к какому подходу относятся метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков
Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.
Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.
Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.
Суть метода дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (англоязычный вариант названия «discounted cash flow method») – это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов.
Дисконтирование означает понятие реального соотношения будущих денежных потоков, которые может дать оцениваемая собственность, и этих денег на сегодняшний день.
Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем. Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков. Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта, представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность.
Важным показателем является также временной: в течение скольких лет учитывается прогнозируемый доход.
Как отражать в бухгалтерской отчетности курсовые разницы и денежные потоки в иностранной валюте?
Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, чего стоят будущие доходы в настоящем времени. Потоки денег могут быть изменчивыми, прибыли сменяться убытками, их динамику далеко не всегда можно предусмотреть. Но всегда можно оценить приобретаемую собственность с точки зрения приобретаемых сегодня преимуществ, которые она может дать в будущем.
Целесообразно применять метод ДДП, если:
ВАЖНО! Помимо очевидных преимуществ метода, нужно принять во внимание факторы, могущие снизить его достоверность: возможность ошибки в осуществлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.
Практическое применение метода ДДП
Для прогнозирования будущих денежных потоков и их приведения к текущему моменту необходимы следующие данные:
Рассмотрим на их основе алгоритм расчетов по методу дисконтирования денежных потоков.
Исходная величина для дисконтирования денежных потоков
Базой для расчетов является доходность, то есть реальные денежные потоки от оцениваемой собственности. Учитывается «чистый свободный денежный поток», то есть те финансы, которые останутся в распоряжении собственника после вычета всех затрат, в том числе и инвестиций.
Сроки прогнозов
Определение расчетного периода зависит от объема сведений об объекте оценки. Если их достаточно, чтобы делать прогнозы на долгий срок, можно выбрать более длительный временной период или повысить точность оценки.
В условиях российских экономических реалий средний срок более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.
Расчет коэффициента дисконта
Этот показатель приводит величину доходов к текущему времени относительно стоимости. Для этого потоки денег нужно умножить на ставку дисконтирования, представляющую собой установленную норму доходов, которую может ждать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При определении ставки используются следующие факторы:
Коэффициент дисконта определяется по формуле:
Порядок применения метода ДДП
Для адекватного использования метода ДДП необходимо действовать по следующему алгоритму, зарекомендовавшему себя в оценочной практике:
Амортизацию при учете потоков не учитывают. Во внимание принимаются потоки отдельно за каждый год прогнозного периода.
СПРАВКА! В РФ чаще всего выбирается для применения метода ДДП не сами потоки, а чистый операционный доход без отягощения долгами, налогооблагаемая прибыль и наличный поток за вычетом эксплуатационных расходов.
ДДП = ∑ N t=1ДП / (1+ Сд) t
Практика Оценки. Как оценить стоимость компании по методу капитализации
Формула 1. Расчет рыночной стоимости компании методом капитализации
Чтобы оценить стоимость компании методом капитализации предстоит:
Основная задача этого метода – определить уровень дохода, который впоследствии будет капитализирован. При этом важно выбрать период деятельности компании, результаты которой будут капитализированы.
Как провести ретроспективный анализ бизнеса при оценке стоимости компании методом капитализации
Ретроспективный анализ деятельности компании проводится данным бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за последние 3-5 лет, а также управленческой отчетности компании. Он подразумевает анализ финансовых результатов деятельности, выполнения финансового плана, эффективности использования собственного и заемного капитала, выявление резервов увеличения суммы прибыли, рентабельности, улучшения финансового состояния и платежеспособности компании. По результатам этого анализа можно выбрать вид дохода и период производственной деятельности компании, за который предстоит капитализировать этот доход.
Для корректной оценки финансовых результатов (показателя дохода) компании необходимо провести их нормализацию, т.е. исключить статьи, которые имели разовый характер и не будут повторяться в будущем. К таким статьям относят:
После нормализации финансовых результатов их нужно привести к текущим ценам. Для этого можно использовать, например индексы потребительских цен, публикуемые на сайте федеральной службы статистики.
Какой показатель дохода выбрать при оценке бизнеса методом капитализации
В качестве доходов, подлежащих капитализации, может быть выбраны показатели:
Величина денежного потока используется при оценке компаний, в активах которых преобладают основные фонды, что позволяет учесть политику капитальных вложений и амортизационных отчислений на предприятии.
Вопрос: Какой вид денежного потока можно использовать при оценке бизнеса методом капитализации
Это может быть денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток) или собственного капитала.
