что такое реконструкция магазина

Реконструкция торговых и офисных центров

Ожидания арендаторов торговых и офисных центров постоянно растут, меняются форматы, и принципы торговли и офисной работы, повышается уровень требований к дизайну, инженерии, инфраструктуре. Из-за этого в среднем жизненный цикл бизнес-центра составляет не больше 10-15 лет, по истечении которых объекту нужна реконцепция, ремонт, ребрендинг. В условиях плотной застройки редевелопмент (запуск новых объектов на основе старых после реконструкции) оказывается более выгодным и востребованным по сравнению с новым строительством.

Что изменяется для офисов?

При реконструкции необходимо учитывать новые подходы к организации работы в офисе и рабочего пространства в принципе. Компании предпочитают открытую планировку, коворкинги, open-space. Они не хотят занимать классические закрытые кабинеты. Им важна развитая бизнес-инфраструктура: наличие в офисном центре общедоступных (арендуемых) переговорных, конференц-залов, коворкингов, пространств для совещаний. В составе зон общего пользования также могут быть столовые или кафе, спортивные залы, пространства для отдыха, лобби, холлы. Все это улучшает социальное взаимодействие, помогает выстраивать рабочие связи, повышать продуктивность работы.

Реконструкция должна улучшать офисное пространство. Она может предполагать оптимизацию планировок, модернизацию существующих инженерных систем (включая вентиляцию, электроснабжение, системы безопасности и другие), благоустройство прилегающей территории, создание открытого уличного или закрытого, размещенного в цокольном, подвальном этаже паркинга. Расширение существующих оконных проемов или использование панорамного остекления улучшает показатели освещенности. Обновление звукоизоляции стен и перекрытий защищает от шума. Установка новых лифтов, эскалаторов, траволаторов повышает комфорт для арендаторов на верхних этажах. Такие изменения могут поднять класс офисного центра, а с ним — стоимость аренды, увеличить доходность при сравнительно небольшом объеме вложений.

Реконструкция торговых центров

Для торговых площадей своевременная реконструкция, адаптация к требованиям рынка особенно важна: без этого торговый центр потеряет посетителей, покупателей, а вместе с ними — и арендаторов. Реконструкция может выполняться по двум основным направлениям:

При реконструкции торговых центров учитывают особенности новых форматов торговли: предусматривают зоны для выдачи товаров, возможности для максимальной автоматизации торговли, для совмещения форматов (продажи комбинируют с досугом, развлечениями, общественным питанием).

Организация работ

И в торговом, и в офисном центре реконструкцию можно организовать двумя способами:

Офисные и торговые объекты реконструируют, выполняя следующие работы:

Строительная компания «Олимпия» выполняет реконструкцию торговых и офисных центров, проводит их реконцепцию, ребрендинг.

Источник

Морально устарели: как переделывают торговые центры в Москве

Московские торговые центры ждет масштабная трансформация: по оценке компании Knight Frank, сегодня в реконструкции нуждаются не менее 60 ключевых торговых объектов столицы старше четырех лет. По данным компании Cushman & Wakefield, в Москве насчитывается 75 торговых центров, построенных до 2010 года. Сегодня они не отвечают ни запросам покупателей, ни условиям арендаторов, поскольку создавались в другой экономической реальности. Семь — десять лет назад на рынке еще было недостаточно арендаторов, поэтому большинство концепций просто не учитывали дальнейшее развитие рынка.

«До 2008 года проекты, где к дизайну привлекались опытные архитекторы, было единичными, да и у значительной части архитекторов не было достаточного опыта. С другой стороны, даже при наличии качественного дизайна экономия на генподрядчике приводила к тому, что запланированный дизайн было просто нельзя реализовать», — вспоминает региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев.

Размер имеет значение

Ответом на быстрое моральное устаревание торговых центров чаще всего становится их масштабная реновация. Она включает не только обновление дизайна и перепрошивку здания, но и создание новой концепции. Так, объекты до 20 тыс. кв. м сдаваемой площади постепенно переформатируются в торговые центры районного формата, который может успешно работать даже с устаревшим дизайном — главное, чтобы состав арендаторов ориентировался на повседневные услуги и сервис, говорит Николаев. По его словам, в таких объектах можно делать различные элементы реконцепции, но их необязательно полностью закрывать.

Торговые центры площадью более 60 тыс. кв. м сдаваемой площади до 2008 года обычно вводились самыми опытными девелоперами, поэтому состав арендаторов и планировки у данных объектов достаточно качественные, в настоящее время речь обычно идет об обновлении дизайна интерьеров, в том числе зоны общественного питания, а также постепенной ротации арендаторов.

