что такое субстандартные ипотечные кредиты

14.12.202308.07.2022 admin 0 Comments

Что такое субсидированная ипотека, и стоит ли ее брать в 2021 году

Ипотечный рынок резко изменился с началом пандемии. В апреле 2020 года правительство запустило льготную программу со ставкой под 6,5%, но продержалась она менее полутора лет. Новые условия по ипотеке с господдержкой, которые ввели в июле 2021 года, оказались менее выгодными и сильно ограничивали клиентов в выборе. Чтобы решить проблему, застройщики заключили соглашение с банками: появилась субсидированная ипотека со сниженным процентом.

Отвечаем на распространенные вопросы о новой программе.

Какие изменения произошли в ипотеке с господдержкой с июля 2021 года?

В начале июля ипотеку с господдержкой продлили еще на год, но условия программы изменились: сумма кредита уменьшилась с 12 до 3 млн рублей. Купить жилье на таких условиях теперь могут только те клиенты, которые планируют приобрести небольшую квартиру, накопили внушительную сумму для первого взноса, или хотят улучшить условия своего проживания.

Взять ипотеку с господдержкой по субсидированной ставке возможно от 3,05% при первоначальном взносе 15% и условии страхования жизни заемщика. Программа действует во всех регионах РФ.

Кто компенсирует разницу между стандартной и субсидированной ставкой?

Субсидируемая ипотека – всегда совместная, партнерская ставка от банка и застройщика. Поэтому недостающую разницу берет на себя строительная компания и оплачивает ее за клиента. Эта сумма выплачивается заранее и разовым платежом, чтобы впоследствии ни одна из сделок не была отменена.

Какие условия у семейной ипотеки?

Раньше льготной программой могли воспользоваться пары с двумя и более детьми, но с 1 июля 2021 года условия изменились. Теперь сниженная ставка действует и для семей с одним малышом, если первый или последующий ребенок родились с 1 января 2018 года.

Родители смогут взять ипотеку на срок от 12 до 20 лет под 1,8%. Первоначальный взнос составит от 15%, сумма кредита – от 600 тыс. до 12 млн рублей. При этом стоимость квартиры автоматически увеличится на 10%. Это обязательное условие, которое, как ни парадоксально, экономит деньги клиента.

Приведем пример. Если пара берет квартиру за 5 152 575 рублей в ипотеку на 20 лет со стандартной ставкой от 5%, то первоначальный взнос (15%) составит 772 886 рублей, а ежемесячный платеж – 29 000. Итого переплата за весь срок – 2 558 000 рублей.

Если пара возьмет эту же квартиру, но с субсидированной ставкой 1,8%, то стоимость квартиры увеличится до 5 667 833 рублей. Соответственно, первоначальный взнос тоже станет больше – 1 133 567 рублей. Несмотря на это, ежемесячный платеж уменьшится на 6 400 рублей и составит 22 600, а переплата за весь срок период будет 869 000 рублей. Получается на 1 689 000 рублей выгоднее. Для первоначального взноса клиенты могут воспользоваться материнским капиталом.

Что делать семьям без детей, которые хотят 3-комнатную квартиру, но не имеют больших накоплений?

Если у пары еще нет детей или ребенок родился до начала 2018 года, они могут воспользоваться специальными условиями субсидирования стандартной ставки. При первоначальном взносе в 15% ставка будет 5,8%, а если первый взнос составит 20%, то ставка уменьшится до 5,3%.Срок кредита тот же – от 12 до 20 лет.

Такие условия особенно выгодны для тех, кто планирует покупать многокомнатные квартиры, так как главное отличие заключается в сумме кредита – можно взять от 3 до 60 млн рублей. При этом стоимость жилья, как и в семейной программе, увеличится. Но клиент все равно выигрывает в сумме ежемесячного платежа и итоговой переплаты.

Почему при субсидированной ставке повышается стоимость квартиры?

Застройщик таким образом компенсирует разницу в процентной ставке для банка. Стоимость увеличивается только один раз и не влияет на выгоду клиента – ведь ежемесячный платеж и итоговая переплата уменьшаются.

Я хочу купить квартиру в Петербурге или Ленобласти, но живу в другом городе. Одобрят ли мне субсидированную ипотеку на этих условиях?