Бездолговой денежный поток не учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На основе этого показателя определяется рыночная стоимость всего инвестированного капитала: как собственного, так и заемного.
Денежный поток для собственного капитала учитывает изменение (рост или уменьшение) задолженности компании по кредитам. На его основе вычисляется рыночная стоимость собственных средств компании.
При выборе того или иного вида денежного потока (прибыли) для оценки бизнеса компании учитывают за счет каких именно средств он формируется. Если за счет собственных средств, то для оценки компании используется денежный поток для собственного капитала. Если же за счет привлечения заемных средств, то используется бездолговой денежный поток.
Вопрос: За какой период стоит капитализировать доход при оценке бизнеса
Сумма дивидендов, как правило, используется при оценке миноритарных пакетов акций, т.к. для мажоритарного акционера привлекательность компании состоит, в основном, не в выгодной дивидендной политике, а в росте ее капитализации.
Стоит заметить, что для капитализации можно использовать перечисленные показатели не только на текущую дату, но и их среднее значение за несколько предыдущих периодов на основании ретроспективных данных, например, за 3-5 лет.
Периодом деятельности компании, результаты которой будут капитализированы, может выступать:
Наиболее правильным вариантом, учитывающим ретроспективную деятельность компании, рассматривают капитализацию дохода, спрогнозированного на последующий после даты оценки год.
Как определить ставку капитализации для оценки стоимости компании
Ставка капитализации чаще всего рассчитывается на основе ставки дисконтирования с учетом долгосрочных темпов роста денежного потока. Методы расчета ставки дисконтирования зависят от того, к какому виду денежного потока она применяется.
Есть несколько моделей построения ставки капитализации на основе ставки дисконтирования в зависимости разных параметров, например, от уровня прогнозного дохода и период прогноза (модели Гордона, Ринга, Инвуда).
Модель Гордона. Предполагает бесконечную продолжительность функционирования бизнеса и стабильные темпы роста денежного потока. В рамках этой модели определяют ставку для прогнозного или текущего года. В первом случае используют общепринятую расчетную формулу. Во втором случае (при расчете ставки для текущего года) используютформулу 2
Формула 2. Расчет ставки капитализации методом Гордона для текущего года
Модель Ринга. Данная модель исходит из необходимости соблюдения следующих условий:
Эта модель редко применяема, потому что в рамках нее предполагается, что доходы будет ежегодно снижаться.
Формула 3. Расчет ставки капитализации методом Ринга
Модель Инвуда. Используют при следующих допущениях:
Это более популярная модель, поскольку в качестве прогнозного периода подразумевает весь срок использования объекта, до полного его обесценения.
Формула 4. Расчет ставки капитализации методом Инвуда
Вопрос: Можно ли определить ставку капитализации без учета ставки дисконтирования
1. Метод анализа рыночных данных. Ставка капитализации согласно этому методу определяется на основе рыночной информации о доходах и ценах продажи сопоставимых компаний;
2. Метод срока окупаемости инвестиций. Метод предполагает расчет ставки капитализации на основе период окупаемости инвестиций.
Вопрос: Как определить капитализированные доходы компании
На этом этапе оценке бизнеса методом капитализации предстоит определить предварительную стоимость бизнеса (капитализированные доходы компании). Определяют ее по формуле 1, на основе величины дохода, который предстоит капитализировать и ставки капитализации.
Эта стоимость компании будет предварительной, т.к. для определения итоговой стоимости полученный показатель стоимости необходимо скорректировать на избыточные и не операционные активы, не принимающие участия в формировании денежного потока, избыток (дефицит) собственного оборотного капитала, а также на сальдированную величину отложенных налоговых активов и отложенных налоговых обязательств.
К не операционным активам могут быть отнесены:
Источник: Пресс-центр АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ» (GGI), ФСС «Финансовый директор»
Модель дисконтирования будущих денежных потоков или метод капитализации доходов?
«Консультант», 2011, N 9
С каждым годом оценка компаний все более актуальна и востребована и становится необходимым инструментом ведения современного бизнеса. Вопрос о том, сколько может стоить компания, волнует не только практикующих специалистов-оценщиков, но представляет интерес для руководителей компаний, аналитиков, финансовых консультантов, представителей государственного сектора и т.д.
Оценка рыночной стоимости бизнеса необходима при совершении сделок купли-продажи, внесении вкладов в уставный капитал, определении стоимости залога.
