что такое рейдерский захват собственности
Рейдеры и рейдерские захваты
Предупрежден, значит, вооружен. Рейдерские захваты в России
Рейдерство в России трудно доказать и предсказать. Это явление может случиться с бизнесом любого масштаба и в любой сфере. Россия — страна с переходной экономикой, и, как ни печально, рейдерские захваты носят здесь системный характер, представляя собой серьезную угрозу для каждого предпринимателя.
Что такое рейдерство
Рейдерство — это насильственный, силовой захват предприятия, который осуществляется не по воле собственника или руководителя, обладающего преимущественным положением в организации. Обычно рейдерство разделяют на три типа.
Как может быть осуществлен рейдерский захват предприятия?
Здесь выделяют четыре вида:
Почему компания может стать объектом рейдеров? Организация, которая захватывает другую фирму, стремится получить привлекательные земли или недвижимость, которой последняя владеет; или хочет приобрести объект, чтобы раздуть свои активы. Рейдеры выбирают для захвата компании, в которых пакет акций неконсолидированный, находится на руках у большого количества лиц, тогда рейдерам нужно только скупить их. Если предприятие процветает или имеет заманчивые активы, то рейдеры могут силой отобрать фирму у владельцев.
Защита от рейдерских захватов
Для защиты от рейдерских захватов важно иметь четко прописанный устав предприятия, который содержит в себе меры, ограничивающие продажу акций, доступ к учредительным документам и документам на недвижимость. Нужно контролировать информацию о компании, которая содержится в единых государственных реестрах. Достаточно модный способ — это участие в капитале иностранной компании, что осложняет поиск собственника. И, разумеется, самым главным по-прежнему является грамотное (с финансовой и юридической точки зрения) составление всех договоров и документов с контрагентами.
Рейдерские захваты в России
В России случаи рейдерских захватов — явление нередкое. Несколько месяцев назад житель Москвы был приговорен к штрафу на сумму 110 тыс. руб. за попытку захвата фирмы в Чебоксарах. Он изготовил поддельное решение суда о прекращении полномочий действующего директора, внес себя в состав участников ООО и назначил сам себя на пост генерального директора, подделав подпись. Цель заключалась в том, чтобы получить 7 млн руб., которые этой компании была должна другая организация.
В Великом Новгороде бизнесмен угрожал местным предпринимателям и их семьям, вынуждая передать ему акции компаний. Общая стоимость акций составляла более 40 млн руб.
В Уголовном кодексе РФ нет статьи, которая бы подразумевала наказание за рейдерство. Но судьи в случае разбирательств используют для наказания участников захвата статьи о мошенничестве, вымогательстве, принуждении к совершению сделки и подделке документов.
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
Квартирного рейдерства стоит опасаться каждому
О чем надо знать, чтобы не лишиться жилья
Кто такие рейдеры и что такое рейдерство?
В общем понимании рейдерство (от англ. raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников.
Российское рейдерство принято разделять на:
Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.
Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас. В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой. Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.
Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.
Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?
Схема «Профессиональные соседи»
Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.
Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли. Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи. Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.
После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».
«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей. Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д. Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок. Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру.
Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене.
Схема «Заем под залог недвижимости»
Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг. Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом. В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.
Существует несколько распространенных способов обмана граждан:
1. Продажа вместо займа
Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи. Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры. Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья. В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.
2. Искусственное создание задолженности
При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.
3. Кредитная пирамида
Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).
МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения.
Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия. Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг. Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.
Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией. И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО. Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.
Рассмотрим такую ситуацию: с клиентом ведут переговоры о залоге квартиры на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования, отвечает на все вопросы. Затем клиенту приносят на подпись договор, по условиям которого он закладывает квартиру на трехлетний срок с огромным платежом. Однако клиент уже «психологически обработан» и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и не читая подписывает договор. Стоит отметить, что кабальные условия в договоре могут быть изложены настолько завуалированно, что человек без специальных познаний в правовой сфере просто не заметит их.
В итоге, сколько бы клиент ни выплачивал заем микрофинансовой организации, он отдаст и квартиру, и деньги, поскольку с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставят ему шансов справиться с такими обязательствами.
