как называется затянувшееся строительство какого либо объекта
Информация о работе
Помогла работа? Поделись ссылкой
Есть ненужная работа?
Добавь её на сайт, помоги студентам и школьникам выполнять работы самостоятельно
Информация о документе
Документ предоставляется как есть, мы не несем ответственности, за правильность представленной в нём информации. Используя информацию для подготовки своей работы необходимо помнить, что текст работы может быть устаревшим, работа может не пройти проверку на заимствования.
Если Вы являетесь автором текста представленного на данной странице и не хотите чтобы он был размешён на нашем сайте напишите об этом перейдя по ссылке: «Правообладателям»
Можно ли скачать документ с работой
Да, скачать документ можно бесплатно, без регистрации перейдя по ссылке:
Какой ударный музыкальный инструмент существует?
Кто изображен на гербе России?
Какого цвета мех у животных-альбиносов?
Как называется зажигательный латиноамериканский танец?
Какой цвет стен Московского Кремля на сегодняшний день?
Каких кошек следует опасаться, если верить приметам?
Что мешало спать изнеженной принцессе в сказке Ганса Христиана Андерсена?
Какое название носит известное произведение Михаила Булгакова?
Мастер и Маргарита
Сантехник и Вантуз
Что является и канцелярским товаром, и прозвищем знаменитого советского клоуна?
Какими бывают условия труда, согласно трудовому законодательству?
Что ставят начинающему пианисту в музыкальной школе?
Как называют ископаемые, которые можно использовать в сфере производства, например, в виде сырья или топлива?
Что росло у героя итальянской сказки Пиноккио, когда он лгал?
Как называют затянувшееся строительство какого-либо объекта?
Что, по мнению Грибоедова, страшнее пистолета?
ФаготКак называется специалистка, печатающая на пишущей машинке?
С какой буквы начинается греческий алфавит?
Кто переправился через Неман в июне 1812 года?
Какой цвет не входил в самое непонятное цветовое сочетание, да ещё и «в крапинку»?
Что из этого является именем славянского божества?
Как называется картина Саврасова?
Какие санкции влечет за собой применение боксером на ринге запрещенного приема?
Что происходит с пищей в желудке?
Что можно открыть на компьютере?
Какая птица самая маленькая в мире?
Куда перемещаются удаляемые файлы?
Как называется знаменитое танго?
Какую форму имеет мяч в регби?
Каким не бывает молоко?
Какой из этих городов является городом-миллионером?
На каком инструменте играл Садко?
На нерваx царя морского
Как называется масть лошади, равномерно окрашенной в чёрный цвет?
Как звали Великого и Ужасного, который помог Льву из сказки «Волшебник изумрудного города» набраться храбрости?
Как по-простому называется детская болезнь, при которой распухают околоушные железы?
Какой вариант торможения рекомендуют использовать в гололедицу водителю автомобиля?
Ведущий с какой фамилией ведет передачу «Поле Чудес»?
Чей дом сгорел в детской сказке С. Я. Маршака?
Чем прорастают картофельные клубни?
Как иначе называются подтяжки для брюк?
Какое платёжное средство раньше было принято пробовать на зуб?
Что в песне обещал «долго гнать» Александр Барыкин?
Что из перечисленного — музыкальный инструмент?
Как зовут примадонну российской эстрады?
На чём уехал герой песни в исполнении Алёны Апиной?
на ночной электричке
на вечернем экспрессе
на вчерашней дрезине
на утреннем скором
Какое домашнее животное Северной Америки, одичав, становится мустангом?
Откуда появляется Мойдодыр в сказке Чуковского?
Из маминой спальни
Из папиного кабинета
Кто в сказке «Красная шапочка» занял место бабушки в кровати?
Как в советское время называлась сеть магазинов валютной торговли?
До дрожи в коленяx
До гомерического xоxота
Как называют творожные сырки в шоколаде?
Что можно найти практически на любом современном автомобиле?
Как называется скоростной спуск по ледяному желобу на санях?
В каком виде спорта даются красные и жёлтые карточки?
Какой из этих эпитетов не соответствовал героине Натальи Варлей из к/ф «Кавказская пленница»?
С помощью чего спортсмены прыгают в высоту?
Какими, как говорится в поговорке, должны быть волки, чтобы овцы были целы?
Кто в сказке Чуковского был «умывальников начальник и мочалок командир»?
