что такое стройвариант квартиры
Вы приобрели квартиру в стройварианте. Как правильно «принять» квартиру.
Вид сдачи жилого объекта
Вы принимаете новостройку, Ваши первые действия?
Прежде всего у Вас есть с застройщиком Договор (ДДУ, соинвестировани или же «Купли-продажи», в котором абсолютно четко должны быть прописаны все обязательства сторон. Самым главным пунктом и обязательством Застройщика –является – «Своевременная (согласно Договору) – сдача объекта госкомиссии» и Ваша приемка готовой квартиры.
Задержкм Застройщиком сроков сдачи объекта на 1-4 месяца встречается почти всегда. Не переживайте. Часто это бывает чисто из-за бюрократических проволочек, то есть – Вы воочию видите- вроде- «Дом сдан», но ключи от Вашей же квартиры Вам не дают, ремонт делать не разрешают, воды нет, газа –нет. Но «нормальный» застройщик –если сроки нарушаются, должен предупредить Вас за 2-3 месяца. Это- в том случае, если Вы приобретаете новостройку по Договору соинвестирования (ранее- назывался ДДУ). Тогда вы будете спокойны, и в этом случае «сдвижка» сроков ввода квартиры будет в рамках Закона.
Что нужно знать при приемке квартиры и что необходимо при себе иметь Заказчику?
Приемка квартиры у застройщика – это ваша личная проблема. Для простоты и быстрого выявления возможных «недоделок» возьмите с собой:
Любой человек, приобретая квартиру в новостройке спрашивает: «А Что еще взять с собой»? Отвечаем.
Что еще нужно сделать Вам, как будущему собственнику квартиры?
Пообщайтесь с теми, кто уже приобретал квартиры у этого Застройщика и желательно именно в этом же доме. Другие (уже сданные) этим же Застройщиком объекты по качеству могут сильно отличаться от того, квартиру в котором приобрели Вы.
Лучше –проводить приемкку и проверку квартиры при дневном освещении и в светлое время суток.
Почитайте ниже особенности приемки квартиры у Застройщика в новостройке без отделки
Обратите внимание на:
Приемка новостройки с отделкой.
Квартира- с отделкой обойдется дороже, при проверке нужно обратить внимание на:
Если Вы лично испытываете сложности при приемке квартиры – пригласите знакомых специалистов – строителей и отделочников. Они Вам помогут найти те изъяны, которые Вы –в силу отсутствия необходимых знаний – можете не обнаружить самостоятельно..
Проверка коммуникаций
Акт приемки передачи квартиры от застройщика содержит информацию о коммуникациях, если такие уже подведены. Не заметив эти моменты в будущем, можно столкнуться с рядом проблем, устранять которые придется за свой счет.
Счетчики (воды и газа)
Если установлены счетчики, факта их наличия недостаточно. Нужно проверить пломбы, их целостность. Если качество счетчика не устраивает, пишется заявление с указанием нарушений. Необходимы пломбы от Застройщика.
Регистры отопления
Проверьте регистр, его установку, целостность. На что обратить внимание:
Все поворотные механизмы должны работать, легко поворачиваться, откручиваться, быть в полной исправности.
Стояки, трубы
Первое, на что нужно обратить внимание – это герметичность. Проведите по каждому стояку и трубам ладошками рук, они должны быть сухими, под трубами не должно быть скопления влаги.
Сантехника и канализация (если Вы покупаете новостройку с отделкой под ключ)
Чтобы в будущем ситуация не застала врасплох, проверьте краны сразу. Откройте воду в ванной комнате, на кухне, убедитесь, что нет утечки.
Электрика
Посчитайте, количество розеток и выключателей, проверьте их работоспособность с помощью электротестера..
Проверьте все электропатроны.
Двери и окна.
Проверьте на прочность подоконник. Сядьте на него. Он должен легко Вас выдерживать.
Входная дверь должна быть прочной и надежной, проверьте замок, как открывается и закрывается дверь, проверните ключ в замочной скважине и убедитесь, что у вас не возникнет с этим в будущем проблем (при открытии и закрытие двери). Проверьте это несколько раз подряд.
