что такое товарищество домовладельцев
Что такое кондоминиум: плюсы, минусы и как оформить
Термин «кондоминиум» чаще употребляют, когда говорят о зарубежной недвижимости. В России это слово стало использоваться относительно недавно, и обычные владельцы недвижимости зачастую не понимают, что оно означает.
Вместе с экспертами разбираемся, что именно понимается под словом «кондоминимум».
Кондоминиум — это форма собственности на жилой комплекс, единый комплекс недвижимости, который включает земельный участок, расположенное на нем жилье и другие объекты недвижимого имущества. При этом помещения, которые предназначены для жилых и других целей, находятся в собственности отдельных лиц. Понятие «кондоминиум» может охватывать не только один дом, но и целый комплекс строений.
Как появились кондоминиумы
В Великобритании первые объединения собственников жилья образовались в XIX веке. Именно с момента их организации начались преобразования в жилищной сфере. В 1836 году был принят закон о строительных обществах, который открывал правовую сферу для отношений по организации и деятельности объединений, занимающихся строительством и обслуживанием жилых помещений.
«Но есть и более ранний пример: в Римской империи был принят закон, который позволял гражданину владеть одним помещением в городском жилом доме, предназначенном для нескольких семей», — уточняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Что входит в объекты кондоминиума:
Кондоминиум в России
В России кондоминиум определяется как совокупность земельного участка, зданий, ограждающих конструкций и инженерных коммуникаций многоквартирного жилого дома. Однако в 2005 году в законодательство были внесены поправки, которые исключили понятие «кондоминиум» из законов. Сегодня вместо него используется термин ТСЖ (товарищество собственников жилья).
«Товарищество собственников жилья — это форма объединения домовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в доме) для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества. Многоквартирный дом может получить статус кондоминиума (ТСЖ) только по решению собственников жилья в данном помещении. Необходимо уточнить, что кондоминиум в зарубежных странах и ТСЖ в России — это немного разные понятия. В виде кондоминиума в зарубежных странах часто встречаются отели, гостиницы», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
По словам руководителя практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан» Вероники Величко, самым важным элементом общего имущества является земельный участок. Но часто бывает, что он не сформирован. В этом случае земля до своего формирования принадлежит городу, но у собственников квартир есть исключительное право пользования земельным участком и право требовать у местных властей определения его границ.
«После формирования земельного участка он переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме. До этого момента город является, по сути, только номинальным собственником и никакие распорядительные функции в отношении земельного участка под домом реализовать не может. Также администрация города не вправе отказать по каким-либо причинам в формировании земельного участка. Оформить землю под домом может любой собственник. Важно учитывать, что в общую долевую собственность земельный участок переходит, если здание является многоквартирным домом, то есть жилым», — разъясняет Вероника Величко.
Какие основные функции выполняет кондоминиум:
Как зарегистрировать кондоминиум (ТСЖ) — главные шаги
Государственная регистрация товарищества собственников жилья (кондоминиума) осуществляется в соответствии с законодательством (ст. 136 Жилищного кодекса).
Первый шаг — проведение опроса среди жильцов и получение их согласия на оформление. При согласии большинства жильцов старшим по дому или инициатором переоформления готовятся коллективное заявление и устав. Затем на общем собрании выбирают управляющий состав из собственников жилого дома или комплекса домов.
Второй шаг — проведение собрания для утверждения устава и голосование за предложенных кандидатов правления кондоминиума. О дне проведения собрания жильцов предупреждают за две недели.
Третий шаг — подача всех документов и протоколов на официальную регистрацию кондоминиума в налоговой инспекции.
Четвертый шаг — получение регистрационного свидетельства через месяц.
Пятый шаг — открытие председателем кондоминиума счета для ежемесячного сбора денег, которые необходимы для содержания и ремонта жилого комплекса.
