что такое резерв квартиры
Бронирование квартиры при покупке в новостройке
Бронирование квартиры при покупке в новостройке
Часто бывают ситуации, когда покупатель находит подходящий вариант квартиры в новостройке, продумывает планировку, видит, каким будет ремонт и мебель. Но в силу отсутствия необходимой денежной суммы покупка откладывается. И пока решаются вопросы с финансами (оформляется ипотека или берется кредит на недостающую сумму, решается вопрос с продажей старого жилья), выбранная квартира может быть приобретена другими людьми.
Для этого и существует услуга бронирования квартиры в новостройке, предусматривающая заключение договора бронирования с застройщиком либо его представителем. Давайте разберемся, в чем же смысл процедуры бронирования.
Бронирование (резервирование) квартиры в новостройке – процедура, позволяющая закрепить за покупателем выбранную им квартиру до момента подписания Договора долевого участия и, как правило, зафиксировать цену. Также она свидетельствует о серьезности намерений покупателя.
Стоимость услуги бронирования
Срок, на который планируется заморозить выбранную жилплощадь, предопределяет стоимость услуги бронирования. Она может быть платной и бесплатной.
Бесплатное бронирование предоставляется сроком на 1-5 дней. В данном случае покупатель должен связаться с застройщиком и заявить о намерении забронировать данную квартиру, оставив свои данные.
Платное бронирование применяют, если покупатель нуждается в более длительном сроке для решения финансовых вопросов. В этом случае заключается договор, предусматривающий оплату фиксированной суммы или авансового платежа в размере, как правило, 2.5% от стоимости недвижимости и сроком в среднем 2-3 месяца.
Как правильно забронировать квартиру
Приняв решение о бронировании квартиры, удостоверьтесь, является ли ваш выбор окончательным. Если же есть сомнения, лучше отложите данное решение. Если сомнений нет, то стоит основательно для себя решить, на какой срок вам необходима бронь. Так как при коротких сроках вы рискуете не успеть получить банковский заем либо продать имеющееся жилье, а на длительный срок бронирование обойдется дороже. При правильном расчете, вы сможете подписать Договор долевого участия до момента снятия брони.
Важно! До момента заключения сделки бронирования ознакомьтесь с документами застройщика, обсудите все детали сделки и внимательно изучите договор.
На ваше требование застройщик согласно Федеральному Закону №214 обязан предоставить следующие документы:
Проверьте также и полномочия лица, подписывающего от имени застройщика договор.
В случае отказа на предоставление вышеперечисленных документов покупатель должен задуматься, так как есть риск остаться и без квартиры, и без аванса.
Подписывая договор, обратите внимание, чтобы были указаны следующие пункты:
После подписания договора забронированная квартира снимается с продажи, а стоимость замораживается. Но будьте внимательны: тщательно изучите пункт договора, где четко прописан срок, в течение которого застройщик предоставляет данную квартиру по данной цене. Бывают исключения, когда покупатель продает свое старое жилье через застройщика, чтобы использовать полученные от продажи деньги в счет оплаты квартиры в новостройке. Поскольку эта процедура может затянуться на несколько месяцев, то стоимость забронированной квартиры не фиксируется.
В момент подписания акта приема-передачи договор бронирования можно считать исполненным.
При бронировании квартиры основными ошибками покупателей становится неточный расчет времени на оформление ипотеки и пренебрежительное отношение к условиям договора. Избежать их довольно просто. В первом случае требуется согласовать с банком сроки рассмотрения кредитной заявки и учесть это при заключении договора на бронь квартиры. Во втором, как уже упоминалось выше, — тщательно изучить договор и уточнить непонятные детали.
Казалось бы, найти квартиру в удобном районе, необходимой площади и планировки в новостройке – что может быть проще. Бери и покупай! Но достаточно ли у вас знаний, чтобы самому изучить все правоустанавливающие и разрешительные документы, постановления местных органов, проектную документацию, разрешения контролирующих органов и прочее, чтобы не подвергнуть себя риску и в конечном итоге не остаться без квартиры? Юристы АН «МИЭЛЬ — Чистые Пруды» готовы помочь вам в решении вашего вопроса. Мы проверим историю деятельности застройщика, изучим документацию и договора со стороны застройщика, чтобы вы могли избежать потерь и в ближайшем будущем стали собственником желанной квартиры.