Также она нужна в сделках по слиянию и поглощению, при подготовке отчетности компаний в соответствии с требованиями международных стандартов, для эффективного управления портфелем активов, принятия стратегических и управленческих решений.
Сравнительный подход
Наиболее предпочтительным подходом к оценке рыночной стоимости бизнеса можно назвать сравнительный подход, т.к. он больше всего опирается на рыночную информацию и отражает ситуацию на рынке в конкретный момент времени.
В соответствии с требованиями международных стандартов финансовой отчетности (IFRS) результатам, полученным при применении сравнительного подхода, придается наибольший вес.
Тем не менее неразвитость инструментов российского фондового рынка, малый объем сделок купли-продажи, слияний и поглощений на рынке, небольшой объем доступной и достоверной финансовой информации о компаниях и сделках ограничивает использование сравнительного подхода к оценке стоимости компаний и пакетов акций.
В связи с этим методы доходного подхода зачастую являются наиболее употребительными при оценке стоимости бизнеса.
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания, когда потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от предполагаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения.
Рыночная стоимость определяется путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость с помощью коэффициента капитализации или ставки дисконтирования.
Широко известны два метода оценки в рамках доходного подхода:
Конечно, существует большее количество видов моделей в рамках доходного подхода, но оценка на основе дисконтирования денежных потоков служит основой для построения всех остальных методов.
Что выбрать?
Зачастую перед оценщиками и консультантами встает вопрос, какой именно метод в рамках доходного подхода все же применить.
Какой покажет более достоверную величину рыночной стоимости? Какому из них отдать предпочтение? Или воспользоваться несколькими методами одновременно?
Попробуем разобраться и ответить на эти вопросы как можно более подробно.
Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую норму прибыли (коэффициент капитализации).
Формула для расчета выглядит следующим образом:
Метод дисконтирования денежных потоков предполагает дисконтирование будущих денежных потоков от прогнозируемой деятельности компании, включая стоимость компании в послепрогнозный период (терминальную), и приведение их к текущей стоимости.
Основная формула расчета стоимости выглядит следующим образом:
Единство и борьба
Рассмотрим, что объединяет данные методы оценки. Непременными условиями для использования оценочных подходов, основанных на капитализации доходов или дисконтировании будущих денежных потоков, являются возможность определить будущие потоки доходов с разумной степенью достоверности и достаточная вероятность того, что деятельность компании будет развиваться прогнозируемыми темпами.
Например, в настоящее время среднесрочный прогноз Министерства экономического развития РФ относительно социально-экономического развития страны представлен лишь до 2013 г., а долгосрочный прогноз до 2020 г. был опубликован еще до кризиса и с тех пор не корректировался.
Стоимость, полученная методами капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков, отражает стоимость всей компании.
Поэтому при оценке миноритарных пакетов акций, возможно, потребуется применение скидки за отсутствие контроля. Также оба подхода обычно используются для определения стоимости собственного капитала компании, очищенной от долговой нагрузки.
Делаем ставки
Для обоих методов ставки и коэффициенты определяются на основе данных рынка с использованием принципов полезности, ожидания и замещения.
Коэффициент капитализации и ставка дисконтирования сильно взаимосвязаны.
Ставка дисконтирования представляет собой общую ожидаемую ставку дохода, на которую инвестор вправе рассчитывать, приобретая определенный актив, с учетом риска, присущего ему.
Ставка дисконтирования используется для приведения к настоящему моменту времени денежных потоков будущего периода.
Она определяется на основе модели оценки капитальных активов (CAРM) или кумулятивным методом.
Коэффициент капитализации
Коэффициент капитализации компании обычно рассчитывается на основе ставки дисконтирования путем вычитания из нее ожидаемого среднегодового темпа роста доходов компании.
Он непосредственно используется при расчете стоимости компании или как делитель, или как множитель и применяется к потоку дохода одного года.
Коэффициент капитализации компании обычно ниже, чем ее ставка дисконтирования.
Взаимосвязь метода дисконтирования денежных потоков и метода капитализации прослеживается не только в расчете ставки капитализации и ставки дисконтирования.
В рамках метода дисконтирования денежных потоков необходимо рассчитать стоимость компании в постпрогнозный период (как правило, это первый год после достижения стабильного темпа роста в прогнозный период).
Метод Гордона
Из существующих методов оценки стоимости компании в терминальном году консультантами-оценщиками чаще всего используется метод Гордона, который по своей сути аналогичен подходу, основанному на капитализации доходов:
Особенностью методов капитализации и дисконтирования денежных потоков является то, что, как правило, употребляется только один из методов, что обусловлено условиями применения данных подходов к оценке.
Однако это не исключает возможности расчета стоимости компании двумя методами одновременно.
Возможности расчета стоимости
Основные предпосылки использования метода прямой капитализации таковы:
Метод, основанный на дисконтировании денежных потоков, является более подходящим, когда ожидается существенное изменение будущих доходов по сравнению с текущими, т.е. когда ожидается, что деятельность компании будет существенно отличаться от текущей или прошлой.
Особое внимание необходимо уделять компаниям, функционирование которых в будущем пойдет на спад (темп роста отрицательный) или экономическая жизнь которых в ближайшей перспективе прекратится (высока вероятность банкротства).
В данном случае использование обоих методов может быть под вопросом.
В масштабах отрасли
Необходимо отметить, что подход, основанный на дисконтировании будущих денежных потоков, опирается на события, которые только ожидаются.
Поэтому стоимость, полученная с помощью этого подхода, напрямую зависит от точности прогноза оценщика, аналитика.
Этот подход не должен использоваться, когда не хватает данных для формирования обоснованного прогноза чистого денежного потока на достаточно длительный период в будущем.
Тем не менее, даже используя грубые показатели прогноза, подход, основанный на дисконтировании будущих потоков доходов, может быть полезным для определения ориентировочной стоимости компании.
Помимо всего прочего, необходимо принимать во внимание этап жизненного цикла компании и отрасли, а также тип оцениваемой компании.
Очевидно, что применение метода капитализации в момент активного роста компании вряд ли даст адекватный результат стоимости.
Примерами являются телекоммуникационные компании, высокотехнологичный бизнес, занимающийся разработкой робототехники, инновационных продуктов, компании, находящиеся в процессе реструктуризации, и т.п.
Кроме того, при капитализации доходов необходимо понимать, что на все последующие периоды транслируется не только величина дохода компании, но и структура ее капитала, ставка доходности, уровень риска компании.
Таким образом, для выбора метода расчета стоимости необходимо понять, каким образом будут меняться доходы или денежные потоки компании в ближайшем будущем, проанализировать не только финансовое состояние оцениваемой компании и перспективы ее развития, но и макроэкономическую ситуацию в мире, стране, в отрасли, к которой относится компания, а также в смежных отраслях.
Цели оценки
Большую роль при выборе метода оценки играет цель проведения самой оценки и предполагаемое использование ее результатов.
Например, в случае, когда требуется в кратчайшие сроки определить рыночную стоимость бизнеса методами доходного подхода или подтвердить результаты, полученные методами в рамках сравнительного или затратного подходов, метод капитализации является оптимальным, поскольку позволит быстро получить относительно достоверный результат.
Также метод капитализации оправдан при подготовке аналитических материалов, когда не требуется глубокое погружение в финансовые потоки компании или это не представляется возможным.
Во всех остальных случаях, особенно когда доходный подход является единственным, в рамках которого рассчитывается стоимость, более предпочтителен, на наш взгляд, метод дисконтирования денежных потоков.
Редкий случай
В многолетней практике работы нашей компании из всех выполненных работ по оценке бизнеса метод капитализации дохода использовался всего лишь в 1% случаев.
Данный факт также обусловлен требованиями и предпочтениями проверяющих органов (крупных аудиторских компаний, банков, саморегулируемых организаций оценщиков), мнение и рекомендации которых приходится учитывать консультанту, оценщику при подготовке отчета об оценке.
Таким образом, при выборе метода оценки необходимо исходить прежде всего из цели самой оценки, типа оцениваемой компании и этапа ее развития, темпов изменения доходов, доступности информации и степени ее достоверности.
Надеемся, что данная статья поможет не только принять верное решение при выборе метода расчета стоимости бизнеса в рамках доходного подхода практикующим специалистам-оценщикам, аналитикам, консультантам, но и позволит руководителям компаний, использующим результаты оценки в своей работе, принимать более эффективные решения.
Доходный подход в оценке недвижимости
Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:
Этот подход применяется для определения:
Методы доходного подхода в оценке недвижимости
В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:
Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).
Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.
В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет) эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.
Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:
Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов
Метод применяется в случаях когда:
Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.
Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:
Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.
Метод дисконтированных денежных потоков
Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:
Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:
Этапы метода дисконтированных денежных потоков
Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.
Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.
Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков
Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости является:
Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).
Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости
Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий: