Что такое ппф в недвижимости
Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме
Ситуация из практики:
Покупатель выбрал себе на рынке квартиру (с помощью агентства или без него). Документы, цена и условия сделки его устраивают. Чтобы упростить себе процедуру оформления, а заодно и сэкономить на нотариальных действиях, он решил заключить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме.
Чем это может грозить Покупателю?
Ошибка Покупателя:
Российское законодательство допускает заключение Договора купли-продажи недвижимости как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение самих участников сделки.
Если закон прямо предписывает для некоторых случаев применять определенную форму договора (например, нотариальную), то применяется именно она (например, для случая с Откроется в новой вкладке.»>Договором пожизненного содержания с иждивением). В остальных случаях, в том числе в случае с обычной сделкой купли-продажи квартиры, форму договора вольны выбирать сами участники сделки. Главное, чтобы эта форма была письменной, а не устной (Откроется в новой вкладке.»>ст. 550 и Откроется в новой вкладке.»>ст. 434 ГК РФ). И многие участники рынка этим пользуются.
Конечно, если сделка затем не оспаривается, то заключение Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме ничем не хуже заключения того же договора в нотариальной форме. Но если после сделки Продавец, члены его семьи или Откроется в новой вкладке.»>«третьи лица» предъявят претензии, и оспорят эту сделку в суде, то вопрос, признают ли сделку недействительной, будет во многом зависеть от формы и содержания договора, от формулировок его условий.
На каких основаниях могут Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной – рассказано по ссылке в Глоссарии.
В каких случаях требуется Откроется в новой вкладке.»>обязательная нотариальная форма договора для сделок с недвижимостью – указано по ссылке в Глоссарии. А здесь мы рассмотрим только простую письменную форму и связанные с ней риски Покупателя.
Соглашаясь на заключение Договора купли-продажи в простой письменной форме, Покупатель не уделяет внимания многим нюансам, которые могут обернуться ему серьезными неприятностями в будущем, в случае судебного спора по купленной квартире. Какие именно нюансы мы имеем в виду?
Дело в том, что простая письменная форма договора (ППФ), которую часто, несмотря ни на что, используют и участники сделок, и риэлторы, имеет более-менее шаблонный вид, т.е. максимально унифицированный для всех случаев. ППФ обязательно содержит все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия договора, обеспечивая тем самым соответствие законодательству, но не учитывает деталей конкретной сделки. А так как все сделки купли-продажи квартир отличаются друг от друга (по составу участников, по ценам, срокам и различным договоренностям), то игнорирование таких нюансов в договоре означает для Покупателя, что он не сможет опираться на них в суде для защиты своих прав на квартиру.
В практике, конечно, встречаются случаи, когда Покупатель, используя простую письменную форму договора, все же разрабатывает ее достаточно детально (с помощью юриста, например), но чаще всего участники рынка, не задумываясь и не углубляясь в детали, используют шаблонную форму.
Шаблонный подход всегда проще и дешевле, поэтому он так популярен: быстро, коротко, вроде все понятно обеим сторонам сделки – подписываем и разбегаемся. Но именно эта простота (непредусмотрительность) и оборачивается сложностями для участников сделки в случае возникновения судебных споров по ней.
Что забывают указать в простой письменной форме Договора купли-продажи квартиры?
В шаблонной форме договора могут быть не указаны следующие условия сделки:
Причем, отдельные из этих нюансов и договоренностей даже могут быть отражены в простой письменной форме договора, но прописаны там невнятно и некорректно с точки зрения законодательства. Другими словами, юридически неграмотное составление условий договора позволяет трактовать эти условия двояко, а значит, порождает дополнительные споры по сделке.
Поэтому, ошибка Покупателя квартиры здесь в том, что заключая шаблонный Договор купли-продажи в простой письменной форме, он чаще всего не понимает, что тем самым создает для себя дополнительные и весьма существенные риски. Риски оспаривания сделки по тем вопросам, которые оказались явно не указанными в договоре, а значит, могут быть истолкованы судом в пользу истца, что приводит к признанию сделки недействительной, или к ограничению прав Покупателя на квартиру.
Что делать:
Чтобы снизить риски потери или ограничения своих прав на квартиру, Покупателю следует предусмотрительно позаботиться о подготовке проекта Договора купли-продажи квартиры, и определиться с формой его заключения. А именно:
Образец Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме можно найти в разделе «Откроется в новой вкладке.»>Образцы документов для вторичного рынка». Его можно взять за основу для собственной сделки, но мы настоятельно рекомендуем показать собственный итоговый проект договора Откроется в новой вкладке.»>профильному юристу, или попросить его самого составить проект договора с набором заданных условий сделки.
Нередко бывает так, что при согласовании условий простой письменной формы (ППФ), Продавец настоятельно просит Откроется в новой вкладке.»>занизить стоимость квартиры в договоре. Как на это реагировать Покупателю, насколько серьезен тут для него риск – рассказано в отдельной заметке (с примерами из практики) по ссылке.
Наиболее защищенный вариант заключения Договора купли-продажи квартиры – это подготовить и заверить договор у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса. Это будет стоить дороже, но большая часть перечисленных выше рисков просто исчезнет, или сведется к минимуму. нотариус не только выполняет роль юриста, грамотно составляя сам договор, но и является официальным свидетелем добровольности действий участников сделки и их адекватности (т.е. понимания ими значения своих действий). А это весьма существенный фактор в вопросе оспаривания сделки в будущем.
Оспорить сделку, заверенную нотариусом, значительно сложнее.
Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Покупателю важно осознать, что каждая фраза в договоре имеет значение и свои юридические последствия. И пренебрегать этим – себе дороже.
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).
В чем опасность жилищных сделок, заключенных в простой письменной форме
В любые кризисные периоды активизируются всякого рода мошенники. Сейчас в средствах массовой информации появляется шокирующе большое количество сообщений о том, как граждане теряют свою недвижимость по вине аферистов. Подавляющее большинство пострадавших подписывали договоры купли-продажи квартиры без участия нотариуса, в так называемой простой письменной форме.
Так, например, в Липецке мошенники продали квартиру от имени уже умершей владелицы, в Пензенской области пожилого человека лишили жилья, когда он подписал договор о его продаже, думая, что ставит подпись под договором аренды, а в Кемеровской области риелтор продавал квартиры граждан по поддельным документам.
Так как жилье является для многих россиян самым ценным активом, важно знать, как не потерять свою квартиру из-за преступных действий третьих лиц.
Например, я бы не рекомендовала заключать сделки купли-продажи квартиры или дома в простой письменной форме (без участия нотариуса), так как в этом случае вся ответственность за правовые последствия сделки ложится на стороны сделки. И если одна из них имеет преступные намерения, велик риск потерять свое жилье.
Дело в том, что сотрудники МФЦ и регистраторы не обязаны проводить детальную правовую экспертизу сделки, разъяснять ее правовые последствия. Они только принимают документы и регистрируют переход права собственности.
Однако тут существует много подводных камней. Ведь одна из сторон сделки может согласиться на нее под давлением третьих лиц либо будучи введенной в заблуждение.
Если же сделка удостоверяется в нотариальной конторе, ответственность за ее чистоту несет нотариус. Он проводит правовую экспертизу документов еще до заключения сделки, при необходимости запрашивая недостающие бумаги в государственных ведомствах, идентифицирует личность сторон сделки. Так, например, история, которая произошла в Липецке, когда квартира была продана от имени уже умершей женщины, была бы просто невозможна, если бы сделка удостоверялась в нотариальной конторе.
Затем нотариус обязательно проводит беседу со сторонами сделки — это важнейшая часть работы, позволяющая установить, действительно ли стороны готовы заключить сделку на тех условиях, которые заявлены, действуют ли они осознанно и добровольно. До подписания договора сторонам сделки зачитываются и разъясняются его условия и правовые последствия сделки. И только потом стороны подписывают договор, а нотариус в тот же день отправляет его на регистрацию права собственности в Росреестр.
Кроме того, нотариус — единственный участник рынка недвижимости, который несет имущественную ответственность за свои действия, и если по его вине одна из сторон понесла ущерб, возместит его в полной мере.
Также гражданам следует знать о том, в каком случае и при каких условиях закон допускает возможность заключения сделок с недвижимым имуществом с использованием электронно-цифровых подписей сторон, то есть в дистанционном порядке. Ведь все мы помним, как мошенники продали несколько чужих квартир по поддельным ЭЦП, что вынудило законодателя допускать сделки с электронными подписями только после специального заявления, поданного собственником.
Прежде всего, при продаже квартиры таким образом собственник недвижимого имущества, то есть продавец, заблаговременно должен обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о том, что он дает согласие на регистрацию перехода права собственности в отношении принадлежащей ему квартиры с использованием его электронно-цифровой подписи. В противном случае в регистрации права собственности на имя покупателя на основании такой сделки будет отказано.