Если вы сомневаетесь, что справитесь с процедурой приемки самостоятельно, воспользуйтесь строннней помощью в приемке квартиры от застройщика (это не воспрещено).
Обращайтесь к помощи стронних специалистов
Закон не запрещает привести на приемку квалифицированного строителя или отделочника. Это должен быть тот человек, которому вы доверяете. Специалист проверит площадь помещения, убедится, что она соответствует заявленным в документах показателям, посмотрит план дома, расположение стен, перегородок, сделает нужные замеры, проверит все коммуникации.
Что делать, если проверка выявила много дефектов?
Рекомендуется сделать детальную опись всех недочетов, передать материал компании-застройщику, указав новые сроки приемки квартиры у застройщика и –непременно, сроки устранения недоделок.
Если вы не указываете сроки, застройщик устанавливает его самолично, как правило, это максимально допустимый срок – полтора месяца. На поданном акте о необходимых устранеиях- должна быть как Ваша подпись, так и застройщикапредставителя застройщика. Это означает, что он согласен со всеми дефектами и готов их исправить в указанный срок.
Если в результате первой визуальной проверки- Вы не обнаружели дефекты, и Вы подписали акт приемки квартиры но недоделки появились во время ремонта, вы –имеете также право требовать устранить недоделки. Это касается стройвариантов без отделки или с частичной отделкой.
По всем вопросам, касаемо недвижимости в городе Таганроге и близлежащих районов – обращайтесь в нашу компанию.
Первичный рынок | Советы риэлтора | Просмотров: 1187 | Дата размещения: 30.01.2021
Квартира — Стройвариант для Дольщика
Законно ли?
Правоотношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).
К сожалению, в настоящий момент данный акт содержит немало пробелов. К примеру, отсутствуют критерии готовности построенной квартиры. Чем, безусловно, пользуются недобросовестные застройщики: сдают объекты долевого строительства в черновой отделке. Другими словами, покупатель приобретает в итоге помещение, состоящее только из внешних стен, потолка и пола. Конечно, такой «стройвариант» с трудом можно назвать жильем. Но и окрестить действия застройщика незаконными, противоправными в силу отсутствия прямой нормы нельзя. С одной стороны, Жилищный кодекс Российской Федерации, вроде и говорит, что жилое помещение – это такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, однако отличительные признаки такой «пригодности» не вводит. Не раскрывает данных признаков и Закон о долевом строительстве.
Как предотвратить?
Заключая договор участия в долевом строительстве, участникам следует максимально подробно описывать будущее жилое помещение. В обязательном порядке в договоре должно быть указано: адрес земельного участка, конкретное место расположения объекта, подъезд, этаж, расположение на этаже, количество квадратных метров. Также очень важно сторонам конкретизировать степень отделки квартиры и письменно оговорить наличие инженерных и иных коммуникаций. Советую избегать таких общих формулировок в определении предмета договора долевого строительства, как «квартира № 1 в доме № 2» или, например, «жилое помещение, построенное за счет участника». Кроме того, дольщик вправе настоять на включении в текст упомянутого договора условий, при которых многоквартирный дом, в том числе построенная квартира может быть сдана в эксплуатацию. Целесообразно будет прописать качественные характеристики объекта. Таким образом, застройщик будет вынужден соблюсти все условия заключенного договора с участником долевого строительства. Существенное отступление позволит обманутому гражданину требовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на устранение недостатков. Также договор по этому основанию может быть расторгнут в одностороннем порядке. Еще одним «предостерегающим» решением послужит страхование. Это позволит в какой-то степени обезопасить себя от действий нечестных застройщиков.
