что такое условное депонирование
Ликбез: условное депонирование
1. Что это такое?
Условное депонирование – это способ контроля и защиты финансовых активов.
Условное депонирование – это юридическая концепция, согласно которой финансовый инструмент или актив удерживается третьей стороной от имени двух других сторон, которые находятся в процессе завершения транзакции. Другими словами, когда вы используете условное депонирование, третья сторона выступает в качестве гаранта. Средства или активы удерживаются агентом условного депонирования. Эта сторона контролирует весь процесс и гарантирует выполнение обязательств. Поэтому никто не может использовать деньги самостоятельно без согласия других участников.
2. Как это работает?
Одним из наиболее используемых понятий является секретное расщепление.
Вы обладаете важной информацией и делитесь ею с людьми и/или компаниями, которым вы доверяете. Вы можете поделиться паролем, номером банковского счета, доступом к ценным бумагам и т. д. При этом никто не может получить доступ к так называемому «секрету» самостоятельно. Единственный способ – это взаимное согласие.
Но у данной концепции есть слабые места. Если одна сторона теряет доступ к информации и при этом не имеет никакого отношения к другим сторонам, чтобы найти выход из ситуации, восстановить утерянный доступ невозможно. 
Что делать, если вы не можете связаться со всеми вовлеченными людьми? На такой случай есть пороговая схема.
3. Что такое пороговая схема?
Пороговая схема не требует согласия всех сторон. Например, вы делитесь информацией с пятью разными сторонами, но все три из них могут восстановить секрет. Двух сторон будет уже недостаточно, чтобы получить доступ к информации. Если вам нужно исключить кого-то из вашего депонирования, вы можете сделать это без каких-либо проблем. Все участвующие стороны также можно разделить на несколько групп, в зависимости от уровня доверия. Предположим, у вас шесть человек, вы полностью доверяете трем из них – вы можете объединить их в первую группу, а остальным трем сторонам вы доверяете в меньшей степени – этих членов вы помещаете во вторую группу.
Вы можете создать схему восстановления данных на случай форс-мажора. Таким образом, доступ будет открыт трем людям из первой группы и любому человеку из второй группы.
В пороговой системе ограничений нет. Сложность взаимоотношений и разделения на группы зависит только от вас.
4. Это безопасно?
Математика и криптография подтверждают надежность условного депонирования.
Многие математики и криптографы работали над проблемой безопасности и сумели разработать алгоритмы безопасного депонирования. Было проведено много исследований, подтверждающих безопасность данной концепции. Чтобы избежать сговора некоторых сторон, была разработана схема, когда одни участники могут отменить решение других. Если какая-то сторона пытается обмануть кого-либо, существует вариант аннулирования планов злоумышленника. Если какая-либо сторона теряет свой доступ, нет необходимости менять ключ.
5. Если депонирование – это надежный вариант, то почему этот концепт не популярен?
Описанные модели довольно сложны в применении. Это гораздо труднее понять, чем может показаться. Скорее всего, вам понадобится отдельный специалист по математике и криптографии в команде. Более того, некорректная реализация может дорого обойтись. Вначале вы можете не заметить ошибки в системе, что приведет к ее уязвимости и блокировке средств.
Не забывайте о гарантах. Они поставили свою репутацию на карту. Конечно, их услуги будут стоить очень дорого, а это значит, что вместе с экспертом ваши расходы значительно возрастут.
6. Каким образом условное депонирование применяется в мире блокчейна?
Условное депонирование приобретает все большую популярность в криптомире.
Многие компании понимают важность гарантий для инвесторов для предотвращения мошенничества. Команда может быть неизвестна широкой публике, но в мире блокчейна есть свои авторитеты, репутация которых неоспорима. Некоторые компании выступают в качестве третьей стороны в разных соглашениях. Различные стартапы уже запускают свои ICO с депонированием. Самая крупная платформа Эфириум уже заключила специальный контракт с условным депонированием.
Условное депонирование становится одним из инструментов, наличие которого показывает серьезность ваших намерений.
Понимание процесса условного депонирования
Опубликовано 31.05.2021 · Обновлено 31.05.2021
Покупка дома может быть сложным процессом, к которому большинство людей обычно не готовы. Одним из таких загадочных элементов является процесс условного депонирования, также называемый закрытием. Этот процесс, который происходит между моментом, когда продавец принимает предложение и покупатель получает ключи, может быть подавляющим для многих покупателей жилья. Перед тем, как делать предложение о доме, неплохо иметь хотя бы общее представление о необходимых шагах.
