что такое сделка с недофинансированием
На каких условиях в Сбербанке оформляется ипотека с недофинансированием
Недофинансирование ипотеки в Сбербанке в отличие от иных кредитных организаций — достаточно распространенная практика, позволяющая продавцу реализовать недвижимость с наименьшими потерями. В чем выгода такой сделки и каков механизм ее реализации, рассмотрим ниже.
Что такое недофинансирование ипотеки
В соответствии с действующими нормами налогового законодательства граждан, реализующий объект недвижимости, обязан уплатить в доход государства часть полученной от продажи имущества прибыли, так называемый подоходный налог в размере 13 %. Освобождаются от уплаты налога только продавцы, владевшие реализуемым объектом на момент продажи в течение периода не менее 5 лет. Учитывая то, что фискальные органы имеют доступ к информации относительно имущества, принадлежащего налогоплательщикам на праве собственности, обмануть инспекцию вряд ли получится.
К тому же за неуплату налога бывшему собственнику грозит серьезное наказание. Данный фактор послужил толчком к поиску варианта снижения величины суммы, подлежащей уплате в бюджет. И надо сказать поиск решения этой проблемы увенчался успехом. Так как налоговой базой при исчислении налога на доход выступает продажная цена объекта, при уменьшении ее величины снижается и сумма налога.
В этой связи схема кредитования в данном случае будет состоять в следующем:
Под понятием покупки неотделимых улучшений обычно подразумеваются затраты на ремонт. Если жилье неновое, покупатель после приобретения жилого помещения будет вынужден произвести работы, связанные с приведением его в надлежащее состояние, что неминуемо повлечет дополнительные расходы на покупку строительных материалов и оплату услуг ремонтной бригады. В результате искусственно заниженная стоимость объекта заметно возрастет.
Сбербанк стал одним из первых кредиторов, который пошел навстречу своим клиентам и разрешил ипотеку с недофинансированием. Разберемся в тонкостях этой процедуры на примере оформления кредита в крупнейшем банке страны.
Как оформить ипотеку с недофинансированием в Сбербанке
Наиболее значимым этапом оформления ипотечного кредита является этап подготовки отчета об оценке кредитуемого объекта. И здесь важно учесть один момент. Оценка производится компанией, состоящей с кредитором в партнерских отношениях, следовательно, оценочная стоимость будет соответствовать реальной рыночной цене на момент проведения экспертизы. Поэтому чтобы не привлекать внимание к разнице в суммах, не стоит значительно снижать стоимость недвижимости. Пусть разница будет не слишком заметная.
Порядок оформления такой сделки в органах Росреестра требует совершение двух действий:
При этом схема кредитования с недофинансированием предусматривает составление определенного набора документов, включающего:
Весь процесс оформления недофинансированной ипотеки в Сбербанке включает следующие этапы:
Стоит ли оформлять ипотеку с недофинансированием
На первый взгляд покупка квартиры по заниженной стоимости – идеальный вариант для обеих сторон сделки, однако, как и любая сделка, данная схема имеет свои плюсы и минусы. И вот в чем они состоят.
Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?
Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?
Причины занижения цены на недвижимость
Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.
Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием
Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:
При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк.
Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.
Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:
1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ),
2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности).
Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.
Шаблон Договора купли-продажи неотделимых улучшений:
Договор КП неотделимые улучшения скачать
Риски
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:
Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.
До какого уровня можно снизить цену?
Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.
Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.
Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:
Стоит ли соглашаться?
Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:
Как снизить риски
Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:
Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги.
Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.
Ответы на вопросы читателей
Вопрос: Здравствуйте! Если сделка при покупке квартиры в ипотеку (вторичку) будет с занижением цены и будет доп.соглашение (на сумму налички) с какой суммы я смогу получить налог? Общей или только с той, что в договоре купли-продажи?
Ответ: Здравствуйте, налоговый вычет можно получить с договора купли-продажи. Доп.соглашение в налоговую не предоставляется. Не просто же так сумма разбивается на два договора.
