что делать если хотят снести дом
Чужая крыша на даче
Если посмотреть на судебную статистику последних лет, то можно увидеть, что подобные споры между соседями встречаются очень часто. Поэтому разъяснение действующих в таких «соседских» конфликтах норм права может оказаться важным.
Наша история началась с иска гражданина. Истец потребовал обязать соседей добровольно снести то, что они построили на своем участке. Судя по иску, семья соседей истца возвела забор между участками на расстоянии в 25 сантиметров от его дома, построили сарай и хозяйственный блок «в непосредственной близости» от его дома.
Такое расположение построек, заявил в суде истец, нарушает его права. Зимой снег, который скапливается на кровле сарая и хозблока, сползает в сторону его дома и участка, что создает «угрозу жизни и здоровью людей, причиняя ущерб имуществу, а также создает угрозу пожарной безопасности». Даже забор раздражает соседа. Забор, судя по иску, «приводит к скапливанию снега между забором и стеной жилого дома».
После проигрышей гражданин дошел до Верховного суда РФ и попросил отменить все отказные решения.
Высокая инстанция проверила материалы дела. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, при рассмотрении этого спора были допущены нарушения.
Судя по материалам дела, два соседских участка, о которых идет речь в этом деле, практически одинаковы. На участке ответчика возведен забор из профилированного листа, деревянный сарай и металлический хозяйственный блок.
Местные суды, когда рассматривали это дело, использовали Гражданский кодекс (статьи 209, 263) и Земельный кодекс (статья 40). Оба суда, отказывая истцу в его требованиях, исходили из того, что спорные строения были возведены на участке соседей «с соблюдением требований о целевом назначении земельного участка». По мнению башкирских судей, когда истец требовал сноса построенных объектов, то он «не обосновал необходимость и соразмерность защиты своего права исключительно путем сноса возведенных ответчиками строений».
А еще местные суды сослались на заключение строительно-технической экспертизы и заявили, что «имеются варианты технического решения устранения выявленных нарушений, не связанные со сносом хозяйственного блока». По мнению экспертов, можно было сделать противопожарную стену между домом истца и хозяйственным блоком, можно переделать конструкцию крыши хозблока с двухскатной на односкатную, чтобы снег падал, а дождь лился на сторону ответчиков.
Но перечислив все это, удивился Верховный суд РФ, местные суды все же сделали вывод о том, что эксплуатация хозяйственного блока «несет угрозу жизни и здоровью граждан», так как крыша у хозяйственного блока двухскатная и в сезон обильных осадков с крыши может лить вода и падать снег. Осадки могут подмочить стену жилого дома истца. Ну а уж это может «повлечь за собой» нарушение конструкций. И наконец, в случае возникновения пожара огонь может легко перекинуться на соседние постройки.
Верховный суд РФ заявил, что с постановлением апелляции он не может согласиться, и объяснил, по каким основаниям.
Суд начал с 304 статьи Гражданского кодекса РФ. В ней сказано, что собственник может требовать устранения всяких нарушений своих прав, «хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения».
Что делать если хотят снести дом
Об этом рассказала главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Анастасия Мешкова.
Любая вещь рано или поздно может прийти в негодность и прекратить своё существование. Объекты недвижимости не являются в этом плане исключением – они точно также могут обветшать и разрушиться.
Сегодня владельцы земельных участков не смогут снести объекты на своей земле без согласования с местной администрацией. Процедура сноса объектов капитального строительства с августа 2018 года подверглась изменениям: если раньше для этого достаточно было подготовить акт о сносе, то сейчас перед подготовкой акта необходимо уведомить орган местного самоуправления.
Снос объекта капитального строительства – это ликвидация объекта капитального строительства путем разрушения, разборки или демонтажа объекта. Так, если снос здания осуществляется на основании решения собственника объекта, то в этом случае необходим проект по организации сноса данного объекта (ч. 2 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ). Право разработать данный проект имеет только специалист по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр указанных специалистов.
Проект по организации сноса не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, а также в случае сноса жилых и садовых домиков, расположенных на земельных участках, предназначенных для садоводства, а также в случае сноса хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования.
При сносе объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции либо если работы по сносу начаты до 04.08.2018 и проводятся не в связи с реконструкцией или строительством нового объекта – проект организации работ по сносу также не требуется.