Ключевые выводы
Что такое условное депонирование?
Условное депонирование – это финансовый инструмент, удерживаемый третьей стороной от имени двух других сторон, завершающих транзакцию. Это похоже на доверительный счет, принадлежащий третьей стороне, в то время как все обязательства продавца и покупателя выполняются.
Время, необходимое для перехода от начала до конца процесса условного депонирования, варьируется.Некоторые из факторов, определяющих продолжительность закрытия, включают андеррайтинга.И так же, как продолжительность, процесс также может варьироваться в зависимости от штата.Однако следующие шаги, как правило, одинаковы для всех.
Откройте счет условного депонирования
Краткий обзор
В некоторых областях юристы могут заниматься этим процессом вместо эскроу-компании, и это можно назвать урегулированием, а не эскроу.
Жду оценки банка
Банк, выдавший ипотеку, проведет свою собственную оценку, которую обычно оплачивает покупатель, для защиты своих финансовых интересов, если ему когда-либо понадобится взыскать собственность.Если оценкаокажетсяниже предложенной цены, кредитор не предоставит вам финансирование, если вы не обнаружите разницу или продавец не снизит цену до оцененной суммы.
Однако вы можете попытаться изменить мнение оценщика, выполнив одно из следующих действий:
Если ни один из этих вариантов невозможен, вы можете расторгнуть договор купли-продажи.
Надежное финансирование
Вы должны были получить предварительное одобрение на ипотеку до того, как ваше соглашение было принято.После того, как вы дадите своему кредитору адрес недвижимости, он подготовит добросовестную оценку – или отчет с подробным описанием суммы кредита – процентной ставки, затрат на закрытие и других расходов, связанных с покупкой.Обязательно договоритесь о цифрах в этом документе, прежде чем подписывать его.Если у вас есть письменное обязательство по предоставлениюкредита, пришло время,чтобы снять финансирование непредвиденных в письменной форме.
Утвердить раскрытие Продавцом информации
Вы должны получить письменное уведомление о любых очевидных проблемах, которые уже были выявлены продавцом или его агентом. Например, в районах со средним и низким доходом в районах с высокой стоимостью жизни гараж мог быть превращен в жилую зону в нарушение городских жилищных кодексов. Возможно, вы уже знаете о подобных проблемах, потому что они часто упоминаются в листинге.
Недвижимость может поставляться без раскрытия информации о продавце, что означает, что продавец не раскрывает никаких подробностей условий продажи. Если вас все еще интересует недвижимость, проведите ее собственный осмотр. Убедитесь, что вы получили разрешение продавца, прежде чем ваш инспектор приедет в помещение.
Получите необходимые проверки
Следующий шаг – решить, нужны ли вам дополнительные расходы на проверки. Хотя это не обязательно, они могут пригодиться, учитывая ваши обстоятельства.
Хотя это не является обязательным требованием, в ваших интересах пройти осмотр дома.За несколько сотен долларовпрофессиональный домашний инспектор скажет вам, есть ли в доме какие-либо опасные или дорогостоящие дефекты.Если есть, вы захотите узнать о них, чтобы выполнить одно из следующих действий:
Если процесс проверки завершится удовлетворительно, вам необходимо будет отменить непредвиденные обстоятельства проверки в письменной форме. Вы повторите этот шаг после любых других проверок, в том числе:
Инспекция вредителей
Вы можете пройти осмотр на наличие вредителей, чтобы убедиться, что в доме нет термитов, муравьев-плотников или других вредителей, таких как тараканы или крысы.Эти проблемы могут не проявляться в течение дня, когда вы, скорее всего, осматривали дом, и станут ужасно нежелательным открытием после того, как вы переедете в него. Любые проблемы с вредителями должны быть устранены до того, как продажа будет продолжена – если вы хотите продолжить покупка.Это еще одна область, в которой вы можете захотеть повторно договориться с продавцом об оплате работы.