Оставить заявку на субсидированную ипотеку можно, проживая в любом городе. О дальнейших действиях расскажут сотрудники банка или представители застройщика.

Я планирую досрочно погасить ипотеку. Сколько я выигрываю в этом случае?

Этот вопрос решается индивидуально с каждым клиентом, так как все зависит от суммы ипотечного кредита. Если вы планируете досрочное погашение, обратитесь к сотрудникам застройщика или банка: они высчитают выгоду с учетом сумм, которые вы планируете вносить. Эксперты по ипотечному кредитованию на основе первого месяца аналитики подвели итоги спроса на ипотеку в новостройках: каждый второй на сегодня предпочитает брать ипотеку с субсидированной ставкой.

Источник

Ниже льготной ипотеки: как именно банки и девелоперы субсидируют кредиты

Прямо сейчас в России можно купить квартиру в новостройке в ипотеку под 2% или даже 1%. Такие ставки встречаются у разных девелоперов в Москве, Петербурге, Тюмени и многих других городах.

При этом ключевая ставка российского Центробанка равна 5,5% — и банки не могут выдавать людям займы под меньший процент. Как же тогда работает ипотека со сверхнизкими ставками? Кто платит за уменьшение ставки и кому это выгодно?

Ипотека как маркетинговый инструмент

Главной предпосылкой для появления ипотеки со сверхнизкой ставкой стала популярность ипотеки как таковой. В России сегмент социального арендного жилья пока не развит, поэтому, чтобы съехать от родителей или разъехаться с родственниками, у людей зачастую остается один вариант — ипотека.

«В прошлом году, когда была запущена программа ипотеки с господдержкой, наша компания сделала совместную с ВТБ дополнительную программу субсидирования ипотеки для своих клиентов. Именно тогда был зафиксирован всплеск популярности ипотеки в компании «Донстрой»: доля в проектах классов комфорт и бизнес выросла на 15%, до 64%, — рассказали «РБК-Недвижимости» в «Донстрое». — В настоящий момент этот процент находится на уровне 60%».

Если даже девелопер жилья бизнес-класса имеет столь высокий процент продаж по ипотеке, то у игроков стандарт-класса доля ипотечников может быть еще выше: игроки из разных регионов говорят о доле в 80–85%. А это значит, что ипотека превращается в атрибут настолько обязательный, что открывает пространство для конкуренции с помощью ставок. По сути, ставка в 1,55% или 0,5% становится тем фактором, который помогает потребителю принять решение.

Если квартиру все равно брать в ипотеку, то логично хотя бы снизить процент. В России реализуется программа ипотеки с господдержкой, в рамках которой ставка не может быть выше 6,5%. Это уже ниже, чем на вторичном рынке, но все еще выше искомого значения. Банки снизить ставку не могут: ЦБ просто не выдаст им деньги под такой процент. Здесь и начинается зона ответственности девелоперов.

Кто за все заплатит

Льготные ипотечные программы условно делятся на два типа. К первому относятся те, которые предоставляет банк, в том числе при поддержке государства. Ко второму — субсидирование ставки со стороны девелопера.

Застройщик действительно напрямую платит банку — это компенсация за недополученный процентный доход. Для девелопера это расходы на маркетинг, то есть привлечение клиентов. Для покупателей — эквивалент скидки, а значит, выгодное предложение. Для банков — легкий источник дохода.

«ВТБ активно поддерживает продажи ипотеки через партнерский канал. В настоящее время мы предлагаем партнерам программу, в рамках которой застройщик субсидирует ставку для клиента. Партнер выбирает размер и срок действия дисконта, доступного покупателям квартир на его объектах. Скидки применяются как в рамках базовых программ, так и по госпрограммам, — сообщили «РБК-Недвижимости» в банке ВТБ. — Для застройщиков подобные условия — возможность реализовать свою недвижимость, для клиентов — снизить финансовую нагрузку на первое время после покупки, когда траты значительно возрастают».

ВТБ неслучайно упомянул «первое время». Во многие программы со сверхнизкой ставкой заложено повышение ставки на второй или третий год выплат. К примеру, в первый год или полтора клиент может платить 1% или даже 0,5% годовых, а затем ставка увеличивается до рыночных 8% или 9%.