«Для многих объектов площадью от 20 тыс. до 60 тыс. кв. м для дальнейшей работы требуются не локальные, а структурные изменения — новый tenant mix, новые планировочные решения, новый дизайн. Для таких торговых центров ключевой целью изменений является коммерческая концепция (tenant mix и планировки), что уже приводит к корректировке других элементов», — указывает Николаев.

Не только торговля

Наиболее часто под реновацию подпадают проекты, расположенные в черте города и имеющие в своем составе большие площади под продуктовые гипермаркеты (от 5 тыс. до 12 тыс. кв. м), гипермаркеты бытовой техники (от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м), гипермаркеты товаров для дома (12 тыс. кв. м), указывают в Cushman & Wakefield. Например, компания Crocus Group недавно приступила к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское шоссе», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию ТРЦ «Перово Молл», приобретенного в декабре 2018 года, ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, а на ближайшее время запланировано открытие обновленного комплекса «Коньково Пассаж».

Компания «Киевская площадь» анонсировала реконструкцию СК «Олимпийский». В состав обновленного объекта будут включены в том числе торговые площади. Около 10% объектов уже завершены или находятся на заключительной стадии — среди них сеть ТРЦ «МЕГА» в Москве и впечатляющий пример редевелопмента торговых центров «Капитолий» компании Enka — ТРЦ «Кунцево Плаза» и ТРЦ «Каширская Плаза», перечисляет директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов.

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева

— Улучшение качественных характеристик торговых центров — это ответ девелоперов на изменившиеся запросы со стороны посетителей. Современному покупателю неинтересно посещать торговые комплексы, только чтобы что-то купить. Это можно сделать не выходя из дома, в интернет-магазинах и маркетплейсах. Потребителя сейчас привлекает не только набор магазинов, но и эмоциональная составляющая проекта, а также дополнительные возможности провести свободное время и разнообразить досуг.

Главный принцип реновации — расширение и наполнение торговых центров различными форматами зон общественного питания и развлечений, в отдельных проектах проводится масштабная ротация арендаторов, пересматривается tenant mix. Сегодня здесь создаются дополнительные общественные пространства в виде лаундж-зон и зон для проведения разнообразных мероприятий (мастер-классов, лекций, фестивалей, театральных постановок). Кроме того, немало внимания уделяется деталям — освещению, благоустройству и декорированию зон общего пользования.

Комплексная перезагрузка торгового центра чаще всего подразумевает полный снос существующих строений на участке и создание нового, чаще всего многофункционального центра. По такой схеме были перезапущены ENKA, «Кунцево Плаза», «Каширская Плаза». Другой вариант — перепланировка здания: изменение параметров торговой галереи, ширины пассажей, событийных и атриумных зон, вертикальных коммуникаций.

В обновленных за последнее время торговых центрах наблюдается смещение в сторону корнеров с минимальным количеством витринного пространства: теперь собственники все больше внимания уделяют визуальной доступности магазинов. По мнению собеседников «РБК-Недвижимости», в будущем в архитектурной концепции торговых центров будет преобладать функциональное зонирование с акцентом на дизайн помещения, увеличится высота торговых уровней за счет атриумных зон, что позволит обеспечить комфортное нахождение посетителей.

Однако под реконцепцией торгового центра понимают не только конструктивные изменения здания, но и смену состава арендаторов, главными из которых сегодня становятся операторы качественного общепита. «Сейчас наблюдается отход от традиционного фастфуда в сторону качественной и здоровой пищи. В будущем этот тренд только усилится: в торговых центрах будет преобладать комбинация фуд-холла и ресторана с сочетанием еды навынос, а также рост интереса к традиционным кухням и уникальным способам приготовления еды», — прогнозирует Андрей Шувалов.

Основные принципы реконцепции торговых центров

1. Появление новых «социальных» арендаторов, среди которых спортивные и детские развивающие студии, термальные/банные комплексы, центры спортивной медицины, площадки для проведения тематических лекций и семинаров.
2. Рост числа брендов, увеличение площадей кафе и ресторанов, появление новых форматов общепита, а также локальных магазинов косметики, аксессуаров, одежды и обуви.
3. Сокращение площади якорных арендаторов, включая продуктовые супермаркеты и гипермаркеты.
4. Развитие районных торговых центров со средней арендуемой площадью до 12 тыс. кв. м.
5. Развитие омниканальных элементов торговли.

Источник

Реконструкция магазина – особенности, преимущества, оформление по закону

Владельцы даже самых успешных магазинов рано или поздно понимают: пришла пора перемен. Возможно, оборудование устарело и требует замены. Может, пора расширить помещение из-за увеличившегося спроса. В этом случае, как правило, осуществляется реконструкция магазина.

