Одобрили ипотеку на меньшую сумму что делать

Что делать если банк одобрил ипотеку на меньшую сумму

Бывают такие ситуации, что заемщик ожидал получить одну сумму по кредиту, а получил намного меньше заявленной. Эта ситуация в основном всегда связана с платежеспособностью заемщика. Оценив платежеспособность клиента, банк выдает сумму меньше необходимой для покупки квартиры. Что же теперь делать?

Банк всегда вначале определяет платежеспособность клиента, затем учитывается цена на квартиру и срок, в течение которого данный заем должен быть выплачен. При этом клиент будет обязан внести первоначальный взнос. После выяснения этих обстоятельств делается расчет, он должен подтвердить, что кредитные платежи, которые нужно вносить ежемесячно, не должны превышать 45 % всех доходов клиента. При этом в первую очередь одобрение по таким кредитам получают граждане с высоким уровнем дохода. Идеальный вариант, когда у клиента нет других кредитов, если кредиты есть, будут проведены подсчеты, чтобы выяснить хватит ли человеку доходов, чтобы платить по счетам по обоим кредитам. Если показатель будет больше 45 %, то банк кредит даст в меньшем размере или выдаст отказ данному заемщику.

В том случае если банк дал по кредиту меньше запрашиваемой суммы, можно выбрать жилье дешевле. Но если уж сильно нужна именно первоначально выбранная жилая площадь, тогда необходимо сделать следующее… Для того чтобы банк повысил сумму кредита, нужно внести больших размеров первоначальный взнос.

Этот ход поможет снизить процент по кредиту и соответственно само тело кредита, теперь может быть увеличен объем кредитной суммы. Но тут еще один нюанс: даже когда кредит одобрен в нужном размере, может быть такая ситуация, что понравившееся жилье уже снято с продажи.

Этот метод подходит тем гражданам, которые в наличии имеют необходимую сумму денег. А если ее нет для внесения первоначального взноса, тогда есть еще один выход из сложившейся ситуации — при получении кредита привести с собой созаемщика.

Для этих целей нужен человек, который готов выплачивать одновременно с Вами сумму по кредиту. В этой ситуации банк будет брать во внимание доход созаемщика и основного клиента. Соответственно, сумма кредита вырастет и клиент, наконец сможет купить желанное жилье. В роли созаемщика часто выступают супруги, дети, родители.

Банк при участии созаемщика быстрее дает согласие на данный кредит, так как этот человек несет в полной мере ответственность за выплату кредита, как и сам клиент. Соответственно если клиент не сможет выплатить сумму долга, платить ее будет созаемщик.

Без привлечения созаемщиков можно просто продлить срок выплат, в связи с этим увеличиться сумма кредита.

С какими неприятностями может быть сопряжена покупка жилья по ипотеке?

Кредитор рассчитывает сумму займа исходя из дохода соискателя, срока заимствования, а также цены на оговоренную недвижимость. Немалое значение в получении ипотеки играет также и способность внести авансовый взнос.

Размер суммы финансирования, прежде всего, зависит от платежеспособности соискателя. При этом максимальный размер кредитных платежей не должен превышать 45% общего дохода заемщика. Именно поэтому жилищные займы дают в основном тем гражданам, чья зарплата – выше средней. Планируя взять квартиру в кредит, не стоит также забывать и о роли долговой нагрузки по другим оформленным на ваше имя кредитам. Так, даже если вы имеете достаточно высокий заработок, банк будет суммировать вашу кредитную нагрузку в целом, то есть с учетом непогашенного займа. И, если ее сумма составит больше 45%, кредит вам дадут на меньшую сумму или вообще откажут в займе.

Если хочется именно эту…

Нередко гражданам, которым банк выделил сумму меньше запрашиваемой, приходится отказываться от покупки выбранной заранее квартиры, и искать вариант подешевле. Однако такой вариант выхода из сложившейся ситуации подходит далеко не всем, так как некоторые не хотят отказываться от понравившейся квартиры.

