что такое текущий ремонт мкд
Текущий ремонт
Все вопросы, связанные с текущим ремонтом МКД
Почему порой новостройке нужен ремонт после её сдачи застрой…
Управляющие организации и собственники помещений нередко сталкиваются с необходимостью ремонтировать общее имущество в новостройке. Это связано со строительным браком. Эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказа…
Как УО составить смету расходов на текущий ремонт общего иму…
Вместе с Алексеем Барейша, ведущим инженером «РосКвартала» разбираемся, как составить и оформить смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД и какие типичные ошибки совершают управляющие домами при этом.
Должна ли УО утеплять фасад дома за счёт средств текущего ре…
Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фаса…
Почему УО должна проводить текущий ремонт разрушенной отмост…
Вопрос, какие работы по ремонту общего имущества дома относятся к текущим, а какие к капитальным, постоянно возникает в спорах УО и органов ГЖН. Читайте о судебном деле, в котором ВС РФ объяснил, что ремонт отмостки…
Почему суд потребовал от УО восстановить штукатурку в кварти…
Управляющая организация по договору управления несёт ответственность за содержание и ремонт общего имущества в доме. За состояние и ремонт квартир отвечают их собственники. Но бывают исключения из правил. Читайте об…
Какие работы входят в содержание и текущий ремонт многоквартирного дома?
Согласно статье 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491): общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей), обеспечивающем:
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491), содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
В соответствии с приложением №4 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» работы по содержанию жилых домов включают в себя:
Примерный Перечень работ, относящихся к текущему ремонту приведен в приложении №7 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
В том случае, если исполнитель коммунальных услуг (ТСЖ, ЖЭУ, УК) не проводит либо ненадлежащим образом проводит работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома, то потребитель вправе обратится с жалобой в Государственную жилищную инспекцию Рязанской области (390006, г.Рязань, ул.Либкнехта, д.18, тел. 8(4912) 21-78-40, E-mail: gji@ryazangov.ru, начальник – Кравчук Владимир Степанович).
КОНСУЛЬТАЦИЮ по вопросам защиты прав потребителей Вы можете получить в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 304. (тел. 92-97-80), а также по телефону бесплатной горячей линии: 8-800-200-10-62.
(c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2021 г.
Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89
Роспотребнадзор
Роспотребнадзор
Азбука потребителя: Предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства. Урок № 7. Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД
Азбука потребителя: Предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства
Урок № 7. Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД
Общие разъяснения
В состав общего имущества МКД (далее – многоквартирный дом) включаются, в частности (п. 2 Правил № 491):
— помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы и другое);
— ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные);
— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома,
При определении состава общего имущества используются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные сведения имеют приоритет, в случае противоречия информации в отношении общего имущества МКД, содержащейся в иных документах.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлены Постановлением Правительства РФ «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения» от 03.04.2013г. №290 (далее- Перечень № 290).
Требования к содержанию общего имущества
Содержание мест общего пользования включает в себя, в частности (п. 11 Правил N 491):
— осмотр помещений в целях выявления несоответствия их состояния требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
— поддержание в помещениях необходимой температуры и влажности;
— уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
— меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;
— содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
— текущий и капитальный ремонт.
Собственники помещений в МКД на общем собрании обязаны утвердить перечень услуг и работ по содержанию мест общего пользования, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил N 491).
Если данная обязанность собственниками не выполнена и управление МКД осуществляется Управляющей организацией, то УК осуществляет деятельность по содержанию общего имущества и его ремонту в соответствии с заключенным договором на управление МКД. В случае возникновения обоснованной необходимости проведения не предусмотренных договором работ (услуг), УК вправе требовать возмещения понесенных ею расходов на такие работы (услуги) с собственников жилья (Письмо Минстроя России от 15.06.2016 N 18560-ОД/04).
Порядок содержания общего имущества
Надлежащее содержание общего имущества зависит от способа управления МКД:
— заключение договора управления МКД с управляющей компанией
-заключение договора непосредственно с подрядными организациями.
