что такое титул в недвижимости

Прежде чем осуществить любую дорогостоящую покупку, рациональный человек взвешивает все «за» и «против» данного действия. К наиболее важным дорогостоящим приобретениям в жизни каждого человека можно отнести покупку недвижимости (квартира, дом, дача). Помимо детального анализа и обработки больших массивов информации, остается интерес в защите своих прав на законодательном уровне. Это позволяет не задавать в дальнейшем вопросы: как не попасть в руки мошенников при покупке квартиры?, как защитить свои права при возникновении спорных ситуаций?, как понять что покупаемая квартира «чистая»?, как правильно оформить документы на приобретаемую недвижимость? Для ответа на эти и многие другие вопросы ознакомьтесь с правилами и особенностями титульного страхования недвижимости.

Понятие титульного страхования недвижимости

Титульное страхование – это страхование риска потери права собственности на недвижимость. Итак, страхование осуществляется в отношении объекта недвижимости – жилой дом, квартира, дача. Страхуется риск утраты права собственности (иначе еще называют правового титула) в отношении объекта недвижимости. Правовым титулом может являться документ, подтверждающий законное основания владения, пользования и распоряжения имуществом.

что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимости

Конечно, изначально покупать квартиру и не оформлять документы никто не собирается. Однако возможна ситуация, когда гражданин добросовестно оплатил стоимость квартиры (например, в счет полученной ипотеки), оформил свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость, но затем объявились предыдущие хозяева/наследники/реальные собственники, претендующие на квартиру. В худшем случае в результате судебных тяжб добросовестный покупатель лишается права распоряжения недвижимостью, и остается без квартиры, но с ипотекой, обязанность по выплате которой никто не отменяет.

что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимости

Покрытие рисков при титульном страховании недвижимости

Для исключения вышеописанных случаев используется титульное страхование, необходимость которого связана с длинной цепочкой перепродаж объектов недвижимости. Юридически возможна такая ситуация, когда имеется несколько сделок, и ничтожность одной из них может привести к потере юридической значимости последующих сделок, наряду с лишением права собственности.

Кроме случаев появления наследников, предыдущих собственников, лиц из мест лишения свободы, появление данной ситуации может быть связано с неверно оформленными документами приватизации жилья на каком-либо из этапов перепродажи, а также попаданием в руки мошенников – когда одна квартира продается сразу нескольким гражданам.

Источник

Титульное страхование недвижимости – что это?

Вы недавно купили квартиру на вторичном рынке, но вдруг выяснилось, что она была приватизирована с нарушениями, и суд лишил вас права собственности. К счастью, вы заранее оформили страхование титула и можете вернуть потерянные средства. Рассказываем, в каких случаях нужно оформлять такой вид страхования и что он дает?

что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимости

Что такое титульное страхование?

Страхование титула – это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество. В отличие от других видов страхования (например, страхования объекта недвижимости, жизни и здоровья), защита предоставляется не от ситуации, которая может произойти в будущем, а от события, которое уже произошло, но еще не проявилось.

Чаще всего титульное страхование оберегает от наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости. Такие собственники еще в течение многих лет после совершения сделки могут претендовать на восстановление статуса собственника. Для этого им достаточно обратиться в суд. Если это произойдет, покупатель будет абсолютно бессилен что-либо сделать, если конечно он своевременно не оформил страхование титула.

В этом случае страховая компания компенсирует сумму, которую предусматривает договор страхования.

Кто такие скрытые собственники?

Обычно при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости есть две стороны – покупатель и продавец, который является владельцем. Его права подтверждаются могут подтверждаться полным набором документов, включая выписку из ЕГРН. Но вполне возможна ситуация, при которой выяснится, что при оформлении собственности были нарушены права третьих лиц.

Классический пример скрытых собственников – наследники, которые по объективным причинам не знали о том, что им полагается имущество. Если их права были нарушены, они могут подать иск в суд в течение 10 лет со дня смерти собственника.

Другая распространенная ситуация связана с продажей недвижимости, приобретенной в браке. Даже если супруг по документам не значится в качестве собственника, он все равно имеет право на жилье. Подав иск в суд, он может вернуть себе право на причитающуюся долю в квартире или доме. В этом случае любые сделки, которые были проведены с недвижимостью до судебного решения, будут признаны недействительными.

Наконец, скрытыми собственниками также могут оказаться несовершеннолетние дети, имеющие право на долю в собственности на квартиру. Оно может возникнуть, если родители использовали при покупке жилья средства материнского капитала, но не оформили долю в собственности ребенку.

На какую недвижимость можно оформить титульное страхование?

Титульное страхование можно оформить на любую разновидность недвижимости, в том числе на квартиру, дом, земельный участок или нежилые помещения.

Что нужно для оформления страховки?

Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.

Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).

Обязательно ли страхование титула при ипотеке?

При оформлении ипотеки обязательным является только страхование приобретаемого объекта недвижимости. Остальные виды страхования добровольны. Если вы откажетесь от страхования титула банк не откажет в выдаче кредита, но он может посчитать вас более рискованным клиентом увеличить ставку по кредиту. Как правило, такого рода условия применяются банками только при покупке дома или квартиры на вторичном рынке, когда существует реальная опасность утраты титула.

При оформлении ипотеки на новостройки страхование титула применяется достаточно редко. Здесь страховым случаем могут стать действия недобросовестного застройщика, например, попытка продать одну квартиру нескольким покупателям. На практике с распространением электронных сделок с недвижимостью и при достаточно высокой степени контроля, такие ситуации фактически исключены.

От чего защищает титульное страхование?

Страхование титула защищает от потери денежных средств при признании сделки купли-продажи недействительной и утрате права собственности на недвижимость. В этом случае человек получает денежную компенсацию от страховой компании, которая причитается ему по договору (может быть равна или больше стоимости квартиры).

Полис не предотвратит потерю квартиры, но по крайней мере он убережет от потери денежных средств и позволит приобрести новую недвижимость.

Сколько стоит титульное страхование?

Стоимость страхования титула зависит от рыночной цены недвижимости. Она может варьироваться в зависимости от различных обстоятельств, которые страховая компания посчитает весомыми, например, наличие сделок с квартирой в прошлом, состав собственников, основания вступления в право собственности предыдущих владельцев.

что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимости

В среднем стоимость полиса может стоить от 0,3 до 1% от цены объекта недвижимости.

Что не является страховым случаем?

При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.

Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.

Какие выплаты можно получить?

Сумма выплаты при наступлении страхового случая фиксируется в договоре страхования. Как правило она равна рыночной стоимости жилья на день заключения контракта со страховой компанией. Но в различных организациях условия могут отличаться.

Выплата чаще всего поступает в течение двух недель с момента судебного решения.

На какой срок оформляется страхование титула?

что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимости

Обычно договор страхования титула заключается на срок не более трех лет. После этого периода в случае необходимости он может быть продлен.

Что делать, если наступил страховой случай?

Обратиться в страховую компанию необходимо до начала судебного разбирательства сразу же после получения претензии от третьих лиц. После этого менеджеры примут решение о том, является ли сложившаяся ситуация страховым случаем и проинструктируют относительно дальнейших действий.

Участвует ли страховая компания в судебном процессе?

Да, страховая компания обязательно участвует в судебном процессе в качестве стороны. Она представляет свои интересы, но по сути выступает на стороне ответчика, потому что заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности своего клиента.

Что будет с недвижимостью?

Все зависит от решения, которое принимает суд. Он может оставить недвижимость в собственности ответчика полностью или частично. В этом случае страховая компания не назначит выплату.

Альтернативным вариантом является признание предшествовавшей разбирательству сделки недействительной. Тогда клиент получит от страховой компании выплату, а недвижимость перейдет к новому владельцу.

Не исключено, что страховая компания продолжит участие в судебных тяжбах, но это уже не отразится на компенсации.

В каких случаях имеет смысл оформить титульное страхование?

Оформлять страхование титула имеет смысл, если вы приобретаете жилье на вторичном рынке (в особенности, если вы делаете это с помощью ипотеки). Перед покупкой квартиры следует внимательно изучить документы, на основании которых продавец получил ее в собственность. Если она получена в наследство или приобретена во время брака, стоит насторожиться. Если вы все же готовы рискнуть, лучше рассмотреть возможность оформления страховки для того, чтобы в будущем обезопасить от риска утраты принадлежащих вам объектов недвижимого имущества.