Что порой родители делают за своих детей-школьников?
Что в известной поговорке советуют не выплескивать вместе с водой?
Кого бросила хозяйка в детском стишке?
Чего не делают яйца с курицей в русской пословице?
На что, согласно пословице, не накинешь платок?
на английский смог
С кем сравнивается казак лихой в песне из фильма «Кубанские казаки»?
Как закончить поговорку «Скрипит, как несмазанная…»?
Какие контрольные в школе не проводят?
Кого поговорка НЕ рекомендует пускать в огород?
Сколько козлят было у козы в известной сказке братьев Гримм?
Продолжите поговорку «Не кусай руку, которая. »
На что, согласно поговорке, бессмысленно менять шило?
Какая биологическая жидкость находится внутри сердца?
Каким из этих предметов химик чаще пользуется на рабочем месте?
Регистрация права собственности на строения
Владею участком земли площадью 5 га с разрешенным видом использования для ведения КФХ. Занимаюсь пчеловодством. Подлежат ли обязательной регистрации нежилые объекты недвижимости, предназначенные для обслуживания моего хозяйства (пчельник, мшаник, склад для ульев)? Нужно ли разрешение администрации на возведение новых объектов?
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительном кодексо РФ.
Согласно ч. 17 указанной статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
— строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
То есть, если мы хотим построить гараж, который будет служить непосредственно для хранения автомобиля, и на его площадях не будет вестись какая-либо предпринимательская деятельность (кафе, магазины, ремонт автомобилей и т.д), а также решили построить дачный домик для отдыха на своем земельном участке предоставленном для садоводства, нам разрешение на строительство не нужно получать;
— строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
Не относятся к объектам капитального строительства следующие объекты.
В качестве временных построек, как правило, применяются инвентарные мобильные постройки (сборно-разборного, контейнерного, передвижного типа) заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передвижения. С технической (конструктивной) точки зрения временная постройка может ничем не отличаться от объекта капитального строительства. Временная постройка может быть сооружена на капитальном фундаменте, с капитальными, например, кирпичными стенами и перекрытиями из железобетонных плит.
Отличительным признаком временной постройки от объекта капитального строительства является их различный правовой статус. Объект капитального строительства строится на длительный срок, как правило, бессрочный. А временная постройка строится на четко ограниченный срок, как правило, не превышающий трех – пяти лет. Иногда временные постройки строят на срок до 15 лет.
2. Некапитальные нестационарные сооружения — сооружения, обычно выполненные из легких конструкций, не предусматривающие устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений.
Это объекты мелкорозничной торговли, попутного бытового обслуживания и питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, боксовые гаражи, другие объекты некапитального характера.
3. Временные постройки на лесных участках. Арендаторы и пользователи лесных участков имеют право на возведение временных построек в следующих случаях:
-при заготовке: недревесных лесных ресурсов; пищевых лесных ресурсов и лекарственных растений;
— при использовании лесов: для ведения охотничьего хозяйства; сельского хозяйства; для выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений;
— для осуществления рекреационной деятельности.
К таким временным постройкам относятся изгороди, навесы, сушилки, грибоварни, улья и пасеки, склады для ульев и другие временные постройки.
Чем новое строительство отличается от реконструкции
Отправим материал на почту
Существует два разных способа получить требуемый объект: построить его самостоятельно либо основательно изменить ранее возведенное строение. Как известно, строительство и реконструкция имеют немало общего, потому люди их часто путают. Впоследствии это создает сложности в правовой области. Чтобы избежать подобных проблем, важно разобраться в этих понятиях, в дальнейшем использовать правильные термины.
Основные понятия
Строительством называют процесс возведения, обновления, ремонта, восстановления сооружений разного предназначения. Во время его осуществления применяются профессиональные знания, а также современная техника. Строительные работы дополнительно охватывают проектирование будущих объектов, поиск средств, подготовку территории.
Реконструкция – спроектированное изменение размеров уже готового сооружения, включительно его конкретных геометрических характеристик (высота стенок, число этажей), инженерных коммуникаций (прокладка канализационной системы, обновление электрической проводки). Все мероприятия проводятся согласно предварительно утвержденному детальному плану.
Разновидности реконструкционных, строительных работ
Во время проектирования, планировки расходов, подсчета себестоимости объектов дополнительно выделяют следующие понятия.