«Субсидированные программы от банков от 2% до 4% пользуются спросом у той категории клиентов, которые ориентируются на краткосрочное погашение ипотеки», — разъяснила механику процесса первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Действительно, если с самого начала нацеливаться на досрочное погашение займа, то даже годичное уменьшение ставки становится выгодным.

«В таких программах заинтересованы в первую очередь банки, так как фактически вся финансовая нагрузка ложится на девелопера, — признала Любельская. — Но для застройщика это возможность привлечения дополнительного потока клиентов».

Тренды «дешевой» ипотеки: что дальше?

«Для застройщиков это предложение вошло в «джентльменский набор». Сейчас редко можно встретить на рынке компанию, не предлагающую спецусловия по ипотеке. Для рынка они стали нормой, — констатировал руководитель подразделения управления продажами девелоперской компании «Брусника» Максим Молодцов. — На наш взгляд, в ближайшей перспективе спрос на кредитные программы с особыми условиями от застройщиков и банков сохранится».

Не последнюю роль в этом сыграет недавнее изменение в условиях госипотеки. Лимит в 3 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и ряда крупных городов серьезно ограничит выбор покупателей. После ее отмены банки и застройщики будут стремиться удерживать ставку на уровне текущей — 7%. При этом требования к заемщикам ужесточатся, считают опрошенные редакцией эксперты из девелоперских компаний.

Альтернативную точку зрения высказали в «Кросте»: «За последний год рынок существенно поменялся благодаря ипотечным программам с господдержкой, поэтому интерес клиентов к краткосрочным субсидированным программам от банков по минимальным ставкам начал уменьшаться. Мы это отчетливо замечаем по своему портфелю». По мнению Марины Любельской, акцент будет постепенно смещаться от ипотеки с субсидированной ставкой к программам рассрочки от застройщика.

В то же время рассрочка подойдет тем, кто готов в течение года или двух внести всю сумму. Те покупатели, у которых нет такой возможности, продолжат использовать субсидированную ипотеку. Тем более некоторые девелоперы нашли способ не тратить на такие программы чрезмерно много денег.

«Некоторые компании закладывают компенсацию банку от застройщика в стоимость недвижимости. «Брусника» реализует более сложную схему, — указал Молодцов. — При наполнении эскроу-счетов деньгами дольщиков средневзвешенная ставка по проектному финансированию снижается. Это позволяет компании направить высвободившиеся средства на компенсацию банку».

В конечном итоге программы субсидированной ипотеки явно не исчезнут, так как от них выигрывают буквально все. «Потребители получают возможность приобрести квартиру на привлекательных условиях: сегодня процентные ставки достигли исторического минимума и приближаются к уровню европейских стран. Девелоперы с помощью таких программ поддерживают спрос и повышают продажи. Банки — увеличивают доходы и получают гарантии погашения застройщиком проектного долга», — подытожили в «Бруснике».

Источник

Субстандартный кредитор

Опубликовано 21.05.2021 · Обновлено 21.05.2021

Что такое субстандартный кредитор?

Субстандартный кредитор – это поставщик кредитов, который специализируется на заемщиках с низкими или субстандартными кредитными рейтингами. Поскольку эти заемщики представляют более высокий риск дефолта, субстандартные кредиты связаны с относительно высокими процентными ставками.

Субстандартное кредитование стало темой значительного интереса после финансового кризиса 2007–2008 годов, когда оно, по мнению многих, способствовало резкому спаду на рынке жилья США.

Ключевые выводы

Понимание субстандартного кредитования

Субстандартные кредиторы – это кредиторы, которые предлагают ссуды физическим лицам, которые не соответствуют требованиям для получения ссуд традиционных кредиторов. По определению, эти субстандартные заемщики имеют кредитный рейтинг ниже среднего и поэтому предполагается, что они подвержены большему риску дефолта по своим кредитам. Чтобы снизить этот риск, субстандартные кредиторы используют системы ценообразования на основе риска для расчета условий и процентных ставок по субстандартным кредитам. Из-за дополнительного риска субстандартных заемщиков субстандартные кредиты неизменно имеют относительно высокие процентные ставки.

