что такое редевелопмент недвижимости
Просто о сложном: редевелопмент
Все больше ЖК строится в Сером поясе — бывших промзонах вокруг исторического центра. У такого жилья есть много плюсов, но и минусы стоит учитывать. Читайте, на что обратить внимание при покупке квартиры в подобной локации.
Редевелопмент – это преобразование старых промышленных территорий в жилые кварталы, бизнес-центры, лофт-пространства с различным функционалом. В Петербурге реновации ждут многочисленные промзоны рядом с историческим центром. Некоторые из них уже застроены и заселены. Речь идет о новостройках Московского района, Охты, Выборгской стороны. Уже застраивают Пискаревский проспект, Петровский остров другие локации.
Редевелопмент бывает полный, частичный и поверхностный. Для строительства жилья на месте завода обычно необходим первый вариант.
Полный редевелопмент промзоны предполагает переделку объектов и территории. Застройщик изменяет целевое назначение участка, очищает его от существующих зданий и конструкций, а затем прокладывает новые инженерные коммуникации и транспортные развязки. Из-за этого редевелопмент часто занимает больше времени, чем новое строительство. Соответственно и ЖК в промзонах сдаются дольше.
Все это сказывается на стоимости квартир в новых ЖК. Поэтому бюджетное жилье в таких локациях почти не строится. Чаще всего речь идет о домах комфорт- и бизнес-класса.
ЖК «Четыре горизонта» на месте Охтинской бумагопрядильной мануфактуры
Плюсы
· Близость к центру города. ЖК располагаются на расстоянии одной-двух станций метро от главных достопримечательностей.
· Видовые квартиры. Многие жилые комплексы строятся на набережных, которые раньше занимали заводы. Из домов открываются прекрасные виды на реку и красоты центра города.
· Часто для ЖК в промзоне близ центра города действует ограничение высотности. Это значит, что в домах будет меньше квартир, а значит — проблем с парковкой, очередей в лифт по утрам и т.д.
Минусы
· Дома возводят дольше типовых многоэтажек на окраинах. Покупая квартиру в таком ЖК на этапе котлована, обратите внимание на заявленные сроки сдачи. Возможно, квартиру придется ждать не один год.
· Цены на жилье выше, чем в новых районах.
· Плохая экология. Территория ЖК может оказаться плохо очищенной от загрязнений бывшего предприятия. Кроме того, рядом с комплексом могут продолжать работать заводы с их ядовитыми выхлопами.
Обратите внимание на окружение будущего жилого комплекса. Поинтересуйтесь у застройщика, выполнил ли он все требования по очистке почвы.
· Недостаток инфраструктуры. Эта проблема коснется покупатели первых очередей ЖК в исторической промзоне. Новые дома поначалу могут окружать заводы и заброшенные здания, а не парки и магазины. Но это дело наживное – за 3-5 лет застройщик обычно обеспечивает квартал всем необходимым.
ТОП-3 ЖК в Сером поясе
Квартал «Галактика»
Масштабный жилой комплекс строится на месте бывшей Варшавской железной дороги между набережной Обводного канала и Московским проспектом. В пешей доступности 3 станции метро: «Балтийская», «Фрунзенская» и «Московские ворота».
В кирпично-монолитных домах комфорт-класса разместят квартиры от студий до трешек. Внутри квартала застройщик возводит школы, детские сады и развивающие центры для подрастающего поколения. ЖК расположен Строительство завершится до конца 2018 года.
ЖК «Два ангела»
Комплекс из двух 15-этажек строится в 5 минутах пешком от метро «Новочеркасская» на месте снесенного завода. Дома расположены рядом с Малоохтинским парком, реками Охта и Оккервиль. Их сложно назвать чистыми, однако в ближайшие годы городские власти обещают избавить их русла от отходов.
В ЖК будет всего 280 квартир, при этом студий в проекте нет. В половине из них запланировано панорамное остекление с видами на Охту, Смольный собор и другие достопримечательности. Сдача ЖК в 2020-21 годах.