Как закон защищает собственников от рейдерских атак?
1. Преимущественное право покупки
Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет. При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.
Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.
2. Нотариальная форма сделки
С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.
3. Определение порядка пользования жилым помещением
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).
Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании.
4. Выдел доли собственника в натуре
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.
5. Принудительный выкуп малозначительной доли
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).
Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.
6. Уголовная ответственность
Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.
Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст. 159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно. Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.
Как защититься от квартирных рейдеров?
Помните, что стоит обратить особое внимание на предмет договора, график платежей и условия о санкциях за просрочку платежа. Именно в этих разделах соглашения чаще всего скрыты ловушки для заемщика.
Заметим, что месяц – небольшой срок, однако его можно увеличить путем направления продавцу письменного согласия на выкуп его доли. Это может дать возможность собрать недостающую сумму для покупки доли.
Рейдерская атака компаний в 2021 году: что важно знать
Понятие «рейдерский захват» появилось в девяностые — тогда рейдеры любыми возможными методами забирали себе чужой бизнес. В наше время рейдерские захваты никуда не делись, но стали незаметнее: теперь рейдеры проникают в компании, подтасовывают документы, используют суды и контролирующие органы.
Все просто: посторонние лица захватывают бизнес по поддельным документам. Мошенники регистрируют на руководящие должности левых людей, а потом шантажируют собственников, предлагая выкупить долю своего же бизнеса.
В 2021 году 40% предпринимателей заявили о таком мошенничестве.
Компании, которыми интересуются рейдеры
Для рейдерского захвата подходит любая фирма со значимыми активами: акциями, деньгами, машинами, зданиями и землей.
Способы рейдерского захвата
Пример. Рейдер скупает миноритарный пакет акций или заставляет передать его силой.
Как директор, он может распоряжаться 25% активов организации. Он берет кредит под залог собственности, предприятие не справляется с бешеными процентами, и банк забирает его за долги. Затем рейдер выкупит его у банка с большой скидкой.
По сути, практически любой человек может принести в налоговую инспекцию поддельный комплект учредительных документов. Иногда подкупают нотариуса или непосредственно сотрудника налоговой, а порой и этого не требуется.
Выкупить с большой скидкой долги предприятия, стать его крупнейшим кредитором, потом инициировать банкротство и забрать имущество по заниженной стоимости.
Самый распространенный метод — заведение уголовного дела. Именно так обычно принуждают собственника продать актив по заниженной цене.
Нужные захватчикам решения выносятся либо на законных основаниях — по представленным рейдером документам, либо из-за сговора судьи с атакующей стороной.
Так рейдеры дестабилизируют работу компании и добиваются снижения ее капитализации. В результате либо меняется собственник фирмы, либо предприятие теряет ценную клиентуру.
Ошибки предпринимателей, которые приводят к потере бизнеса
Одна из распростарненных ошибок: руководство пренебрегает корпоративными рисками при операциях с акциями и долями, когда выбирает способ управления обществом и формирует уставные документы.
Например, собственники оформляют бизнес на номинального владельца, когда создают новое юридическое лицо или сворачивают деятельность старой компании.
Другая ошибка: компании затягивают корпоративный конфликт, в результате которого бизнес становится уязвимым в результате трудовых или иных споров. В ходе судебных разбирательств на свет выводится и делается доступной внутренняя документация компании. Злоумышленники активно изучают полученную информацию и затем используют методы психологического и физического давления на собственников и руководителей компаний.
Вредные советы: как стать легкой добычей для мошенников?
Защита от рейдерских захватов
Чтобы не допустить рейдерского захвата, лучше подготовиться заранее. Прежде всего нужна юридическая защита — лучше нанять юриста или компанию на аутсорсинг, чтобы они проверяли договоры, анализировали контрагентов и сопровождали сделки.
Для защиты от рейдерских захватов важно иметь четко прописанный устав предприятия, который содержит в себе меры, ограничивающие продажу акций, доступ к учредительным документам и документам на недвижимость. Нужно контролировать информацию о компании, которая содержится в единых государственных реестрах.