«При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества. Также предоставляются сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Как управляется кондоминиум
Управление кондоминиумом проходит посредством общих собраний. На них жильцы определяют:
Плюсы и минусы кондоминиума
Плюсы:
Минусы:
Как работают кондоминиумы в других странах
В США кондоминиумы расположены и в центральных мегаполисах, и в отдаленных районах. Данный вид недвижимости относят не только к многоэтажным домам.
«В Таиланде, Европе и США кондо, как там называют кондоминиумы, часто используются в качестве апарт-отелей. Классический кондо-отель похож на обычный гостиничный комплекс, нередко он даже получает пять звезд. Однако принадлежит он не только управляющей компании, но и отдельным частным лицам», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.
Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.
Что такое ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.
Как создать ТСЖ
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Права и обязанности ТСЖ
В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.
ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.
Плюсы и минусы ТСЖ
У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.
Как пожаловаться на ТСЖ
Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.
Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
Опубликовано 20.05.2020 · Обновлено 20.05.2021
Что такое Товарищество собственников жилья (ТСЖ)?
Понимание ТСЖ
Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) обычно формируются в сообществах или кварталах частных домов или многоквартирных домов (например, кондоминиумов). ТСЖ обычно создается для создания и обеспечения соблюдения правил в отношении собственности в пределах юрисдикции. ТСЖ состоит из жителей общины и управляется ими. Членство в ТСЖ обычно является требованием для покупки дома в сообществе, где было учреждено ТСЖ.
У ТСЖ обычно есть совет директоров или управляющих, которые избираются для обеспечения соблюдения и надзора за правилами и положениями ТСЖ.ТСЖ обычно описывает свои правила в документе, который называется Декларацией соглашений, условий и ограничений (CC&R).CC&R устанавливает определенные условия для владельцев в отношении содержания их собственности.1 Эти условия иногда включают структурные ограничения – разрешенный тип заборов или ландшафта – или более незначительные эстетические предпочтения, такие как цвет краски на доме. В документе CC&R также могут быть указаны штрафы за нарушение правил, изложенных в CC&R. Штрафы варьируются от сборов до принудительного соблюдения или, в некоторых случаях, даже судебных разбирательств.
Ключевые моменты
Ассоциации домовладельцев против общественных ассоциаций против ассоциаций собственников
Большинство ТСЖ зарегистрированы и, таким образом, подчиняются законам штата.Однако в некоторых штатах ТСЖ, основанные на кондоминиумах, часто называемые «сообществами кондоминиумов», и организации, управляющие кооперативами, называемые советами кооперативов, отличаются от ТСЖ.Это различие проводится на основе предположения, что имущественные интересы этих организаций различаются.В результате обозначение «общественная ассоциация» служит более широким, зонтичным термином, охватывающим ТСЖ, сообщества кондоминиумов и советы кооперативов.1
Фонд исследований общественных ассоциаций – это торговая организация, лоббирующая законодательные собрания штатов от имени ТСЖ.По последним данным, полученным от них, в 2018 году в США было 347000 общественных ассоциаций, и 26% населения проживало в районах, где существовали общественные ассоциации.2
ТСЖ отличается от ассоциации владельцев собственности (POA). POA – это более широкий термин, который обычно относится к группе людей, которые хотят улучшить свое сообщество и стоимость недвижимости в своем сообществе. Основное различие между POA и HOA состоит в том, что POA могут включать в себя любого члена сообщества, заинтересованного в стоимости его недвижимости; таким образом, в отличие от ТСЖ, доверенности могут включать лиц, не являющихся домовладельцами.
Преимущества и недостатки товариществ собственников жилья
ТСЖ предоставляет своим членам правила и инструкции. Эти стандарты поддерживаются с целью сохранения и приумножения ценностей собственности сообщества. Часто руководящие принципы ориентированы на внешний вид, поэтому они касаются правил, касающихся чистоты собственности, ее состояния и любого ремонта, проводимого в собственности. Обычно правила для ТСЖ предназначены для обеспечения единообразного внешнего вида всех объектов собственности, входящих в зону ассоциации.
Обычно руководство ТСЖ предоставляет своим членам дополнительные услуги в обмен на их гонорары. Эти удобства могут включать ландшафтный дизайн, автостоянки и объекты, такие как бассейны, теннисные корты или места для вечеринок, доступные для всех членов ТСЖ. Некоторые сборы ТСЖ также покрывают расходы на вывоз мусора и уборку снега.
На более теоретическом уровне для некоторых людей ТСЖ символизируют самоуправление и демократию. Это убеждение может проистекать из идеи, что лучшие люди для управления сообществом – это люди, живущие в нем (в отличие от домовладельца, который не живет в помещении).
Одним из недостатков ТСЖ является высокая стоимость сборов ассоциации, что в конечном итоге может стать сдерживающим фактором для некоторых потенциальных покупателей. Кроме того, правила и положения ТСЖ могут показаться необоснованными, произвольными или слишком ограничительными для некоторых домовладельцев, которые могут хотеть свободы настраивать свою собственность.
Особые соображения
В некоторых случаях ТСЖ могут обладать значительной финансовой и юридической властью над собственниками в своей зоне. ТСЖ взимают ежемесячные или ежегодные сборы ТСЖ. Сборы ТСЖ обычно составляют от 200 до 400 долларов в месяц, но они могут варьироваться от менее 100 долларов до более 10000 долларов в роскошных кварталах или сообществах.
Сборы ТСЖ также часто вносят вклад в резервный фонд ассоциации, который резервируется для крупных проектов реконструкции или использования в чрезвычайных ситуациях. Помимо регулярных сборов, ТСЖ также могут налагать специальные налоги на домовладельцев, когда у ассоциации не хватает достаточных резервов для оплаты неожиданного ремонта в местах общего пользования, таких как тротуары или парковки.
Пример товарищества собственников жилья
Иногда конфликты, связанные с ТСЖ, попадают в заголовки национальных газет.Начиная с 2014 года,домовладелец изИндианаполиса и его ТСЖ вступили в спор из-за солнечных панелей на крыше своего дома.Чтобы полностью улавливать солнечную энергию, солнечные панели должны быть обращены на юг – направление, в которое ТСЖ не допускает, заявляя, что они слишком заметны для улицы и других соседей.3
Хотя формулировка соглашения о ТСЖ допускает использование солнечных батарей, вопрос об их расположении неясен.При поддержке нескольких законодательных органов штата домовладелец попытался добиться принятия Генеральной ассамблеей Индианы законопроекта, запрещающего ТСЖ каким-либо образом ограничивать использование солнечных батарей или их размещение.4 законопроекта были внесены, но не приняты в 2018 и 2019 годах. Новый закон был внесен в 2020 году.5
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Полезное
Смотреть что такое «ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ» в других словарях:
Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация; форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения… … Финансовый словарь
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ — по определению ФЗ О товариществах собственников жилья от 24 мая 1996 г. некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения,… … Юридический словарь
Товарищество собственников жилья — (англ. partnership of housing owners) в РФ некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях … Энциклопедия права
Товарищество собственников жилья — организационно правовя форма в современной России решения вопросов местного значения собственниками жилья в рамках осуществления местного самоуправления. Политическая наука: Словарь справочник. сост. проф пол наук Санжаревский И.И.. 2010 … Политология. Словарь.
Товарищество Собственников Жилья — некоммерческая организация, образуемая собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения… … Юридическая энциклопедия
Товарищество собственников жилья — Согласно ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения… … Жилищная энциклопедия
Товарищество собственников жилья — Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией,… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ — в соответствии со ст. 20 Закона от 8 января 1998 г. О совместном домовладении товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования… … Юридический словарь современного гражданского права
Товарищество собственников жилья — 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи… … Официальная терминология
Что такое товарищество домовладельцев
Статья 22. Организация общего собрания домовладельцев
1. Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев направляется лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
2. В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
3. Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями статьи 9 настоящего Федерального закона.
В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30 процентов площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30 процентов голосов).
4. Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев.
В случае отсутствия кворума инициатор назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.
5. Общее собрание домовладельцев ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих домовладельцев или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.
Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания.
7. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
8. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.