ЖК Magnifika
На противоположном берегу Охты строится масштабный проект в скандинавском стиле Magnifika. Квартал высоток возводят на месте бывшей промзоны, часть которой в процессе сноса. До метро «Новочеркасская» — 15 минут пешком, до центра города – 15 минут на автомобиле. В двух шагах ТРЦ «Охта Молл», который скандинавы строили с расчетом на Magnifika.
Застройщик за свой счет благоустроит набережную Охты, к которой примыкает ЖК. Внутри квартала построят детские сады и школы, а придомовую территорию облагородят по дизайн-проекту с учетом особого ландшафта местности. Квартиры в ЖК проектируют в шведском стиле – с просторной кухней-гостиной и большим видовым балконом. Первая очередь сдается в 2019 году, полностью ЖК завершат в 2020-м.
Офис вместо мельницы: что нужно знать о редевелопменте с архитектурной точки зрения
Редевелопмент промзоны с сохранением промобъектов обходится на 50% дороже, чем возведение новых зданий, однако плюсы налицо — срок ввода в эксплуатацию обновленного фабричного здания или научного института, превращенного, скажем, в комплекс апартаментов, зачастую короче. Какова роль архитектора в монетизации проекта в каждом из выбранных сценариев, какие задачи он призван решить и как его работа повлияет на судьбу промобъекта?
От Ливерпуля до Москвы
Для современных крупных городов территории, занятые промышленными, фабричными объектами, пустующие трамвайные депо, автобусные парки, газгольдеры, элеваторы — один из основных ресурсов для строительства жилых, коммерческих комплексов и культурных объектов внутри существующих городских границ. Так, индустриальные зоны Москвы занимают порядка 20,5 тыс. га, то есть пятую часть площади столицы (в границах до 2012 года), что является самым значительным территориальным резервом из всех рассматриваемых.
По этому пути идут западные и российские мегаполисы. Лондон и Ливерпуль подвергли редевелопменту целые кварталы и районы (из самых известных это Паддингтон, Шордич и Докленд в Лондоне, Альбер-доки в Ливерпуле, которые переделали в общественный квартал и филиал галереи TATE), Берлин, Москва с уже нашумевшими проектами реновации территории ЗИЛ и многих других фабрик («Красный Октябрь», «Даниловская мануфактура», «Луч», «Арма», «Винзавод» и др.), Санкт-Петербург (комплекс «Новая Голландия» и многие другие) и региональные центры, скажем, немецкий Гамбург или польский Лодзь. Растет интерес девелоперов к реновации промзон и в российских регионах.
Экономика проекта: новое строительство или редевелопмент
Такие проекты сложны и заманчивы одновременно: работа с деликатной тканью исторической застройки промзон, вплетенных в городской ландшафт, требует ответственного подхода от всех участников процесса. Судьба промзоны и во многом ее будущий архитектурный облик определяется владельцем актива. Получая в собственность промышленный объект, собственник делает выбор, который задает вектор развития территории на годы вперед. Этот выбор в подавляющем большинстве случаев диктуется коммерческими интересами и финансовыми возможностями хозяев объекта.
Выбирать приходится всегда из двух вариантов: новое строительство или редевелопмент с сохранением существующих объектов. Первое — дешевле (в среднем, порядка 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м против 55–60 тыс. руб. в случае редевелопмента) и зачастую проще в реализации, но не в согласовании, и существенно дольше. Второе — реновация — в большинстве случаев дороже, сложнее в осуществлении, но быстрее и легче согласовывается с властями, скорее окупается, поскольку сроки ввода в эксплуатацию таких объектов могут составлять от 9–12 месяцев, тогда как новый объект редко начинает генерировать прибыль ранее полутора-двух лет с момента старта его проектирования, затем согласования и строительства.
Новое строительство в рамках промзоны позволяет значительно увеличить технико-экономические показатели (ТЭП) здания: его этажность, объем, площадь. Работая же в рамках проекта реновации архитектор ограничен параметрами, заданными существующей постройкой, и не может их как-либо менять. Для городской застройки новое строительство — это хирургическое вмешательство, а редевелопмент — терапия.