Уже сегодня можно принять некоторые меры по защите компании.
Что необходимо сделать в первую очередь в случае рейдерского захвата?
Вариант, если решение о регистрации изменений еще не принято:
Если решение о регистрации изменений уже принято:
ВНИМАНИЕ!
1 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.
Повышайте свою ценность как специалиста прямо на «Клерке». Подробнее
Как рейдеры захватывают компании
Понятие «рейдерский захват» появилось в девяностые — тогда рейдеры любыми возможными методами забирали себе чужой бизнес. В ход шли шантаж, угрозы, физическая расправа. В наше время рейдерские захваты никуда не делись, но стали незаметнее: теперь рейдеры проникают в компании, подтасовывают документы, используют суды и контролирующие органы.
Кто такие рейдеры
Рейдеры — это всегда группа людей, потому что в одиночку захват не провернуть. Обычно в эту группу входят преступники, которых можно назвать образованными: они юридически подкованы, хорошие организаторы. Это могут быть бывшие сотрудники различных органов:
Как раз потому что рейдерством занимаются квалифицированные преступники, их сложно поймать, если только они не перешли к угрозам и убийствам, но сейчас это встречается редко.
Как рейдеры находят жертву
Все подряд компании рейдеров не интересуют, неважна и сфера деятельности. Для рейдерского захвата подходит любая фирма со значимыми активами: акциями, деньгами, машинами, зданиями и землей, золотыми слитками в сейфе.
Иногда предприниматели думают, что рейдеров интересует сама компания, но это не так. После рейдерского захвата компанией никто не будет заниматься, а тем более работать в ней: рейдеров интересуют только активы фирмы и деньги, которые можно с них получить.
Но есть компании, которые привлекают больше других:
Рейдеров интересуют только активы фирмы и деньги, которые можно с них получить
А вот примеры тех, кому рейдерский захват вряд ли грозит:
Но главное: компания должна быть на хорошем счету с точки зрения бизнеса, ведь дешевый бизнес никого не интересует.
Что важно рейдерам
Есть несколько моментов, на которые рейдеры обращают внимание:
По опыту, если у компании нет опыта сопротивления рейдерским захватам, нет своих юристов и адвокатов, назревают внутренние проблемы, эта компания может заинтересовать рейдеров.
Обман с доверенностью и сменой директора
Схем рейдерского захвата может быть очень много — чаще это индивидуальная история под каждую компанию. Они ищут слабые места, способы надавить и подчинить бизнес себе. Но есть схемы, которые используют чаще всего, например подтасовывают документы и меняют гендиректора.
Такой захват начинается с оперативного внедрения — трудоустройства своих людей в компанию под видом сотрудников, чаще юристов, бухгалтеров, уборщиков, курьеров. Задача этих людей на первом этапе — собрать информацию и стать своим.
Затем рейдеры готовят документы с доверенностями и подсовывают директору между другими документами. В крупных фирмах директор не разглядывает каждую бумажку, а подписывает потоком.
Рейдеры готовят документы с доверенностями и подсовывают директору между другими документами
По этой доверенности они собирают учредителей на собрание. Всех учредителей не приглашают, но им высылают любую бумагу, например открытку с поздравлением с тем же весом, что и уведомление о собрании — в нашем случае 0,29 г. Учредители о собрании не знают, у рейдеров остаются уведомления, что письма с нужным весом отправлены по адресу учредителей.
На собрании присутствует часть настоящих учредителей, которые или куплены, или их шантажируют, или ничего не делают, но их голос уже не решает. И присутствуют подставные учредители по доверенностям.
На таком собрании сразу же меняют генерального директора на своего человека, тот сразу же нанимает новую охранную фирму. Компания переходит в управление рейдеров.
Но идем дальше, и вот еще частая схема.
Банкротство и выкуп активов
Рейдеры выбирают компанию и начинают искать кредиторов, которым эта фирма должна заплатить, но еще не перевела деньги — чтобы перекупить долг. Такие долги перекупают также по физлицам, судебным приставам, арбитражным судам — делают так, чтобы компания по максимуму была должна подставной фирме рейдеров.
Затем выжидают момент, когда та сдает отчетность и оплачивает счета — в этот момент денег у нее меньше всего — и обращаются в суд с просьбой признать компанию банкротом.
Суд предлагает компании расплатиться по долгам, но денег в моменте нет. Компанию объявляют банкротом, а ее активы выставляют на торги — их рейдеры и скупают по низкой цене. После чего получают свои же деньги назад.
Грубые схемы из девяностых
Есть и не такие красивые схемы, а более грубые, как раз из девяностых. К ним относятся:
В этих схемах мы не сказали главного: план сворачивается, если компания быстро замечает рейдерскую атаку и защищает себя.
Как подстраховаться от захвата
Чтобы не допустить рейдерского захвата, лучше подготовиться заранее. Здесь советы покажутся банальными, но они работают. Прежде всего нужна юридическая защита — повышать свою правовую грамотность и нанять юриста или компанию на аутсорсинг, чтобы они проверяли договоры, анализировали контрагентов и сопровождали сделки. Объясним подробнее.
Проверять договоры нужно, чтобы:
С теми же целями проверяют контрагентов — чтобы не пропустить в свое окружение людей, которые могут обмануть, подставить или сговориться с рейдерами.
В идеале все документы компании лучше пропускать через юриста, но, если возможности нет, работает правило значимого и малозначимого. Если сделка крупная, сумма для компании большая, лучше привлечь юриста. Если покупаете воду, чай или печеньки в офис, юрист не нужен. Поставить границу между значимым и малозначимым можно так: если не боитесь потерять эти деньги, можно без юриста, если боитесь — зовите помощь.
Если сделка крупная, сумма для компании большая, лучше привлечь юриста. Если покупаете воду, чай или печеньки в офис, юрист не нужен
В случае с контрагентами проверять нужно всех, особенно новых — это можно сделать самому или попросить юриста. На что нужно обратить внимание:
Всю эту информацию можно найти в интернете по ИНН или названию компании.
Но преступления совершают люди, а не юрлица, поэтому проверять нужно еще и собственников компании, ее генерального директора. Узнать, есть ли у них связи с криминалом или судимости, сложно, поэтому здесь поможет сарафанное радио. Можно обзвонить знакомых предпринимателей, спросить, не работали ли они с Иван Ивановичем, и послушать, что скажут.
И еще обращать внимание на людей вокруг себя — помнить, что в бизнесе нет друзей. Даже если работаете с родным братом, сватом, второй сестрой крестного дяди, нужно внимательно смотреть, что дают подписывать и какие сделки рекомендуют заключать. Да и просто наблюдать за людьми — здраво оценивать их и понимать, чего ожидать.
С помощью сарафанного радио в девяностые банки проверяли бизнесменов. Еще не было бюро кредитных историй, поэтому сотрудник одного банка звонил в другой банк и спрашивал: «А Иван Иванович брал у вас кредит? А как платил? А что у него на счетах?» А ему отвечали: «Да, нормальный мужик, но вот связи у него с криминалом, что-то мутное».
Если заметили подозрительное
Если предприниматель заметил что-то похожее на рейдерскую атаку, есть три вещи, которые нужно сделать обязательно:
В этот момент важно не останавливать работу компании, а провести внутренний аудит: вместе с юристом посмотреть документы, проанализировать контрагентов и постараться найти слабые места. Рейдеры всегда ищут несколько точек давления, поэтому если началось что-то подозрительное, нужно искать, где еще ждать атаку.
Дальше нужно принять сложное управленческое решение: может компания защитить себя или нет. Если есть ощущение, что не может, тогда не держаться за юрлицо, а начинать выводить активы: прятать имущество, переоформлять его на близких или продавать.
Куда обращаться в случае рейдерского захвата:
в МВД: районные и городские отделения, отдел по борьбе с экономическими преступлениями, отдел по борьбе с организованной преступностью;
прокуратуру: районную, городскую, областную или генеральную;