Однако закон устанавливает некоторые исключения. В частности, при заключении договора в нотариальной форме нотариус сам обращается в регистрирующий орган с целью регистрации соответствующих прав участников договора, а также возможно заключение договора с использованием информационного взаимодействия кредитных организаций и регистрирующего органа.
Одновременно собственник может обратиться в Росреестр с заявлением о том, что он в любом случае возражает, чтобы сделки проводились с использованием его электронно-цифровой подписи.
Покупатели недвижимого имущества также должны знать, что, заплатив денежные средства за приобретаемую квартиру и заключив сделку в электронном формате, они рискуют так и не стать собственниками. В настоящее время такая ситуация не редкость.
Очень важно также не стать участником недействительной сделки, которая впоследствии будет оспариваться. Для этого я бы рекомендовала также обратиться к нотариусу. Так как помимо работы непосредственно с человеком и разъяснения всех правовых последствий, при проведении нотариусом правовой экспертизы представленных документов могут возникнуть сложные вопросы юридической практики, которые также решает нотариус.
Например, нотариус устанавливает, чтобы заключаемый договор купли-продажи жилого помещения не нарушал прав и законных интересов лиц, не являющихся участниками сделки, но имеющих определенные права на жилое помещение. Такими лицами могут быть супруги участников сделки, члены семьи собственника жилого помещения, сохраняющие право проживания в нем, в том числе и в случае его отчуждения, несовершеннолетние дети собственника квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала и т. д.
Не случайно сегодня обязательная нотариальная форма сделок предусмотрена в том случае, когда участниками такого договора являются несовершеннолетние или недееспособные граждане или же если речь идет о продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество. То есть сегодня нотариус удостоверяет наиболее сложные сделки с недвижимым имуществом.
С учетом развития информационных технологий и увеличения количества мошеннических действий, в том числе и в сфере оборота недвижимости, сегодня, как никогда ранее, наиболее остро стоят вопросы соблюдения и защиты гарантированных Конституцией Российской Федерации прав граждан, в том числе и права гражданина на жилье. Поэтому формирование законного и стабильного рынка недвижимого имущества — это одна из основных задач государства. И эта задача, на мой взгляд, будет решена путем введения обязательной нотариальной формы сделок с жилыми помещениями.
В чем отличие простой письменной формы от нотариально заверенной при сделках с недвижимостью?
Чем отличается договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, от нотариальной формы договора, который был подготовлен профессиональным нотариусом? Этот вопрос часто задают клиенты нашей нотариальной конторы. Сегодня мы расскажем о различиях двух совершенно разных форм договора. В этой статье вы найдете ответы на важные вопросы, которые помогут вам определиться с правильным выбором формы договора купли-продажи при сделках с недвижимостью.
Договор купли-продажи многогранен и на бумаге содержит весь перечень взаимных прав и обязанностей, оговоренных сторонами устно. От того, каким образом вы оформите ваши «отношения» с объектом приобретения, напрямую зависит ваше качество жизни.
Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее ДКП) может быть составлен в двух формах, разрешенных действующим законодательством: простой письменной и удостоверенной нотариально. Обе формы успешно работают на рынке, но есть много существенных отличий, на них мы и остановимся.
Важным является тот факт, что граждане, подписывая ДКП в простой письменной форме (далее ППФ), полагаются на лиц, не имеющих достаточного опыта и знаний ни в проверке представленных на сделку документов, ни в написании правильного текста ДКП, и тем самым подвергают себя большому риску.
Если после сделки Продавец, члены его семьи или «третьи лица» предъявят претензии, и оспорят эту сделку в суде, то вопрос, признают ли сделку недействительной, будет во многом зависеть от формы и содержания договора. И тут совершенно не поможет, что такая сделка зарегистрирована в Росреестре, т. к., особенно на сегодня, Росреестр регистрирует только факт перехода права! И более ничего!
Нотариус, получив еще только копии документов для подготовки к сделке, выполняет сразу несколько проверок: проверку на легальность предыдущего перехода права, не были ли нарушены чьи-либо права в предыдущей сделке, выполнены ли условия оплаты предыдущего договора и т.д.
Кроме этого, на основании даже копий паспортов проводится проверка на действительность представленного документа, а также проверка на банкротство физического или юридического лица, проверка на принадлежность к какой-либо террористической организации и т.д. Надо иметь в виду, что проверяются обе стороны ДКП. Указанный перечень работ, проводимых нотариусом и его помощниками при подготовке к сделке, далеко не полный, и совершенно невидимый клиентам.