На сумму вычета, которую сейчас недополучите с покупки, можно подать при покупке следующей недвижимости. Как получить налоговый вычет при покупке второй квартиры — описано в другой статье.
Заключение
Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.
4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью
Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.
Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.
Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.
Каковы риски
Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».
В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).
«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».
Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.
«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».
Каковы риски
При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.
«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».
Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.
«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.
Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.
Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.
Каковы риски
Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.
«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.
Передача денег из рук в руки
Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.
Каковы риски
Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.
Как я чуть не продал квартиру по серой схеме и не обманул банк
В большинстве случаев под ипотекой без первого взноса подразумеваются незаконные действия.
Я продавал без риелтора четырехкомнатную квартиру в Рязани, в старом панельном доме. Стартовал с цены 2 740 000 Р и медленно снижался. Потенциальных покупателей было немного, поскольку это не самая ликвидная квартира.
В какой-то момент у меня появился покупатель, который был готов купить квартиру в ипотеку и по моей цене. Однако у него не было первоначального взноса, хотя для банка он обязателен. Поэтому мне предложили продать квартиру по серой схеме.
Расскажу, как устроена покупка вторичной недвижимости в ипотеку без первоначального взноса и чем закончилась моя история.
Как появился покупатель
Я живу в Москве, но на время продажи квартиры — в конце 2019 года — переехал в Рязань, потому что каждый раз ездить на показы из столицы было неудобно. Потом продажа затянулась и началась пандемия, жить в Рязани стало даже комфортнее: там больше свободы передвижения и меньше людей. Периодически я ездил в Москву на несколько дней.
Во время одной из таких поездок, в самом начале сентября 2020 года, мне позвонил человек, который срочно хотел посмотреть мою квартиру. Я ехал в поезде и планировал вернуться только через три дня. Он попросил поторопиться: у него была одобрена ипотека на определенный срок. На следующий день позвонила какая-то женщина. В разговоре быстро выяснилось, что она жена вчерашнего звонившего. Она тоже хотела посмотреть квартиру как можно быстрее.
Пока я был в Москве по делам, этот мужчина регулярно звонил и интересовался, когда я вернусь. Он боялся, что мое объявление — фейк и квартиры на самом деле нет. Еще он уверял, что квартира им с женой подходит на 100% и он точно купит ее после просмотра. Я предложил привезти ему из Москвы документы для сделки, которые продавцу надо получать по месту регистрации. Но он сказал, что они не нужны.
Как победить выгорание
Торг и задаток
Тогда тезка предложил все оформить через их риелтора. Это мне было не нужно. В такой ситуации есть вероятность, что риелтор пожелает принять задаток на свое агентство, а не передать его продавцу и мотивирует это тем, что продавец может задаток «пропить» и отказаться от продажи. И справедливо получить его обратно покупателю станет сложно.
То есть риелтор будет утверждать, что безопаснее хранить задаток в агентстве. Но на деле это выгодно только риелтору: так он гарантированно получит комиссию от покупателя за сделку. Ведь если задаток находится у продавца, а покупатель не захочет в конце сделки платить комиссию, то риелтору будет проблематично ее получить. А так задаток автоматически превратится в комиссию и риелтору не надо просить дополнительной денежной передачи.
Еще задаток в агентстве — это рычаг при переговорах для давления на продавца, поскольку смысл задатка как гарантии для продавца теряется, он превращается в гарантию интересов чужого риелтора.
Чтобы не допустить такой ситуации, я поднапрягся и все-таки написал от руки расписку о получении задатка с ключевыми условиями последующего договора. Эти условия мы предварительно проговорили с покупателем:
Схема сделки
Семья покупателя хотела оплатить мою квартиру банковскими и государственными деньгами: они собирались взять ипотеку в банке и вложить в квартиру маткапитал. И тут было три проблемы:
Как вообще устроена сделка без первоначального взноса
Если человек хочет взять ипотеку, у него должен быть первоначальный взнос. Считается, что так проверяется серьезность намерений и благонадежность: если человек смог накопить на первоначальный взнос, то он сможет и платить по кредиту. Таким образом банк минимизирует свои риски.