______________________
О «золотом резерве» в новостройках
Большинство новостроек выводятся на рынок постепенно, очередями. Часть квартир в этом случае девелопер обычно приберегает, чтобы реализовать их на финальной стадии по более высокой цене. Такие предложения принято называть «золотым резервом», потому что в заветный список обычно попадают квартиры с самыми востребованными характеристиками. В чем преимущества покупки такой недвижимости, и где искать «золотой резерв» в новостройках?
Какие квартиры попадают в «золотой резерв»
На сегодняшний день квартиры «золотого резерва» есть практически в каждой новостройке. Как правило, объекты резервируются еще на начальной стадии строительства и занимают 10-20% (иногда и больше) от общего объема квартир в проекте. Обычно в закрытый список попадают наиболее ликвидные объекты, которые отличаются:
Впрочем, какие именно квартиры покупатели новостроек считают самыми привлекательными, зачастую определяют опытным путем. Создав резерв из объектов с разными характеристиками, девелопер проводит исследование, чтобы узнать какие из них быстро уйдут с рынка, а какие – не будут пользоваться спросом. Обычно это делается на ранней стадии строительства, пока с оказавшимися неликвидными квартирами еще можно поработать, например, изменить планировку или даже скорректировать квартирографию всего жилого комплекса.
Какие квартиры попадут в «золотой резерв» также зависит от класса жилья. В новостройках сегмента «эконом» самыми привлекательными считаются небольшие по площади «однушки». А в бизнес-классе обычно резервируются 2-х и 3-комнатные квартиры новостройке.
Реализация объектов «золотого резерва» обычно начинается на высокой стадии готовности дома. Цена квадратного метра к тому времени может возрасти на 30-40% по сравнению с началом продаж.
Однако застройщик может использовать разные тактики реализации заветных квартир. По общему правилу сначала на рынок выводятся неликвидные объекты, чтобы девелоперу хватило времени распродать их. Спрос на такое жилье может регулироваться при помощи скидок и акций. После этого настает черед более привлекательных квадратных метров.
Однако, если застройщик располагает достаточным количеством собственных средств для строительства, он может вообще отложить продажи до ввода объекта в эксплуатацию, тогда все квартиры в новостройке можно считать «золотым резервом».
Кроме того, изначально зарезервированные квартиры могут и вовсе отсутствовать в проекте. Например, выставив на продажу весь объем имеющегося жилья, застройщик обнаруживает, что отдельные объекты пользуются повышенным спросом и оставляет их про запас, чтобы позже продать дороже.
Кто покупает
Несмотря на то, что стоимость квартир из «золотого резерва» может быть выше обычных на 15-20%, они пользуются высоким спросом. Дорогие объекты выбирают покупатели, для которых важны уникальные характеристики квартиры: панорамный вид, нестандартная планировка, высокие потолки. Также, по словам экспертов, резервные квартиры привлекают надежностью сделки: на высокой стадии готовности новостройки риск вложиться в долгострой минимален.
В остальном же квартиры «золотого резерва» востребованы у разных групп покупателей. Инвесторы выбирают более ликвидные квартиры с расчетом на высокий доход в будущем. Конечные потребители, приобретая жилье для своей семьи, также, если позволяет бюджет, останавливаются на более комфортных вариантах. Кроме того, в некоторых случаях переплачивать за резервные квартиры готовы покупатели, которых интересует конкретный жилой комплекс, но они не успели приобрести квадратные метры на старте продаж.
Броня крепка: как забронировать квартиру и не потерять деньги?
Услугу бронирования жилой недвижимости предлагают почти все строительные компании. Казалось бы, удобный сервис выгоден как покупателю, так и продавцу, однако и здесь есть свои подводные камни. Novostroy.ru выяснил, как не потерять нажитые непосильным трудом средства.