В таком случае, одним из лучших решений проблемы может стать увеличение авансового взноса. Чем больший вы внесете первый взнос, тем меньшим будет тело кредита, а, соответственно, и размер платежей, и ваша финансовая нагрузка тоже существенно снизятся. Однако стоит отметить, что немаловажную роль в таком деле как получение жилищного займа играет еще и другой фактор – терпение продавца. Достаточно часто люди продают недвижимость в связи с переездом или острой необходимостью в деньгах, и у них абсолютно не будет времени и желания ждать, пока вы скопите или займете деньги на аванс и банк даст вам свое согласие.

Как быть, если денег на увеличение аванса не хватает?

К сожалению, не у каждого найдутся в резерве средства для увеличения аванса. Впрочем, повлиять на решение банка можно и другими способами. Можно привлечь созаемщика, то есть человека, который разделит с вами ваше кредитное бремя. При участии созаемщика кредитор будет учитывать совокупный доход, а посему доступная для приобретения жилья сумма увеличится. В роли созаемщиков могут выступить ваши близкие: братья, родители, дети, супруг.

К тому же, сам факт присутствия созаемщика для банка уже является дополнительной гарантией возвратности долга, так как на вызвавшегося стать созаемщиком возлагаются такие же обязанности как и на лицо, оформившее заем. И в случае, если заемщик не станет платить долги, эту ношу должен будет на себя возложить созаемщик.

Если мы взяли определенную сумму кредита, а квартиру нашли подешевле — возможно ли уменьшить сумму кредита или дадут в любом случае сумму которую просили изначально?

Если деньги были получены на руки, тогда никакое заявление не поможет, потому что кредит начинает действовать с момента подписания договора, то есть дня перечисления средств на счет. Если же деньги не были переведены на счет продавца, тогда дело обстоит еще проще. Вам достаточно принести в банк документы, которые бы подтвердили ту сумму, которую вам необходимо. вообще, когда составляется договор купли-продажи между продавцом и вами, вы же указываете сумму, то есть стоимость квартиры. Уже от нее исходит банк. А ту сумму, которую вам одобрили, называют максимальной, то есть больше вы получить в виде ипотеку вы уже не сможете, а вот меньше — пожалуйста. Идите документами в Сбербанк и подтверждайте сумму покупки, до которой вы договорились с продавцом.

Можно написать заявление на уменьшение суммы, но это займет время.

Я бы на Вашем месте поступила так, взяла бы всю сумму, которую планировали ранее, купила ту самую квартиру подешевле, а то что осталось от денег, потратила на оформление квартиры, ни для кого не секрет, что бы оформить квартиру, нужна кругленькая сумма. Ну или внесла бы оставшиеся деньги, как первый взнос за ипотеку.

В принципе я так 2 раза и делала, когда брала деньги в кредит и какая-то сумма оставалась я сразу несла обратно.

Не понятно всё таки взяли вы уже деньги, т.е. подписали договор с банком или нет.

Мы брали ипотеку в сбербанке.

Сначала подали документы на кредит. Их проверили, одобрили и сказали максимальную сумму на которую мы можем рассчитывать. Дальше у нас на поиск жилья и оформление всех документов 4 месяца. Мы нашли подходящее нам жильё, собрали на него все документы и только после этого подписывали кредитные документы на сумму стоимости жилья (но не выше одобренной банком). Например, банк одобрил 1 000 000 руб., значит мы можем взять кредит на любую сумму, но не больше 1 000 000, т.е. столько сколько нам надо и на эту сумму заключить с банком договор.

Ещё сбербанк может распределить кредит на стоимость жилья, а остальные деньги на улучшение условий жилья. Например. Одобрен кредит в 1 000 000 руб., квартира стоит 800 000 руб. Подписываем кредитный договор на 1 000 000 руб., из которых — 800 000 руб. стоимость жилья и 200 000 руб. деньги на улучшение квартиры (ремонт).