Перед началом работ объект, который подлежит сносу, необходимо отключить от сетей инженерно-технического обеспечения, подтвердив это актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей. Также необходимо принять меры по организации мероприятий по утилизации строительного мусора.
Не позднее, чем за семь рабочих дней до начала сноса, собственнику необходимо предоставить в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта капитального строительства уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства. Сделать это можно посредством личного обращения, через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – МФЦ) либо почтовым отправлением или с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг. К уведомлению необходимо приложить материалы обследования объекта и проект (если он требуется).
Орган местного самоуправления после проверки всех приложенных к уведомлению документов в течение семи рабочих дней обеспечивает размещение уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.
После завершения работ по сносу объекта капитального строительства собственнику в течение семи рабочих дней необходимо отправить в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.
Далее, для снятия ликвидированного объекта с кадастрового учета с одновременной регистрацией прекращения права на него необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который будет являться документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости. Данный документ составляется в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера.
После того, как будет подготовлен акт обследования, необходимо подать заявление о снятии объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета и прекращении прав на него в орган регистрации прав любым удобным способом, установленным действующим законодательством. С таким заявлением вправе обратиться только собственник снесенного объекта либо его представитель с документом, подтверждающим соответствующие полномочия. Государственная пошлина за данную услугу не взимается.
При отрицательном решении – гражданину направляется письменное решение с указанием причин отказа. Практика показывает, что для вынесения решения об отказе есть несколько оснований: неправильно оформленные документы либо они представлены не в полном объеме или имеют противоречия. Также может быть отказано, если срок, на который было произведено приостановление снятия объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета, истек, а выявленные недостатки не устранены.
Процедура снятия с кадастрового учета является завершенной только после того, как заявителю будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая информацию о снятии объекта с государственного кадастрового учета.
Снести нельзя признать право собственности
Старший юрист АБ «ЕПАМ»
3 августа 2018 г. Президент РФ подписал Федеральный закон № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”» в части уточнения положений о самовольных постройках (далее – Закон № 339-ФЗ) и Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ).
Нововведения Закона № 339-ФЗ во многом закрепляют достижения судебной практики последних лет и направлены на стимулирование добросовестного поведения участников отношений и «легализацию» объектов самовольного строительства в случаях, когда это не нарушает права третьих лиц и общественные интересы. Положения Закона № 340-ФЗ, касающиеся отношений по самовольному строительству, связаны в основном с изменениями процедурного регулирования.
Основные новеллы законов состоят в следующем.
Фактически вводится фигура добросовестного застройщика
Если лицо не знало и не могло знать о действии установленных законом ограничений по использованию земельного участка, то принадлежащая ему постройка, возведенная с нарушением таких ограничений, не является самовольной. Такое лицо в тексте Закона № 339-ФЗ прямо именуется собственником соответствующего объекта, а не «лицом, осуществившим самовольную постройку».
Вводится механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями
Раньше закон предусматривал два варианта судьбы самовольной постройки: снос или признание права за лицом, имеющим титул на земельный участок. В то же время на практике встречались ситуации, когда суд не считал справедливым принять решение ни о сносе, ни о признании права собственности на самовольную постройку и отказывал в удовлетворении обоих – основного и встречного требований, «подвешивая» ситуацию.
Закон № 339-ФЗ закрепляет возможность принятия судом (или в определенных случаях органом местного самоуправления) решения о сносе либо о сносе или приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом («установленные требования»).
При этом, как следует из положений Закона № 340-ФЗ, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, определенном гл. 6 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, законодательно вводится еще одно основание для легализации постройки – исполнение решения о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (новый п. 3.2 ст. 222 ГК РФ в редакции Закона № 339-ФЗ).
Кроме того, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями является новым основанием для признания права собственности на нее по иску собственника земельного участка или лица, владеющего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями принимается органами местного самоуправления
Законодатель модифицирует систему оснований для принятия решения о сносе в отношении самовольных построек, сужая в целом сферу «административного сноса». Так, органом местного самоуправления может быть принято:
Как отмечалось, приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции. При этом остается неясным, каким образом будет производиться приведение в соответствие с установленными требованиями постройки, возведенной без обязательного разрешения на строительство в отсутствие иных нарушений.
