что такое реновация отеля

Реновация гостиницы. Как реализовать успешный проект реновации отеля? Что необходимо предусмотреть?

Гости из обычных путешественников превращаются в профессиональных путешественников, которые понимаю и знают толк в отдыхе, делают свой выбор мест и направлений отдыха исходя из критериев, которые для них являются основополагающими и значимыми.

Локация отеля, удобный путь до отеля, хорошие вид из окна, удобные номера, вкусный завтрак, тренажерный зал – одним словом комфорт и уют. В современных реальностях, когда на рынок ежегодно выходят десятки новых отелей, мини-отелей, апарт-отелей, уровень конкуренции за гостя, за его внимание, а значит за его деньги возрастает.

По опросу проведенного в 2018 с апрель по август 2018 нашей компанией (УК РосинвестОтель) в Ставропольском и Краснодарском крае, Ростовской области среди гостей отелей уровня 3 и 4 звезды (в опросе приняли 235 человек), основными критериями выбора гостиницы для проживания опрошенные гости назвали следующие позиции:

стоимость номера – 65%

современный и удобный номер – 60%

стоимость завтрака – 34%

удобное расположение – 51%

выбор дополнительных услуг – 37%

возможность проживания с детьми – 19%

проживание с животными – 4%

Как мы видим удобный номер, хороший сон, вслед за безопасностью и вкусной едой имеет важное значение. Многие годы, за низкой конкуренции и высоким спросом со стороны гостей, хорошей загрузкой в течение года, гостиницы не задавались вопросом реновации. Раньше было не когда, теперь поздно и нет инвестиций на проведение обновлений и улучшений.

Для действующий объектов реновация, это сложных и дорогостоящий процесс, сопряжённый с неудобствами для гостей, риском остановки гостиницы на период ее проведения и финансовыми потерями, отсутствие знаний и опыта проведения подобных работ, нехваткой необходимых специалистов с должной квалификацией.

Важным элементом в организации реновации для работающего отеля является возможность организации процесса поэтапно. Для этого необходимо разработать “дорожную карту” проводимых работ. Оценить объем выводимого номерного фонда на реконструкцию и других вспомогательных площадей в отеле, рассчитать уровень дохода объекта в этот период, откорректировать штатное расписание на период работ, определить наиболее оптимальные сроки проведения мероприятий (низкий сезон, минимальная загрузка отеля), оценить возможность изменение категорий реновируемых номеров, разработать новую тарифную сетку, план мероприятий по продвижению обновленного отеля для максимального сокращения потерь от периода реновации.

Давайте разберем, что на каждом этапе необходимо сделать и запланировать, что бы к назначенному сроку получить результат, а не разочарование.

Начинать работы необходимо с проведения технического аудита, позволяющего оценить общее техническое состояние гостиницы, прилегающей территории, основных ее узлов, гостевых и вспомогательных зон, выявить основные “больные” места отеля.

Анализ технической документации, проекта реконструкции позволяет оценить возможности и глубину необходимой реновации, возможность создания проекта согласно современными требованиями к гостиничным объектам. Оценки подлежит весь комплекс, независимо от того, готовите вы к реновации весь комплекс или только его часть. Полное знание состояния гостиницы позволит в дальнейшем разбить работы на этапы, на сроки проведения.

Если объект в данный момент выведен из коммерческой эксплуатации, то это безусловно упрощает возможность проведения комплекса работ. Большую часть реновируемых отелей были спроектированы и построены в 70-80 годах, имеют конструктив и внутреннее зонирование согласно требованиям того времени. При работе с такими объектами необходимо разработать проект реконструкции, проанализировать материально-техническую базу. Как правило работа с таким “историческим наследием” ведет к уменьшению номерного фонда, увеличению общественных зон, административных помещений, замене лифтовых агрегатов, а в некоторых случаях и увеличения их количества. Зоны кухни, входные группы так же потребуют изменений. Объект необходимо привести к современным гостиничным требованиям и требованиям рынка.

Из опыта разработка точного плана с указанием мероприятий проводимых на объекте, сроками выполнения и графиком поставок оборудования, сборки и подключения, позволяет оптимизировать затраты, как финансовые, так и человеческие. Есть план работ, определены ресурсы, значит есть шанс получить реновируемый объект в установленный срок.