Ещё, как мне объяснили в банке. Если я буду вносить какую-то сумму сверх ежемесячного платежа, мне будут делать перерасчёт, в том числе и процентов, но для этого нужно обращаться к своему менеджеру, писать заявление на внесение большей суммы на погашение и на перерасчёт. Но как это действует более точно пока сказать не могу, ещё не пробовала. Менеджер утверждала, что так выгодней.

Значит, если вы уже взяли деньги на руки, то можете обратиться в банк с вопросом на сколько изменится ежемесячный платеж и проценты если вы внесёте сразу большую сумму. Менеджер сделает расчёт и вы сможете прикинуть, выгодно ли это вам.

В любом случае вам нужно обращаться к своему менеджеру (с которым вы заключали договор), только он в курсе вашего кредита и его условий, т.к. нюансов может быть много.

Источник

«Главная ошибка при оформлении ипотеки». Пересматриваем советы экспертов

Однажды мы наткнулись на такой совет от юриста Артёма Баранова по оформлению ипотеки: «Лучше всего брать кредит на максимально большой срок. Возможность досрочного погашения у вас будет в любом случае, а вот сумму ежемесячного платежа вы таким образом снизите». Кажется, что рекомендация очевидная, но в редакции «Выберу.ру» по этому вопросу возник спор. Одни поддерживали юриста, другие — выступали за то, что нельзя всем людям давать одинаковые советы. Рассмотрим разные жизненные ситуации, чтобы увидеть, когда лучше не пользоваться советом юриста.

_{Слушаю внимательно. Фото: zen. yandex.ru}

Для расчётов будем брать квартиру стоимостью 3 000 000 рублей. Для жителей Москвы, Санкт-Петербурга и других дорогих городов поясним: во многих регионах за эти деньги можно купить неплохую двухкомнатную квартиру. Для наших задач удобнее взять именно такую цену, потому что мы будем использовать средние по России зарплаты.

Сделаем несколько ипотечных расчётов с разным сроком, используя калькулятор на «Выберу.ру». Процентную ставку возьмём среднюю — 7,9% годовых. Первый взнос — 20%.

В таблице наглядно видно, что разница в ежемесячных платежах между минимальным и максимальным сроком — почти 10 000 рублей. Разница в переплате — почти 2 000 000 рублей. Не надо быть экспертом, чтобы понять, что маленький срок в финансовом отношении выгоднее. Однако осилить платёж суммой почти 29 000 рублей сможет не каждый.

Возьмём несколько обычных семей с ипотекой и посмотрим, как впишутся платежи в их жизнь.

Одинокий Иван — убеждённый холостяк, который живёт в своё удовольствие

На основной работе Иван зарабатывает 40 000 рублей, а в свободное время берёт шабашки, что приносит ему ещё 10 000 рублей. Итого ежемесячный доход — 50 000 рублей. Среднестатистический житель России может назвать такие деньги вполне приличными, однако ипотечный платёж в 30 000 рублей для Ивана великоват — он превышает половину дохода и не оставляет средств для развлечений, модной одежды, новой машины, пиццы по пятницам и цветов для подружек.

_{Чтобы вечер удался, утром надо купить цветы. Фото: twitter.com}

Оптимальный срок для ипотеки — 15-20 лет. Однако надо понимать, что Иван платит ипотеку один — во время финансовых трудностей некому будет взять на себя обязательства. Увольнение, затяжная болезнь, лишние расходы сделают Ивана неплатёжеспособным.

Елена и Николай — молодая пара, которая считает, что «сначала надо обеспечить себя жильём, а потом заводить детей»

Доход Елены — 25 000 рублей. Доход Николая — 40 000 рублей. Итого: 65 000 рублей. В погашении ипотеки участвуют родители, бабушки и дедушки обоих супругов, что дополнительно приносит семье 10 000 рублей.