Традиционно отношения между субстандартным кредитором и субстандартным заемщиком были бы относительно простыми. Кредитор принял бы на себя риск того, что заемщик может не выплатить свой кредит, в обмен на процентную ставку, выплачиваемую заемщиком. Кредитор получил бы прибыль, если бы в среднем проценты, полученные по субстандартным кредитам, были значительно выше основной суммы, потерянной в результате дефолта. Часто субстандартные кредиторы обеспечивают наличие большого и диверсифицированного портфеля субстандартных кредитов, чтобы управлять риском дефолта.

Однако в последнее время отношения между кредиторами и заемщиками значительно усложнились. Это связано с явлением секьюритизации, когда кредиторы продают свои ссуды третьим сторонам, которые затем упаковывают эти ссуды в отдельные ценные бумаги. Эти ценные бумаги затем продаются инвесторам, которые могут быть совершенно не связаны с первоначальным кредитором или стороной, ответственной за оформление ссуд.

Благодаря секьюритизации субстандартные кредиторы могут эффективно избавиться от риска дефолта, связанного с их субстандартными кредитами. Продавая эти ссуды инвесторам в процессе секьюритизации, субстандартный кредитор теперь может сосредоточиться исключительно на выдаче новых субстандартных ссуд, а затем быстро их продать провайдеру секьюритизации. Таким образом, риск дефолта передается от субстандартного кредитора к инвесторам, которые в конечном итоге будут владеть субстандартным кредитом посредством секьюритизированного продукта.

Пример субстандартного кредитования из реального мира

Такое сочетание субстандартного кредитования и секьюритизации обычно рассматривается как существенный вклад в финансовый кризис 2007–2008 годов. До кризиса субстандартные ипотечные кредиторы продавали большое количество субстандартных ипотечных кредитов партнерам по секьюритизации, которые использовали их для производства секьюритизированных продуктов, известных как ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Затем эти ценные бумаги были проданы различным инвесторам по всему миру.

Одной из критических замечаний по поводу этой практики является то, что она устранила стимул для субстандартных ипотечных кредиторов обеспечивать, чтобы риск невыполнения своих кредитов оставался на управляемом уровне; потому что риск дефолта была передана владельцам MBS, в низкокачественных кредиторы были стимулы производить столько низкокачественных кредитов, как это возможно, независимо от их риска дефолта. Это привело к неуклонному ухудшению стандартов ипотечного кредитования, пока среднее качество ипотечных кредитов не упало до опасного и неприемлемого уровня.

Источник

Routes to finance

Субстандартный кредит: квартира в ипотеку дорого и быстро (Декабрь 2021).

По данным FDIC, эти заемщики были делинквентными, банкротами, имеют низкие кредитные баллы и / или низкий доход. В частности, они были просрочены по их оплате (два или более 30-дневных просрочки в прошлом году).

Кредитор должен был списать или списать кредит, или было вынесено судебное решение в отношении них за последние два года. Они являются субстандартными, если они обанкротились за последние пять лет. Субстандартные заемщики обычно имеют низкие кредитные баллы, такие как FICO 660 или ниже. Их годовой доход составляет менее половины общих годовых процентов + процентных платежей по кредиту.

Такие кредиты имеют более высокий риск дефолта, чем кредиты основным заемщикам. Поэтому банки взимают более высокие пошлины, чтобы компенсировать им дополнительный риск. Они могут обладать более высокими процентными ставками, большими затратами на закрытие или требовать больше авансового платежа.

Должен быть предоставлен отчет по дорогостоящему кредиту FDIC, если его APR на 3 процентных пункта больше, чем доходность по аналогичной казначейской облигации, или если затраты на закрытие составляют более 8 процентов от суммы кредита. (Источник: FDIC, ComE-In Background)

Типы субстандартных кредитов

Чтобы привлечь субстандартных заемщиков, банки предлагали все виды займов, которые были дешевы в начале, но позже прибыли.

Большинство из них имели низкие «тизерные» ставки в течение первого года или двух. Многие заемщики не понимали, что после этого курс резко вырос. Другие думали, что они могут продать дом или рефинансировать до этого. Эти так называемые экзотические ссуды не были откровенно обманчивыми, но попали в неинформированные или наивные заемщики.

Вот примеры самых популярных:

Процентный кредит легче купить, потому что он не требует, чтобы какой-либо из принципов был оплачен за первые несколько лет кредита. Большинство заемщиков полагают, что они либо рефинансируют, либо продают свой дом, прежде чем основной долг будет погашен. Это очень опасно, потому что когда ежемесячный платеж увеличивается. Обычно они не могут позволить себе более высокую оплату. Если стоимость дома падает, тогда они не могут претендовать на рефинансирование или продать дом. В этом случае они вынуждены дефолт, потому что они не могут сделать более высокий платеж.

Опционные кредиты ARM позволяют заемщикам выбирать, сколько платить каждый месяц. Однако небольшой платеж означал, что остальное было добавлено к вашему директору. Через пять лет этот вариант исчезает, и кредит был даже больше, чем в начале.

Отрицательные ссуды по амортизации были похожи на займы с процентами, но хуже.Это потому, что они никогда не выплачивали основную сумму. Фактически, процентные платежи были настолько низкими, что каждый месяц долг увеличивался, поскольку он был добавлен к принципу. Другими словами, принцип рос каждый месяц.

Долгосрочные займы с фиксированной процентной ставкой, которые продлились 40 или 50 лет, вместо обычной 30-летней ипотеки.

Кредиты на воздушном шаре допускали низкие ежемесячные платежи, но требовали большой оплаты через пять-семь лет, чтобы погасить остальную часть кредита.

Безденежные кредиты, которые позволили заемщику взять кредит для авансового платежа. (Источник: ФАКТЫ: Типы субстандартных кредитов, Рейтер, 14 мая 2007 г.)

Экономический эффект

Субстандартные ипотечные кредиты были одной из причин кризиса ипотечного кредитования. Хедж-фонды обнаружили, что они могут зарабатывать много денег, покупая и продавая ценные бумаги с ипотечным покрытием. Это производные, основанные на стоимости базовых ипотечных кредитов. Они стали популярными, когда трейдеры начали связывать субстандартные ипотечные кредиты высококачественными традиционными ипотечными кредитами.

Трейдеры хедж-фондов разделили эти пакеты на разные компоненты, называемые траншами. Они вкладывали все платежи с низкими процентами с первых трех лет ипотечных кредитов субстандартного кредитования с помощью низких процентных платежей по обычным кредитам.

Выплаты с высоким процентом были объединены в транши, которые оказались более рискованными, потому что они были высокими. В довершение всего, они продали страхование от любых дефолтов, называемых свопами кредитных дефолтов.

Популярность ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, означала, что трейдерам хедж-фондов требовалось все больше и больше реальных ипотечных кредитов для удовлетворения спроса. Банки создали эти экзотические ипотечные кредиты только для того, чтобы получить больше бизнес-заказов, собрать ипотечные кредиты и продать их трейдерам хедж-фондов.

Все прошло хорошо, пока цены на жилье не начали снижаться в 2006 году. Это редко случалось в истории США. Тем не менее, это произошло примерно в то же время, когда многие заемщики обнаружили, что их процентные ставки пикали на третьем-пятом году экзотической ипотеки.

Поскольку их дом теперь стоил меньше, чем залог, они не могли рефинансировать или продавать дом. Когда они начали дефолт, владельцы ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, реализовали свои деривативы, которые не стоили того, за что они платили. Когда они пытались собрать свою страховку, эмитент (AIG) почти обанкротился. Это привело к финансовому кризису 2008 года и Великой рецессии.

Конгресс US: определение, обязанности, власть, экономический эффект

Конгресс США является законодательным органом федерального правительства филиал. Вот его обязанности, агентства, которые его поддерживают, и то, как это влияет на экономику.

U. С. Государственный департамент: что это такое, экономический эффект

Государственный департамент курирует отношения Америки с другими странами. Как это происходит на повседневной основе. Роль государственного секретаря.

Что такое банковское дело: как это работает, экономический эффект

Источник

Субстандартный заемщик

Опубликовано 10.06.2021 · Обновлено 13.06.2021

Что такое субстандартный заемщик?

Субстандартный заемщик – это лицо, которое считается кредитором с относительно высоким кредитным риском. Субстандартные заемщики имеют более низкие кредитные рейтинги и, вероятно, будут иметь несколько негативных факторов в своих кредитных отчетах, таких как просрочки и отклонения счетов. У субстандартных заемщиков также может быть «тонкая» кредитная история, что означает, что в их кредитных отчетах мало или совсем нет активности, на которой кредиторы могут основывать свои решения.