Экологическая инспекция
Иногда рекомендуется пройти экологическую инспекцию, чтобы проверить, нет ли в доме токсинов, таких как плесень и асбест. На домашнем участке также могут быть проблемы, такие как загрязнение из-за расположения рядом со свалкой, бывшим нефтяным месторождением, химчисткой, заправочной станцией или другим экологически опасным предприятием. Любые проблемы, обнаруженные в этой области, могут означать серьезную опасность для здоровья и могут быть дорогостоящими для устранения.
Геологический отчет
В районах, подверженных землетрясениям, может потребоваться отчет о почвах и / или геологический отчет для оценки риска серьезного повреждения собственности в случае такого стихийного бедствия.Вы также можете рассмотреть отчет о наводнении.Если в доме слишком велика вероятность затопления, вы не сможете получить страховку домовладельца, а это значит, что вы не сможете получить ипотеку.В некоторых случаях покупка страховки от наводнения в дополнение к страховке домовладельца решит эту проблему.В сельской местности следует провести обследование земли, чтобы проверить границы собственности.В городских районах границы, как правило, уже очень четкие.
Краткий обзор
Вы не можете вести переговоры о каких-либо уступках продавца, если в контракте указано, что вы приобретете недвижимость «как есть».
Страхование от рисков при покупке
Сюда входит страхование домовладельца и любое дополнительное покрытие, необходимое в вашем географическом районе (например, страхование от наводнения).Вы должны будете иметь страховку домовладельцев до выплаты ипотеки.
Получите отчет о праве собственности и страхование титула
Ваш кредитор требует какотчеты о праве собственности, так и страхование правового титула.Даже если бы их не было, они бы вам все равно понадобились.8
Название доклада удостоверяется право собственности на имущество ясно, что не существует ни одного залогов на имущество и не один, но продавец имеет претензии к какой – либо его части. Страхование титула защищает вас и кредитора от любых юридических проблем, которые могут возникнуть позже, если что-то не обнаружится во время поиска титула.
Если что-то не так с названием (известное как облако или дефект), продавец должен будет исправить это, чтобы продажа могла продолжиться или позволить вам уйти. В зависимости от того, где вы живете, эскроу-компания и титульная компания могут быть одним и тем же.
Краткий обзор
Если вы хотите сэкономить несколько долларов, выберите свою страховую компанию и сделайте покупки по самой выгодной цене. Тот, который выберет кредитор, может быть не тем, что вам нужно.
Проведите заключительную прогулку по
Непосредственно перед закрытием рекомендуется повторно осмотреть собственность, чтобы убедиться, что не произошло никаких новых повреждений и продавец не оставил вам предметы, указанные в договоре купли-продажи, такие как приборы или приспособления.
На этом этапе вы, вероятно, не сможете отступить, если дому не будет нанесен серьезный ущерб.Тем не менее, мелкий покупатель нередко оказывает давление на своего агента, чтобы он аннулировал соглашение из-за чего-то незначительного.
Внимательно прочтите форму HUD-1
По крайней мере, за день до закрытия вы получите форму HUD-1 или окончательное заявление об условиях кредита и затратах на закрытие. Сравните это с добросовестной оценкой, которую вы подписали ранее. Эти два документа должны быть очень похожими. Ищите ненужные, неожиданные или чрезмерные сборы, а также явные ошибки.
Закрыть условное депонирование
Процесс закрытия несколько различается в зависимости от штата, но вам нужно будет подписать массу документов – не торопитесь и внимательно прочтите.У продавца также будут документы для подписи.После того, как все документы будут подписаны, сотрудник условного депонирования подготовит новый документ, в котором будет указан вас как владелец собственности, и отправит его в регистратор округа.Вы представите кассовый чек или организуете банковский перевод для оплаты первоначального взноса и расходов на закрытие сделки, а ваш кредитор переведет ваши ссудные средства на условное депонирование, чтобы продавец и, если применимо, кредитор продавца могли получить оплату.
Если вы зайдете так далеко, вы, наконец, завладеете домом.
Ваш агент будет контролировать весь этот процесс, поэтому не беспокойтесь, если вы не понимаете всех деталей. Однако в любой транзакции, в которой вы так много рискуете в финансовом отношении, неплохо иметь хотя бы базовое представление о том, что происходит, чтобы вас не использовали в своих интересах.
Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Покупка. Как купить квартиру через эскроу
Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:
Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Преимущества эскроу
Недостатки эскроу
Комментарии экспертов
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:
— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.
За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.