Обычно первоначальный взнос — это 15% от стоимости жилья.
У некоторых заемщиков первоначального взноса нет, и они пытаются обойти это требование банка. Для чего просят продавца формально завысить стоимость жилья.
У меня возник вопрос, как все суммы — ипотечный кредит, маткапитал и первый взнос — будут прописаны в договоре купли-продажи и какие еще будут документы. Покупатель не мог объяснить все детально. Но ипотеку ему помогали одобрять риелторы. Их же он нанял для сопровождения сделки. На просмотре риелторов не было, поскольку по договоренности тезка искал квартиру самостоятельно. Риелторы были из одного крупного агентства недвижимости, которое работает по всей России.
Я опасался, что это агентство и с меня — продавца без риелтора — попытается получить комиссию. Тезка заверил, что поговорит со своим агентом и дополнительных комиссий не будет.
Позже со мной связалась риелтор покупателя Ксения. Она попросила выслать ей по электронной почте правоустанавливающие документы на квартиру. Еще она попыталась объяснить схему сделки, но за 15 минут пришла к математическому противоречию. Из чего следовало, что она и сама эту схему не понимает.
Мы договорились, что через пару дней я приду к ним в офис, где схему мне разъяснит их специалист по ипотекам.
2 200 000 Р + 467 000 Р + 40 000 Р – 2 490 000 Р = 217 000 Р
я должен был вернуть покупателю наличными после сделки
Специалист по ипотекам заявила, что якобы у 80—90% ипотечников сейчас нет первого взноса, поэтому в схеме ничего страшного нет. Банки по правилам должны бороться с этим, но у их сотрудников тоже есть план — чтобы его выполнять, нужно выдавать больше ипотек.
Все эти выкладки специалиста по ипотекам в агентстве, которое представляло покупателя, должны были убедить меня, что мои покупатели самые обычные. И что такая серая схема оплаты недвижимости без собственных денег не редкость и уже отработана.
Ко мне и раньше на просмотры приходили ипотечники, у которых не было первого взноса либо полностью, либо частично. Поэтому не исключаю, что у риелторов в Рязани действительно много клиентов-ипотечников без первого взноса: с первоначальным взносом легко оформить ипотеку и без риелтора.
Нюансы оформления документов и риски
Собака, как известно, зарыта в деталях. Специалист по ипотекам сказала, что я должен заранее написать расписку, что якобы взял у покупателя 217 000 Р в долг. Это нужно, чтобы я не отказался потом вернуть обналичку. Кроме того, еще требовалась расписка, что я якобы получил первый взнос — 293 000 Р наличными. На самом деле никто эти деньги не передал бы — их просто не существовало. Как мне сказали, эту расписку в конце сделки рвут.
Это опасно: если сделка купли-продажи квартиры по пути расстроится или ее не зарегистрирует Росреестр, то я, как продавец, должен буду вернуть эти деньги, которых в реальности мне никто в руки не давал. Но у покупателя будет законное право их потребовать: у него на руках останутся подписанные мною документы.
В итоге мы решили через пару дней опять встретиться в офисе вместе с покупателями и попытаться договориться.
Переговоры в агентстве
Я целый день изучал аналогичные случаи по статьям в интернете и понял, что оформить документы так, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, в этой ситуации невозможно.
Меня, как продавца, устроил бы такой порядок:
Тезка отказался: объяснил, что так он не сможет даже купить кровати детям в новую квартиру. Эти деньги обязательно нужны его семье на обустройство квартиры. К слову, у него было четверо детей и жена была беременна пятым.
Мы договорились снова встретиться в агентстве и обсудить ситуацию.