Реновация гостиниц требует соблюдения четкой последовательности в работе, для получения необходимого результата. На первом этапе необходимо оценить техническое состояние отеля, с учетом всех необходимых работ по доведению отеля в запланированное состояние. Сделать оценку проводимых работ, смету работы, разработать спецификацию на используемые материалы.

Далее необходимо установить сроки выполнения работ и этапы и последовательность работ. Данный пункт важен для формирования рабочих групп, понимания начала работ, согласно загрузки отеля (в случае, когда реновация проводиться частично или поэтапно). В этот период можно пересмотреть действующее штатное расписание, сократив или оптимизировав освобождающейся персонал.

Имеющий опыт проведения подобных работ при грамотном планирование, позволяет не останавливать работу полностью отеля, проводить работы этапами, блоками, при которых гости не испытывают неудобств или каких либо ограничений в отдыхе и использование инфраструктуры комплексов.

До начала работ необходимо провести все согласительные процессы с надзорными органами и заложить в проект для этого необходимое количество времени. Часто, это пункт занимает значительное количество времени, средств и влияет на сроки всего проекта. Согласованный проект для начала работ нужно иметь обязательно.

При выборе поставщиков необходимо убедиться в их опыте и надежности, соблюдения сроков поставок, наличием всех необходимых документов, спецификаций на материалы. Согласовать план закупок и заключить договора поставки. Учесть так же сроки доставки, сборки, монтажа и запуска в работу, время на устранение недочетов.

Используйте качественные строительные и отделочные материалы, материалы для оснащения отеля. Это позволяет в период эксплуатации гостиницы, не заниматься доработками и постоянными заменами и починкой. Как правило экономия ведет к остановки и вывода номера из продажи на длительный срок. А это повторные финансовые потери. Отель работает каждый день. Интенсивная эксплуатация основных узлов отеля, это проверка на прочность. Лучше эту прочность заложить в качественные отделочные материалы и комплектующие, избегая потопов, задымлений и ненужных нештатных ситуаций.

Практика показывает, что создавая проект дизайнерским бюро необходимо учесть все необходимые требования СНиП, СанПиН, требования по прохождению обязательной классификации средств размещения, исключить возможность в дальнейшем претензий со стороны Пожнадзором, Роспотребнадзором региона ваше проекта. Разработка визуализации общественных зон и будущих номеров, размещение рекламных носителей на фасаде, подсветка фасадов требует проработок на этапе вхождения в реновацию. Не стоит забывать и игнорировать требования к размещению гостей с ограниченными жизненными функциями.

Основные зоны в отеле, которые могут быть подвержены реновации:

1. Общая территория отеля и его подъездные пути, парковочные зоны

2. Входная группа. Тамбур-шлюз, револьверная дверь.

3. Гостевые зоны и номерной фонд

4. Зона лобби и стойка приема и размещения

7. Служебные помещения и общественные зоны

8. Коммуникации и инженерные узлы

9. Лифтовые шахты и холлы

10. Ресторан и кафе

Нужно отметить, что проводя реновацию в отеле (в случае, если проводиться полная реновация объекта) необходимо учесть все необходимые элементы:

1. безопасности: камеры видеонаблюдения, оповещения, слежения

2. системы вентиляции и кондиционирования

3. системы контроля доступа персонала на объект

Для современного отеля так же важно наличие на всей территории отеля широкополосного скоростного интернета, систем контроля управления отелем, рестораном, складом. Их так же следует учитывать в разработке проекта, исключив проведения в дальнейшем дополнительных работ.

Грамотное планирование и расчет всех проводимых работ, позволит получить взвешенный бюджет проекта, с учетом всех затрат на его проведение и реализацию.

Опираясь на опыт, можно сказать, что гостиничный комплекс площадью до 2500 кв метров, потребует не менее 6 месяцев на реализацию, при тщательно подготовленном проекте.

Стоимость реновации одного гостиничного номера (гостиница уровня 3 звезды) площадью от 18 до 22 кв.м составит от 600 000 до 1 100 000 миллиона рублей.

Часто из поля зрения при реализации проекта уходит расчет “пускового комплекта”, который может в себя включать, в зависимости от уровня проекта и объема реновации следующие позиции: закупка расходных материалов, индивидуальной химии в номера, закупка текстиля (полотенца, салфетки, покрывала и шторы), дополнительных элементов в номер (чайная станция, кофейная станция, гладильная доска, утюг). При разработки проекта номера, необходимо проработать полностью комплектацию и произвести расчет сметы, с учетом складских запасов.

Сегодня все больше владельцев и управляющих отелями задумываются над проектами реновации, как над одним из главных элементом в растущей конкуренткой борьбе. Важно подходить к данном процессу подготовленными и с четким пониманием объема инвестиций в реализацию. Грамотное планирование реновации – это один в шагов к увеличению прибыли и увеличению гостевого потока на объекте. Походите к проекту реновации с правильной стороны!

Источник

Реновация и ремонт отеля: рассказываем про все особенности

Дата публикации07.06.2021

АвторПавел Михайлов

Эксперт в области жилого строительства

Обычно отели предоставляют своим гостям стандартный перечень услуг. Для деловых путешественников это место, где можно отдохнуть и восстановить силы перед очередным напряженным рабочим днем, а для тех, кто находится в отпуске, это возможность насладиться комфортом, удобством и зарядиться энергией.

Основная задача владельца отеля заключается в том, чтобы после посещения у гостей оставалась наилучшее впечатление, которым они поделятся в своих социальных сетях, расскажут друзьями и сами захотят вернуться. Начало проекта по реновации отеля может помочь владельцам исправить текущие недостатки в их отеле и улучшить впечатления от гостей.

Ключевые направления для начала проекта реновации отеля

Любой человек подтвердит, что тишина и покой — залог хорошего ночного сна. Поэтому главная задача любой гостиницы — это снижение уровня шума как внутри самого отеля, там и снаружи. Например, можно ограничить движение транспорта на улице, что положительно скажется на обстановке. Гостиницы также должны сосредоточиться на обеспечении комфортного и здорового климата в помещениях, а также на оптимизации энергоэффективности для снижения эксплуатационных расходов. Ниже мы приведем основные направления, которые следует учитывать при планировании проекта ремонта отеля:

Снижение уровня шума по всему зданию

Отели — это универсальные заведения, в которые приходят различные люди с разными целями. От семей до деловых путешественников — гостиницы должны удовлетворять самые разные потребности. Для обслуживания разных типов посетителей требуется универсальное здание, которое сможет вместить людей с разными целями и избавит каждого от лишнего шума. Согласно исследованиям, шум от других гостей — это жалоба номер один от гостей отеля, поэтому неудивительно, что это должно быть основным направлением оптимизации во время проекта ремонта отеля.

Снижение уровня окружающего шума может помочь:

Использование современных решений может помочь справиться с повышенным уровнем шума, не нарушая основную работу отеля. К примеру, каменная вата в стенах помогает поглощать шумы и сокращает распространение звука, который беспокоит других гостей по всей территории.

Экономия энергии и повышение комфорта в помещении

Поддержание комфортного микроклимата в помещении поможет вам увеличить накладные расходы в гостиничном бизнесе. В зависимости от местоположения, зимнее отопление и летнее охлаждение составляют значительную часть ежемесячных расходов. Благодаря ремонту отеля и улучшению изоляции номеров, владельцы снижают эксплуатационные расходы, сохраняя при этом комфортный климат.

После установки улучшенных изоляционных решений во время проекта реконструкции, отели могут:

Проекты по реконструкции отелей всегда должны быть сосредоточены на улучшении обслуживания гостей и снижении эксплуатационных расходов. Проект, в котором используются новейшие технологии изоляции, может помочь владельцам и менеджерам улучшить окружающую среду и обеспечить высокий уровень сервиса для гостей.

Обновление внешнего фасада здания

Оказать хорошее первое впечатление на вновь прибывшего гостя — это первый шаг к получению столь важного высокого отзыва. Первое впечатление зависит от внешнего вида отеля. Это значит, что поддержание элегантного внешнего фасада является ключом к успеху для вашего гостиничного бизнеса. К примеру, фасадные плиты открывают большие возможности для обновления фасада. Комбинируя такие плиты с энергоэффективной изоляцией, владельцы отелей могут значительно сэкономить на расходах на электроэнергию. Преимущества реконструкции фасада отеля заключаются в следующем:

Преимущества проекта реновации отелей

Проект реконструкции в гостиничной индустрии всегда направлен на улучшение впечатлений гостей от посещения отеля. Также обращают внимание на повышение устойчивости здания и управление стоимостью ремонта отдельных гостиничных номеров. Использование современных материалов и технологий позволяет владельцам улучшить свои тепловые, шумовые и энергетические показатели, что приводит к снижению расходов в будущем.

Инвестиции в проект реконструкции с использованием современных материалов это:

В первую очередь, проекты реконструкции должны быть сосредоточены на повышении энергоэффективности, уменьшении вредного воздействия шума на здоровье человека и поддержании благополучия посетителей.

Снижение энергопотребления поможет владельцам сократить эксплуатационные расходы и обеспечит поддержание здоровой окружающей среды в помещении. Это также улучшает имидж для владельцев гостиницы, помогая им продемонстрировать свою приверженность рациональным природоохранным методам.

Ремонт гостиницы: на что обратить внимание?

По статистике 74% путешественников согласны с тем, что тихий номер является ключом к комфортному ночному сну, поэтому владельцы должны уделять первоочередное внимание снижению уровня шума внутри номеров. Это всегда должен быть приоритет №1.

Защитить утомленных посетителей от шума, создаваемого другими гостями, персоналом или местами общего пользования, можно с помощью утепления внутренних стен звукопоглощающей изоляцией. Чаще всего используется изоляция из каменной ваты, которая может наполовину снизить уровень шума из комнаты в комнату, позволяя гостям спокойно отдыхать.

Сейчас гости могут спокойно регулировать температуру в своем номере и это стало обычным делом в гостиничном бизнесе. Такой комфорт достигается за счет использования дорогого оборудования: кондиционеров, вентиляции, но они требуют дорогостоящего обслуживания.

Мы рекомендуем сосредоточиться на самом важном и в таком случае вы сможете значительно снизить затраты на электроэнергию. До 25% потерь тепла происходит через крышу, что делает ее основным направлением для оптимизации. Ремонт здания с использованием превосходных тепловых свойств современных материалов позволяет сэкономить до 70% потребляемой энергии.

Если контроль температуры или шум являются вашей ключевой проблемой, то ремонт внешних стен — отличное место для начала работ. Использование высококачественной изоляции снизит шумовое загрязнение, теплопередачу и будет экономить деньги на счетах за электроэнергию.

В наше время многие отели предлагают широкий спектр развлечений: от бассейна и ночного клуба до бильярдных столов и кружков по рисованию. Контролировать уровень шума в таких местах практически невозможно без инвестиций в какое-либо из акустических решений.

С использованием специальных потолочных панелей, перегородок и стеновых панелей можно снизить шум в таких местах и обеспечить свободу дизайна, который придать отелю приятный эстетический вид.

Фасад — это лицо здания. Это уникальная возможность произвести приятное первое впечатление, которое вызовет у клиентов улыбку с самого первого момента. Если эстетика зданий будет на высоком уровне, то человек обязательно захочет сфотографировать его и поделиться снимком в социальных сетях.

Благодаря различным фасадным плитам вы можете создать уникальный и красивый фасад. Они также помогают снизить затраты на техническое обслуживание, повышают пожарную безопасность и чрезвычайно долговечны.

Сочетание фасадных панелей с изоляцией дает большой потенциал для создания эстетичного и безопасного здания.

В 99% случаев гостиницы — это многоэтажные дома. Разделение этажей в таких домах производится также с использованием изоляции. Она помогает снизить теплопередачу и эффективно блокирует звук. Также экономит электроэнергию, поддерживает комфортную температуру в помещении и позволяет гостям наслаждаться спокойствием.

Услуги по ремонту отелей и гостиниц от строительной компании «СПС»

Работы по ремонту отелей и гостиниц всегда имеет большой ряд нюансов. Обычно ключевым пожеланием со стороны заказчика выступает экономичность реконструкции без потери качества работы.

Строительная компания «СПС» имеет большой опыт работы в сфере строительства и реконструкции отелей и гостиниц под ключ. У нас много успешных проектов и довольных клиентов в этой сфере. Решения нашей строительной компании помогут вашему проекту реконструкции отеля достичь поставленных целей, снизить эксплуатационные расходы здания и улучшить качество обслуживания ваших гостей. В случае если у вас еще нет проекта реконструкции, обратитесь в нашу компанию для полного и качественного расчета.

Источник

РЕНОВАЦИЯ ГОСТИНИЦЫ И ОТЕЛЯ: с чего начать проект?

РЕНОВАЦИЯ ГОСТИНИЦЫ: с чего начать, сколько инвестиций необходимо, на что обратить внимание при реализации проекта?

Важным элементом в организации реновации для действующего отеля является возможность организации процесса поэтапно. Для этого необходимо разработать “дорожную карту” проводимых работ.

Оценить объем выводимого номерного фонда на реконструкцию и других вспомогательных площадей в отеле, рассчитать уровень дохода объекта в этот период, откорректировать штатное расписание на период работ, определить наиболее оптимальные сроки проведения мероприятий (низкий сезон, минимальная загрузка отеля), оценить возможность изменение категорий реновируемых номеров, разработать новую тарифную сетку, план мероприятий по продвижению обновленного отеля для максимального сокращения потерь от периода реновации.

Давайте разберем, что на каждом этапе необходимо сделать и запланировать, что бы к назначенному сроку получить результат

1. Технический аудит, позволяющего оценить общее техническое состояние гостиницы, прилегающей территории, основных ее узлов, гостевых и вспомогательных зон, выявить основные “больные” места отеля.

Анализ технической документации, проекта реконструкции позволяет оценить возможности и глубину необходимой реновации, возможность создания проекта согласно современными требованиями к гостиничным объектам. Оценки подлежит весь комплекс, независимо от того, готовите вы к реновации весь комплекс или только его часть.

Полное знание состояния гостиницы позволит в дальнейшем разбить работы на этапы, на сроки проведения. Если объект в данный момент выведен из коммерческой эксплуатации, то это безусловно упрощает возможность проведения комплекса работ.

Большую часть реновируемых отелей были спроектированы и построены в 70–80 годах, имеют конструктив и внутреннее зонирование согласно требованиям того времени. При работе с такими объектами необходимо разработать проект реконструкции, проанализировать материально-техническую базу.

Как правило работа с таким “историческим наследием” ведет к уменьшению номерного фонда, увеличению общественных зон, административных помещений, замене лифтовых агрегатов, а в некоторых случаях и увеличения их количества. Зоны кухни, входные группы так же потребуют изменений. Объект необходимо привести к современным гостиничным требованиям и требованиям рынка.

2. Рабочий план с указанием мероприятий проводимых на объекте, сроками выполнения и графиком поставок оборудования, сборки и подключения, позволяет оптимизировать затраты, как финансовые, так и человеческие.

3. До начала работ необходимо провести все согласительные процессы с надзорными органами и заложить в проект для этого необходимое количество времени.

4. Выбор поставщиков. При выборе поставщиков необходимо убедиться в их опыте и надежности, соблюдения сроков поставок, наличием всех необходимых документов, спецификаций на материалы. Согласовать план закупок и заключить договора поставки. Учесть так же сроки доставки, сборки, монтажа и запуска в работу, время на устранение недочетов.

5. Использовать качественные строительные и отделочные материалы, материалы для оснащения отеля. Это позволяет в период эксплуатации гостиницы, не заниматься доработками и постоянными заменами и починкой. Как правило экономия ведет к остановки и вывода номера из продажи на длительный срок.

6. Работайте с опытными проектировщиками. Практика показывает, что создавая проект дизайнерским бюро необходимо учесть все необходимые требования СНиП, СанПиН, требования по прохождению обязательной классификации средств размещения, исключить возможность в дальнейшем претензий со стороны Пожнадзором, Роспотребнадзором региона ваше проекта. Разработка визуализации общественных зон и будущих номеров, размещение рекламных носителей на фасаде, подсветка фасадов требует проработок на этапе вхождения в реновацию. Не стоит забывать и игнорировать требования к размещению гостей с ограниченными жизненными функциями.

7. Основные зоны в отеле, которые могут быть подвержены реновации:

1. Общая территория отеля и его подъездные пути, парковочные зоны 2. Входная группа. Тамбур-шлюз, револьверная дверь.
3. Гостевые зоны и номерной фонд
4. Зона лобби и стойка приема и размещения
5. Конференц-зона
6. Бьюти-зона
7. Служебные помещения и общественные зоны
8. Коммуникации и инженерные узлы
9. Лифтовые шахты и холлы
10. Ресторан и кафе
11. Фасад здания

8. Проводя реновацию в отеле (в случае, если проводиться полная реновация объекта) необходимо учесть все необходимые элементы:

1. безопасности: камеры видеонаблюдения, оповещения, слежения
2. системы вентиляции и кондиционирования
3. Системы контроля доступа персонала на объект

Гостиничный комплекс площадью до 2500 кв метров, потребует не менее 6–7 месяцев на реализацию, при тщательно подготовленном проекте. Стоимость реновации одного гостиничного номера (гостиница уровня 3 звезды) площадью от 18 до 22 кв.м составит от 500 000 до 1300000 миллиона рублей.

УК РосинвестОтель
Кирилл Иртюга

Источник

Подготовка реновации отеля: с чего начать?

Гостиничный бизнес в России за последние 10-15 лет можно охарактеризовать, как быстроразвивающуюся отрасль. Это подтверждается данными Госкомстата, по оценкам которого за период 2004-2014 гг гостиничный рынок рос на 15-20% в год. DISCOVERY Research Group объясняла такой подъем числа новых объектов быстрым ростом операционных доходов отелей (до 30%). Но эта ситуация изменилась: по объективным причинам, начиная с 2014 года, темпы строительства и реконструкции крупных и средних объектов снижались (дефицит кредитования, уход зарубежных инвесторов с российского рынка). Так, в 2015 году, было отложено строительство трети отелей от запланированных к возведению (что снизило фактический рост отрасли до 50% от запланированных 80%). Несколько оживило отельный сегмент в городах-участниках проведение спортивных соревнований мирового уровня (Олимпиада 2014, Чемпионат мира по футболу 2018), идет популяризация туристических маршрутов, страна становится привлекательной среди иностранных туристов (особенно из стран АТР), значительно выросла доля внутреннего туризма. В 2015 году вырос спрос на покупку существующих объектов отельной индустрии (они стали относительно недорогим активом при оценке бизнеса в твердой валюте).

По данным турсервиса OneTwoTrip на январь 2017 года для Российских туристов вторым фактором недовольства отелями в России (первый фактор это – стоимость завтрака) стало состояние номерного фонда (75 процентов). В то же время все большую конкуренцию существующим гостиницам начинают создавать тысячи вновь открывающихся мини-отелей и частных апартаментов, предлагая, самый востребованный эконом-вариант размещения при аналогичном уровне комфорта и состояния. В создавшихся условиях жесткой конкуренции и необходимости максимальной экономии средств на первое место выходит процедура реновации, как возможность повысить качество состояния номерного фонда. Реновация гостиниц, как комплексная процедура включает ряд мероприятий необходимых для «оживления» средства размещения. Регламент проведения реновации требует определенной последовательности и в первую очередь это – проведение технического аудита средства размещения (оценка технического состояния объекта).

Для уже действующих объектов, испытывающих трудности в привлечении гостей технический аудит может эффективно дополнить работу кризисного менеджера.
При этом должны проводиться не только анализ и проверка технической документации по строительству или реконструкции но и экспертиза проекта гостиницы. Одновременно необходимо выявить проблемные участки непосредственно на месте. На этом этапе требуется составить перечень мероприятий с точным планом и сроками выполнения, который способен максимально оптимизировать затраты на ремонт гостиницы и обеспечить открытие реконструированного объекта точно в срок.

Технический аудит

Перед проведением реновации необходимо провести технический аудит отеля, задачами которого являются:

• Оптимизация затрат и направление их на целевые участки для извлечения максимальной выгоды;
• Экономия на текущем ремонте для исправлении конструктивных недостатков в инженерных коммуникациях;
• Экономия средств на закупки ненужного оборудования и оснащения;
• Обозначение лимита средств, необходимых для реновации или ремонта;
• Установление временных рамок реконструкции, выделяя реальные потребности времени для строительных работ;
• Обеспечиение выполнение всех требований СНиН, СанПиН и др. нормативных документов на этапе строительства, сочетая их с выполнением дизайнерских решений;

Перед реконструкцией

Реновация гостиниц предусматривает выполнение 7 условий, без которых не следует приступать к процессу реконструкции или ремонта.

1. Создание проекта реконструкции с учетом существующего технического состояния гостиницы, в котором отражены:
1.1. Полный перечень действий по приведению объекта в надлежащее состояние
1.2. Техническое обоснование стоимости предстоящих работ, ремонта гостиниц с учетом реальных цен, спецификации материалов
1.3. Конкретные сроки выполнения работ по реконструкции, их последовательность
1.4. Обязательный учет необходимых согласований и времени на их проведение в надзорных органах

Выполнение данных пунктов производится в целях экономии средств и времени при реконструкции. Ведь, если нет точного списка действий, «потолка» по финансовым затратам и финального срока сдачи объекта, а план верстается устно или в кратком приложении к договору с подрядчиком, неизбежно происходит рост трат на работы до 150% от запланированного. Как правило, возникают непредвиденные сложности и проблемы «из ниоткуда». Идет затягивание сроков ремонта (ожидание согласований или изменение концепции, по ходу работ меняется дизайн гостиницы). А это, в свою очередь, отодвигает срок открытия гостиницы и может стать причиной упущения максимальной прибыли, особенно если речь идет о сезонном отеле и реновация затрагивает «высокий» сезон.

2. Создание общей схемы закупок, с учетом надежности поставщика и качества его товаров.
Необходимо определить ответственность поставщика официальными документами и спецификацией материалов.

3. Обязательный учет соответствия дизайнерских решений, требований и пожеланий заказчика, а также требованиям СНиП, СанПиН.
На этапе приемки объекта при отсутствии проекта, разработанного квалифицированными специалистами, могут возникнуть трудности с Пожнадзором, Роспотребнадзором. Придется переделывать помещения в соответствии с их замечаниями, что увеличивает стоимость реконструкции и опять-таки отодвигает сроки открытия. Несвоевременный запуск работы отеля повлечет за собой дополнительные маркетинговые расходы и отток потенциальных гостей.

4. Использование качественных строительных материалов и оснащения.
Эти банальные слова приобретают большой смысл, когда проходит немного времени и в номерном фонде начинают буквально «рассыпаться» сан-тех приборы, выключатели, кондиционеры, ржавеют «нержавеющие» никелированные элементы, мебель приобретает неряшливый вид от частых влажных уборок, появляются затертые места на ковролине, обивке. Поэтому затраты на отделочные материалы и оборудования сторицей окупятся длительностью использования помещениями с сохранением их респектабельного вида и отсутствием дополнительных ремонтов.

Гостиница – это объект интенсивной эксплуатации и изначальная экономия на материалах, оснащении выливается в постоянные добавочные закупки. И оставляет неприятные впечатления у гостей, а также плохие оценки в интернете, не говоря о более серьезных вопросах – таких, как вероятность замыкания и пожара из-за плохого качества проводки, розеток.

5. При очень ограниченном бюджете на реновацию становится крайне необходимым определение «слабых элементов» в работе гостиницы. Важно рассмотреть необходимость в изменении той или иной зоны, структуры работы, что позволит акцентировать внимание на работу в той зоне, реконструкции которой наиболее экономически целесообразна.

Для этого необходимо провести детальный анализ:

• Зонирования территории
• Входной группы
• Номерного фонда
• Лобби
• Служебных и общественных помещений
• Инженерных коммуникаций
• Зон отдыха (бассейна, пляжа)
• Помещения для занятий спортом
• Конференц-залов

6. Корректное формирование заказов на расходные материалы (постельное белье, текстиль для ванных, мебель, посуда) в соответствии с нормами. Сверстанные с «потолка» списки, определяющие количество таких предметов, могут привести или к избыточности заказа и расходов или к критичному недостатку их. Вследствие чего появляются некомплектные предметы текстиля, посуды – это не способствует поддержанию статуса гостиницы).

7. Аудит соответствия пожеланий заказчика или владельца с реальными потребностями гостей.
Иногда подрядчики, руководствуясь разовой выгодой, выполняют любые прихоти заказчика. При этом результат обновления, «улучшения» может быть прямо противоположный. Здесь важна золотая середина, компромисс, который учтет концепцию, «видение» отеля его владельцем или менеджментом и возможность успешного выполнения данного бизнес-проекта.

Обоснование затрат на технический аудит

Закон, применимый к любому строительству и реконструкции, работает и применительно к отельному сегменту: экономия в самом начале ремонта, на этапе планирования реновации гостиницы приводит к непредвиденным затратам в конце ремонта и даже после сдачи объекта.

Грамотное планирование реновации в итоге имеет задаче увеличение прибыли и обеспечение наличие постоянных гостей.

Источник