Можно рассмотреть вариант с ипотекой в 10 лет, поскольку платёж составляет меньше половины дохода. На жизнь будет оставаться 45 000 рублей. При экономном ведении хозяйства можно даже откладывать на поездку или новую машину.

Финансовые проблемы при таком платеже семья сможет пережить только с помощью родственников, поскольку одной зарплаты на погашение не хватит.

Что касается детей. Семья их не планирует до погашения ипотеки, но, как говорится, «часики-то тикают». Если вдруг в семье появится ребёнок, с учётом лишних расходов и уменьшившихся на одну зарплату доходов, платёж станет неподъёмным. Однако семья получит маткапитал, которым можно будет погасить часть кредита.

Ксения и Константин — счастливые родители четырёхлетнего Серёжи. Любят детей, поэтому не исключают появление нового члена семьи

Доход Ксении — 20 000 рублей. Доход Константина — 40 000 рублей.

Этой семье лучше подстраховаться и взять ипотеку на максимальный срок, поскольку заработок Ксении нестабилен — она часто уходит на больничный, а в будущем планирует декретный отпуск. Ситуацию с погашением облегчит материнский капитал.

Однако даже при максимальном сроке ипотечный платёж для семьи не очень комфортный, учитывая расходы на двух детей и небольшие декретные выплаты.

_{Может украсть из банка свой ипотечный договор? Фото: zen. yamdex.ru}

Итак, выбирая срок ипотеки, надо смотреть не на советы экспертов, а на свои жизненные условия. Есть перспектива роста зарплаты — можно рискнуть. Есть поддержка от родственников — тоже можно брать маленький срок. Планируются дети или на работе нет стабильности — лучше уменьшить платёж за счёт увеличения срока.

Досрочное погашение

Это главный довод тех, кто ратует за большой срок в пользу маленьких платежей. Повысился доход — вноси двойные платежи. Получил наследство — вноси в счёт ипотеки.

С большими разовыми поступлениями понятно — большинство пустит их на погашение кредита. Но прибавка к зарплате не всегда становится ипотечным платежом, потому что цены в магазинах растут, квартира со временем требует ремонта, а душа отпуска на море и праздника. Не у всех хватает платёжной дисциплины для досрочного погашения.

В тему статьи вспомнился случай. Девушка, будучи незамужней, взяла ипотеку. Потом нашла мужчину, вышла замуж, и избранник переехал к ней в ипотечную квартиру. Была одна зарплата — стало две зарплаты. Девушка погасила кредит за несколько лет. Заметим, что квартира, приобретённая до брака, — собственность одного супруга, а не общая.

Как сделать большой платёж безопасным

Все помнят о рефинансировании с целью снижения процентной ставки, но забывают, что можно изменить договор по сроку и прочим условиям. Если предвидятся сложные времена, можно уменьшить платёж, растянув срок уже действующего кредита. Однако делать это надо до наступления просрочек, иначе банк откажет в рефинансировании.

Ещё один универсальный совет — подушка безопасности. Храните на всякий случай деньги на несколько ежемесячных платежей по ипотеке. Это поможет пережить внезапное увольнение, снижение зарплаты, болезнь и прочие несчастья.

Разные эксперты называют разные платежи в качестве комфортных — 50% дохода, 30% дохода, 25%.

Смотрите по доходу в целом. Например, 50% от 100 000 рублей и 50% от 30 000 рублей — слишком разные суммы. Опирайтесь на прочие расходы. Семье с тремя детьми надо высвобождать больше денег, чем холостяку. По практике можно сказать, что когда на погашение уходит 25-30% дохода, то такая ипотека не напрягает и становится рутиной, к которой можно привыкнуть. 50% даже от приличного дохода — слишком большой платёж, который заставляет жалеть денег.

Источник

Можно ли увеличить сумму ипотеки после одобрения

Из статьи вы узнаете, как увеличить сумму ипотеки после ее одобрения. Разберем 5 эффективных способов.

Перед тем как одобрить заявку на ипотеку, банк тщательно проверяет платежеспособность каждого заемщика. Бывает так, что вы рассчитывали на одну сумму, а кредитор одобряет другую – более скромную. А вы уже выбрали квартиру своей мечты и мысленно заселились в нее. Что же делать в этом случае? Не спешите расстраиваться! Есть несколько способов увеличить сумму ипотеки, не прибегая к смене кредитора, – их мы и рассмотрим в статье.

Но сначала давайте разберемся, какие факторы учитывает банк при расчете максимального размера займа.

Эксперты банка анализируют каждый пункт и выносят окончательный вердикт. Некоторые факторы заемщик может скорректировать уже после рассмотрения заявки, повысив шансы получить столько денег, сколько ему нужно.

Сразу предупреждаем – не стоит пытаться обмануть банк при помощи хитрых уловок. Например, завышать уровень дохода в справке 2-НДФЛ. Аналитики банка скрупулезно проверяют достоверность этой информации. При необходимости они могут запросить сведения из налоговой службы или пенсионного фонда. И тогда велика вероятность, что банк не просто не одобрит желаемый размер кредита, а вообще откажет в ипотеке.

Увеличить срок кредита

Самый простой, но не самый выгодный способ – увеличить срок кредитования. Например, изначально вы просили банк выдать вам в кредит 3 млн рублей сроком на 5 лет. При размере ставки 8% ежемесячный платеж составит около 60 тысяч рублей.

Если же срок погашения увеличить до 10 лет, то платить вам придется около 36 тысяч рублей в месяц – почти в 2 раза меньше. Соответственно, и требования к размеру дохода будут ниже. Но имейте в виду – сумма переплат в этом случае существенно повысится. Это наглядно отражено в таблице.

*Рассчитано с помощью ипотечного калькулятора на сайте banki.ru.

Подтвердить дополнительные доходы

Если у вас есть дополнительные источники дохода, которые вы не указали при подаче заявки, обязательно сообщите о них банку. Это может быть доход от сдачи квартиры внаем, подработка на фрилансе, проценты по банковским вкладам.

Важно: перед тем как подавать на рассмотрение новую заявку, неофициальные доходы нужно будет вывести из тени и подтвердить документально. Проще всего это сделать, оформив самозанятость. Будьте готовы к тому, что вам придется платить с них налоги.

Закрыть другие кредиты

Непогашенные займы снижают вашу платежеспособность. При расчете размера ипотечного кредита банки обычно придерживаются следующего правила: ежемесячный взнос не должен превышать 40–50% от дохода. При этом из дохода вычитаются кредитные обязательства заемщика.

Рассмотрим на примере. Николай работает строителем и получает 60 тысяч рублей. Он ежемесячно выплачивает кредит за новый iPhone в размере 10 тысяч. Соответственно, его совокупный доход уменьшается на эту сумму и составляет уже 50 тысяч рублей. Максимальный размер ежемесячного ипотечного взноса, который может одобрить банк, рассчитывается именно с этой суммы и составляет 20–25 тысяч рублей. А мог бы быть больше.

Поэтому постарайтесь досрочно выплатить все свои действующие кредиты. А потом уже подавайте заявку на увеличение размера ипотеки.

Добавить созаемщика

Увеличить размер ипотечного кредита возможно с помощью привлечения созаемщика. Созаемщик – это человек, который несет ответственность перед банком вместе с основным дебитором. Им может стать любой человек, соответствующий следующим требованиям:

Если на момент приобретения жилья вы находитесь в законном браке, то супруг автоматически становится созаемщиком по ипотеке. Исключение составляют случаи, когда в брачном договоре есть пункт о раздельной собственности и если супруг не является гражданином РФ.