Через несколько дней, 10 сентября 2020 года, я пришел в офис агентства. Со стороны покупателя были тезка с женой, их риелтор Ксения, юрист агентства и еще один непонятный сотрудник агентства, который сыграл отдельную роль. Юрист, который вел встречу, лукавил и предлагал рискованные для меня варианты оформления. Его невысказанная позиция — максимально обезопасить своего клиента, то есть тезку, а мои интересы учесть по остаточному принципу.
Переговоры проходили нервно. Риелтор Ксения пару раз заявляла, что я, видимо, хочу отказаться от сделки и вернуть задаток в двойном размере. Жена тезки возмущалась, что я им не доверяю, но оформлять документы при этом хотела в свою пользу.
Потом Ксения переключилась на утверждение, что документы мы будем оформлять или так, как скажет юрист агентства, или никак. А тезка вдруг начал торговаться по стоимости квартиры, хотя наша договоренность была зафиксирована в расписке о задатке.
В итоге юрист согласился оформлять сделку так:
Это все, о чем мне удалось договориться. Такая схема все равно защищает покупателя больше, чем продавца. Хотя изначально все проблемы в сделку привнес именно покупатель.
Между тем тезка продолжил торговаться. Он предлагал мне снизить цену, если они найдут деньги на реальный первый взнос. Риелтор с женой тезки при этом стали громко обсуждать, что надо было покупать другие квартиры, где им предлагали скидки, а все документы подписали бы без проблем.
Выбор варианта
После встречи я задумался. Терять 90 000 Р не хотелось. Но у варианта, при котором я бы их не терял, помимо упомянутых рисков был другой большой недостаток: я совершал вместе с тезкой мошенничество с кредитными деньгами в отношении банка. Риелторы, которые эти схемы везде предлагают и продвигают, нигде не расписываются. А значит, отвечаем за все именно мы с покупателем.
Мне неизвестны уголовные дела по таким сделкам. Но вероятность получить проблемы с законом все же есть. А я просто хотел продать квартиру, не более того. Кроме того, если бы я выбрал серую схему, то пришлось бы еще согласовывать тексты спорных документов. Без нервов бы не обошлось.
Если эту статью читают риелторы, то они могут позлорадствовать.
Вокруг все утверждают, что риелторы не нужны. А вот наглядный пример обратного: покупатель согласился на цену продавца, когда рядом не было риелтора. А потом в дело включились специалисты и утоптали продавца, как щенка, до цены, по которой он не собирался продавать и даже ранее отказал другому покупателю. И так агенты отработали свою комиссию.
Согласен, что где-то в этих переговорах я совершил ошибки. Но риелторы всего добились тем, что поставили сделку на грань развала. У меня постоянно возникало желание встать и выйти из-за стола переговоров. При этом если бы сделка так развалилась, то их клиент получил бы проблемы с возвратом задатка даже в одинарном размере. Ведь я, как продавец, не отказывался от белой сделки с ценой, которая была зафиксирована в документе о задатке.
В сделке с завышением есть риски — как для покупателя, так и для продавца
На первый взгляд, покупатель в такой сделке ничем не рискует. Но если посмотреть на схему внимательно, то видно, что покупатель дает расписки, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество согласно статье 159 уголовного кодекса.
У продавца тоже есть риски: по объективным причинам сделка может быть расторгнута. И тогда по статье 167 гражданского кодекса возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. То есть продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи. То есть в схеме с завышением продавец должен будет вернуть больше, чем получил в реальности.
Помимо этого, тот факт, что в договоре указана недостоверная стоимость квартиры, может квалифицироваться как мошенничество, если у банка будут финансовые или иные убытки от сделки. Тогда уже обе стороны — и покупатель, и продавец — могут оказаться под следствием.
Риелтор покупателей мог предложить вариант, который подошел бы всем. У некоторых банков есть программа, когда они в качестве первоначального взноса принимают материнский капитал. Если бы риелтор покупателя нашел такой банк, то можно было провести эту сделку совершенно законно, ничего не нарушая.