Важно отметить, что законодатель выводит из-под действия административного порядка принятия решения следующие объекты:
Вместе с положением о невозможности принятия решения о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями объектов индивидуального жилищного строительства, предусмотренным п. 3, 4 ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции Закона № 339-ФЗ, такие законодательные ограничения представляются особенно важными в связи с появлением новой санкции в виде принудительного изъятия земельного участка у собственника, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, одностороннего отказа от договоров аренды и ссуды земельных участков и возможным установлением административного штрафа (проект федерального закона № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)», принятый в первом чтении Государственной Думой).
Устанавливается возможность изъятия земельного участка, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды, ссуды земельного участка, если в отношении самовольной постройки на нем не выполнены обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями
Принципиально новое положение Закона № 339-ФЗ позволяет в принудительном порядке изъять земельный участок у собственника. Такая санкция применяется в случае, если на земельном участке располагается самовольная постройка, в отношении которой было принято (как в судебном, так и в административном порядке) решение о сносе либо решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, и соответствующее решение не было исполнено. При этом из суммы компенсации за изъятие земельного участка вычитаются, помимо прочего, затраты на выполнение работ по сносу или приведению в соответствие. Согласно Закону № 340-ФЗ отчуждение участка осуществляется путем продажи его с публичных торгов. В случае если на земельном участке расположены иные объекты капительного строительства, осуществляется раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к земельным участкам, отчуждение земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.
Законом № 340-ФЗ предусмотрено, что возведение самовольной постройки или неисполнение обязанности по сносу или приведению в соответствие является также основанием для прекращения в одностороннем внесудебном порядке прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, договоров аренды или безвозмездного пользования (ссуды).
При этом в случае, если на земельном участке расположены иные объекты капитального строительства, земельный участок должен быть разделен в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка. Если раздел участка без нарушения требований к участкам невозможен, прекращение прав и договора аренды в указанном порядке не допускается.
Предусмотрена допустимость предоставления земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой
Положения Закона № 340-ФЗ позволяют предоставлять земельный участок, находящийся в публичной собственности, с расположенной на нем самовольной постройкой. При этом обязательным является включение в договор аренды или ссуды условия об осуществлении арендатором или ссудополучателем сноса самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями. Неисполнение такой обязанности является самостоятельным основанием для прекращения договора в одностороннем внесудебном порядке.
Запрет легализации самовольной постройки «задним числом»
Закон № 340-ФЗ содержит положения, которые препятствуют легализации самовольной постройки путем «приспособления» под ее характеристики действующих правовых актов.
Так, с момента поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки и до момента направления ответного уведомления об отсутствии признаков самовольной постройки либо вступления в законную силу судебного решения, которым отказано в сносе постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, запрещается:
Оценивая закон в целом, безусловно, почти революционным шагом можно считать введение возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. В то же время пока неясно, является ли новый закон либерализацией или, по сути, ужесточением действующего регулирования.
Например, напомним, раньше п. 4 ст. 222 ГК РФ предусматривал возможность сноса самовольной постройки в административном порядке в случаях, когда земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий.
Новая редакция подп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ может быть истолкована в том смысле, что органы местного самоуправления вправе принимать решения о сносе в административном порядке созданных до 14 мая 1998 г. объектов, единственным нарушением при строительстве которых является отсутствие разрешения на строительство независимо от расположения в зоне с особыми условиями использования территорий. При этом делать это можно будет не только в отношении объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Если есть угроза жизни и здоровью граждан, решение об «административном» сносе можно принять и в отношении постройки на частной земле. В таком случае оборот может ждать новая волна «административного» сноса.
Также требует дополнительной проработки положение об изъятии земельного участка у частного собственника. Новые положения предусматривают раздел земельного участка, занятого самовольной постройкой, только в случае, когда на нем расположены иные объекты. Таким образом, фактически вводится возможность изъятия у частного собственника земельного участка любого размера, даже если самовольная постройка занимает только небольшую его часть. Учитывая, что приведение самовольной постройки осуществляется в порядке ее реконструкции и потребует прохождения множества административных процедур, высок риск, что застройщик не уложится в сроки приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Это, в свою очередь, приведет к инициированию процедуры изъятия всего участка.