Новое строительство
Представляет собой возведение строений любого функционального предназначения, всевозможных производств. После сдачи в эксплуатацию все они переводятся на собственный баланс. Зачастую такие строительные работы ведутся на незанятых участках.
Расширение предприятий
В результате такой деятельности начинают функционировать дополнительные производства. Помимо того, расширяются уже работающие, возводятся совершенно новые цеха, строятся объекты основного (вспомогательного) назначения. Все это происходит на территории функционирующих компаний с целью повышения их текущей производительной мощности.
Технологическое переоснащение
Проводится совокупность мероприятий, направленных на повышение уровня развития предприятия (технического, экономического) в целом либо отдельных его отраслей. Вместе с тем выполняются такие действия:
В процессе технического переоснащения может выполняться модернизация системы отопления или вентиляции, внедрение автоматизированного управления, присоединение предприятий к магистральным тепло- и электросетям.
Реконструкция
При выполнении реконструкционных работ осуществляется переоборудование уже построенных объектов основных средств, что напрямую связано с желанием собственников увеличить эффективность действующего производства, изменить ассортимент, а также улучшить свойства выпускаемого товара. В процессе выполнения реконструкции иногда увеличиваются площади сооружений разного функционального назначения, возводятся новые постройки (вместо тех, которые подлежат обязательному ликвидированию).
При обновлении непроизводственных объектов проводится переоборудование строений для изменения их технических, экономических характеристик (объема, вместимости, числа квартир) либо предназначения. Дополнительно реконструкция приводит к значительному улучшению условий проживания, повышению качества предоставляемых услуг. В ее процессе нередко происходит перепланировка помещений, сооружение пристроек, частичная разборка последних. Также реконструкционные работы осуществляются с целью обновления устаревшего инженерного оборудования, улучшения архитектурного облика постройки.
Капитальный ремонт
Основательные ремонтные работы направлены на обновление сооружений, замену их элементов либо целых конструкций, а также инженерно-техническое переоборудование строений. Необходимость таких процессов объясняется физическом износом, значительным разрушением разных объектов.
Капитальный ремонт бывает:
План, этапы реконструкционных работ
Реконструкция разных по функциональности строений подразумевает изменение внешнего облика объекта, возведение капитальных надстроек. Во время ее проведения меняется структура сооружений, опорных конструкций, уделяется внимание благоустройству близлежащей местности.
Как правило, реконструкция проводится комплексно, первым делом ремонтируется и укрепляется фундамент. Вдобавок производится гидроизоляция строений, подвалов, замена крыши, ремонт фасадов. Представленный список возможно дополнить внутренней декоративной отделкой комнат, пристраиванием мансарды.
Специалисты выделяют такие типы реконструкций:
В общих чертах, в результате проведения спланированных реконструкционных работ обеспечивается дополнительное пространство для создания новых цехов, расположения оборудования, квартир, обустройства рабочих мест.
По правилам план будущей реконструкции обязательно должен содержать подробную информацию касательно всех строительно-монтажных работ, включительно проект изменений, которые планируется проводить в инженерных системах строения. К составлению такого документа допускаются лишь компетентные в подобном вопросе специалисты.
Реконструкция зданий проводится поэтапно. Отдельные этапы полностью совпадают со стадиями вышеупомянутого нового строительства.
Внимание! Если запланированные реконструкционные работы проводятся на территории работающего предприятия, основное функционирование последнего не должно прекращаться. В таком случае руководство компании координирует с фирмой-исполнителем порядок, продолжительность исполнения работ.
Чем отличается новое строительство от реконструкции
Ознакомившись с основными понятиями, разновидностями строительных и реконструкционных работ, можно выделить такие сравнительные моменты:
Отличие реконструкции от нового строительства – значительное. Такие понятия нельзя путать, поскольку их взаимная подмена может создать множество проблем.
Отличие реставрации от реконструкции
Реставрационные работы могут охватывать все здание или же его отдельную часть. Например, иногда восстанавливается лишь фасад, в иных случаях – фундаментное основание, несущие конструкции строения. Обновление последних – работа чрезвычайно трудоемкая, недешевая. Зачастую она требует всестороннего подхода, причем высококачественный результат достигается за счет слаженного взаимодействия разнопрофильных профессионалов.
Реконструкция – более обширное мероприятие. На ее стоимость влияет целый комплекс обстоятельств: объем будущих работ, габариты здания, а также его техническое состояние. После завершения такого процесса сооружение меняется радикально, включительно по основному функциональному назначению. Последнее считается первостепенным отличием между реконструкционными и реставрационными мероприятиями.
Почему необходимо отличать капремонт и реконструкцию
Для организаций чрезвычайно важно правильно определять капитальный ремонт, реконструкционные работы. Впоследствии это влияет на порядок ведения бухгалтерского, налогового учетов понесенных расходов. Как известно, затраты на ремонт отражаются в бухучете того же периода, когда они были понесены. А издержки на модернизацию, в случае улучшения изначальных показателей функционирования объекта, увеличивают его первоначальную стоимость. В налоговом учете расходы на обновление и капремонт учитываются аналогичным образом.
Важно! Неправильная квалификация реконструкции, ремонта могут привести к излишней уплате или же недоплате налогов, существенному искажению отчетности.
Заключение
Сегодня для обновления предприятий, повышения их эффективности, а также расширения своей деятельности человек использует много результативных методов. Среди них важное место занимают реконструкция и новое строительство. Каждый из них характеризуется множественными положительными сторонами, хотя и обладает некоторыми недостатками. Определиться с наиболее выгодным вариантом при ведении конкретной деятельности поможет ознакомление с основными понятиями, подробное изучение отличия между ними.
Чтобы понять, что выгоднее в данном случае, реконструкция или новое строительство, требуется внимательно изучить процессы их практической реализации, составить подробный план, просчитать стоимость каждого проекта. Выполнить такую работу под силу только опытным специалистам. Потому заказывать проекты стоит лишь в организациях с хорошей репутацией, которые специализируются на предоставлении подобных услуг.
Затянувшееся строительство: как инвестору защитить свои права на досудебной стадии и в суде.
1. Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости – проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. Причем эта проблема характерна как для квартир, так и для нежилых помещений.
В юридическую компанию «Капитал право» часто обращаются граждане и организации, вложившие деньги в строительство и столкнувшиеся с такой ситуацией. Как же можно защитить свои права?
В случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор может обратиться в суд со следующими исками:
1) Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (поскольку договор долевого участия в строительстве и ему подобные не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора Инвестор рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого, Инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения Застройщиком договора (пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств Застройщиком в части соблюдения срока предоставления квартиры.
Необходимо обратить внимание на следующее. Согласно п. 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве» если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.
На наш взгляд, возможность требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует инвестору возможность приобрести равноценный объект нежилого фонда. То есть, согласно ст. 393 ГК инвестору необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.
2) Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.
Итак, дом в эксплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности.
Кроме того, до сдачи дома в эксплуатацию невозможно и просить суд о выделе квартиры в натуре (п. 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве»).
Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию, нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.
Вместе с тем, поскольку Инвестор исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в арбитражный суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Смысл такого иска в том, чтобы на указанную квартиру не было прав третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию. Так, юристы ЮК «Капитал право» в своей практике сталкивались со случаями двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам. В конце концов, собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков (ст. 398 ГК РФ). Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в Росрегистрации.
Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Представим себе следующую ситуацию: организация заключила договор инвестирования строительства офисных помещений. Срок предоставления инвестору офисных помещений нарушен. В итоге, для того, чтобы не оказаться на улице, организация должна арендовать аналогичные помещения. Но по каким-то причинам она этого не делает (допустим, нет денег). В итоге приходится сворачивать хозяйственную деятельность. Полагаем, что суммы, которые надо было затратить на оплату пользования аналогичными помещениями подлежат взысканию с ответчика, даже если реально они не были затрачены. Как разъяснил Верховный суд РФ «необходимо учитывать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные расходы, но и затраты, которые это лицо должно было произвести для восстановления нарушенного права».
По поводу упущенной выгоды хотелось бы отметить следующее. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.
Как указал в своем постановлении от 3 марта 2003 года Федеральный арбитражный суд Московского округа «…исчисляя размер неполученных доходов истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается.
К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено».
Таким образом, собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.)
Итак, если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, инвесторы могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, иных убытков, либо с иском о признании права на такой объект.
2. В случае, если инвесторами являются граждане, то ситуация меняется в несколько лучшую сторону (для граждан). Допустим, граждане заключили договор долевого строительства и просрочка сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, гражданам составила более года.
Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Исходя из этого, как было разъяснено в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителя. Основанием является то, что очень часто отношения инвестора и застройщика сводятся к тому, что инвестор оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит.
Итак, вместе с гражданами-инвесторами настаиваем на применении Закона о защите прав потребителей. Согласно ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену выполнения работы.
Так, например, гражданин заключил инвестирования строительства жилья и внёс оплату в размере 750000 рублей. Согласно ст. 28 указанного Закона, сумма неустойки составит аналогичную сумму без учета индексации. Однако, в случае предъявления иска в суд, судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки в случае, если придет к выводу о несоразмерности нарушения обязательств (несоблюдение сроков) сумме неустойки. Также согласно ст. 15 Закона подлежит взысканию компенсация морального вреда.
Помимо Закона о защите прав потребителя, гражданин-инвестор может использовать способы, указанные в части 1 настоящей статьи.
Название: Затянувшееся строительство: как инвестору защитить свои права на досудебной стадии и в суде.
Детальное описание: 1. Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости – проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. Причем эта проблема характерна как для квартир, так и для нежилых помещений.
В юридическую компанию «Капитал право» часто обращаются граждане и организации, вложившие деньги в строительство и столкнувшиеся с такой ситуацией. Как же можно защитить свои права?
В случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор может обратиться в суд со следующими исками:
1) Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (поскольку договор долевого участия в строительстве и ему подобные не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора Инвестор рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого, Инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения Застройщиком договора (пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств Застройщиком в части соблюдения срока предоставления квартиры.
Необходимо обратить внимание на следующее. Согласно п. 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве» если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир.
На наш взгляд, возможность требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует инвестору возможность приобрести равноценный объект нежилого фонда. То есть, согласно ст. 393 ГК инвестору необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения.
2) Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.
Итак, дом в эксплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности.
Кроме того, до сдачи дома в эксплуатацию невозможно и просить суд о выделе квартиры в натуре (п. 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве»).
Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию, нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре.
Вместе с тем, поскольку Инвестор исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в арбитражный суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Смысл такого иска в том, чтобы на указанную квартиру не было прав третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию. Так, юристы ЮК «Капитал право» в своей практике сталкивались со случаями двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам. В конце концов, собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков (ст. 398 ГК РФ). Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в Росрегистрации.
Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
Представим себе следующую ситуацию: организация заключила договор инвестирования строительства офисных помещений. Срок предоставления инвестору офисных помещений нарушен. В итоге, для того, чтобы не оказаться на улице, организация должна арендовать аналогичные помещения. Но по каким-то причинам она этого не делает (допустим, нет денег). В итоге приходится сворачивать хозяйственную деятельность. Полагаем, что суммы, которые надо было затратить на оплату пользования аналогичными помещениями подлежат взысканию с ответчика, даже если реально они не были затрачены. Как разъяснил Верховный суд РФ «необходимо учитывать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные расходы, но и затраты, которые это лицо должно было произвести для восстановления нарушенного права».
По поводу упущенной выгоды хотелось бы отметить следующее. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.
Как указал в своем постановлении от 3 марта 2003 года Федеральный арбитражный суд Московского округа «…исчисляя размер неполученных доходов истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается.
К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено».
Таким образом, собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.)
Итак, если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, инвесторы могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, иных убытков, либо с иском о признании права на такой объект.
2. В случае, если инвесторами являются граждане, то ситуация меняется в несколько лучшую сторону (для граждан). Допустим, граждане заключили договор долевого строительства и просрочка сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, гражданам составила более года.
Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Исходя из этого, как было разъяснено в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителя. Основанием является то, что очень часто отношения инвестора и застройщика сводятся к тому, что инвестор оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит.
Итак, вместе с гражданами-инвесторами настаиваем на применении Закона о защите прав потребителей. Согласно ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену выполнения работы.
Так, например, гражданин заключил инвестирования строительства жилья и внёс оплату в размере 750000 рублей. Согласно ст. 28 указанного Закона, сумма неустойки составит аналогичную сумму без учета индексации. Однако, в случае предъявления иска в суд, судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки в случае, если придет к выводу о несоразмерности нарушения обязательств (несоблюдение сроков) сумме неустойки. Также согласно ст. 15 Закона подлежит взысканию компенсация морального вреда.
Помимо Закона о защите прав потребителя, гражданин-инвестор может использовать способы, указанные в части 1 настоящей статьи.