2. ТСЖ, жилищный кооператив, иные специализированные кооперативы:
— выполнение работ своими силами,
— заключение договора с иными лицами, выполняющими соответствующие работы.
Собственниками, не являющиеся членами ТСЖ, кооператива, заключают договор с ТСЖ, кооперативом.
3. Застройщик в части помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию:
— заключение договора управления МКД с управляющей организацией.
В Договоре управления МКД с Управляющей организацией, Уставе ТСЖ или кооператива в части обеспечения содержания общего имущества указываются:
— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества,
– порядок изменения такого перечня,
— размера платы за содержание и ремонт жилого помещения,
— порядок внесения такой платы,
— периодичность оказания услуг по содержанию имущества (например, периодичность сухой и влажной уборки лестничных клеток).
По общему правилу периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом установленных законодательством требований, но собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении более частой периодичности (п. 5 Правил N 290).
Надлежащее содержание систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем МКД должно осуществляться специализированными организациями. Следовательно, указанные работы по содержанию общего имущества не могут быть выполнены силами самих собственников.
Внесение платы за содержание общего имущества
Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества МКД соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем:
— внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД (при управлении УК или непосредственно собственниками помещений);
— внесения обязательных платежей и взносов (при членстве собственников в ТСЖ и кооперативах). При этом, собственники помещений, не являющиеся членами этих организаций, вносят такую плату на основании договоров.
Неиспользование собственниками (в т.ч. нанимателями, иными лицами) помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется:
— на общем собрании собственников помещений (если в доме не созданы ТСЖ и кооперативы). Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год;
— органами местного самоуправления(если собственники не установили такой размер на общем собрании).
Например, в городе Екатеринбург действует Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 22.06.2017 N 1091 «Об утверждении ставок платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме».
Сведения об установленных органами местного самоуправления размерах платы за содержание и ремонт общего имущества размещаются в системе ГИР ЖХК на сайте http://dom.gosuslugi.ru.
Мероприятия по текущему ремонту общего имущества МКД
Организация, осуществляющая управление МКД, направляет собственникам предложение о проведении текущего ремонта. На основании данного предложения собственники обязаны провести общее собрание для принятия решения о проведении текущего ремонта имущества. Решение о проведении ремонта принимается большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании. На общем собрании собственников должно быть принято решение об объеме работ текущего ремонта, сроках выполнения и их стоимости. Финансирование ремонта проводятся за счет средств, уплачиваемых собственниками на содержание общего имущества в доме.
2. Все текущие, неотложные, обязательные работы должны выполняться независимо от того, есть ли на этот счет решение общего собрания собственников помещений в МКД и имеются ли источники финансирования (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). Следовательно, если в доме имеется необходимость проведения каких-либо видов работ по текущему ремонту незамедлительно, то такой ремонт должен быть проведено независимо от проведения общего собрания собственников. В последующем УК вправе взыскать понесённые расходы с собственников жилья.
Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, ГВС и ХВС, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
4. Принятие выполненных работ.
Результаты текущего ремонта должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателя совета МКД (при наличии совета) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.
По результатам приёмки составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами. В соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
В акте может быть указан гарантийный срок на выполненные работы. Если такой срок не указан, он должен быть согласован в договорах, заключенных на выполнение работ с подрядными организациями и доведен до сведения собственников.
Ответственность исполнителя за ненадлежащее содержание общего имущества МКД рассматривается в Уроке № 8 «Ответственность исполнителя за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома».
Текущий ремонт многоквартирного дома
Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.
Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.
Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?
Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания. А также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.
Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:
Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.
Нормативная база
Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:
Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.
Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД
Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:
Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.
Какие работы входят в текущий ремонт?
Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:
Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.
Отличие капитального ремонта от текущего
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.
Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.
Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме
Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.
Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:
После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.
Проведение текущего ремонта многоквартирного дома
Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:
Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.
Текущий ремонт подъезда в МКД
Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.
Сроки проведения
Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.
Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.
Оплата и стоимость
Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение. После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.
Отчет по текущему ремонту МКД
Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.
Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме
Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.
Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.
Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД
После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.
Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.
Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.
Нюансы
Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:
Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.
восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты сотрудниками управляющей организации восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты в иных случаях