Что делать если хотят снести дом
Действующее законодательство предусматривает снятие объектов недвижимости с кадастрового учета при их гибели или уничтожении. Для этого необходимо обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ на территории субъекта Российской Федерации, где расположен соответствующий объект недвижимости, со следующими документами:
1) заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Такое заявление вправе представить собственник здания или собственник земельного участка, на котором был расположен дом, либо его представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Бланк заявления можно скачать заранее на официальном сайте Росреестра или оформить в офисе приема;
2) правоустанавливающие документы на объект недвижимости, подлежащий снятию с кадастрового учета (только в случае, если права на разрушенный объект возникли до 01.01.1998 и не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
3) документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;
4) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Такой акт обследования составляется кадастровым инженером по результатам осмотра разрушенного дома. Форма акта обследования и требования к его подготовке утверждены приказом минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 627.
В результате проведения учетных действий заявителю или его представителю будет выдана кадастровая выписка об объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о прекращении существования объекта недвижимости.
Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется бесплатно в срок не более 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов органом кадастрового учета.
Разрешение на снос частного дома на собственном участке
С 2018 года разрешение на снос частного дома не требуется. Вместо него собственнику нужно отправить два уведомления: первое – до начала работ по демонтажу, второе – по окончании. Но многие по привычке вместо термина «уведомление» используют «разрешение», и в статье он тоже будет встречаться. Рассмотрим, каковы особенности сноса частных жилых домов, учитывается ли мнение соседей, как и в какие сроки направляются уведомления и что потребуется собственнику.
В статье расскажем:
Особенности сноса жилых домов
Собственник может самостоятельно принять решение о сносе своего дома в нескольких ситуациях:
Причины могут быть разными, но главное – каждый волен распоряжаться своей недвижимостью, как угодно.
Сносить частные дома могут и по решению администрации муниципалитета, если они признаны аварийными или изъяты для муниципальных нужд. Но в таком случае собственникам выплачивается денежная компенсация или предоставляется другое жилье.
Важно! Если владелец сам принял решение снести дом, другое жилье или компенсация ему не полагаются.
Нужно ли согласие соседей на снос частного дома?
По закону согласие соседей на снос частного дома не требуется. Но есть и исключения:
Совет юриста: лучше заранее позаботиться о порядке проведения планируемых работ. Важно, чтобы после них был убран мусор, а во время работ не нарушались часы тишины, чтобы не было проблем с соседями.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Как получить разрешение на снос здания по Градостроительному кодексу?
Рассмотрим каждый шаг более подробно.
Шаг 1: получение условий отключения дома от коммуникаций
Порядок отключения домов от инженерных сетей регламентируется Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 №850 и региональными законодательными актами. В нем указаны правила отключения сетей водо-, электро-, газо-, теплосетей, канализации. Если собственник хочет снести старый и построить новый дом, эти правила не применяются.
Чтобы получить условия отключения, нужно подать в эксплуатационную организацию заявление вместе с другими документами:
Условия выдаются не позднее 10 рабочих дней с момента подачи заявление. Отключение производится бесплатно в течение 30 рабочих дней от даты выдачи условий.
Примечание: эксплуатационных организаций может быть несколько. Например, электроэнергию предоставляет электросетевая компания, газоснабжение – ООО «Газпромежрегионгаз». И у каждой разные условия отключения, которые нужно согласовать и выполнить.
Шаг 2: отключение дома от инженерных сетей
Минимум за три дня до начала работ эксплуатационная организация предупредит собственника об этом. Во время демонтажа инженерных сетей владельцу дома присутствовать необязательно, главное – предоставить работникам доступ к ним.
По итогам отключения составляется соответствующий акт, он в течение пяти дней направляется собственнику.
Шаг 3: отправка уведомления о планируемом сносе
Уведомление составляется на имя руководителя администрации муниципалитета или поселения. Его форма утверждена Приказом Министерства строительства и ЖКХ, а отправляется оно не позднее 7 дней до начала работ по сносу.
Содержание и образец уведомления
Какие сведения указываются в уведомлении:
Важно! Уведомление можно подать лично в администрацию, через МФЦ или Госуслуги.