Решиться на подобный шаг непросто. Но все предприниматели понимают, что перемены к лучшему, ведь это синоним прогресса. Если развивается предприятие, пользу получают все. Именно поэтому так важно понимать, как правильно и законно провести реконструкцию магазина, чтобы он приобрел новый, современный облик, радующий и директора, и клиентов.

Суть реконструкции магазина и преимущества

Что такое реконструкция магазина? Обычно с этим понятием связано осуществление какого-либо ремонта или строительства – категория работ в данном случае зависит от решаемой задачи. Речь может идти о частичных перепланировках, косметическом ремонте, устранении мелких повреждений поверхностей внутри и снаружи помещения, возведении пристроек, переоборудовании части торгового зала под детскую игровую зону и т.д.

Необходимость в проведении строительных или ремонтных мероприятий возникает, когда владелец бизнеса планирует провести реконструкцию под магазин помещения или здания, а также если пришло время обновить отделку или выполнить более капитальные работы.

Важно не забывать о комфорте покупателей при совершении покупок в зале магазина. Перепланировка не должна создавать неудобств людям, посещающим действующую торговую точку. Владельцу необходимо тщательно спланировать направление движения посетителей и принять меры для снижения времени обслуживания. Тогда и работа магазина будет намного эффективнее.

При реконструкции здания магазина могут выполняться работы из приведенного ниже списка:

С чего начать реконструкцию магазина

Любые работы по ремонту и реконструкции магазина следует начинать со сбора утвержденной госорганами документации и разработки проекта, соответствующего нормативным актам, правам на использование земельного участка и требованиям Градостроительного Кодекса РФ. Проектные документы нужно представить на проверку в государственную экспертизу. Кроме того, иногда требуется проверить проект на соблюдение экологических норм.

Теперь посмотрим, чем отличаются коммерческие и промышленные объекты недвижимости. К промышленной недвижимости относят заводские и фабричные комплексы зданий, то есть любые строения производственного назначения. В этом и есть принципиальное отличие этих сооружений от магазинов, торговых и сервисных центров, офисных помещений. Хотя, с одной стороны, все эти объекты связаны с бизнесом, они относятся к разным категориям недвижимого имущества.

Кроме того, есть важные отличия между реконструкцией и другими видами строительных и ремонтных работ. Реконструкция − это не строительство, перепланировка, переоборудование или капитальный ремонт, все это абсолютно разные по целям и технологии виды работ. Если при строительстве возводят новое здание, то при реконструкции восстанавливают и придают первоначальный облик разрушенной или обветшавшей постройке.

Обо всех этих тонкостях следует знать, прежде чем приступать к строительным работам на промышленном объекте, так как они имеют значение при согласовании документации в различных инстанциях. Впрочем, отличаются и сами рабочие процессы. Конечно, есть и общее, например, перед началом реконструкции и строительства необходимо получить официальное разрешение в государственных органах управления.

Часто задаваемые вопросы про реконструкцию магазина

Собственник не может использовать объект промышленного назначения, если эксплуатация небезопасна или оно считается аварийным, что может нести определенный риск. При этом имеются акты экспертизы текущего состояния объекта.

Работы по реконструкции здания или помещения оформляют в соответствии с ГрК РФ. Также перед созданием проектной документации проводят необходимые инженерные изыскания.

Все действия по реконструкция магазина с увеличением площади согласуются с требованиями Градостроительного Кодекса РФ. Очень важно понимать, что подобные работы могут выполнять только лица (застройщики или технические заказчики, а также по договору с ними компании, индивидуальные предприниматели), обладающие свидетельством, полученным от саморегулируемой организации (заказчика).

Обязанностью сторонней компании, действующей по договору, является полное соблюдение требований контракта и выполнение работ в соответствии с архитектурно-проектными документами.

Правовая основа проведений этих мероприятий изложена в статье 47 ГрК РФ. Инженерные изыскания, выполненные профессионально и грамотно, позволят в дальнейшем составить архитектурно-проектные документы и приступить к разработке проекта реконструкции магазина.

В ходе выполнения этой подготовительной стадии собираются данные о природных факторах, которые будут влиять на эксплуатацию реконструируемого объекта недвижимости. Для выполнения этих работ допускаются организации или индивидуальные предприниматели, имеющие соответствующую квалификацию и допуск от застройщика (технического заказчика).