Что такое бронирование квартиры
Стоит начать с того, что далеко не все компании дают возможность забронировать понравившуюся жилплощадь бесплатно. В большинстве случаев застройщики оценивают услугу в 30–100 тысяч рублей или в 1-2% от стоимости квартиры. При заключении договора купли-продажи это сумма включается в оплату за недвижимость.
Такую политику застройщики объясняют тем, что бронирование квартиры — это не возможность придержать понравившийся вариант в надежде найти более интересное предложение, а время на подготовку для заключения договора купли-продажи. «Застройщик на законных основаниях может не вернуть сумму, внесенную за бронирование квартиры, если покупатель просто передумал. Застройщику неинтересно тормозить продажи, снимая с экспозиции ликвидные лоты, например, самые недорогие, небольшие по площади или видовые квартиры для людей, у которых семь пятниц на неделе. Так что решение о брони должно быть осознанным, взвешенным, обсуждённым со всеми заинтересованными в покупке людьми. Бронь даёт время на реальную подготовку к сделке, а не время, чтобы подумать «надо – не надо»», — считает директор по маркетингу компании «Красная стрела» Марина Агеева.
Это мнение разделяет и директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова: «Бронирование — это обеспечительная сумма, благодаря которой клиент может оставить за собой выбранную квартиру и сохранить стоимость её до момента подписания договора. Как правило, это относительно небольшая сумма, которая показывает серьезность намерений покупателя».
Даже если застройщик предлагает бесплатную бронь, то она, как правило, даётся на очень короткий срок. «У нас есть возможность постановки бесплатной устной брони на сутки, в течение которых клиент также может определиться с выбором и подписать договор», — рассказала Надежда Зотова, отметив, что более длительная бронь их клиентам обходится в 50 тыс. рублей.
«В нашей компании нет платного бронирования. Мы готовы «застолбить» квартиру бесплатно от трёх до семи дней в зависимости от ситуации. У нас индивидуальный подход», — уверяет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Бронирование квартиры с ипотекой
Особый случай в вопросах брони — ипотека. Даже если покупатель точно для себя решил, что квартира ему нужна, то всё равно придётся ждать мнение банка. Большинство застройщиков это прекрасно понимают, поэтому срок ипотечной брони может варьироваться от нескольких дней до нескольких недель. Кроме того, застройщики замораживают цену на квартиру и скидки, если они действовали на дату бронирования.
«Если квартира приобретается за счет ипотечных средств, то ставится ипотечная бронь на четыре рабочих дня — это время для сбора документов в банк. Если документы в этот срок не поданы, то бронь заканчивается и квартира возвращается в продажу. Если документы поданы в установленный срок, то бронь продлевается с 4 до 13 рабочих дней — это время на получение одобрения из банка и выход на сделку», — рассказывает начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина.
Онлайн и оффлайн бронирование квартиры
Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.
«Красная стрела» предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», — сообщила Марина Агеева.
При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платёж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя ещё не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платёж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счёт оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», — отмечает Марина Агеева.
Финансовые риски при бронировании квартиры
Несмотря на то, что бронирование квартиры не является высокорискованным предприятием, перед подписанием договор всё же стоит прочитать.
Юристы обращают внимание, что там должна быть информация о стоимости и периоде бронирования; общая цена бронируемого объекта и его параметры (строительный адрес дома, расположение квартиры, количество комнат, общая площадь и т.д.); условия возврата средств, отданных за бронирование объекта; сроки действия договора бронирования и ответственность сторон. Если квартира приобретается в ипотеку, то в договор обязательно нужно включить пункт о возврате внесённых средств, если банк откажет клиенту в кредите.
Всё это актуально как и для тех, кто покупает квартиру через договор долевого участия, и для тех, кто имеет дело с эскроу-счетами. «При переходе на эскроу-счета у крупных игроков политика бронирования вряд ли изменится», — считает Надежда Зотова.
Ещё четыре-пять лет назад была широко распространена схема бронирования квартир за несколько недель до старта продаж и получения полного пакета документов, позволяющих привлекать деньги дольщиков. Причём бронирование было, как правило, платным — застройщик пытался всеми силами заработать и одновременно создать задел на будущее, когда стартуют законные продажи. Сегодня, несмотря на беспрецедентный рост грамотности покупателей, схема используется до сих пор.