При необходимости можно привлечь еще нескольких созаемщиков – до 3-4. То, насколько удастся повысить сумму ипотеки, зависит от уровня их доходов. Как показывает практика, банки охотнее одобряют кредит, когда созаемщиками выступают родственники дебитора. Каждого кандидата проверяют на платежеспособность и финансовую дисциплину так же тщательно, как и основного плательщика.

Но вы должны иметь в виду, что привлечение созаемщика влечет за собой определенные юридические последствия. В частности, он сможет претендовать на долю в собственности, соразмерную его вкладу.

Важно: не путайте созаемщика с поручителем. Первый обязуется выплачивать кредит вместе с дебитором, а второй привлекается банком к выплате долга, если основной заемщик уклоняется от исполнения своих обязательств. При этом доходы поручителя практически не влияют на размер займа, который одобрит банк.

Отказаться от поручительства

А вот если вы сами выступаете поручителем по чужому кредиту, для банка это является дополнительным фактором риска. В случае невыполнения условий договора основным дебитором вся ответственность ложится на ваши плечи. Соответственно, вы можете утратить платежеспособность. Банк обязательно учитывает этот факт и отражает в одобренной сумме кредита. Поэтому советуем вам по возможности выйти из состава поручителей по чужим займам. К сожалению, сделать это не так просто.

Согласно ст. 367 гражданского кодекса РФ аннулировать договор поручительства можно в следующих случаях:

Основные способы, как увеличить размер ипотечного займа после его одобрения, мы рассмотрели. Важно понимать, что ни один из них не даст вам стопроцентной гарантии. Последнее слово всегда остается за кредитной организацией.

Но попытать счастья и отправить заявку повторно все же стоит. Перед этим советуем проконсультироваться с менеджером банка – он подскажет, что нужно сделать в вашем конкретном случае, чтобы банк одобрил ее.

Источник

Что делать, если банк одобрил ипотеку на меньшую сумму

Причины уменьшения суммы по ипотеке

Приблизительную сумму займа с учетом ежемесячного дохода будущий заемщик может рассчитать на ипотечном калькуляторе. Однако точный ответ даст только сам кредитор. Заемщик при расчете не учитывает количество иждивенцев, которых он содержит, и другие нюансы. Основные причины, почему банки урезают желаемый размер ипотеки:

Варианты решения проблемы

Что делать, если для приобретения квартиры даже после одобрения кредита вам не хватает несколько сотен тысяч рублей? В зависимости от особенностей ситуации существует несколько способов не сорвать сделку из-за уменьшения суммы ипотеки по инициативе банка:

Если вы уже выбрали объект покупки и не хотите менять его на что-то более дешевое, нужно найти недостающие деньги. Самостоятельно сделать это удается не всегда: например, семья подает заявку на ипотеку, и банк рассчитал сумму с учетом максимально возможного срока кредитования. В таком случае нужно искать более лояльный банк или обращаться за помощью к посредникам.

Как гарантированно получить ипотеку на нужную сумму

На первый взгляд подать заявку на ипотеку просто. Банки предлагают предварительное одобрение заявки онлайн, в Сбербанке вообще можно отправить все документы в электронном виде и получить окончательное решение без посещения банковского отделения. При прямом общении с сотрудниками банка клиент не может повлиять на итоговое решение по заявке. Выход есть: обратитесь к ипотечному брокеру. Преимущество подачи заявки через посредника в том, что у брокеров в каждом банке есть прямые контакты с менеджерами, которые принимают решения о выдаче ипотеки. Поэтому клиенты брокеров получают ипотеку на выгодных условиях даже при наличии стоп-факторов. К тому же брокер может решить все сопутствующие вопросы по оформлению жилищного кредита:

Если хотите, чтобы получение ипотечного займа прошло как по нотам, обращайтесь к брокеру.

Источник