Технические условия – это перечень параметров и данных, отражающих возможность подключить объект к инженерно-техническим коммуникациям: максимальные нагрузки, сроки и стоимость подключения. В технических условиях указывается срок их действия. Заказчик имеет право бесплатно в течение 14-ти дней представить ТУ в организации, осуществляющие подключение к сетям, при этом необходим запрос уполномоченного органа.

В соответствии со статьей 48 ГрК РФ «Архитектурно-строительное проектирование» проект должен состоять из описательной и графической частей, всесторонне отражающих разработанную стратегию строительных работ.

Эта же статья предусматривает, что к работам по реконструкции помещения магазина могут привлекаться юридические лица или индивидуальные предприниматели, имеющие соответствующий допуск. Застройщик (технический заказчик) утверждает созданную проектную документацию. Кроме того, в статье 49 ГрК РФ прописан ряд условий, в соответствии с которыми разработанный проект должен пройти экспертное обследование.

Чтобы процедура согласования проекта в органах исполнительной власти прошла успешно, разработчики обязаны изучить «Правила землепользования и застройки», действующие в городе/населенном пункте, где находится реконструируемое здание.

При обнаружении каких-либо несоответствий нужно представить их на согласование в местную администрацию, так как любое отклонение от утвержденных норм и правил может повлечь наложение штрафных санкций. Если все вопросы удалось согласовать, то следующий этап – провести публичные общественные слушания с целью ознакомления местных жителей с проектом реконструкции.

Вопросы реконструкции промышленных объектов в соответствии с ФЗ №131 не могут решаться узким кругом специалистов и чиновников. К их обсуждению необходимо привлекать местное население в формате общественных слушаний. Разберем порядок их проведения.

Во-первых, члены Комиссии по разработке проекта уведомляют о предстоящих публичных слушаниях всех заинтересованных лиц. Обычно, это собственники земельных участков, граничащих с территорией, на которой находится объект реконструкции.

Для изучения проекта общественностью и подготовки к слушаниям отводится не больше четырех месяцев после его публикации. Результат слушаний оформляется протоколом, включающим список внесенных предложений. Затем в отведенные для этого десять дней проект корректируется и отправляется вместе с протоколом слушаний в администрацию населенного пункта для вынесения решения. Дальнейшие действия зависят от получения положительного или отрицательного ответа.

Чтобы получить разрешение, требуется обратиться в МФЦ или местную администрацию с ходатайством, составленным по определенным правилам, приложив к нему всю необходимую документацию. Заявление должно содержать информацию о:

Документ заверяется подписью с проставленной датой.

Многие документы имеют ограничения по срокам действия, что важно учитывать, составляя проектную документацию, получая согласования и разрешения, а также готовясь к общественным слушаниям. Причем не всегда застройщик может управлять ситуацией. К примеру, публичные слушания назначаются государственными и муниципальными органами.

Что касается затрат на подготовку пакета документов, то их значение предсказать сложно. С одной стороны, застройщик не платит за получение разрешения, однако за оформление документов, экспертную проверку и работу привлеченных специалистов придется заплатить, но это всегда рассчитывается индивидуально.

Причиной отказа может быть несоответствие в документах, отсутствие возможности выполнить работы в соответствии с мнением экспертов или по другим причинам. Обнаруженные погрешности и ошибки исправляются, и документ вновь проходит процедуру согласования. В остальных случаях решение выносит суд.

Получив разрешение на реконструкцию магазина, заказчик имеет право начать строительные работы на объекте с привлечением специализированных организаций и предпринимателей. При этом обязательным является заключение договоров и выдача допусков. Также необходимо контролировать выполнение работ на промежуточных этапах.

Статья 55 ГрК РФ определяет разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, как документальное подтверждение выполнения работ полностью и в соответствии с планами и проектной документацией.

Для получения данного документа необходимо составить заявление по указанной форме и обраться или в МФЦ, или соответствующий департамент/отдел муниципалитета. Контролирующие органы исполнительной власти обязаны проверить соответствие выполненных работ с проектной документацией и на основании этого выдать разрешение на ввод магазина в эксплуатацию или отказать.

Прежде чем приступить к реконструкции магазина, собственнику или заказчику придется изучить все юридические особенности этого процесса, чтобы в дальнейшем не стать нарушителем закона, не сталкиваться с незапланированными расходами, отказами и необходимостью снова и снова согласовывать документацию.

Источник

Что нужно для разрешения на реконструкцию?

Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.

Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:

При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.

Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:

«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».

Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.

Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:

Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)

Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.

Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.

Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.

В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:

Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)

> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.

Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)

Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.

Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.

Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:

Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.

Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:

Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.

Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.

Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.

Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.

Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:

В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»

Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате «до» и «после» реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.

Источник