Источник

Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке

Все самое главное, что отразилось в зеркале нескольких сотен газет, журналов и информагентств.
Раздел пополняется в течение всего рабочего дня. За обновлениями следите с помощью «Рассылки» или «Статистики разделов» на главной странице портала. Чтобы ознакомиться с публикациями, появившимися на сайте «Страхование сегодня» в определенный день, используйте календарь на текущей странице. Здесь же Вы можете сделать выборку статей из определенного издания. Для подборки материалов о страховании за несколько дней или за любой другой период времени воспользуйтесь «Расширенным поиском». Возможна также подборка по теме.
Редакция портала не несет ответственности за неточность, недостоверность или некорректность информации, изложенной в публикациях, и не вносит в них никаких исправлений за исключением явных опечаток.

что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимости

В этот день 10 лет назад | все материалы раздела »
что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимости

что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимостиФинансовая газета, 8 декабря 2011 г.
что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимости
Страхование ответственности владельцев опасных производственных объектов
что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимости
1 января 2012 г. вступает в силу Федеральный закон от 27.07.10 г. № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте». В соответствии с ним к 1 января 2012 г. должны быть разработаны и утверждены проекты ряда нормативно-правовых актов, а также 28 стандартов и правил профессиональной деятельности.

Титульное страхование и юридические проблемы рынка недвижимости

Правовой титул недвижимости и титульное страхование

Рынок недвижимости во все времена был связан с высокими рисками. Речь идет, в первую очередь, о рисках утраты права собственности на приобретенную недвижимость.

В старину надежной гарантией при заключении сделки с недвижимостью считалось честное слово продавца о том, что принадлежащее ему имущество приобретено законно, свободно от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое «честное слово» давалось продавцом под присягой, что увеличивало уверенность покупателя.

В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда многие совершенные сделки оспаривались, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой становится исследование «истории титула», то есть проверка документов по ранее совершенным с имуществом сделкам.

Исследованием «истории титула» стали заниматься, помимо чиновников, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально их работа состояла в поиске информации о предшествующих сделках, для чего изучались различные архивные документы о недвижимости (поземельные книги, реестры и т.д.)

Стало понятно, что необходимо не только профессионально проверять, но и гарантировать «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости.

Исследованием «истории титула» и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые стали составлять так называемые «рефераты титула», то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости и выражать свои собственные мнения и суждения о «чистоте» и законности титула прежних владельцев недвижимости.

Позднее многие из этих лиц стали осуществлять подготовку проведения самих сделок с недвижимостью.

Добросовестные юристы и иные специалисты, профессионально занимающиеся вопросами проверки титула, стали обращаться в страховые компании, чтобы застраховать свою профессиональную ответственность за правильность выданных сертификатов правового титула, а позднее стали рекомендовать своим клиентам кроме проверки титула осуществлять «титульное страхование», то есть страхование рисков утраты прав собственности на недвижимость.

Страхованием титула стали заниматься крупные страховые компании, появились специальные «страховые титульные компании». В этот период участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с тем, что ранее в «истории» недвижимости имели место нарушения законодательства.

В настоящее время составление «рефератов титула» в Западной Европе и, особенно, в США является обычной практикой и проверка чистоты правового титула стало самостоятельной профессией.

По своей сути Титул может абсолютным (совершенным или безусловным) (PERFECT / ABSOLUTE TITLE), либо несовершенным (IMPERFECT TITLE), дефектным (DEFECTIVE TITLE) или оспоримым.

Кроме того, титулы собственности традиционно подразделяются на две группы:

первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было);

Титул, кроме полного и подробного описания объекта недвижимости, содержит характеристики и сведения, которые позволили бы установить, имеются ли какие-либо документально зафиксированные недостатки или препятствия (обременения) для того, чтобы выдать покупателю имущества гарантии на правовой титул.

Правовой титул и проблемы современного рынка недвижимости

Общепринятой и распространенной процедурой является правовая экспертиза документов на недвижимое имущество, которую сегодня проводят юристы банков, страховых компаний и крупных коммерческих структур, агентств по недвижимости и дэвэлоперских структур, а также нотариусы при удостоверении соответствующих сделок. Профессионализм, полнота и качество таких «экспертиз» порой оставляют желать лучшего.