Для оценки целесообразности возможных сценариев зачастую прибегают либо к услугам компаний консультантов, либо сразу к архитекторам. Основная задача при этом — определить конечную площадь объекта, сроки и стоимость реализации исходя из существующих для каждого из вариантов ограничений.
Для девелоперов объекта на проспекте Вернадского в Москве нам пришлось подготовить две полноценные концепции. В бывшем административно-торговом здании площадью 3,5 тыс. кв. м 70% площадей занимали продуктовые магазины, объем необходимых инвестиций в реновацию под полноценный офисный центр с зоной ретейла должен был составить порядка 175 млн руб. при сроке реализации в 16 месяцев с момента начала проектно-изыскательских работ. Мы рассмотрели сценарий полной внутренней перепланировки с заменой фасадов. Зачастую это влечет за собой перемещение лестничных и лифтовых узлов, что выливается в серьезные конструктивные изменения. Добавление помещений стрит-ретейла требует организации загрузочных зон, которые не предполагались предыдущим функционалом объекта, и тут уже добавляется работа не только со зданием, но и прилегающей территорией — правильное и грамотное разведение транспортных и людских потоков. Работа в заданных объемных параметрах объекта (пятно застройки и высотность) не дает нужной гибкости в планировочных решениях. При таком варианте девелопер четко должен себе отдавать отчет, что высок риск появления неликвидных лотов. Все эти факторы существенно влияют как на стоимость реализации проекта, так и на перечень и сроки необходимых согласований, и важно не перейти черту, после которой становится проще снести и заново построить.
Проект реновации многофункционального комплекаса на проспекте Вернадского (Москва)
Для другого объекта, одного из административных корпусов бывшего завода на севере Москвы, в котором до реновации уже находились офисные помещения и который предполагалось выделить в полноценный обособленный бизнес-центр класса В, объем инвестиций в редевелопмент 9 тыс. кв. м площади составил чуть менее 400 млн руб. со сроком реализации также 15–16 месяцев. Подобная разница стоимости вложений на 1 кв. м как раз связана с уровнем адаптивности «материнского» здания под новое назначение, а также с незначительным вмешательством в конструкции объекта, которые по результатам проведенных обследований показали необходимость лишь локальных усилений.
Новое строительство требует большого количества согласований, получения исходно-разрешительной документации — этот процесс может длиться до года, в зависимости от сложности площадки и грандиозности замыслов. Таким образом, процесс запуска строительства проекта может не просто затянуться (в среднем сбор документов занимает от 4 до 6 месяцев), но и вовсе не начаться. А ведь к этому моменту объект, как правило, уже перестает генерировать денежный поток и начинает простаивать, принося убыток.
Используя результаты предварительного анализа, девелопер самостоятельно или с привлечением консультанта может с большей точностью спрогнозировать арендный поток или стоимость продажи, учитывая класс получаемого объекта и потенциальные ставки.
Подводные камни реновации
Быстрый путь редевелопмента существующих объектов в большинстве случаев сопряжен с неожиданными сложностями, которые выявляются только в процессе строительства и редко могут быть спрогнозированы заранее. Такие проекты всегда требуют тщательной предварительной экспертизы и дополнительных изысканий уже в процессе реализации.
Проводя перед проектированием дополнительные изыскания несущих конструкций одного из построенных в первой половине прошлого века зданий в центре Москвы мы обнаружили, что все его несущие колонны неоднородны. Архивные изыскания предполагали, что все несущие элементы — железобетонные, однако оказалось, что часть из них была монолитными, часть металлическими, часть представляла собой кирпичную кладку в металлической обойме, будто каркас здания возводился из подручных материалов. Данный факт увеличил изначально предполагаемую стоимость работ с конструкциями здания на 30%. Удача, что инвестор согласился провести повторное обследование и это было выявлено при проектировании, а не при строительстве уже самого объекта.
При проектировании пяти корпусов делового комплекса в Замоскворечье (также проект на основе редевелопмента промышленных зданий) пришлось закладывать под каждый из корпусов свой собственный тип усиления несущих конструкций. Это было обусловлено тем, что здания строились в разное время и по разным технологиям, начиная от деревянного особняка и заканчивая административным зданием, построенным хозспособом в 60-х годах ХХ века. При новом строительстве риск непрогнозируемого и существенного роста бюджета стройки от вновь выявленных особенностей здания гораздо ниже.
Но не только неприятные сюрпризы сопровождают редевелопмент. Работая с территорией мельницы Шмидта в Саратове, построенной в 1899 году на берегу Волги, мы обнаружили множество артефактов, которые удалось реанимировать и вдохнуть в них новую жизнь. Одним из них стал полутораметровый в диаметре старый колодец, который находился возле паровой котельной. Особенность его в том, что на уровне 40 м он соединялся с рекой через 200 м. В проекте колодец стал центром одной из площадей в рамках реконструкции всей территории бывшей мельницы.
Определение архитектурной и функциональной концепции проекта
Помимо крепости несущих конструкций и фундамента долгую и успешную жизнь объекту редевелопмента гарантирует верно выбранный инвестором новый функциональный профиль. Собственники небольших, отдельно стоящих объектов не всегда привлекают консультантов для оценки потенциала коммерческого использования промышленного здания, полагаясь на собственное бизнес-чутье. В случае ошибки с выбором специализации объекта он будет стоять пустым вне зависимости от качества архитектурного проекта и уровня его воплощения. Этот подводный риф редевелопмента вполне возможно успешно миновать на самом раннем этапе планирования реновации промзоны. Заложенная в проект функция должна удачно вписываться в существующий городской контекст, отвечать потребностям потенциальных пользователей предлагаемых сервисов — будь то офисы, апартаменты, музей или торговый комплекс.
Проект реновации промышленной территории мельницы Шмидта (Саратов)
Как девелоперы могут заработать, сохраняя памятники архитектуры
Вопрос сохранения и использования памятников архитектуры стоит остро во многих странах мира. Этот вопрос актуален и для российских мегаполисов, в том числе, для Москвы и Екатеринбурга.
Два российских архитектора рассказали редакции о существующих проблемах в работе с памятниками. По их словам, у многих исторических зданий большие инвестиционные перспективы.
Эксперты в этой статье
Редевелопмент промышленных зон
Задача чиновников, архитекторов, девелоперов состоит, в том числе, в том, чтобы включать исторические объекты в жизнь города, наделять их новыми функциями, полагает основатель и генеральный директор архитектурной студии IND architects Амир Идиатулин.
По его словам, современный комфортный город — это гибкая структура, живущая вместе с его жителями, развивающаяся с течением времени, меняющаяся под запросы. «Венеция — законсервированный город, привлекающий туристов, но не всегда устраивающий жителей, вынужденных жить в музее. Обратный пример — Лондон, где история тесно переплетена с настоящим и даже будущим, небоскребы и бизнес-центы граничат со средневековыми церквями, и это выглядит так гармонично и комфортно, что сложно представить, что может быть как-то по-другому», — привел примеры глава IND architects.
В Москве после вывода промышленных предприятий за черту города освободилось большое количество промзон. Такую же картину можно увидеть и в других крупных промышленных центрах, как, например, Екатеринбург. Сегодня большая часть промзон не используется — территории не включены в город, они становятся преградами между жилыми районами, что негативно влияет на проницаемость города. Редевелопмент промышленных зон с сохранением исторических построек идет на пользу всем — если экономика продумана, то территория или здание будет жить и развиваться, сохраняя актуальность, считает Амир Идиатулин. К удачным примерам редевелопмента в Москве он относит Миусское троллейбусное депо, «Винзавод» и ARTPLAY.
Принципы грамотной реставрации
Василий Большаков, руководитель группы мастер-планирования компании «Брусника»:
— Грамотная реставрация возможна при соблюдении двух правил:
Первое — дифференциация исторических памятников и определение уникальных норм регулирования для них. Важно выявить ценность, которую транслирует объект. Если она заключается в материалах, принципах строительства, личности человека, жившего в этом здании, то историческая скрупулезность должна быть на первом месте. Если же это «средовой объект», который должен сохранить территорию с точки зрения ее масштаба, то возможен менее детальный подход.
Второе — рассмотрение объекта культурного наследия в качестве отдельного инвестиционного проекта. Без изменения сценариев использования пространства органично включить исторические памятники в современный контекст невозможно.
Город должен развиваться
По словам руководителя группы мастер-планирования компании «Брусника» (занимается реновацией нескольких исторических зданий в Екатеринбурге и Тюмени) Василия Большакова, сегодня охранные регламенты — один из сдерживающих факторов, останавливающих застройщиков от того, чтобы инвестировать в реновацию объектов наследия.
«Город и его исторический центр как место концентрации культуры, смыслов и связей, должен развиваться, а архитектура — работать и соответствовать актуальным потребностям жителей, — уверен главный архитектор мастер-плана «Брусники» Василий Большаков. — Безусловно, сохранять объекты наследия нужно, но не путем музеефикации. Архитектура — это не только эстетика, это еще и функция. Дать ей вторую жизнь, не проводя никаких изменений, невозможно. Исторические здания должны быть вовлечены в повседневную деятельность человека».
В Москве сохранилось множество районов исторической застройки, которая, к сожалению, далеко не всегда используется. «На прошедшем в Москве фестивале «Зодчество» я участвовал в дискуссии, где один из спикеров предлагал сохранить промышленные территории ЗИЛа в первоначальном виде, законсервировав их. Я категорически не согласен с таким подходом, как и не питаю симпатии к городам, полностью построенным заново», — рассказал Амир Идиатулин.
Девелоперы, которые могут играть главную роль в восстановлении памятников, сегодня часто воспринимаются как хищники, гонящиеся за прибылью, уточнил Василий Большаков. «Но они — такие же стейкхолдеры, как и городские сообщества, власть, эксперты. Они готовы нести ответственность за развитие территории и обладают для этого необходимым ресурсом», — сказал архитектор.
Занимаясь редевелопментом, архитекторы сохраняют старый объект, но привносят что-то новое, дают новую жизнь, наделяют новыми функциями, чтобы сделать востребованным, отметил Амир Идиатулин. Сегодня же охранные регламенты — один из главных факторов, сдерживающих застройщиков от инвестиций в реновацию объектов наследия, уточнил Василий Большаков. По его мнению, правовое регулирование не может решить проблему вкуса и архитектурного мастерства, но может затормозить развитие центра мегаполиса и способствовать разрастанию депрессивных территорий, «выключенных» из городского контекста.
«Соблюдая нормы, можно сохранить объект культурного наследия, но при этом не вписать его в пространство улицы и кварталы, не интегрировать во вновь создаваемую среду. И в итоге реставрация становится насмешкой над памятником, превращая его в руины, которые не находят применения в новом контексте», — сказал Василий Большаков. Поэтому, по мнению архитектора, система регулирования должна соответствовать ценностям городского развития. Формальное следование регламентам не гарантирует высокого качества реставрации.
Редевелопмент для «чайников»: простые секреты скандальных шедевров
Добавьте что-нибудь стеклянное
Первый (неписаный) закон редевелопмента гласит, что все любят красный кирпич. Если старое здание сделано из него, то его шансы на сохранение резко возрастают. Как в таком случае сделать его знаковым (или, как принято говорить – иконическим)? Например, добавить что-нибудь большое и стеклянное, резко контрастирующее по стилю и фактуре. Желательно при этом наполнить дополнительный объем не только функцией, но и смыслом.
Так, например, поступили при реконструкции старой бумажной фабрики, которую переделали в винокуренный завод Bombay Sapphire. К нему пристроили большую стеклянную оранжерею, которая своими формами напоминает поток воды… ну или, как в данном случае, того самого джина.
Добавьте что-нибудь стеклянное
Первый (неписаный) закон редевелопмента гласит, что все любят красный кирпич. Если старое здание сделано из него, то его шансы на сохранение резко возрастают. Как в таком случае сделать его знаковым (или, как принято говорить – иконическим)? Например, добавить что-нибудь большое и стеклянное, резко контрастирующее по стилю и фактуре. Желательно при этом наполнить дополнительный объем не только функцией, но и смыслом.
Так, например, поступили при реконструкции старой бумажной фабрики, которую переделали в винокуренный завод Bombay Sapphire. К нему пристроили большую стеклянную оранжерею, которая своими формами напоминает поток воды… ну или, как в данном случае, того самого джина.
Приделайте что-нибудь кривое
Старые здания в большинстве случаев имеют привычную и понятную форму пирамиды, установленной на параллелепипед – ну то есть форму домика. Поэтому, чтобы придать им современный и обновленный вид, часто бывает достаточно разбавить всю эту угловатость плавными изгибами. Так поступили при создании британского торгового комплекса Coal Drops Yard: исторические каменные постройки соединили извилистой крышей, добавили колонн и зелени – и получилась яркая современная постройка!
В рамках того же проекта, кстати, пару огромных газгольдеров переделали в жилье, но это уже относится к следующему примеру.
Приделайте что-нибудь кривое
Старые здания в большинстве случаев имеют привычную и понятную форму пирамиды, установленной на параллелепипед – ну то есть форму домика. Поэтому, чтобы придать им современный и обновленный вид, часто бывает достаточно разбавить всю эту угловатость плавными изгибами. Так поступили при создании британского торгового комплекса Coal Drops Yard: исторические каменные постройки соединили извилистой крышей, добавили колонн и зелени – и получилась яркая современная постройка!
В рамках того же проекта, кстати, пару огромных газгольдеров переделали в жилье, но это уже относится к следующему примеру.
Заселите что-нибудь промышленное
Переосмысление городских функций привело к тому, что все промзоны стали переезжать в пригороды, а люди, наоборот, в центр. И в связи с этим возникла идея превращать пугающих промышленных монстров в уютное жилье. Причем оно часто становится очень дорогим, как в случае и с лондонским проектом, упомянутым выше, или, например, с огромными силосными башнями Gemini в Копенгагене, которые тоже переделали в престижный жилой комплекс. Кстати, из-за остекления изначальная функция этих зданий почти не угадывается, правда?
Заселите что-нибудь промышленное
Переосмысление городских функций привело к тому, что все промзоны стали переезжать в пригороды, а люди, наоборот, в центр. И в связи с этим возникла идея превращать пугающих промышленных монстров в уютное жилье. Причем оно часто становится очень дорогим, как в случае и с лондонским проектом, упомянутым выше, или, например, с огромными силосными башнями Gemini в Копенгагене, которые тоже переделали в престижный жилой комплекс. Кстати, из-за остекления изначальная функция этих зданий почти не угадывается, правда?
Покрасьте что-нибудь серое
Если промышленная постройка сделана не из любимого всеми красного кирпича, а из унылого серого бетона, то проекты ее редевелопмента часто включают «смену масти». Вот, к примеру, очередной вариант переделки индустриального страшилища в жилье – на сей раз социальное. Старый элеватор в Осло переделали в общежитие для студентов на 226 квартир. И здесь, помимо переделки внутренних конструкций, элеватор перекрасили в жизнерадостный цвет, что сразу подчеркнуло, что перед нами действительно обновленное здание, изменившее свою функцию.
Покрасьте что-нибудь серое
Если промышленная постройка сделана не из любимого всеми красного кирпича, а из унылого серого бетона, то проекты ее редевелопмента часто включают «смену масти». Вот, к примеру, очередной вариант переделки индустриального страшилища в жилье – на сей раз социальное. Старый элеватор в Осло переделали в общежитие для студентов на 226 квартир. И здесь, помимо переделки внутренних конструкций, элеватор перекрасили в жизнерадостный цвет, что сразу подчеркнуло, что перед нами действительно обновленное здание, изменившее свою функцию.
Посадите кустики
… Или деревья, или цветочки, а лучше все сразу! Если редевелопменту подвергается одно здание, то озеленяют даже его фасады и крышу, а если большая территория – то вокруг можно разбить полноценный парк. Так поступили при переделке территории фабрики Domino Sugar Factory в Нью-Йорке. Сами постройки почти не видоизменяли, зато вокруг посадили много зелени, укрепили берег и построили набережную, «отодвинув» берег от зданий. Сейчас часть построек снесли, возвели несколько новых, а сохраненные здания фабрики будут переделывать уже индивидуально, но изрядная часть монструозных механизмов (например, конвейеры) останется здесь, чтобы создать контраст между природой и промышленной архитектурой. Ну и напоминать о прошлом этого места.
Посадите кустики
… Или деревья, или цветочки, а лучше все сразу! Если редевелопменту подвергается одно здание, то озеленяют даже его фасады и крышу, а если большая территория – то вокруг можно разбить полноценный парк. Так поступили при переделке территории фабрики Domino Sugar Factory в Нью-Йорке. Сами постройки почти не видоизменяли, зато вокруг посадили много зелени, укрепили берег и построили набережную, «отодвинув» берег от зданий. Сейчас часть построек снесли, возвели несколько новых, а сохраненные здания фабрики будут переделывать уже индивидуально, но изрядная часть монструозных механизмов (например, конвейеры) останется здесь, чтобы создать контраст между природой и промышленной архитектурой. Ну и напоминать о прошлом этого места.
Верните, как было
Действительно, иногда редевелопмент подразумевает изменение функций построек, но не их облика. Тем более, что промышленные здания и механизмы иногда впечатляют сами по себе, без любых архитектурных излишеств.
Так поступили со старой шахтой Цольферайн в немецком городе Эссен. Территорию бережно благоустроили так, чтобы она стала безопасной и комфортной для посетителей, но продолжала выглядеть именно как заброшенная шахта – любители киберпанка и экстремальных развлечений в больших количествах приезжают сюда, чтобы практически «погулять по стройке», как многие мечтали в детстве. Для антуража даже дыры в заборе и старые машины на территории оставили! А в главном здании открыли музей промышленного дизайна.
Верните, как было
Действительно, иногда редевелопмент подразумевает изменение функций построек, но не их облика. Тем более, что промышленные здания и механизмы иногда впечатляют сами по себе, без любых архитектурных излишеств.
Так поступили со старой шахтой Цольферайн в немецком городе Эссен. Территорию бережно благоустроили так, чтобы она стала безопасной и комфортной для посетителей, но продолжала выглядеть именно как заброшенная шахта – любители киберпанка и экстремальных развлечений в больших количествах приезжают сюда, чтобы практически «погулять по стройке», как многие мечтали в детстве. Для антуража даже дыры в заборе и старые машины на территории оставили! А в главном здании открыли музей промышленного дизайна.
Потратьте очень много денег
Если у вас есть здание из красного кирпича, если оно стоит на берегу реки, если вы уже определились, что приделаете к нему что-то большое и стеклянное, но размах вас все еще не устраивает – можно сделать ход конем и потратить на редевелопмент огромное количество времени и денег.
Так было, например, с одним из главных европейских долгостроев – Эльбской филармонией в Гамбурге. Кстати, проект подготовило бюро Herzog & de Meuron – то же самое, что придумало «Дом на ножках», который планируется построить над Бадаевским заводом в Москве. В красоте обновленного здания, кажется, не усомнился никто, его неоднократно отмечали на престижных конкурсах. Более того, филармония превратилась, вероятно, в один из самых известных объектов редевелопмента в Европе. Но вот неоднократный срыв сроков строительства и выход за пределы бюджета добавили проекту скандальности.
Потратьте очень много денег
Если у вас есть здание из красного кирпича, если оно стоит на берегу реки, если вы уже определились, что приделаете к нему что-то большое и стеклянное, но размах вас все еще не устраивает – можно сделать ход конем и потратить на редевелопмент огромное количество времени и денег.
Так было, например, с одним из главных европейских долгостроев – Эльбской филармонией в Гамбурге. Кстати, проект подготовило бюро Herzog & de Meuron – то же самое, что придумало «Дом на ножках», который планируется построить над Бадаевским заводом в Москве. В красоте обновленного здания, кажется, не усомнился никто, его неоднократно отмечали на престижных конкурсах. Более того, филармония превратилась, вероятно, в один из самых известных объектов редевелопмента в Европе. Но вот неоднократный срыв сроков строительства и выход за пределы бюджета добавили проекту скандальности.