Возможно, если бы продавец тоже воспользовался услугами риелтора, все прошло намного легче и быстрее. Риелтор мог бы не только составить документы на внесение аванса или задатка или участвовать в торге и переговорах, но и помочь собрать нужные документы для сделки и не собирать лишние.
Простой пример лишних документов в этой ситуации — требование сделать нотариальное согласие супруги на покупку. Если сделка в простой письменной форме, Росреестр сейчас не требует от покупателя заявления о семейном положении. То есть договор купли-продажи подписывает только один из супругов. Но если для покупки квартиры супруги берут ипотеку и нет брачного договора, то они становятся созаемщиками и оба подписывают кредитный договор. И потом предъявить претензии, что был против покупки или не знал о ней, сложно. Потому что в кредитном договоре есть личная подпись.
Неожиданное предложение
Также в квартиру приходила странная оценщица. Она не назвала фирму и имела неверное представление о том, как оценивает квартиру «Домклик». Сумму, в которую их фирма оценила мою квартиру, мне тоже узнать не удалось.
Мне же от моих покупателей тоже был нужен один документ — нотариальное согласие супруги на сделку. Ипотечный банк почему-то его не запрашивал, хотя закон говорит, что без нотариального согласия на покупку супруга потом может оспорить сделку и развернуть вспять. Нужно было именно нотариальное согласие. В простой письменной форме или в документах банка оно бы не подошло. Жена тезки сказала, что сделает согласие.
Я собрал справки, отправил Ксении и спросил, когда ожидать сделки. Она ответила, что предварительно банк квартиру одобрил и дату сделки он, скорее всего, назначит на следующей неделе. Также она сказала, что квартира сразу будет оформляться в общую собственность двух покупателей. Это автоматически делало ненужным нотариальное согласие супруги.
Тут я решил позвонить супруге тезки и уточнить эту информацию, ведь их риелтор и раньше ошибалась. Жена однозначно сказала, что квартиру будут оформлять только на мужа, пока они не выплатят ипотеку. Нотариальное согласие на сделку ей тоже уже делать не хотелось, поскольку их банк этого документа не просил. Мне же этот документ был очень нужен. Я напомнил, что собрал для сделки около 20 документов, а взамен прошу у них только один. В итоге мы пришли к компромиссу: она делает нотариальное согласие, а я — нотариальное заявление, что не состоял в браке, когда покупал квартиру.
На следующий день после этого разговора интуиция мне сказала, что сделка с этой семьей не состоится. А последнее предложение супруги было таким, от которого нельзя отказаться. Но мне не хотелось нарушать закон. И я решил: будь что будет.
Спор из-за задатка
Через пару дней тезка позвонил и сказал, что банк не одобрил ипотеку на мою квартиру. Я уже морально был готов к такому повороту дела.
Остался вопрос: как вернуть задаток? По гражданскому кодексу, если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается. В расписке мы указывали, что если банк не одобрит квартиру, то я верну задаток. Но требовалось письменное подтверждение банка. И тут проблема: у тезки его не было.
Он пытался вывернуться, мол, банк не объясняет причины отказа. Но я и не требовал причин, а просил подтвердить факт отказа письменно, хотя бы с официальной почты банка. Тезка вместо письменного отказа предложил компенсировать мне 5000 Р за поездку в Москву — я ездил туда, чтобы взять для сделки справки из диспансеров, — и другие хлопоты.
Мужчина оправдывался, что все коммуникации с банком касательно ипотеки шли через риелтора, а он не знает даже адреса банка и не имеет никаких документов. Я позвонил в агентство, но со мной отказались говорить по существу, так как я не их клиент.
Я так и не узнал реальную причину их отказа. Еще через неделю тезка позвонил и сказал, что, возможно, вскоре у него получится купить мою квартиру другим способом, и спросил, не продал ли я ее. Я ответил, что не продал. На этом наши контакты с ним закончились.
Я вернулся к комфортной рекламной цене в 2 490 000 Р и спустя еще пару месяцев продал квартиру без серых схем.