Первая серьезная проблема таких экспертиз заключается в том, что при их проведении за основу принимается сам факт владения собственником недвижимостью, подтвержденного свидетельством о регистрации права.

При этом почему-то не учитывается, что при регистрации любого права сотрудники регистрирующего органа проверяет только «последнюю» проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право, при этом проверяются представленные заявителем документы.

Регистраторы законодательно ограничены в масштабе и сроке такой проверки, а обязанности и механизма проверки так называемой «цепочки правовых титулов» нет вовсе.

Кроме того, регистратор не знает и не может знать о наличии или отсутствии на момент регистрации права собственности судебных споров и требований бывших собственников или третьих лиц истребовать (возвратить) имущество.

Многие риэлторы не знают о практике и принципах проверки правового титула и не имеют полного представления о титульном страховании.

Обычно ими собирается и изучается стандартный комплект документов, при этом самые добросовестные из риэлторов, как правило, ставят клиента в известность о возможных рисках и сомнительных моментах в истории недвижимости, но работа по проверке титула недвижимости очень индивидуальная и требует больших затрат времени и сил, отвлекая риэлторов от их прямых обязанностей по поиску для своих клиентов и подбору объектов недвижимости. Кроме того, многие агенты по недвижимости объективно не в состоянии оценить все правовые аспекты и возможные негативные последствия истории титула, а тем более предотвратить их или защитить клиента от этих рисков.

Объективности ради надо отметить также, что агентства по недвижимости финансово заинтересованы, чтобы сделка состоялась, а поэтому не всегда станут раскрывать своим клиентам даже известные им негативные факты из истории титула, не будут разъяснять существующие риски, а тем более не укажут на недостатки самого недвижимого имущества (состояние и несущие способности фундамента, стен и перекрытий; состояние инженерных коммуникаций; негативная экология района застройки и наличие вредных для здоровья факторов; наличие обременений и сервитутов, и т.д.).

Дополнительной гарантией при совершении сделок с недвижимостью (переходе правового титула) может явиться проверка чистоты правового титула специалистами юридической компанией, специализирующейся на недвижимости, чья гражданская (профессиональная) ответственность застрахована крупной страховой компанией,

Выданный такой компанией Сертификат абсолютного правового титула на недвижимость обеспечит вам право на страховое возмещение убытков, позволит уменьшить риск при совершении сделок с недвижимостью и обеспечит успешность осуществления инвестиционных проектов.

Кроме того, такая юридическая компания будет защищать ваши права на недвижимость в случае предъявления вам соответствующих судебных исков и возьмет на себя обязательство по судебной защите обоснованности выданного ею правового титула.

Приведу лишь некоторые обстоятельства, которые могут повлиять на право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью:

— нарушения порядка приватизации объектов недвижимости;

— предоставление муниципальными органами власти в собственность граждан и предприятий земельных участков, границы которых не совпадают с границами государственного лесного фонда, водного фонда, а также участков земель специального назначения и особо раняемых территорий;

— незаконное отчуждение недвижимости гражданами, состоящими в браке, без получения нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки и получение оплаты по сделке;

— нарушения требований закона «Об акционерных обществах» при подготовке и проведении общего собрания акционеров по вопросу принятия решения об отчуждении недвижимости (при совершении сделки с недвижимостью, собственником которой является акционерное общество);

— совершение сделки юридическим лицом, исполнительный орган которого не имел на это полномочий в соответствии с его учредительными документами или доверенностью;

— нарушения требований законодательства о порядке наследования;

— совершении сделки по отчуждению имущества недееспособным лицом либо под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы, либо совершении сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка).

Необходимо также учитывать, что в современной России еще окончательно не сформирована система единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, кадастра недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость, занимаются этим разные государственные органы, порядок функционирования и взаимодействия которых постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность.

Реальность такова, что наличие у владельца недвижимости свидетельства на право собственности не является гарантией его прав, не говоря уже о гарантии «чистоты» его титула, поэтому при принятии решения о любой сделке с недвижимостью необходимо проверять всю цепочку произошедших с недвижимостью сделок, по крайней мере, за последние три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости со стороны участников этой цепочки виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Вот некоторые примеры из нашей практики, когда проверка правового титула не позволила подтвердить его чистоту.