В противном случае…
Что делать, если договор участия в долевом строительстве заключен давно, его предмет прописан размыто, квартира по акту сдана и, соответственно, принята, а коммуникаций нет?! Несомненно, такая ситуация менее предпочтительна и ее разрешение может затянуться на долгие месяцы или даже годы. Мне видится, что тут необходимо, во-первых, действовать сообща с другими жильцами «неблагополучного» дома. Следует провести общее собрание, обозначить ответственного представителя, зафиксировать состояние коммуникаций, вернее, их отсутствие. Затем логично будет написать претензию в адрес застройщика, ссылаясь на некачественность жилья и его непригодность для проживания. Ведь объект должен соответствовать не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Жалоба в органы местного самоуправления, заявление в прокуратуру также будут уместны. В случае если нужной реакции застройщика не дождаться, покупатели вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд общей юрисдикции, подготовив грамотное, обоснованное с точки зрения права исковое заявление. Сфера долевого строительства в России на данный момент очень хрупка и недостаточно урегулирована законодателем. По информации Генерального прокурора Юрия Чайки за последние два года выявлено 4,5 тысяч нарушений. С его же слов, в 2012 году зарегистрировано около 1 тысячи сообщений о преступлениях, возбуждено более 670 уголовных дел. Но законодательство совершенствуется, в том числе и Закон о долевом строительстве. В 2013 году уже вступили в силу пару поправок.
Ремонт стройварианта
Самым распространенным вариантом отделки квартиры в новостройке является так называемый «стройвариант», который предполагает практически полное отсутствие каких-либо проведенных работ в квартире. Покупатель получает «коробку» с установленной входной дверью, металлопластиковыми окнами, радиаторами отопления, разводкой отопительных труб по квартире, а также с сантехнической разводкой. Все. На этом роль застройщика в ремонте вашего будущего жилья заканчивается. Теперь вам предстоит превратить это малопригодное для жизни помещение в уютное местечко.
Последовательно делаем ремонт в квартире «стройвариант»
В СССР все квартиры сдавались с уже произведенным чистовым ремонтом: на стенах красовались типовые обои в цветочек или в полосочку, на полу лежал стандартный ламинат, который можно было обнаружить и у только что заехавшего добродушного соседа справа. Каждый новый жилец считал своим долгом «снять» со стен и пола всё это «великолепие», и поклеить свои собственные обои и положить на пол милый сердцу паркет или линолеум.
Но, в любом случае, такие квартиры сразу же были пригодны для жизни, чего не скажешь о современных бетонных и кирпичных «коробках». Застройщика понять тоже можно, жилье без чистовой отделки стоит на 200-300 тысяч дешевле квартиры с отделкой, да и многие жильцы предпочитают самостоятельно выбирать наполное покрытие, обои и керамическую плитку. Давайте разберемся, какие ремонтные работы и в какой последовательности необходимо провести в новой квартире от застройщика.
1. Проведение электротехнических работ, а также прокладка кабелей. Перед тем как приступать к черновым работам необходимо выполнить все электротехнические работы. Для этого следует обратиться к хорошему электрику, ведь качественная электропроводка — это очень важно ля безопасности вас и ваших близких.
2. Стяжка пола. Полы в квартирах от застройщиков оставляют желать лучшего и не пригодны для укладки сверху них ламината, паркета, линолеума и других напольных покрытий. Прежде чем приступать к укладке этих самых покрытий, пол следует тщательно выровнять.
3. Шпатлевание и оштукатуривание стен, а также черновая отделка потолка. Как и пол, стены и потолок вашей новой квартиры будут нуждаться в черновой подготовке под итоговое покрытие.
4. Отделка потолков. Сейчас существует множество разновидностей итоговой отделки потолков: подвесные потолки, натяжные, потолки с использованием гипсокартона или панелей и т.д. В настоящее время очень важно отдавать предпочтение экологически чистым строительным материалам от проверенных производителей, так как некоторые натяжные потолки очень хрупки и их легко повредить. Согласитесь, лучше сразу сделать качественные потолки, чем потом несколько раз их переделывать.
Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке
При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.
Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.
Поспешный выбор
Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.
Просмотр квартиры
Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.
Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.
Планировка
То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.
Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.
Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.
Этажность
Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.
Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.
Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).
Перспектива
Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).
Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.