Эксперты призывают тщательно избегать подобных сделок и переводить деньги за бронь только того жилья, строительство которого согласовали все уполномоченные органы власти. Вернуть деньги за бронь квартиры, которую даже не разрешают построить, будет весьма сложно.
В Петербурге становится все меньше земли под застройку. Когда наступит день X и строительство само по себе прекратится, как на самом деле обстоят дела с землей и куда исчезли 130 га зеленых насаждений – попробуем выяснить.
В ноябре можно купить квартиру дешевле на 2,1 млн рублей, стать обладателем бесплатного паркинга в двух новостройках, взять ипотеку под символический процент или платить по минимуму до окончания строительства.
Что такое резерв квартиры
Полезно знать: самые интересные варианты квартир получает тот, кто обращается к застройщику в первые несколько недель с момента начала продаж долевок. Как правило это инвесторы – люди или компании, способные вкладывать средства на длительный срок, и получающие дивиденды от таких вложений. Таким образом, опоздав на начало продаж, Вы увидите предложения лучших квартир в выбранной новостройке только после завершения строительства. Цена к этому моменту тоже ощутимо подрастет, возможно – в два раза.
Так как же получить в новостройке свою «квартиру мечты»? Ответ на поверхности: поступать так, как поступает инвестор – постоянно быть в курсе того, кто, что и где строит, когда и в каком состоянии начинает продавать.
Успели на начало продаж? Замечательно! Обратитесь к застройщику, забронируйте понравившуюся квартиру, и у вас будет от 3 до 14 дней на то, чтобы оформить все документы и подготовить необходимую сумму денег.
Но что делать, если время брони квартиры от застройщика заканчивается, а необходимая сумма не собрана? Конечно можно взять ипотеку, но если деньги на покупку появятся у Вас в течение ближайших нескольких месяцев, то использовать этот банковский инструмент не стоит: длительный сбор и проверка документов, риск отказа, большая переплата. Обратитесь лучше к нам! И документы мы проверяем только у застройщика, и переплата минимальна.
Как выбрать квартиру
1. Расположение дома. Ликвидность любого объекта недвижимости в первую очередь определяет его место. Поэтому, прежде чем остановить свой выбор на конкретной квартире, проследите за тем, чтобы она была в новостройке, возводимой рядом с крупной транспортной артерией. Лучше, если в шаговой доступности будет находится школа, детский сад, высшее учебное заведение. Обязательно изучите инфраструктуру района, выясните какие общественные места, торговые и развлекательные центры, зоны отдыха есть в непосредственной близости от застройки. Лично съездите на место и засеките время пути от своего будущего дома до больницы, остановки общественного транспорта, ближайшего отделения почты.
2. Этаж и расположение квартиры в доме. Да, хорошо если рядом с домом проходит крупная транспортная магистраль. Тем не менее, если расстояние между ней и домом менее 100 метров, можно столкнуться с проблемой шума, пыли и загазованности. В этом случае лучше выбрать квартиру с окнами во двор. Если в доме нет подвала и технического этажа, не берите квартиру на первом или на последнем этаже. Также не стоит покупать угловую квартиру.
3. Оснащение квартиры. Выбирайте квартиры с хорошей черновой отделкой. Окна и батареи сейчас ставят все застройщики, но далеко не все выравнивают стены и полы. Это конечно не ремонт, но значительно сокращает затраты на отделку квартиры. Хороши в этом плане монолитные дома – там почти идеальные по ровности полы и потолки.
4. Парковка у дома. Многие застройщики в целях экономии сужают проезжую часть внутри-дворовых дорог. Это приводит к тому, что зимой в таких дворах не то что проехать, пройти невозможно из-за припаркованных на тротуарах машин. Поэтому выбирайте квартиру в доме, дорога у которого имеет две полосы движения. Еще лучше выбрать дом, рядом с которым есть большая автостоянка, или в самом доме – паркинг. Впоследствии это значительно разгрузит придомовую территорию.
5. Репутация застройщика и дома. Обязательно найдите время и почитайте отзывы в Интернете о выбранном застройщике. Стоит поискать знакомых, которые уже проживают в готовых домах, или посетить сданные новостройки и поговорить с их жильцами. Полезна будет любая информация.
6. Документы. Мы рекомендуем приобретать квартиры у тех застройщиков, которые готовы заключить с Вами договор долевого участия, и зарегистрировать его в регистрационной палате.
Выше мы постарались кратко описать идеальный вариант квартиры в новостройке. И, чем ближе Вы будете к этому эталону в своем выборе, тем более ликвидное жилье в конечном итоге приобретете. А в хорошей квартире и жить хорошо, и продать ее потом по достойной цене проще.
Бронь квартиры на длительный срок
Итак, Вы выбрали и забронировали у застройщика квартиру, но через некоторое время поняли, что необходимая сумма будет у Вас только в ближайшие несколько месяцев, а бронь истекает уже через неделю. Не стоит паниковать, просто запросите у застройщика проект договора долевого участия и передайте его нам. В кратчайшие сроки мы:
1. Изучим месторасположение дома и выбранной квартиры;
2. Проверим репутацию застройщика;
3. Изучим правоустанавливающие документы на объект;
4. Примем положительное решение, или откажем в брони;
5. В случае положительного решения, обсудим с Вами количество месяцев брони квартиры, сумму переплаты за весь срок, а также за отдельные его периоды;
6. Включим в типовой договор согласованные условия;
7. После подписания договора и символической оплаты, подтверждающей Ваши намерения, организуем бронь выбранной квартиры за Вами на оговоренный срок. Таким образом Вы получите гарантию того, что забронированная квартира дождется именно Вас.
По этой ссылке можно посмотреть все забронированные квартиры, а также проверить статус своей недвижимости, если Вы уже работаете с нами.
Дополнительная информация по телефону в Самаре: (846) 922-53-42.
Данная услуга временно доступна только в этом городе. Если у Вас есть желание оказывать подобную услугу, ознакомьтесь с разделом «Франшиза».
Купить квартиру в новостройке
Из квартир, которые были забронированы, но впоследствии не выкуплены, формируется наш резерв квартир. Если Вы не успели приобрести квартиру от застройщика, то купить квартиру в новостройке можно у нас. При этом, учитывая качество и уровень проверки каждой квартиры, Вы можете быть уверены в том, что приобретете ликвидную недвижимость. Покупайте наши квартиры!
В России предложили раздать квартиры дворникам
В профсоюзе трудящихся мигрантов предложили раздавать квартиры дворникам с российским гражданством. Инициативу озвучил руководитель организации Ренат Каримов в эфире радиостанции «Говорит Москва».
Материалы по теме
«Дорожать уже точно не будут, это потолок»
Россиянам надоели квартиры в мегаполисах.
«Дворники сейчас живут в скотских условиях. Было бы странно, чтобы мы сейчас граждан России в эти скотские условия селили. Надо им давать общежития благоустроенные, а еще бы лучше через десять лет давать квартиры. И мы видим, что такие квартиры появились в Москве в результате реновации», — заявил Каримов.
Глава профсоюза пояснил, что жилье сотрудникам ЖКХ должно выделить государство, и добавил, что такая программа поможет снизить поток мигрантов в Россию. Каримов также предложил наладить в стране производство мини-тракторов для уборки дорог — за счет этого сократится потребность в ручном труде и появятся дополнительные рабочие места для россиян.
Ранее мэр Москвы Сергей Собянин призвал уменьшить число мигрантов в сфере ЖКХ. По его словам, среди районных коммунальщиков в столице существует резерв к сокращению числа мигрантов, несмотря на то что в крупных предприятиях ЖКХ их практически нет.
Ранее юристы отметили, что на предоставление бесплатного жилья от государства могут претендовать сотрудники силовых ведомств, судьи, учителя, медики и ряд госслужащих. Однако для получения квартиры или выплат на ее покупку необходимо соответствовать прописанным в законодательстве требованиям.