Самое интересное, что наш клиент, не понимая серьезности ситуации, купил эту недвижимость, а в последующем очень уважаемый государственный банк предоставил ему крупный кредит под залог дома и земельного участка, а страховая компания застраховала как саму недвижимость, так и риск утраты ее собственности.

« Другой наш клиент намерен был заключить договор уступки права (цессии) и приобрести право аренды земельного участка сроком на 49 лет (право аренды было приобретено арендатором и оплачено) и права на согласованный в установленном порядке проект на строительство из легковозводимых конструкций одноэтажного магазина-павильона с инженерным обеспечением.

При проверке нами было установлено, что арендатор земельного участка нарушил несколько условий договора, что могло повлечь его расторжение в судебном порядке с взысканием штрафа в размере годовой арендной платы

Кроме того, мы установили, что данный объект не предусмотрен Градостроительным планом развития района, а поэтому для получения разрешения на строительство необходимо будет проводить государственную экологическую экспертизу. Получение положительного заключения экспертизы могло быть осложнено проектированием магазина вблизи границы природного заказника «Крылатские холмы» (15м) и границей памятника природы «Суходольный луг в Крылатском» (30м), а также примыканием вплотную к территории детского сада ( 8 м до ограды).

Важными также, на наш взгляд, были и два других обстоятельства, а именно:

— здание магазина будет некапитальным объектом (сооружением), в связи с чем владелец не сможет зарегистрировать право собственности на такой объект, что в дальнейшем значительно ограничит возможности собственника, в частности, право собственности и законности владения магазином будет невозможно подтвердить, поскольку само право и переход права при совершении сделок не будет регистрироваться, а это почти наверняка исключит возможность залога такого объекта при получении кредита ;

— с учетом близости детского заведения владелец магазина не вправе будет торговать спиртными напитками и сигаретами.

Получив такое наше заключение, клиент отказался от сделки.

« Еще один пример, наглядно показывающий необходимость тщательной и профессиональной проверки правового титула на недвижимость. К нам обратился клиент за консультацией по поводу предстоящей сделки покупки им земельного участка, из состава земель поселений, расположенного на берегу Можайского водохранилища. Участок продавал женщина, у которой имелось надлежаще оформленное свидетельство на право собственности и другие необходимые документы. Цену за участок она определила примерно на 15% ниже средней по рынку и наш клиент торопился этот участок приобрести.

Уверен, что вы догадались какое заключение о правовом титуле на эту недвижимость мы дали нашему клиенту.

Можно привести десятки других примеров из практики нашей компании о реальных правовых ситуациях, когда мы давали своим клиентам отрицательное заключение в отношении объектов недвижимого имущества, предостерегая не совершать сделки по их приобретению.

Должен оговориться, что в большинстве случаев мы признаем титул не дефектным, а оспоримым, разъясняя возможные риски утраты права собственности на такие объекты. Решение о сделке в таком случае принимает сам клиент, однако для нас, как юристов, важно, что клиенту известно о возможных проблемах и он осознает степень своего риска.

Поистине нет пророка в своем отечестве.

Титул под защитой страховщика

В России титульное страхование в настоящее время развито достаточно слабо. Можно сказать, что оно только начинает развиваться.

Считается, что в 90-е годы в России из-за неразберихи в законодательных актах и работе государственных структур страховать титул вообще не имело смысла, так как риски утраты права собственности были крайне высокими. Сегодня ситуация в целом изменяется к лучшему.

Титульное страхование стало вводиться в практику работы агентств по недвижимости и банков при работе по ипотечным программам, которые в силу сложившейся практики и внутренних стандартов вынуждены оценивать и минимизировать свои риски. При этом основное распространение титульное страхование получило в основном при оформлении кредитов гражданам на цели приобретения квартир.

Недостаток опыта большинства страховых компаний по формированию специальных резервов делает данную услугу страховых компаний в настоящее время пока достаточно дорогой. Хотя сам факт подобных попыток говорит о признании явной необходимости и большой значимости титульного страхования, а также позволяет надеяться на его востребованность и перспективу развития.

В широком смысле под титульным страхованием в России понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество.

Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца:

А) в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий её недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества;

Б) в результате удовлетворения судом предъявленного к владельцу имущества виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Существует несколько факторов, которые препятствуют активному развитию титульного страхования в России:

1. Многие страховые компании все еще проявляют осторожность к данному виду страхования, так как оно является относительно новым, а значит и наиболее рискованным.

2. Титульное страхование является юридически и организационно гораздо более сложным видом страхования, чем простое имущественное страхование, которое приносит значительно большую «отдачу».

3. В настоящее время до определенной степени сохранилась неразбериха в действующем законодательстве о недвижимости, что значительно повышает «титульные риски» владельцев недвижимости (т.е. риски утраты прав на эту недвижимость). При высоких «титульных рисках» страховые компании вынуждены устанавливать высокую стоимость страхования, тем самым понижая на него спрос.

4. У населения попросту не сформировалась страховая культура, большинство не заинтересовано в страховании в принципе, предпочитая на нем экономить.

5. Развитие титульного страхование возможно при стабильной экономике, в первую очередь, при стабильном банковском секторе (так как титульное страхование очень часто связано с предоставлением кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени экономика и банковская сфера не отличались стабильностью, что наглядно продемонстрировано современным финансовым кризисом.

Как было сказано выше, решение о возможности и условиях совершения титульного страхования должно приниматься страховыми компаниями на основании детального юридического заключения о правовом титуле. При этом безусловно встает вопрос кому страховая компания и другие участники рынка недвижимости могут доверить проверку титула и как клиенту гарантированы риски убытков в случае если титул будет оспорен.

Как и во всем мире решением этого вопроса может быть только гарантированное страховым полисом крупной страховой компании страховое возмещение в случае совершения юристом компании, выдавшей правовой титул, профессиональной ошибки.

Под ошибкой обычно понимается допущение практикующим специалистом небрежности или нарушение профессиональных обязанностей, которые приводят к причинению вреда; необеспечение обычного уровня обслуживания, неприменение тех необходимых знаний или навыков, которыми должен обладать профессионал, практикующим специалистом.

Страхованием гражданской профессиональной ответственности таких практикующих юристов обеспечивается возмещение ущерба, причиненного в результате допущенных таким специалистом небрежности, ошибок в действиях или несовершения им действий при выполнении его служебных или профессиональных обязанностей.

Ждем перемен!

Из всего вышесказанного можно сделать неутешительный вывод о том, что приобретатель недвижимого имущества в России, в том числе и добросовестный, находится под постоянной угрозой либо его утраты, либо невозможности использования этого имущества в определенных целях, либо необходимости нести дополнительные, порой очень существенные, расходы на оформление недвижимости в соответствии с законом.

При этом найти идеально «чистый», юридически безупречный объект недвижимости очень сложно. К сожалению, риск предъявления виндикационного иска и признания сделки с недвижимостью недействительной, весьма высок. Приобретатель имущества защищен от рисков его утраты крайне слабо, особенно, если в отношении недвижимости ранее уже было совершено несколько сделок. Угроза существует практически всегда.

Связано это с несовершенным законодательством, в частности о приватизации государственного имущества, многочисленными допущенными злоупотреблениями при оформлении прав собственности на земельные участки, квартиры, другие объекты недвижимости, а также с неэффективной работой государственных органов.

Особенно хочется подчеркнуть, что многие проблемы связаны с отсутствием единого реестра (кадастра) объектов недвижимости и зарегистрированных прав на недвижимость, разобщенностью органов, ведущих учет объектов недвижимого имущества и осуществляющих регистрацию прав на недвижимость.

Буквально в день завершения подготовки этой статьи, 26 декабря 2008 г., был опубликован Указ Президента РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», которым создана новая государственная структура, на которую возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Будем надеяться, что со временем в России будет установлено главенство кадастра и зарегистрированных прав на землю, как базового объекта учета недвижимого имущества.

ЛЕВИН С.А., Управляющий партнер ЗАО «Правовой Консалтинг»

что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимостиВся пресса за 31 октября 2009 г.
что такое титул в недвижимости. Смотреть фото что такое титул в недвижимости. Смотреть картинку что такое титул в недвижимости. Картинка про что такое титул в недвижимости. Фото что такое титул в недвижимостиСмотрите другие материалы по этой тематике: Страховое право, Страхование недвижимости, Страхование ответственности, Страхование финансовых рисков

Источник

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *