что такое рентные отношения
Современные рентные отношения России
Государственное регулирование предполагает разработку нормативно-правовой базы, которая бы отвечала требованиям рынка в современных условиях применительно как к агропромышленному производству, так и к его центральному звену – сельскому хозяйству. Все вышеуказанное отражено в Федеральных законах «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и «О развитии сельского хозяйства», в содержании приоритетного национального проекта «Развитие АПК», в Земельном кодексе Российской Федерации.
Выбор оптимального варианта государственного регулирования и саморегулирования производителей товаров во многом связан с определением форм и принципов экономических отношений. Чаще всего они находят свое отражение в таких категориях, как налоги, кредит, цена. Эти категории опосредуют отношения собственности на производственные ресурсы. Если речь идет о сельскохозяйственном производстве, то важнейшим здесь являются земельные отношения. При этом материальной субстанцией цены земли, земельного налога, арендной платы служит земельная рента. Однако ни в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ни в Земельном кодексе Российской Федерации нет четкого определения данной категории. Лишь в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, а также в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков говорится об использовании рентных доходов.
Таким образом, сформировавшийся механизм платного землепользования нуждается в совершенствовании, в частности при помощи качественной и количественной оценки рентных отношений.
Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть — в виде обычной прибыли — достается предпринимателю, а другую долю — в форме сверхприбыли — получает земельный собственник. Центральным звеном данного вида отношений выступает категория земельная рента.
Земельная рента — доход от использования земли, не связанный непосредственным образом с производственной деятельностью собственника земли, а получаемый им за предоставление земли как природного ресурса; часть прибыли от использования земли хозяйствующими на ней субъектами, которую получает собственник земли в соответствии со своим правом собственности [4,375].
Возникновение земельной ренты связано с появлением частной собственности на землю. Экономическое развитие рентных отношений, механизмов ее образования, приобретают исторический характер, так как экономическое содержание ренты непосредственно отражает процесс экономического развития. Именно в это время появляются первоначальные основы в экономической науке, которые впоследствии пришли к отдельному развитию в учениях о земельной ренте. Понятие земельной ренты как экономической категории для данного периода времени было неразрывно связано с определением стоимости и рыночной цены. Но земельная рента выступает также и как форма реализации земельной собственности, именно поэтому развитие земельной собственности нашло отражение в определении научного понятия земельной ренты.
Исследованию понятия земельная рента, а так же ее методологических вопросов, посвящены труды многих ученых. Среди них: У. Петти, Ф. Кенэ, А.Р.Ж. Тюрго, А. Смит, Д. Рикардо, Д. Андерсон, Ж.Ш. Симонди, Ж. Б. Сэя, К. Маркс, А. Маршалл, В.И. Ленин, К. Каутский, П.Н. Маслов, О.Н. Николайчук и др.
По большому счету, применительно к нашей стране, в развитии учения о земельной ренте и теории стоимости можно выделить три основных этапа в становлении классических и современных теорий. На первом этапе был осуществлен основной синтез экономических категорий стоимости и ренты в рамках учений Д. Рикардо и К. Маркса. Последующий период, завершившийся в конце 20-х. гг. ХХ столетия, лишь уточнил некоторые понятия и закономерности, поставил новые теоретические и практические вопросы. Дальнейшая советская эпоха привела к массовой вульгаризации теории стоимости, а также отбросила достижения Рикардо – Маркса в вопросах проблем земельной ренты. В настоящее время возрос научный и практический интерес к вопросам рентных отношений, в частности к проблемам абсолютной ренты. Это связано с тем, что рентный доход в данной форме ренты присутствует на землях независимо от их местоположения и качества. Это имеет огромное значение в связи с нуждой повсеместной экономической оценки всех земель сельскохозяйственного назначения.
Перспективы развития рентных отношений в российском сельскохозяйственном производстве связаны с улучшением общеэкономической ситуации. Для повышения эффективности сельскохозяйственного землепользования необходимо:
1. Разработать и принять законы, а также иные нормативно-правовые акты, связанные с проблемами регулирования земельных отношений;
2. Осуществить более широкое введение земли в экономический оборот путем проведения новой оценки сельскохозяйственных земель с учетом рыночных факторов, проведения оценки балансовой стоимости земельных участков для отражения потенциала земельных ресурсов в бухгалтерском учете предприятий;
3. Усовершенствовать систему управления в сфере земельных отношений при помощи осуществления перераспределения функций между федеральными и региональными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления в сторону повышения удельного веса последних;
4. Обеспечить создание и развитие системы постоянного наблюдения за состоянием сельскохозяйственных земель;
5. Разработать и законодательно закрепить новую систему земельных платежей, в основу которых положить дифференцированный земельный налог в зависимости от рентообразующих факторов.
1. Земельный кодекс РФ, СПС «КонсультантПлюс».
2. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 13.05.2008 N 66-ФЗ.
3. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, от 01.06.2005 г. № 145.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, от 31.07.2002 г. № 2314-р.
5. Большой экономический словарь. 7-е из. доп. Изд. Омега-Л. М. 2008. 1472с.
6. Макаров А. Н. Рента как форма экономической реализации собственности на землю/ Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, научно- практический ежемесячный журнал, №11, 2008.
7. Мещеров В.А. Методологические основы анализа рыночной стоимости и земельной ренты/ Московский государственный университет экономики, статистики и информатики. (МЭСИ).- Москва: изд. МЭСИ, 2006.- 95с.
8. Сагайдак Э. Рентные отношения в системе экономического регулирования сельхозпроизводства / Проблемы становления рыночных отношений, АПК: экономика, управление, №2, 2007.
Рентные отношения
На рынках факторов производства земля и ее природные ресурсы включены в товарный оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах хозяйствования. Их предложение на рынках неэластично или недостаточно эластично. Если изобразить на графике кривую предложения земли, то она будет иметь вид абсолютно вертикальной линии. В условиях относительно неэластичного предложения земли, ее природных ресурсов как факторов производства рыночный спрос выступает важнейшим условием ценообразования. От чего зависит цена земли при ее продаже? Прежде всего, от арендной платы, поскольку собственник, отчуждая землю, желает «компенсировать» эту потерю. «Компенсация» количественно выражается как суммарная величина всех будущих арендных платежей.
Таким образом, цена земли и на рынке ее аренды, и на рынке купли-продажи земли определяется арендной платой.
Чистая (абсолютная) рента является частью платы за любую землю, дате за худшие участки. Собственность на землю с ее естественными ресурсами в условиях абсолютно неэластичного предложения земли дает основание для получения чистой, т.е. абсолютной ренты, а также доходов в виде части арендной платы. Частная собственность на землю в условиях рынка приводит к тому, что ни один из участков земли, даже самый худший, при наличии спроса со стороны возможного арендатора не будет передан ему собственником бесплатно. Таким образом, чистая рента является следствием абсолютной неэластичности предложения земли и частной собственности на землю
Дифференциальная рента содержит некоторую положительную разность дохода, возникающего на более плодородных, более выгодно расположенных землях, при менее глубинном и более производительном содержании ископаемых ресурсов и т.д.
Рента: понятие, виды, особенности
Чтобы стать собственником жилья, его нужно купить или взять в ипотеку. Тем, кому эти способы недоступны, обычно выбирают аренду, однако в таком случае право собственности остается за арендодателем. Но приобрести жилье или другое дорогостоящее имущество можно еще одним способом – с помощью договора ренты. Что это такое, на каких условиях осуществляется передача имущества и какие у этого способа подводные камни – обо всем этом читайте в данной статье.
Что такое рента и договор ренты?
Договор ренты – это соглашение о передаче права собственности на жилье, землю или другое недвижимое или движимое имущество на платной основе. А сама рента это регулярный доход, получаемый лицом после передачи права собственности на свое имущество второй стороне договора. Человека, который передает свое имущество и регулярно получает за это деньги, называют получателем ренты. В большинстве случаев рента оформляется на квартиру, дом или земельный участок.
Договор ренты отличается и от продажи квартиры, и от сдачи ее в аренду. От договора купли-продажи этот способ отличается тем, что человек не просто продает квартиру за определенную сумму, а получает регулярный доход на протяжении оговоренного срока. Плата за это время может оказаться как больше, так меньше стоимости квартиры, поскольку итоговая сумма платежей не ограничивается.
🔎 Однако есть нюанс: новый собственник не будет иметь права распоряжаться имуществом без согласия бывшего владельца до тех пор, пока не выполнит все прописанные условия.
Виды ренты
В зависимости от вида ренты изменяются и ее ключевые условия. В Гражданском кодексе РФ выделяют 3 вида договоров ренты:
1. Постоянная рента (ст. 589 ГК РФ)
Главная особенность договора этого типа – бессрочность. Обязательства по нему переходят по наследству вместе с самой собственностью. То есть гражданин может передать по наследству приобретенное имущество, но его наследнику также придется взять на себя обязанность рентной платы. Право получать ренту также передается по наследству. Если же наследнику рентополучателя перестанут приходить платежи, то он может обратиться в суд и вернуть квартиру в свое распоряжение. Другими словами: долг будет висеть, пока плательщики согласны платить установленную сумму, либо пока не выкупят имущество по соглашению с рентополучателем. Данный вид договора может заключаться и в тех случаях, когда рентополучателем выступает некоммерческая организация.
2. Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ)
Договор пожизненной ренты ограничивается во времени. Действует он с момента заключения и заверения договора, а заканчивает свое действие после смерти рентополучателя. Передать по наследству права и обязанности может только новый собственник имущества: он имеет право передать полученную квартиру по наследству, однако вместе с ней передается и обязанность совершать рентные платежи (наследники могут отказаться от имущества, тогда оно переходит бывшему собственнику – рентополучателю).
Получатель ренты такой возможности не имеет (если он умрет, то квартира переходит в полное распоряжение плательщику ренты), поэтому рентополучателями могут выступать только физические лица. Но получателем платежей, к жизни которого привязан договор, может быть не только бывший собственник квартиры, но и другое указанное им лицо. Более того, Гражданский кодекс допускает установление ренты в пользу сразу нескольких граждан.
3. Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ)
Третий вид договора также ограничивается временем жизни рентополучателя, однако в данном случае он является пенсионером или инвалидом I или II степени. Плательщик обязан не только перечислять ему определенную сумму денег, но и удовлетворять его физические потребности: содержать жилье в чистоте, покупать продукты питания, выводить на прогулки, обеспечивать медицинской помощью – полный список обязанностей четко прописывается в договоре.
Таким образом, виды ренты можно представить следующей схемой:
Земельная рента
В экономике отдельно выделяется земельная рента, то есть прибыль, получаемая от передачи в пользование земельных участков и находящихся на них природных ресурсов. Ключевое отличие земельной ренты – право собственности на землю может оставаться за рентополучателем, а плательщик получит лишь право на использование природных ресурсов. То есть земельная рента имеет больше общих черт с договором аренды.
Земельная рента также бывает нескольких типов:
Особенности договора
Образцы рентных договоров можно найти здесь. Однако если Вы хотите приобрести квартиру или другую недвижимость путем заключения договора ренты, то нужно знать некоторые правила и особенности этих правоотношений. Попробуем их перечислить.
Во-первых, сумма ежемесячных выплат никак не связана с рыночной ценой квартиры. При оформлении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания может случится так, что квартира достанется плательщику очень дешево, а может быть и обратная ситуация, когда сумма платежей многократно превысит стоимость имущества. Обе ситуации не противоречат российскому законодательству.
Во-вторых, сумма ежемесячных выплат должна быть не ниже прожиточного минимума в субъекте РФ и будет повышается вместе с ним (согласно ст. 597 ГК РФ). Однако это правило распространяется только на случаи, когда имущество передается на бесплатной основе, то есть, если при передаче не было выплачено никакой суммы сверх ежемесячного платежа.
❗ Вообще в договоре ренты требуется указывать:
Дополнительно в договоре указываются санкции за несвоевременную оплату, перечень дополнительных услуг, который плательщик должен выполнять в пользу рентополучателя, а также правила использования и распоряжения квартирой на период выплаты ренты (кто устанавливает список лиц, проживающих и прописанных в квартире, может ли рентополучатель продолжать жить в передаваемой квартире и так далее).
В-третьих, договор ренты считается действительным только после нотариального заверения. Пошлина на эту процедуру составит 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 рублей и не более 20 000 р. Инвалиды I-II групп оплачивают услуги нотариуса на льготной основе: при предоставлении справки они могут получить скидку 50% (согласно ст. 333.38 Налогового кодекса РФ).
В-четвертых, переход права собственности на квартиру должен быть зарегистрирован в Росреестре. В договоре ренты устанавливаются правила проживания рентополучателя в передаваемой квартире. В условиях можно прописать сроки, в течение которых он может жить в ней и быть прописанным.
В-пятых, рентополучатель защищен законом в большей степени и может расторгнуть договор в одностороннем порядке. После передачи права собственности плательщик не может отказаться от выполнения обязанностей, сохраняя за собой имущество или хотя бы его часть. А вот получатель ренты, если не будет удовлетворен выполнением плательщиком своей части соглашения, имеет право подать в суд и потребовать вернуть квартиру или другое имущество, выступающее объектом ренты.
🔥 Очень важное: истец не должен доказывать невыполнение обязанностей плательщиком, это плательщику придется доказать, что он исправно выполнял свои обязанности.
Как обезопасить себя?
Если речь идет о постоянной или пожизненной ренте, когда оплата производится только в денежном выражении, то плательщику необходимо брать с рентополучателя расписки о получении денег. Либо же можно указать в договоре, что выплата ренты будет производится в безналичной форме по установленным реквизитам – тогда в суде можно будет предоставить чеки или квитанции о переводе денежных средств.
Но все становится намного сложнее, если был заключен договор пожизненного содержания. Доказать выполнение услуг, прописанных в договоре, становится намного сложнее. Чтобы обезопасить себя от недобросовестных получателей рентных платежей, нужно выполнить несколько действий:
Договоры ренты на практике
В России рентополучателями чаще всего являются пожилые люди с маленькой пенсией и жилой недвижимостью в собственности. Плательщиками наоборот обычно выступают молодые люди, желающие приобрести квартиру, но у которых (например) недостаточно хорошая кредитная история для оформления ипотеки.
Типичным российским примером является договор пожизненной ренты. При этом ежемесячные платежи как правило устанавливаются немного выше, чем возможная арендная плата за эту же квартиру. Сумма платежей сильно зависит от самой квартиры (ее метража, ремонта, расположения) и региона. Нельзя сказать, что рента в России широко распространена, однако в одной Москве заключается до нескольких тысяч рентных договоров за год.
Например, в Уфе однокомнатная квартира в спальном районе покупается примерно за 2 млн. руб. Сдавать ее можно будет за 15 тысяч р. ежемесячно, а передать другому человеку на условиях выплаты пожизненной ренты – за 20 тысяч рублей в месяц. В США и Европе рента ожидаемо более развита и рентные выплаты составляют от сотен до нескольких тысяч долларов или евро в месяц.
Налогообложение ренты
Рента, как и многие другие виды доходов граждан РФ, подлежит налогообложению. С нее необходимо уплачивать 13-ти процентный налог на доходы физических лиц. Для этого получатель платежей должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Посещать отделение налоговой инспекции не обязательно: сформировать декларацию можно онлайн через портал Госуслуг. После получения декларации налоговым органом у гражданина будет время на оплату указанных в декларации налогов до 15 июня того же года.
Непредставление сведений о доходах, подлежащих налогообложению, наказывается в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса РФ: наложение штрафа в размере 5% от неоплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы задолженности и не менее 1000 рублей.
Договор ренты в российском гражданском праве
В работе рассматриваются история становления и развития рентных отношений в нашей стране и за рубежом, место договора ренты в системе договоров гражданского права, различные виды договора ренты, их соотношение друг с другом и с иными гражданско-правовыми договорами, а также особенности договора ренты в современном российском законодательстве. Издание адресовано научным работникам, преподавателям, аспирантам и студентам юридических вузов, а также практикующим юристам.
Оглавление
Приведённый ознакомительный фрагмент книги Договор ренты в российском гражданском праве предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.
История становления и развития рентных отношений
§ 1. Рента как экономическая категория и как юридическое понятие; их происхождение и развитие
Слово «рента» в современном языке имеет два значения: во-первых, это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся. Термин и обозначаемое им понятие зародились еще в Древнем Риме. В переводе с латинского reddita означает «отданная» (согласно Краткому словарю иностранных слов — «возвращенная, оплаченная»). Это слово укоренилось во многих языках: французском (rente), немецком (Rente), английском (rent).
Данный термин употреблялся до недавнего времени в основном как экономическое понятие. С принятием ГК отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер. Потому следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком смысле и по существу отождествляется с термином «договор ренты», таким образом, подразумевая лишь одно значение — доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.
В классической экономике рента — это доход, полученный владельцем земель или других природных ресурсов, выраженный в постоянной фиксированной сумме. В литературе делается предположение, что зачатком Института ренты явились отношения, возникшие на стадии разложения рабовладельческого общества, когда латифундист отделился от хозяйствования на земле и сложились отношения колоната. Рабовладельцы в форме земельной ренты присваивали прибавочный продукт, создаваемый колонами (полусвободными землевладельцами). Традиционно рента была связана с землей, и этим термином изначально обозначали не просто вид дохода, а поземельный доход. К. Маркс, анализируя формы феодальной ренты, имел в виду именно поземельную ренту. При феодализме земельная рента — господствующая форма присвоения прибавочного продукта в сельском хозяйстве. К. Маркс выделял три основные формы феодальной ренты: отработочную, продуктовую и денежную. Самой первой является отработочная рента, или барщина. При такой форме ренты феодал присваивает прибавочный труд зависимых крестьян. Часть недели крестьяне работали на земле феодала, а оставшуюся часть — на своей земле. Отсутствие заинтересованности крестьян в отбывании барщины и, следовательно, меньшая производительность на земле хозяина постепенно привели к появлению продуктовой ренты. Феодал теперь присваивает не труд крестьянина, а его прибавочный продукт. Продуктовая рента сменяется рентой денежной, когда вместо прибавочного продукта крестьянин отдает деньги от реализации этого продукта. Денежная рента является последней и высшей формой феодальной ренты. В своем дальнейшем развитии денежная феодальная рента сменяется капиталистической рентой. В данном случае уже не весь прибавочный продукт, а только часть его принимает форму ренты. Такая рента существует в виде двух разновидностей: абсолютной ренты и ренты дифференциальной. Абсолютная рента не зависит от плодородия и местоположения земельных участков и представляет собой разницу между рыночной стоимостью сельскохозяйственной продукции и общественной ценой производства, или излишек прибавочной стоимости, производимой работниками в сельском хозяйстве, над средней прибылью. Дифференциальная рента связана с различиями в естественном плодородии почвы и местоположением отдельных земельных участков по отношению к рынку и представляет собой разность между рыночной стоимостью продукта и его индивидуальной стоимостью. [1] Формами присвоения капиталистической ренты служат аренда земли, проценты по ипотечному долгу, земельный налог.
В современной экономике существует несколько видов ренты, которые различаются в зависимости от имущества, с которого она может быть получена, от способа ее получения и т. д., например, рента производителя — разница между рыночной ценой и предельными издержками выпускаемой продукции, рента финансовая, рента чистая экономическая. Но все эти виды рент объединяет одно — это всегда доход от какой-либо деятельности, как правило, составляющий разницу между полным возмещением затрат на производство и предложенной ценой. [3]
С точки же зрения права, рента есть институт отчуждения имущества по договору в обмен на длительное получение дохода. Договор ренты (фр. — rente, нем. — Rentekauf) также имеет древнее происхождение. Договор получил широкое распространение в Средние века и был известен в двух видах — ренты с недвижимого имущества (г. fonciere) и ренты с капитала (г. constitueve).
Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество кредитору, с тем чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. Владелец обязан был вечно платить ежегодную ренту. Рента с недвижимости обременяла не лицо, а имение. Она уплачивалась каждым владельцем недвижимости покупщику, его наследникам или каждому держателю рентного документа, получившему его по передаточной надписи (позднее и без нее; документ обращается в бумагу на предъявителя). Лицо, получившее имение, могло освободиться от повинности платить ренту не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством передачи имения другому владельцу. Договор такого рода, как писал К. П. Победоносцев, «соответствовал состоянию тогдашнего хозяйства и потребностям кредита: хозяйство было первобытным, то есть неделимое, и главная ценность недвижимых имуществ состояла во внутренней производительности почвы и угодий, не подлежавшей верному и постоянному учету; а с другой стороны, денежный личный кредитор не был обеспечен во взыскании своего долга с наследников в случае смерти должника». [4] Сначала на одно и то же имущество не допускалось установление нескольких рент (cens sur n’a lien — французское правило). [5] Позднее это правило утратило свое значение, так как ценность первоначальных рентных платежей уменьшалась, а ценность имущества возрастала, и поэтому стало возможным установление на одно имущество нескольких рент. А это, в свою очередь, приводило к тому, что вечные ренты поглощали все доходы, получаемые от использования имущества. Уже в XIII в. возникает право должника на выкуп ренты. Впоследствии, в связи с усилением роли денежного капитала, кредит устанавливался и на других основаниях. «Ныне, — указывал К. П. Победоносцев, — кредит утверждается преимущественно на личном доверии и на уверенности в способах взыскания, а в недвижимом имении ищет лишь дополнительного обеспечения; ипотеки вошли в общее употребление». [6] Таким образом, рента с недвижимости, постепенно изменяясь и развиваясь, преобразуется в две конструкции — это собственно поземельная рента, но уже с правом выкупа, причисляемая, как правило, к личным, а не к вещным правам (как во французском законодательстве), и ипотека — как результат преобразования рентных отношений в ипотечные (как в германском законодательстве).
Второй вид договора — рента с капитала, или установленная рента, также получил широкое распространение в Средние века в западном законодательстве, но уже по другой причине. Церковь и светское законодательство запрещали процентные займы, которые клеймились как ростовщические. Для того чтобы обойти запретительные законы о процентах, люди заключали договор ренты, по которому капитал отдавался в пользование лицу или учреждению не за известные проценты, а за периодические (ежегодные) выплаты лицу, передающему капитал, определенной суммы денег (ренту). Такая пожизненная рента, как правило, обусловленная жизнью кредитора или третьего лица, могла быть установлена в пользу кредитора, третьего лица, или нескольких лиц. Подобный договор мог оформляться и дарственным способом по правилам о дарении или о завещании. Этот институт ренты получил последовательное развитие, особенно в городах. Договоры пожизненной ренты часто заключались с особыми товариществами или государственными и городскими учреждениями. И здесь следует упомянуть еще об одной разновидности договора ренты — государственной ренте. Государственная рента — представляет собой особый вид государственного займа, по которому государство принимает на себя обязательство уплачивать ежегодно или с иной периодичностью определенную ренту на занятый капитал, без обязательства когда-либо возвратить сам капитал. Историки указывают, что такая рента возникла впервые во Франции при Франциске I, который эдиктом от 15 октября 1522 г. создал rentes dei’hotel deville de France. [7] Государственная рента чаще всего была непрерывной, или вечной, хотя существовала и срочная рента, по которой платеж дохода производился в течение определенного срока, а по окончании его государственное обязательство прекращалось. Также применялась пожизненная рента, при которой государство выплачивало своему кредитору определенный доход в течение всей его жизни. Эти виды ренты применялись во Франции и Англии. Государственная рента получила широкое распространение в ХГХ в… В России первым займом рентного типа был выпуск по Указу 13 марта 1859 г. 4 %-х государственных непрерывно-доходных билетов. [8] В настоящее время государственная рента также имеет место в ряде государств, например в Великобритании таковой являются процентные выплаты по облигациям британского правительства, известные как «утешения», не имеющие срока прекращения, выплачиваемые постоянно. [9] Пожизненная рента, или рента с капитала, постепенно трансформировалась в аннуитет, или ежегодную ренту, широко применяемую в зарубежных странах. Под аннуитетом понимается договор, по которому страховая компания в обмен на единовременный крупный вклад или на выплату регулярных взносов за какой-то период времени гарантирует определенный доход в течение определенного времени или на протяжении всей жизни. Таким образом, у слова «рента» появляется второе значение. Считается, что данный вид ренты обеспечивает защиту дохода от обесценивания. Рентные выплаты базируются на принципе долевого риска группы людей; при объединении своих ресурсов в общий фонд посредством платежей в страховую компанию каждый может быть уверен в доходе на протяжении своей жизни. Выделяют разновидности ренты в зависимости от способа уплаты взноса в страховую компанию, времени получения ренты, ее размеров, например, отсроченная пожизненная рента, непосредственная рента, пожизненная рента с регулярными вкладами. [10]
Подводя итоги, следует отметить, что категория ренты в экономике более емкая, нежели юридическое понятие ренты. В юриспруденции под рентой понимается договор, по которому имущество отчуждается в обмен на длительное получение определенного дохода. Договор ренты — древнейший институт, получивший широкое распространение в Средние века. Современная конструкция явилась результатом преобразования в законодательстве зарубежных стран двух рент — ренты с недвижимости и ренты с капитала. Рента с недвижимости именно как обязательственное право переродилась в постоянную ренту, а рента с капитала — в пожизненную.
§ 2. Конструкция рентного договора в зарубежном законодательстве
Конструкция договора ренты известна законодательству большинства зарубежных стран. Поэтому имеет смысл проанализировать и сравнить нормативную базу, посвященную этому договору в различных государствах.
Во Французском гражданском кодексе, который продолжает оставаться важнейшим источником действующего гражданского права, договору, именуемому «пожизненной рентой», посвящено 15 статей. Французский ученый Л. Жюллио де ла Морандьер дает следующее определение договору ренты: «Рента есть обязательственное требование, представляющее ту особенность, что во исполнение его производится не единовременный платеж, а периодические платежи, так называемые рентные платежи». [11] Проводя историческую параллель, автор также указывает, что договор был гораздо более распространен в дореволюционном праве — в период Средневековья и начала Нового времени, и использовался в двух видах: поземельная рента и установленная рента (рента с капитала). В обоих случаях рента считалась недвижимостью. Гражданский кодекс 1804 г. отнес к числу движимого имущества все ренты — вечные и пожизненные, государственные и подлежащие выплате частными лицами, как земельные, так и установленные. В законе была предусмотрена возможность выкупа всякой ренты, а срок, на который выкуп может быть временно запрещен, не должен превышать тридцати лет для ренты, установленной в качестве покупной цены недвижимости, и десяти лет для ренты, установленной на основе внесения капитала.
Ж. Морандьер пишет, что договоры вечной ренты между частными лицами теперь не заключаются, используются лишь договоры пожизненной ренты. Только государство совершает займы в форме рентных платежей. «Нуждаясь в деньгах, — пишет автор, — государство выпускает пятипроцентные рентные обязательства в сумме 90 франков. Иначе говоря, оно обязуется выплачивать пять процентов годовых каждому, кто внесет ему 90 франков. Особенность государственной ренты заключается в том, что, с одной стороны, рантье никогда не может потребовать возврата вложенной им капитальной суммы, а только уплаты обещанной ренты, а с другой стороны, государство всегда вправе освободиться от выплаты рентных платежей, погасив капитальный долг». [12]
Французские ученые (Ж. Морандьер, Е. Годэмэ, Р. Саватье) относят договор ренты к числу возмездных рисковых договоров. Рисковыми являются такие договоры, в которых исполнение обязательства, следуемое от одной из сторон, зависит от неизвестного события, благодаря чему оценка этого исполнения до наступления события неизвестна. М. Пляниоль выделял разновидности рисковых договоров в зависимости от степени риска. В одних договорах, писал он, неизвестное событие выступает в роли отлагательного условия, и в случае его ненаступления одна из сторон не получает ничего. К таковым он относил договор страхования: если несчастный случай не произойдет, страховщик не получит ничего. Подобные договоры, по мнению М. Пляниоля, являются рисковыми в большей степени. Другие же договоры, в том числе и договор пожизненной ренты, являются рисковыми в меньшей степени. Ведь в договоре пожизненной ренты неизвестное событие выступает в роли погасительного срока, прекращая исполнение обязательства одной из сторон, «так что срок влияет на размер обязательства, никогда не уничтожая его совершенно; таково положение покупщика взамен пожизненной ренты, который платит за вещь более или менее дорого, смотря по тому будет ли продавец жить дольше или короче, который однако никогда не получит вещи задаром». [13] Разграничение договоров на меновые и рисковые имеет большое значение во французском законодательстве. Это значение заключается в том, что при некоторых меновых договорах допускается подача иска о расторжении договора ввиду его убыточности (ст. 1118 ФГК). Рисковый договор не может быть признан недействительным из-за убыточности, даже если он по характеру своему является таковым, поскольку в рисковом договоре всегда есть элемент неопределенности. Для того чтобы подать иск, нужно, по словам Е. Годэмэ, чтобы продажа не имела рискового характера. «Например, при продаже недвижимости за пожизненную ренту в пользу продавца сторонами принимаются нюансы выгоды или ущерба, зависящие от продолжительности жизни управомоченного на ренту. Если одна из сторон оказывается в более выгодном положении, никто не имеет права жаловаться. Риск был принят на себя каждой стороной». [14] Интересную позицию в этом вопросе занимает Р. Саватье, который не отрицает рисковый характер договора в общем, но делает оговорку для определенного случая: когда стороной в договоре выступает субъект, который заключает такие договоры на профессиональной основе, например, компания страхования жизни. Здесь, считает он, действует закон больших чисел, на основании которого статистики устанавливают среднюю продолжительность жизни, и в компаниях страхования пожизненная рента имеет определенную оценку. «Поэтому было бы логичным не рассматривать как рисковый договор, не могущий быть оспоренным по мотивам убыточности, продажу недвижимого имущества в обмен на пожизненную ренту. Такая пожизненная рента может быть приобретена покупателем у страховой компании в обмен на определенную денежную сумму». [15]
Анализируя нормы французского законодательства, регулирующие пожизненную ренту, нетрудно заметить, что некоторые из них схожи с нормами российского гражданского кодекса, что позволяет говорить о заимствовании этих норм российским законом из французского законодательства. Так, например, согласно ст. 1974 ГК Франции договор, установленный на время жизни лица, которое ко дню заключения уже умерло, не порождает никаких последствий. В ГК России аналогичная норма отражена в п. 3 ст. 596. Но в ФГК есть еще одно существенное дополнение: если пожизненная рента была установлена в пользу больного лица, и лицо скончалось в течение 20 дней со дня заключения договора, договор также будет являться недействительным (ст. 1975 ФГК). И в российском, и во французском законодательстве предусматривается установление ренты в пользу нескольких лиц. В литературном источнике начала XX века содержатся интересные сведения о том, что во Франции пожизненная рента, оказывается, часто устанавливалась в пользу нескольких получателей. Создавались так называемые тонтины — несколько лиц приблизительно одинакового возраста образовывали союз, с тем чтобы пожизненная рента умерших членов договора переходила к живущим. [16]
В соответствии со ст. 1977 ФГК плательщик ренты должен предоставить обеспечение платежа ренты, иначе получатель может требовать расторжения договора. Если же плательщик не вносит рентные платежи, получатель не может требовать выплаты капитала или возращения ему отчужденного имения, он имеет лишь право наложить арест и потребовать продажи имущества плательщика, а вырученные от продажи средства внести на хранение, чтобы из них производились дальнейшие платежи (ст. 1978 ФГК). Данная норма не совпадает с российской конструкцией договора, которая в большей степени направлена на защиту получателя ренты.
В Германии договор ренты приобрел широкое распространение в конце ХГХ в. В Западной Пруссии и Познани в целях германизации польских владений законами 1886, 1890 и 1891 гг. были созданы рентные имения. Поселенческая комиссия 1886 г. получила в свое распоряжение 200 млн марок на скупку крупных владений и на распродажу затем этих владений мелкими частями немецким крестьянам. Поселенцы обязаны были платить ежегодную ренту, которую могли выкупать. Закон 1890 г. предоставлял право устройства ренты также и частным землевладельцам. Причем по закону 1891 г. государство выдавало таким землевладельцам капитальную стоимость отчуждаемого имения процентными бумагами и получало ежегодную ренту от купивших участки крестьян. [17] Положение о ренте полностью сохранилось в современной редакции Германского гражданского уложения в неизменном виде в главе «Рентный долг» (рентный долг является разновидностью ипотеки). Под рентным долгом понимается обременение земельного участка таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, периодически выплачивалась определенная денежная сумма (§ 1199–1203 ГГУ). Право на погашение рентного долга принадлежит собственнику, он может осуществить это право, предупредив кредитора о выкупе за шесть месяцев. Допускается ограничение этого права на тридцать лет. Кредитор не может требовать погашения рентного долга, за исключением случая, когда собственник допускает ухудшение земельного участка. Тогда кредитор может назначить собственнику соответствующий срок для устранения угрозы надежности рентного долга, а по истечении этого срока вправе потребовать выплаты суммы погашения за счет стоимости земельного участка (§ 1133 ГГУ).
Кроме того, в современном ГГУ, в разделе «Отдельные виды обязательств» (§ 759–761), перед главами «Пари, игра», содержатся положения о пожизненной ренте. Пожизненная рента регулируется тремя статьями, которые касаются продолжительности выплаты, размера ренты, письменной формы и выплаты авансом. Лицо обязано выплачивать ренту на протяжении всей жизни кредитора. В случае сомнения установленным размером ренты считается сумма ренты, выплачиваемая за год. Выплата пожизненной ренты производится авансом за три месяца. Договор заключается в письменной форме, если не предписана иная форма. Эта конструкция как раз и является аналогом российского договора ренты.
В ГГУ в разделе «Собственность» содержится еще одна интересная конструкция ренты. Если собственник земельного участка при возведении сооружения без умысла или грубой небрежности с его стороны застроил часть соседнего участка, и сосед не заявил о своем возражении до или сразу после нарушения границ, то в этом случае соседу должна выплачиваться денежная рента (§ 912). Такая рента вносится ежегодно, авансом за год вперед, прекращается с устранением нарушения границ. Данное право на ренту является приоритетным по сравнению со всеми другими правами, установленными на участок.
Таким образом, анализ положения германского законодательства позволяет сделать вывод, что в Германии рента сохранилась в двух видах: рентный долг и рента вследствие нарушения границы соседнего участка при застройке — как своего рода разновидность вещного права, и как обязательственное право — вытекая непосредственно из договора пожизненной ренты.
Следует отметить, что английское гражданское право, и договорное право в том числе, остается некодифицированным. Тем не менее, существуют работы, которые представляют собой частные кодификации английского гражданского права. Одна из них — «Свод гражданского права», составленный в 1938 г. профессором Лондонского университета Эдуардом Дженксом и его сотрудниками. Хотя отдельные положения Свода, основанные на прецедентах, были позднее отменены законами, работа представляет большой интерес и позволяет сделать некоторые выводы, в частности в отношении договора ренты. Например, в работе раскрываются способы защиты ренты. Способом защиты ренты являлась так называемая самопомощь (distress): в случае недоимок по уплате ренты, управомоченный на ее получение мог войти на участок, захватить и продать движимые вещи, которые найдет на этом участке, для покрытия недоимок. А если рентой была обременена недвижимость и платежи были просрочены на большой срок, то рентополучатель мог войти на участок и удерживать его в своем владении до покрытия своей претензии из доходов от недвижимости или же передать эту недвижимость доверительному собственнику, с тем чтобы тот использовал участок путем ипотеки или продажи пользования и тем самым погасил бы сумму долга. Это положение было закреплено в акте о праве собственности 1925 г. [18] Хотя сейчас этот способ удовлетворения и не применяется, однако факт его существования позволяет прийти к выводу что договор ренты имеет в Англии длительную историю и даже были определены специфические именно для этого договора способы обеспечения его исполнения.
Интерес для изучения также представляет работа Самонда и Вильямса «Основы договорного права». Важнейшим же исследованием договорного английского права, переведенным на русский язык, остается работа В. Ансона «Договорное право». В своей книге он проанализировал и обобщил огромное число судебных прецедентов. Приведенная в книге информация почерпнута из действующих в Англии законов и данных современной судебной практики.
Анализируя вышеназванные исследования по английскому договорному праву, можно сделать следующие выводы:
1) институт ренты существует в английском договорном праве, он еще может именоваться аннуитетами (annuity), что означает ежегодные платежи;
2) этот институт по объему и по характеру отношений весьма разнообразен — это и продажа под условием выплаты ренты, [19] и дарение, и завещание под аналогичным условием. Рента может обусловливать не только вещи (как движимые, так и недвижимые), но и определенные действия. [20] Сама рента и ее размер могут быть связаны с какими-либо ограничениями. [21]
Что касается формы договора, то ранее договор непременно должен был быть оформлен письменно, поскольку это соглашение, которое должно исполняться более 1 года с момента его заключения (по Закону против обманных действий). Впоследствии эта норма была отменена Законом о реформе права 1954 года. [22] Правило письменной формы договора сохраняется, если рентой обременена недвижимость, согласно Закону о праве собственности 1925 года. Закон о реформе права (1954) не затронул договора купли-продажи или иного распоряжения недвижимостью.