что такое условные арендные платежи в бюджете
Особенности учета доходов от собственности
Автор: Сизонова О., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Согласно положениям ФСБУ «Доходы» (Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора) доходы от собственности являются подгруппой, относящейся к учетной группе «доходы от обменных операций». Какие доходы относятся к доходам от собственности? Каковы особенности учета отдельных видов доходов, включенных в данную подгруппу?
В соответствии с п. 44 ФСБУ «Доходы» к доходам от собственности относятся, в частности:
1) доходы в виде платы за переданное в возмездное пользование государственное и муниципальное имущество (доходы от аренды);
2) доходы в виде процентов по остаткам денежных средств на счетах;
3) доходы от передачи государственного и муниципального имущества в доверительное управление;
4) доходы от предоставления бюджетных кредитов, займов;
5) иные предусмотренные законодательством РФ доходы от использования активов в виде государственного или муниципального имущества.
В деятельности автономных учреждений наиболее распространенными видами доходов от собственности являются первые два вида.
Доходы от аренды
Порядок признания и оценки доходов, возникающих по договорам аренды (имущественного найма), а также по договорам безвозмездного пользования, регулируется ФСБУ «Аренда» (Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н).
К сведению: ФСБУ «Доходы» не распространяется на доходы от предоставления (получения) материальных ценностей по договору безвозмездного пользования (п. 4 ФСБУ «Доходы»).
Потому далее рассмотрим особенности учета доходов в виде платы за переданное в возмездное пользование имущество с учетом названных федеральных стандартов.
Учет доходов от аренды различается в зависимости от объекта учета аренды. В соответствии с п. 11 ФСБУ «Аренда» данные объекты подразделяются на два вида:
1) объекты учета операционной аренды;
2) объекты учета неоперационной (финансовой) аренды.
Критерии отнесения объектов к операционной и неоперационной (финансовой) аренде установлены в п. 12, 13 ФСБУ «Аренда».
Особенности учета доходов от операционной аренды
В бухгалтерском учете передача объекта учета операционной аренды арендатору отражается у правообладателя (арендодателя) как внутреннее перемещение нефинансового актива на дату классификации объекта аренды без отражения его выбытия. При этом начисление амортизации на объект основных средств, признанный объектом учета операционной аренды, осуществляется в общем порядке.
Информация о передаче имущества в рамках операционной аренды отражается в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) и на забалансовом счете. Одновременно при отражении данной информации показываются расчеты по доходам от собственности в сумме дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора в корреспонденции со счетами учета предстоящих доходов от аренды (доходов будущих периодов).
Доходы будущих периодов от аренды признаются в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды.
В дальнейшем доходы будущих периодов от аренды признаются доходами текущего финансового года в составе доходов от собственности путем уменьшения предстоящих доходов равномерно (ежемесячно) на протяжении срока пользования объектом учета аренды либо в соответствии с установленным договором аренды графиком получения арендных платежей.
Доходы по условным арендным платежам, в том числе доходы от возмещения расходов на страхование, техническое обслуживание имущества, иных аналогичных расходов, признаются доходами текущего финансового периода в составе доходов от возмещения затрат, обособляемых на соответствующих счетах рабочего плана счетов, в тех отчетных периодах, в которых они возникают.
Затраты арендодателя на содержание переданного им объекта учета операционной аренды, возмещаемые в составе арендных платежей (условных арендных платежей), признаются расходами текущего периода.
При досрочном прекращении договора аренды остаток предстоящих доходов от предоставления права пользования активом сторнируется в уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора. При этом убыток (доход) на счетах учета финансового результата не отражается.
Поступление денежных средств (их эквивалентов), иных финансовых (нефинансовых) активов в счет уплаты арендных платежей (условных арендных платежей) отражается как уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора) в корреспонденции со счетами учета денежных средств (финансовых активов).
Доходы от операционной аренды (при планировании и отражении в бухгалтерском учете) относятся на статью аналитической группы подвида доходов 120 «Доходы от собственности» (п. 12.1.2 Порядка № 132н). Применение кода КОСГУ зависит от конкретной операции (в рамках операционной аренды):
– по подстатье 121 «Доходы от операционной аренды» отражаются доходы от арендных платежей (за исключением доходов от условных арендных платежей), являющиеся платой за право пользования арендованным имуществом (арендной платой), за исключением земель, признаваемых для целей бухгалтерского учета объектом операционной аренды (п. 9.2.1 Порядка № 209н);
– по подстатье 123 «Платежи при пользовании природными ресурсами» – доходы от платежей за пользование природными ресурсами, в том числе водными объектами, лесами, земельными участками и т. п. (п. 9.2.3 Порядка № 209н);
– по подстатье 129 «Иные доходы от собственности» – доходы от платы за наем жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, договорам найма специализированных жилых помещений (п. 9.2.9 Порядка № 209н).
Доходы от возмещения затрат на содержание имущества, находящегося в аренде (возмещение стоимости коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации и хозяйственному обслуживанию арендуемого здания (помещения)), отражаются по статье аналитической группы подвида доходов 130 «Доходы от оказания платных услуг, компенсаций затрат» (п. 12.1.3 Порядка № 132н) и по подстатье 135 «Доходы по условным арендным платежам» КОСГУ (п. 9.3.5 Порядка № 209н).
Для отражения в бухгалтерском учете автономных учреждений объектов учета, возникающих в рамках операционной аренды у передающей стороны, используются следующие счета:
Объекты учета, возникающие в рамках операционной аренды у передающей стороны
Балансовый (забалансовый) счет
Информация об объектах имущества, переданных в аренду*
25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)»
Расчеты по арендным платежам с пользователем имущества (в рамках операционной аренды)
2 205 21 000 «Расчеты по доходам от операционной аренды»
Расчеты по арендным платежам при пользовании природными ресурсами (в том числе земельными участками)
2 205 23 000 «Расчеты по доходам при пользовании природными ресурсами»
Расчеты по договорам имущественного найма
2 205 29 000 «Расчеты по иным доходам от собственности»
Расчеты по условным арендным платежам, возникающие на дату определения их величины (ежемесячно, по графику)
2 205 35 000 «Расчеты по доходам по условным арендным платежам»
Ожидаемый доход от арендных платежей, рассчитанный за весь срок пользования имуществом, предусмотренный на дату заключения договора (контракта)
– 2 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды»;
– 2 401 40 123 «Доходы будущих периодов от пользования природными ресурсами»;
– 2 401 40 129 «Доходы будущих периодов по иным доходам от собственности»
Доходы по условным арендным платежам
2 401 10 135 «Доходы текущего финансового года по условным арендным платежам»
* Одновременно делаются записи по внутреннему перемещению объекта на балансовых счетах.
Таким образом, у учреждения при сдаче имущества в аренду возникают доходы от арендных (условных арендных) платежей и расчеты по ним с арендатором.
Пример 1.
Автономное учреждение предоставило в аренду коммерческой организации помещение с 01.02.2019 по 31.05.2019. По договору аренды ежемесячная плата – 25 000 руб. По договору на возмещение стоимости коммунальных услуг (расходы на электроэнергию) оплата производится ежемесячно на основании выставленного счета (по фактическим показаниям счетчика). Допустим, расходы на электроэнергию составили 2 000 руб. ежемесячно.
В бухгалтерском учете учреждения отражены следующие операции:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
01.02.2019
Передано помещение арендатору
Забалансовый счет 25
1 (в условной оценке)
Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (на основании договора аренды, на дату передачи помещения) (25 000 руб. x 4 мес.)
Ежемесячно (в рамках осуществления операций по данному договору)
Отражено признание доходов текущего финансового года (на основании акта об оказании услуг)
Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на электроэнергию за сентябрь)
Поступила на лицевой счет арендная плата
2 201 11 510
Забалансовый счет 17
(код 121 КОСГУ)
Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа (компенсация расходов за электроэнергию за сентябрь)
2 201 11 510
Забалансовый счет 17
(код 135 КОСГУ)
При досрочном прекращении договора аренды (имущественного найма), в соответствии с которым были переданы объекты учета операционной аренды, сумма остатка доходов будущих периодов от аренды (на момент расторжения договора) отражается арендодателем методом «красное сторно» (п. 186 Инструкции № 183н):
Дебет счета 2 205 2х 564
Кредит счета 2 401 40 12х
Особенности учета доходов от неоперационной (финансовой) аренды
Заключение автономным учреждением договоров пользования имуществом (договоров аренды), квалифицируемых как финансовая (неоперационная) аренда, возможно при соблюдении ограничений в отношении прав учреждений по распоряжению государственным (муниципальным) имуществом.
Для справки: согласно ст. 298 ГК РФ автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
Доходы от неоперационной (финансовой) аренды (при планировании и отражении в бухгалтерском учете) отражаются по статье аналитической группы подвида доходов 120 «Доходы от собственности» (п. 12.1.2 Порядка № 132н) и по подстатье 122 «Доходы от финансовой аренды» КОСГУ.
Доходы по условным арендным платежам отражаются аналогично доходам по условным платежам при операционной аренде.
Объектами учета в рамках неоперационной (финансовой) аренды являются:
расчеты по арендным платежам (счет 0 205 22 000 «Расчеты по доходам от финансовой аренды»);
ожидаемый доход от нефинансовой аренды (счет 0 401 40 122 «Доходы будущих периодов от финансовой аренды»);
доход по условным арендным платежам (счета 0 205 35 000, 0 401 10 135);
доходы будущих периодов по процентным платежам (счет 0 401 40 122).
При ведении бухгалтерского учета объектов неоперационной (финансовой) аренды необходимо иметь в виду положения ФСБУ «Аренда».
В силу данного федерального стандарта передача объектов учета неоперационной (финансовой) аренды отражается в учете как выбытие объекта нефинансового актива с одновременным отражением на балансовых счетах расчетов по доходам от собственности дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора в корреспонденции со счетами учета предстоящих доходов от предоставления права пользования активом.
Дебиторская задолженность по арендным обязательствам арендатора признается в сумме дисконтированной стоимости арендных платежей.
Доходы от предоставления права пользования активом уменьшаются на сумму первоначальных прямых затрат на заключение договора.
При этом процентные доходы, входящие в состав арендных платежей, рассчитанные с применением процентной ставки, заложенной в арендных платежах, отражаются в составе доходов текущего финансового года в составе процентных доходов от собственности на соответствующих счетах рабочего плана счетов в корреспонденции со счетами учета дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора).
Признание процентных доходов осуществляется ежемесячно по мере принятия денежного обязательства по их уплате.
Доходы по условным арендным платежам признаются в составе доходов текущего финансового периода в тех отчетных периодах, в которых они возникают.
Доходы от финансовой аренды ежемесячно отражаются в составе доходов текущего финансового года (доходов от собственности) на соответствующих счетах рабочего плана счетов с одновременным уменьшением доходов будущих периодов от предоставления права пользования активом.
При досрочном прекращении договора аренды (имущественного найма) или договора безвозмездного пользования, в соответствии с которым были приняты объекты учета операционной аренды, остаток предстоящих доходов от предоставления права пользования активом сторнируется в уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора. При этом убыток (доход) на счетах учета финансового результата не отражается.
Поступление денежных средств (их эквивалентов) в счет уплаты арендных платежей (условных арендных платежей) отражается как уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора в корреспонденции со счетами учета денежных средств (финансовых активов).
Учет доходов в виде процентов, начисленных на остаток по счету
Доходы в виде процентов, начисленных на остаток по счету, возникают в случае, если у автономного учреждения открыт расчетный счет в кредитной организации и договором на расчетно-кассовое обслуживание предусмотрены начисление и выплата процентов на остаток денежных средств на счете. Такие доходы признаются в бухгалтерском учете в составе доходов текущего отчетного периода в оценке, предусмотренной условиями договоров в тех отчетных периодах, в которых они возникают (как правило, ежемесячно).
В соответствии с п. 12.1.2 Порядка № 132н и п. 9.2.4 Порядка № 209н такие доходы относятся на статью аналитической группы подвида доходов 120 «Доходы от собственности» и подстатью 124 «Проценты по депозитам, остаткам денежных средств» КОСГУ.
Операции по начислению и поступлению доходов в виде процентов по остаткам средств на счетах в кредитных организациях отражаются с применением счетов:
2 205 24 000 «Расчеты по доходам от процентов по депозитам, остаткам денежных средств»;
2 401 10 124 «Доходы текущего финансового года от процентов по депозитам, остаткам денежных средств».
Пример 2.
У автономного учреждения открыт расчетный счет в коммерческом банке. На основании выписки из расчетного счета и в соответствии с условиями договора с банком на расчетно-кассовое обслуживание 31.03.2019 на счет поступили денежные средства (начислены проценты на остаток) в сумме 856 руб.
В бухгалтерском учете отражены следующие операции:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
31.03.2019
Поступил доход в виде процентов на остаток по счету
Начислен доход в виде процентов на остаток по счету
Обобщая вышесказанное, выделим основные изменения в бухгалтерском учете доходов от собственности с 2019 года:
1. Согласно ФСБУ «Доходы» доходы от собственности включены в учетную группу «доходы от обменных операций».
2. Доходы от платы за наем жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, договорам найма специализированных жилых помещений, отражаются по подстатье 129 КОСГУ (ранее такие доходы отражались по подстатье 121 КОСГУ).
Компенсация расходов арендодателя
При получении имущества в возмездное (безвозмездное) пользование арендатор (ссудополучатель) может нести не только расходы по уплате арендных платежей, но и расходы по условным арендным платежам. К таким выплатам могут быть отнесены компенсации расходов арендодателя (ссудодателя) по коммунальным услугам, налогу на имущество, земельному налогу, транспортному налогу и т. д. Порядок отражения расходов по условным арендным платежам в бюджетном (бухгалтерском) учете учреждения госсектора рассмотрим в данной статье.
Что такое условные арендные платежи?
Перечень расходов по условным арендным платежам является открытым и определяется условиями заключенного договора. Как мы уже отмечали ранее, к условным арендным платежам могут относиться компенсации расходов арендодателя (ссудодателя) по коммунальным услугам, налогу на имущество, земельному налогу, транспортному налогу и т. д.
Какой КВР и КОСГУ применить?
При применении бюджетной классификации учреждения госсектора руководствуются Указаниями, утв. Приказом Минфина России от 01.07.2013 № 65н (далее — Указания № 65н).
В Указаниях № 65н прямо не поименовано, на какой КВР относить расходы по условным арендным платежам. Однако, согласно разъяснениям специалистов Минфина России расходы по условным арендным платежам необходимо отражать по виду расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг» (смотрите, к примеру, Письмо Минфина России от 17.03.2016 № 02-05-10/14786, п. 2.7 Письма Минфина России от 10.08.2017 № 02-05-11/52212).
Относительно применения КОСГУ отметим следующее. Пунктом 3 раздела V Указаний № 65н прямо предусмотрено отнесение возмещаемых арендодателю (ссудодателю) коммунальных расходов на подстатью 223 «Коммунальные услуги» КОСГУ.
Однако, на вопрос, к какому КОСГУ отнести суммы возмещаемых арендодателю (ссудодателю) налогов (налога на имущество, земельного налога и т. д.), Указания № 65н ответ не дают.
Поскольку возмещаемые суммы налогов уплачиваются в качестве компенсации арендодателю (ссудодателю), а не в бюджет, то они не могут быть отнесены на подстатью 291″Налоги, пошлины и сборы» КОСГУ. Кроме того, Таблицей соответствия видов расходов классификации расходов бюджетов и статей (подстатей) КОСГУ (далее – Таблица соответствия) взаимоувязки вида расходов 244 с подстатьей 291 КОСГУ также не предусмотрено (приложение 5 Указаний № 65н).
Таким образом, возмещение условных арендных платежей арендатором (ссудополучателем) осуществляется по виду расходов 244 и подстатьям КОСГУ:
Бухгалтерские записи
Порядок бухгалтерского (бюджетного) учета в учреждениях регулируется:
Расходы по условным арендным платежам признаются расходами текущего финансового периода в составе расходов по арендным платежам, обособляемых на соответствующих счетах Рабочего плана счетов субъекта учета, в тех отчетных периодах, в которых они возникают (п.п. 18.5, 20 СГС «Аренда»).
Возмещаемые арендодателю (ссудодателю) расходы по условным арендным платежам отражаются по факту предъявления требования по возмещению (получения документа (счета, иного документа – основания).
Таким образом, расходы по условным арендным платежам в учете арендатора (ссудополучателя) отражаются:
Доходы от операционной аренды: признание и учет
В статье рассмотрим основные правила признания объектов операционной аренды в бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений, порядок отражения доходов от аренды на счетах, начисления налога на прибыль и НДС с учетом последних изменений в порядке применения КОСГУ. Кроме того, напомним, какие нормы законодательства необходимо соблюсти при сдаче имущества в аренду бюджетным и автономным учреждениям.
При признании объектов аренды и отражении их в бухгалтерском учете бюджетным и автономным учреждениям необходимо руководствоваться ФСБУ «Аренда»[1] и методическими рекомендациями по применению указанного стандарта, доведенными в Письме Минфина РФ от 13.12.2017 № 02‑07‑07/83464.
Для целей бухгалтерского учета имущество бюджетных и автономных учреждений, предоставленное в пользование на возмездной основе, в большинстве случаев является объектом учета операционной аренды, поскольку отвечает критерию, установленному в п. 12 ФСБУ «Аренда»: срок использования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении.
Кроме того, согласно п. 15, 16 ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого арендные платежи являются только платой за пользование арендованным имуществом (арендной платой), а также по договору аренды земель (объектов имущества, признаваемых для целей бухгалтерского учета непроизведенными активами), классифицируются как объекты учета операционной аренды.
Передача объекта учета операционной аренды арендатору.
При передаче объекта учета операционной аренды арендатору в бухгалтерском учете у арендодателя отражается внутреннее перемещение нефинансового актива (без указания его выбытия) – на дату классификации объекта аренды (на дату заключения договора). Амортизация на объект основных средств, признанный объектом учета операционной аренды, начисляется в общем порядке.
Информация о передаче имущества в рамках договора аренды (объекта учета операционной аренды) приводится в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) и на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».
Например, при передаче в аренду нежилого помещения в бухгалтерском учете отражаются следующие записи:
Передано нежилое помещение арендатору (основание – договор и акт приема-передачи)
(материально ответственное лицо – арендатор)
(материально ответственное лицо – учреждение)
Увеличение забалансового счета 25
Оценка и учет доходов от операционной аренды.
Порядок оценки и признания доходов, возникающих по договорам аренды (имущественного найма), регулируется ФСБУ «Аренда» и «Доходы»[2].
В силу п. 11 ФСБУ «Аренда» оценка объектов учета аренды осуществляется на дату их классификации – более раннюю из следующих дат:
В соответствии с ФСБУ «Доходы» доходы от аренды относятся к доходам от собственности.
Доходы от операционной аренды (при планировании и отражении в бухгалтерском учете) относятся на статью аналитической группы подвида доходов 120 «Доходы от собственности» (п. 12.1.2 Порядка № 132н[3]).
Применение кода КОСГУ зависит от конкретной операции (в рамках операционной аренды). На основании положений Порядка № 209н[4]:
Доходы от возмещения затрат на содержание имущества, находящегося в аренде (возмещение стоимости коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации и хозяйственному обслуживанию арендуемого здания (помещения)) отражаются по коду аналитической группы подвида доходов 130 «Доходы от оказания платных услуг, компенсаций затрат» (п. 12.1.3 Порядка № 132н) и по подстатье 135 «Доходы по условным арендным платежам» КОСГУ (п. 9.3.5 Порядка № 209н).
Для отражения в бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений объектов учета, возникающих в рамках операционной аренды у арендодателя, используются следующие счета:
Балансовый (забалансовый) счет
Объекты учета у арендодателя
2 205 21 000 «Расчеты по доходам от операционной аренды»
Расчеты по арендным платежам с пользователем имущества (в рамках операционной аренды)
2 205 23 000 «Расчеты по доходам при пользовании природными ресурсами»
Расчеты по арендным платежам при пользовании природными ресурсами (в том числе земельными участками)
2 205 29 000 «Расчеты по иным доходам от собственности»
Расчеты по договорам имущественного найма
2 205 35 000 «Расчеты по доходам по условным арендным платежам»
Расчеты по условным арендным платежам, возникающие на дату определения их величины (ежемесячно, по графику)
2 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды»
Ожидаемый доход от арендных платежей, рассчитанный за весь срок пользования имуществом, предусмотренный на дату заключения договора (контракта)
2 401 40 123 «Доходы будущих периодов от пользования природными ресурсами»
2 401 40 129 «Доходы будущих периодов по иным доходам от собственности»
2 401 10 135 «Доходы текущего финансового года по условным арендным платежам»
Доходы по условным арендным платежам
Расчеты по доходам от аренды учитываются одновременно при отражении информации о передаче имущества арендатору в сумме дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора в корреспонденции со счетами учета предстоящих доходов от аренды (доходов будущих периодов). Эти доходы признаются в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды.
Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (в сумме арендных платежей за весь срок пользования)
В дальнейшем доходы будущих периодов от аренды признаются доходами текущего финансового года в составе доходов от собственности путем уменьшения предстоящих доходов равномерно (ежемесячно) на протяжении срока пользования объектом учета аренды либо в соответствии с установленным договором аренды графиком получения арендных платежей.
Признаны доходы текущего финансового года (на основании акта об оказании услуг по аренде помещения)
Также в рамках договора аренды либо отдельного договора на возмещение затрат арендатором могут возникать доходы по условным арендным платежам. К таким доходам относятся в том числе доходы от возмещения расходов на страхование, техническое обслуживание имущества. Они признаются доходами текущего финансового периода в составе доходов от возмещения затрат, обособляемых на соответствующих счетах рабочего плана счетов, в тех отчетных периодах, в которых они возникают.
Затраты арендодателя на содержание переданного им объекта учета операционной аренды, возмещаемые в составе арендных платежей (условных арендных платежей), признаются расходами текущего периода.
Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на содержание имущества)
При досрочном прекращении договора аренды остаток предстоящих доходов от предоставления права пользования активом сторнируется в уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора. При этом убыток (доход) на счетах учета финансового результата не отражается.
Досрочно прекращен договор аренды (отражается методом «красное сторно»)
Поступление денежных средств (их эквивалентов), иных финансовых (нефинансовых) активов в счет уплаты арендных платежей (условных арендных платежей) отражается как уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора) в корреспонденции со счетами учета денежных средств (финансовых активов).
Поступила на лицевой счет арендная плата (в рамках операционной аренды)
Забалансовый счет 17 /
подстатья 121 КОСГУ
Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа
Забалансовый счет 17 /
подстатья 135 КОСГУ
Рассмотрим на примере порядок отражения операций по передаче имущества в аренду, начислению доходов от аренды и условных арендных платежей.
Физкультурно-оздоровительный комплекс (автономное учреждение) предоставил коммерческой организации помещение в аренду на три месяца. По договору аренды ежемесячная плата – 20 000 руб. По договору на возмещение стоимости коммунальных услуг (расходы на электроэнергию) оплата производится ежемесячно на основании выставленного счета (по фактическим показаниям счетчика). Допустим, расходы на электроэнергию равны 1 500 руб. ежемесячно.
По окончании двух месяцев договор был расторгнут по соглашению сторон.
В бухгалтерском учете учреждения отражены следующие операции:
На момент передачи имущества арендатору
Передано помещение арендатору
Забалансовый счет 25
1 (в условной оценке)
(материально ответственное лицо – арендатор)
(материально ответственное лицо – учреждение)
В сумме балансовой стоимости имущества*
Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (на основании договора аренды, на дату передачи помещения)
(20 000 руб. x 3 мес.)
Ежемесячно (в рамках осуществления расчетов по договору)
Признаны доходы текущего финансового года (на основании акта об оказании услуг)
Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на электроэнергию)
Поступила на лицевой счет арендная плата
Забалансовый счет 17 / подстатья 121 КОСГУ
Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа (компенсация расходов на электроэнергию за сентябрь)
Забалансовый счет 17 / подстатья 135 КОСГУ
При расторжении договора
Досрочно прекращен договор аренды (методом «красное сторно»)
* В случае если не представляется возможным выделить балансовую стоимость помещения, информацию о передаче имущества в рамках договора аренды необходимо указать в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031).
Обратите внимание, что в целях применения ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости, именуются объектами учета аренды на льготных условиях. Эти объекты отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен, – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.
Налогообложение доходов от аренды.
Доходы, полученные бюджетным (автономным) учреждением от аренды, поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и могут быть использованы в соответствии с планом финансово-хозяйственной деятельности (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ). В первую очередь доходы от собственности должны быть направлены на содержание сданного в аренду имущества и уплату начисленных на них налогов.
Налог на прибыль
Доходы учреждения, полученные от аренды имущества, относятся к приносящей доход деятельности. Такие доходы подлежат обложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке. В силу п. 4 ст. 250 НК РФ средства, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам.
Операции по начислению и уплате налога на прибыль отражаются по подстатье 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы».
Налог на добавленную стоимость
Объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе передача прав на помещения (аренда) (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Таким образом, операции бюджетных и автономных учреждений по передаче имущества в аренду облагаются НДС.
Поскольку налогоплательщик – бюджетное (автономное) учреждение осуществляет операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), он обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Операции по уплате автономным или бюджетным учреждением НДС относятся на подстатью 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы».
В силу последних изменений, внесенных в Порядок № 209н, операции по начислению НДС по доходам от произведенных продаж, выполненных работ, оказанных услуг, облагаемых НДС, отражаются по подстатьям КОСГУ, относящимся к доходам, по которым указаны доходы текущего финансового периода с учетом данного налога (Приказ Минфина РФ от 13.05.2019 № 69н, Письмо Минфина РФ от 19.07.2019 № 02‑08‑10/54149).
Спортивная школа предоставила в аренду коммерческой организации спортивный зал сроком на два дня. Сумма арендной платы составила 6 000 руб., в том числе НДС – 1 000 руб. По договору произведена 100 %-я предоплата. Денежные средства поступили на лицевой счет учреждения. Начислены и уплачены НДС, а также налог на прибыль организаций в сумме 1 200 руб. (условно).
В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:
Поступила арендная плата по договору
Забалансовый счет 17 /
подстатья 121 КОСГУ
Начислены доходы от предоставления спортивного зала в аренду
Признаны доходы текущего периода
Забалансовый счет 17 /
подстатья 189 КОСГУ
Начислен налог на прибыль организаций
Уплачен налог на прибыль организаций
Забалансовый счет 17 /
подстатья 189 КОСГУ
В заключение отметим, что необходимо предпринять бюджетному или автономному учреждению при сдаче имущества в аренду:
Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, учреждение может распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
Для бюджетных и автономных учреждений крупной сделкой аренда будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превысит 10 % активов (п. 13 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7‑ФЗ «О некоммерческих организациях», ст. 14 Федерального закона от 03.11.2006 № 174‑ФЗ «Об автономных учреждениях»).
Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители арендодателя связаны с руководителями арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями (п. 1 ст. 27 Федерального закона № 7‑ФЗ, ст. 16 Федерального закона № 174‑ФЗ).
При составлении договора аренды федеральным учреждением в него включаются типовые условия, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2017 № 2. Типовые условия договоров аренды также могут быть разработаны органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм и условий. В остальном договор должен соответствовать общим правилам ГК РФ об аренде.
[1] Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н.
[2] Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Доходы», утв. Приказом Минфина РФ от 27.02.2018 № 32н.
[3] Порядок формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структура и принципы назначения, утв. Приказом Минфина РФ от 08.06.2018 № 132н.
[4] Порядок применения классификации операций сектора государственного управления, утв. Приказом Минфина РФ от 29.11.2017 № 209н.