Нотариус в процессе подготовки сделки лично задает вопросы сторонам договора, дабы выяснить истинность мотивов, побуждающих их к проведению сделки, особенно, если одной из сторон является слабозащищенная часть населения: несовершеннолетние, лица престарелого возраста, инвалиды различных групп заболеваний и т.д.
Удостоверение сделки проводится в помещении кабинета нотариуса, в котором находятся только он и стороны по договору. Кроме того, по согласию сторон, ведется видео и аудио запись проведения сделки, и в случае возникновения каких–либо тяжб, нотариус может предоставить запись в качестве доказательной базы.
Неоспоримым также является тот факт, что нотариус гарантирует сторонам законность проведения сделки и отвечает за нее всем своим имуществом, и поэтому нотариусы каждый год страхуют свою профессиональную деятельность на сумму не менее пяти миллионов рублей.
Важным является и то, что согласно ФЗ № 395 от 29 декабря 2015 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сделка, удостоверенная нотариусом, не подлежит доказательству. Это означает, что после отмены соответствующих функций Росреестра, единственным лицом, гарантирующим правомерность сделки, будет НОТАРИУС.
Также следует отметить, что сделка, удостоверенная нотариусом, регистрируется в течение 1 (одного) рабочего дня (следующего за днем приема документов и оплаты государственной пошлины), и для этого вам не нужно идти в МФЦ, выстаивать там длинные очереди – эту функцию может исполнить нотариус на основании вашего заявления.
Простая письменная форма договора/сделки
дачи, загородного дома в простой письменной форме
Эта страница для тех, кто собирается оформлять и регистрировать сделку с городской/загородной недвижимостью в простой письменной форме.
Возможные формы проведения сделки
Простая письменная форма договора
Государственная регистрация сделки, перехода права собственности на недвижимое имущество, требует представить в регистрационную службу договор в определенной форме.
Возможные формы договора для прохождения регистрации:
простая письменная форма договора.
Выбор в пользу простой письменной формы даст ощутимую экономию на услугах нотариуса.
Итак, если Вами выбрана простая письменная форма сделки, подготовить договор можно:
Простая письменная форма договора – на заказ
Простая письменная форма договора может быть приготовлена для вас в рамках услуги «Сопровождение сделки».
Стоимость составления договора, если Вы заказываете сопровождение сделки, входит в стоимость этой услуги.
Можно заказать только подготовку договора, в этом случае стоимость услуги по приготовлению договора в простой письменной форме составляет в среднем от двух до пяти тысячи рублей.
Простая письменная форма договора
как подготовить самостоятельно
Если Вы решили готовить договор самостоятельно, то ниже на этой странице найдете требования к содержанию договора, заключаемого в простой письменной форме и подходящий образец.
Образец договора нужно заполнить конкретными данными. Для этого надо иметь правоустанавливающие документы на объект. О документах смотрите подробнее.
Заполняя договор, будьте внимательны, неточности в названиях правоустанавливающих и регистрирующих документов, в названиях отчуждаемых по договору объектов, в реквизитах документов могут вызвать возврат договора для исправлений. Нужно будет вновь подписывать договорные документы и заново штурмовать регистрационную службу.
Договор в простой письменной форме
для совершения и регистрации сделки с недвижимостью
Подготовка договора
Граждане РФ самостоятельно могут составить, заключить и зарегистрировать договор по сделке с недвижимостью в простой письменной форме.
Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество происходит в местном отделении Управления Федеральной регистрационной службы (Росреестр).
Стороны сделки подают оформленный/подписанный договор в Росреестр через офис МФЦ, притом нет никаких законодательных ограничений по месту и времени оформления или подписания договора, но существуют требования к содержанию договора.
Требования к содержанию договора в простой письменной форме
В договоре в обязательном порядке указываются:
данные сторон договора: фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, место жительства (по регистрации). Паспортные данные: серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения паспортно-визовой службы;
необходимо точно описать предмет договора, указать точные данные объекта недвижимости;
реквизиты правоустанавливающих документов;
цена недвижимого имущества (обязательно для договора купли-продажи, мены). Цена в договоре дается в рублях и не должна быть обязательно привязана к кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, указанной в ЕГРН;
порядок и сроки расчета по договору;
сведения об отсутствии или наличии обременений, наложенных на объект недвижимости;
подтверждение об отсутствии лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением, после его приобретения покупателем, в соответствии с законом, либо перечень и права таких лиц. Смотрите подробнее о правах третьих лиц.
Договоры, оформляемые в простой письменной форме
Список образцов
Простая письменная форма договора пригодна для заключения и регистрации сделок купли-продажи, дарения, мены квартиры, земельного участка, загородного дома, дачи и.т.д.
образец договора купли-продажи земельного участка, если вид разрешенной деятельности на земле – садоводство;
образец договора купли-продажи земельного участка, если земля выделялась под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
Немного ниже, с соответствующими пояснениями, показаны образцы договоров купли-продажи объектов недвижимости, находящейся в долевой собственности или продаваемой в долевую собственность.
В Росреестр вместе с договором купли-продажи подается еще передаточный акт.
Какое количество подлинников договора готовить для представления
в регистрационнуюслужбу
Количество подлинников договора, подготовленного для регистрации, должно равняться числу сторон или лиц, подписывающих договор, плюс один экземпляр для хранения в Росреестре. Для хранения лучше добавить количество экземпляров по количеству отчуждаемых единиц (земельный участок, дом, сарай), права собственности на которые оформляются регистрационной службой.
Каждый подлинник договора должен подаваться в регистрационную службу вместе с правоустанавливающими документами (достаточно копий).
Копии правоустанавливающих документов, прописанных в договоре заверять нотариально не нужно.
Прошивка договора
Листы каждого экземпляра договора должны быть сшиты специальным образом.
Сшивается стопка листов договора очень плотной нитью или лентой через три отверстия, расположенных примерно в сантиметре от сшиваемого края и на расстоянии примерно в четверть листа друг от друга.
Продевать нить надо начиная со среднего отверстия с тыльной стороны, таким образом, чтобы сшив листы через все три отверстия, оба конца нити оказались в одном месте в центральном отверстии на тыльной стороне (откуда начинали).
Оставшиеся на тыльной стороне договора концы надо завязать в узел через проходящие в центральное отверстие пучки нитей, чтобы получившийся узел не мог быть вытащен на лицевую сторону.
Оставленные небольшие кончики нитей с узелком опечатываются сверху кусочком бумаги размером примерно три на пять сантиметров. Сверху можно от руки написать скрепляющую надпись: «Итого в настоящем договоре прошито N (прописью) листов. Подписи сторон: «___»
Во время сшивания листов не допускайте провисание нити между отверстиями.
Подшиваются к договору документы, обычно упоминающиеся в нем как приложения, являющиеся неотъемлемой частью этого договора.
Лучше действовать по принципу «ничего лишнего». Вы обязаны указать правоустанавливающий документ, на основании которого получено право собственности и документ, удостоверяющий регистрацию этого права. И никаких лишних документов, никаких лишних слов о приложениях и пр.
В этом случае подшивать к договору ничего не надо.
Не нужно усложнять себе жизнь без надобности, самим не увеличивать шансы на то, что договор не пройдет в Росреестре с первого раза. Чем больше прописывается в договоре документов, тем больше шансов наделать ошибок, обнаружив которые чиновник завернет договор.
Договоры по сделкам с загородной недвижимостью
находящейся в долевой собственности
или отчуждаемой в долевую собственность
Если отчуждаемый объект недвижимости находится в долевой собственности или поступает в долевую собственность, то составляя договор, пользуйтесь образцами договора купли-продажи для ситуаций когда:
Примечание: при сделке (продаже или мене) с долей в праве собственности, если приобретатель доли не является дольщиком этой собственности, требуется представить отказ других дольщиков от преимущественного права покупки отчуждаемой доли или доказательство того, что прошло более месяца после письменного уведомления дольщиков о предстоящей сделке.
Часто из-за непростых отношений с дольщиками доказательство их письменного уведомления о предстоящей сделке придется добывать с помощью нотариуса, который направит всем совладельцам извещение от Вашего имени о намерении продать или обменять Вашу долю постороннему приобретателю с указанием цены сделки. Через месяц заберете у нотариуса ответы или свидетельство, что ответов в месячный срок не последовало.
Если общая совместная собственность на недвижимое имущество не определена конкретными долями, то для отчуждения доли собственности придется сначала определить размеры долей в праве собственности, что можно сделать либо по соглашению всех совладельцев данной совместной собственности, либо, при невозможности достижения согласия, через суд.