки чаще встречаются случаи, когда стоимость объекта уменьшается со временем. Если доход и стоимость в каждый период изменяются на одну и ту же величину, то стоимость объекта может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала (прямолинейная рекапитализация). Этот метод называется методом Ринга. Его сущность заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни объекта. Например, при сроке поступления доходов от объекта 20 лет, норма возврата капитала составит 1/20, или 5 % в год. [c.107]
Срок экономической жизни — это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. [c.202]
ВС — восстановительная стоимость ЭВ — эффективный возраст ЭЖ — срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом [c.203]
Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. [c.209]
Использование критерия NPV считается наиболее корректным измерителем эффективности инвестиций. Вместе с тем применение абсолютных показателей при анализе проектов с различными исходными условиями (первоначальными инвестициями, сроками экономической жизни и др.) может приводить к затруднениям при принятии управленческих решений. [c.127]
По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) и полной восстановительной стоимости здания. При этом под эффективным возрастом здания понимается его относительный возраст, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни — период времени, в течение которого здание имеет ценность с экономической точки зрения, т. е. вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости. [c.254]
Это неравенство отражает тот факт, что экономическая жизнь основных средств, особенно их активной части, должна быть короче их нормативного срока полезного использования, что обычно характерно для успешно развивающихся организаций. Таким образом, основные средства должны списываться и замещаться новыми до окончания срока их полезного использования, поскольку новые основные средства характеризуются более высокой производительностью, экологичностью, более низкими затратами на ремонт, позволяют выпускать более конкурентоспособную продукцию. Негативных налоговых последствий (по НДС и налогу на прибыль) при списании основного средства до окончания нормативного срока его полезного использования также не возникает. Для организаций, испытывающих затруднения, наоборот, характерно превышение экономической жизни основных средств над их нормативным сроком использования, что приводит к эксплуатации полностью амортизированных основных средств. Этот вывод не относится к недвижимости (здания и сооружения), по которой срок экономический жизни в среднем соответствует бухгалтерскому сроку полезного использования. [c.253]
Если показатели инвестиционного проекта имеют значения, которые характеризуют инвестиционный проект как эффективный, т.е. NPV положителен, индекс прибыльности больше единицы, срок окупаемости меньше срока экономической жизни проекта, а внутренняя норма доходности превышает заложенный в расчеты дисконт, то все это свидетельствует об инвестиционной привлекательности бизнеса. То есть это показатель того, что если вложенные деньги будут использованы для замены основных средств и расши- [c.453]
Критериями, позволяющими признать аренду финансовой, являются, в частности, срок аренды (если он составляет большую часть срока экономической жизни (срока полезного использования) актива, несмотря на [c.287]
Расчет срока экономической жизни требует учета всех факторов, способных оказывать влияние на состояние объекта оценки, а также рыночной динамики этих факторов. [c.16]
Срок экономической жизни — 50 лет [c.31]
Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой [c.45]
Анализ эффективности инвестиций предполагает рассмотрение нескольких проектов с целью отбора наилучших или просто приемлемых в конкретной ситуации вариантов. При анализе проектов с различными исходными характеристиками — размерами первоначальных инвестиций, сроками экономической жизни проекта и другими не ограничиваются использованием абсолютных критериев, таких, как NPV. Необходимо использовать, кроме того, отно- [c.131]
У долгоживущих элементов остаточная жизнь совпадает со сроком экономической жизни объекта (фундамент, стены, колонны и т.д.). Корот- [c.67]
ЭВ — эффективный возраст, лет СВ — стоимость воспроизводства, руб. СЭЖ — ТИПИЧНЬ1ц срок экономической жизни, лет. [c.161]
СВ — стоимость воспроизводства, руб. ЭВ — зффекшшый возраст, лет СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет [c.179]
Оценка Недвижимости
В данном разделе приведен глоссарий в тех же формулировках, что и на сайте Минэка.
Содержание
Аддитивная модель внесения относительных корректировок
Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
Нажмите на картинку для увеличения
Аддитивная модель расчета совокупного износа
Объект-аналог
Аналог. Согласно ФСО № 1.
Арендопригодная площадь
Площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
Безрисковая ставка
Ставка безрисковой доходности.
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.
Валовый рентный множитель
Валовый рентный мультипликатор.
Показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.
Внешнее устаревание
Экономическое устаревание.
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких, как низкий сравнительный спрос на недвижимость, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.
Действительный валовый доход
ДВД.
Потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов
Денежная корректировка
Абсолютная корректировка.
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.
Дисконтирование на конец периода
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтирование на начало периода
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтирование на середину периода
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии
Рассчитывается по формуле
Нажмите на картинку для увеличения
Дисконтный множитель
Фактор (коэффициент) дисконтирования.
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.
См. также Дисконтирование на конец/начало/середину периода
Доля заемных средств
Доля средств в совокупных инвестициях в объект недвижимости, формируемая за счет заемного финансирования.
Единый объект недвижимости
Земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)
Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства.
Затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).
Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)
Полная стоимость замещения, стоимость замещения.
Затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки).
Индекс изменения цен
Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода.
Ипотечная постоянная
Отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.
Коэффициент арендопригодной площади здания
Отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
Коэффициент капитализации для земельного участка
Ставка капитализации для земельного участка.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на земельный участок к его рыночной стоимости.
Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости
Ставка капитализации для единого объекта недвижимости.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, приносимого единым объектом недвижимости, к его рыночной стоимости.
Коэффициент капитализации для улучшений
Cтавка капитализации для улучшений.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на улучшения, к их рыночной стоимости.
Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей
Отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу.
Обычно выражается в процентах от ПВД.
Коэффициент торможения
Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Нажмите на картинку для увеличения
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.
Стоимость в рамках применения метода дисконтирования денежных потоков определяется по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения
Метод Инвуда
Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Нажмите на картинку для увеличения
Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования
Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости.
Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент/
Метод разбивки на компоненты
Метод Ринга
Метод рыночной экстракции
Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.
Метод сравнения продаж
Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.
Метод сравнительной единицы
Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем).
Метод Хоскольда
Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Нажмите на картинку для увеличения
Метод эффективного возраста расчета износа
Метод экономического возраста.
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.
Мультипликативная модель внесения корректировок
Нажмите на картинку для увеличения
Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний
Неоперационные активы
Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.
Неспециализированный актив
Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.
Неустранимый износ (устаревание)
Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.
Норма возврата капитала
Норма возврата.
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Операционные активы
Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от этой деятельности.
Операционные расходы
Расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.
Остаточная балансовая стоимость
Остаточная стоимость.
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.
Первоначальная балансовая стоимость
Первоначальная стоимость.
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.
Постоянная недозагрузка
Доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.
Постпрогнозный период
Период времени, наступающий после прогнозного периода.
Потенциальный валовый доход
ПВД.
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.
Премия за инвестиционный менеджмент
Премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.
Премия за низкую ликвидность
Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле [1] :
Нажмите на картинку для увеличения
Премия за риск инвестиций в объект недвижимости
Премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).
Прибыль предпринимателя
Прибыль девелопера.
Вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости.
Прогнозный период
Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости.
В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.
Процентная корректировка
Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Резерв на замещение
Отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).
Сверх улучшения
Элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.
Скидка на торг
Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.
Совокупный износ
Общий износ.
Уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.
Специализированный актив
Актив, который не может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива.
Средневзвешенная величина
Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения
Среднее арифметическое
Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.
Срок жизни
Срок физической жизни, полный срок жизни.
Полный срок существования объекта недвижимости.
Хронологический возраст
Фактический возраст.
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).
Срок физической жизни остаточный
Срок физической жизни оставшийся.
Разница между полным и фактическим сроками жизни.
Срок службы
Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни.
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.
Остаточный срок службы
Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.
Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке
Срок экспозиции.
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
Ставка дисконтирования
Требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал.
Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.
Процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.
Терминальная стоимость
Стоимость реверсии.
Стоимость объекта недвижимости на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта недвижимости.
Текущее использование объекта недвижимости
Фактическое использование объекта недвижимости.
Фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.
Темп роста
Темп изменения.
Относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах.
Улучшения земельного участка
Все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.
Устранимый износ (устаревание)
Износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам.
Факторы стоимости
Элементы сравнения.
Качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Физический износ
Уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.
Функциональное устаревание
Уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.
Чистый операционный доход
ЧОД.
Действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
Эффективный возраст
Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.
Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.