Что такое ппа в недвижимости в москве
Я купил компанию с правом арендовать помещение у города
Роман Афанасьев с партнерами открывают медицинские центры со стоматологиями и процедурными кабинетами. В поиске помещения для одного из них он наткнулся на объявления на «Авито», в которых предлагают покупку компании вместе с правом аренды городского имущества. Сначала решил, что это мошенничество, но решил разобраться, как все устроено.
Зачем снимать помещение у города и как это сделать
Если арендовать помещение у города, точнее, у Департамента городского имущества, цена действительно будет ниже, чем на рынке*. Для этого нужно выиграть торги. Приятный бонус заключается в том, что по истечении нескольких лет аренды можно выкупить это помещение на условиях нулевой ставки. По сути, придется заплатить кадастровую стоимость + плюс процент от нее — примерно 10-30%. (Правда, чаще всего стоимость сначала завышают, и ее надо снижать через суд, но тут не об этом).
* Пример: Объект в аренду от города у метро Войковская в стартовой цене аукциона стоит 12 215 руб. в год за квадратный метр, а аналогичное предложение на «Циане» — 22 500 руб.
Второй вариант — тот самый, на который я наткнулся — купить компанию, которая уже выиграла подобные торги. Есть те, для кого это целый бизнес — получить недвижимость по аукциону и потом быстренько перепродать свою ООО «Ромашка» с переуступкой права аренды (ППА). Сама компания, владельцем которой ты становишься, не имеет никакой ценности. Собственно, мы купили такую «Ромашку», хотя поначалу было много сомнений насчет сделки.
Как принять участие в торгах самостоятельно
Татьяна Петренко, руководитель благотворительного проекта Pro Bono Russia, управляющий партнер Legal Lab Pro:
Участвовать в торгах могут и юридические, и физические лица. Они бывают очные, заочные и уведомительные — когда заявку на участие с предлагаемой суммой отсылают «Почтой России» или на электронный адрес.
Электронные проводятся на электронных площадках, например, на РТС-тендер. Условия участия, процент депозита (может быть от 5% до 30% от суммы годовой аренды или стоимости объекта) и шаг торгов указывают в документации к лоту. Из документов обычно нужны правоустанавливающие и уставные документы компании, свидетельство о регистрации и реквизиты, приказ о назначении руководителя или доверенность на право представлять юрлицо на аукционе для конкретного гражданина.
1. Выбираем лот на сайте investmoscow.ru или на torgi.gov.ru.
2. Проверяем объект и изучаем конкурсную документацию. Надо проверить не только юридическую чистоту объекта, но и оценить, подходит ли он под задачи бизнеса, например, под получение лицензии (для стоматологии, школы, алкогольного магазина ).
3. Изучаем техническое описание помещения — план БТИ (Бюро технической инвентаризации). Лучше еще посмотреть помещение вживую — поехать и задать интересующие вопросы собственнику или его уполномоченному представителю.
Если вы выиграли, заключаете договор и подписываете акт приемки-передачи объекта, перед этим (например, в течение трех рабочих дней) вносите полную сумму аренды за 12 месяцев. Если вы нарушаете срок или не вносите деньги в полном объеме, право заключить договор с собственником переходит участнику торгов, занявшему второе место.
Важно: Деньги, внесенные в качестве депозита, замораживаются до окончания торгов. В этом кроются определенные риски — про них в конце статьи. Вывести их вы не сможете до определения победителя.
Почему мы выбрали покупку компании, а не участие в торгах
Мы выбрали второй вариант, потому что не хотели разбираться с участием в торгах (да и можно и попросту не выиграть), собирать бумаги, вносить депозит. Мы все пересчитали и поняли, что покупка выгоднее и проще. Сейчас мы платим цену за аренду вдвое меньше рыночной. Но тут каждый решает сам.
Еще надо понимать, что к помещениям под медицинский центр есть свои требования. Например, оно не может располагаться в подвальном помещении; в кабинетах, где принимают врачи, должен быть естественный свет; нужны зоны для врачей и пациентов, мокрые точки и так далее. В одном из помещений, которое мы смотрели, уже раньше была стоматология, что сразу решило ряд проблем.
Но были и свои нюансы. По договору с ДГИ, компания, которая арендует помещение, должна заключить договор по электричеству и договор с коммунальщиками — то есть с Мосэнерго и с ГБУ «Жилищник». Бывшие владельцы компании не успели или не хотели это сделать, и нам пришлось заниматься волокитой с электриками.
Сейчас могу сказать, что это повод попросить у продавца скидку, — около 150 тыс. руб. без учета технического оснащения, которое, возможно, нужно будет дополнительно сделать. Кроме того, наш продавец не успел заплатить за пять месяцев аренды, и эта обязанность перешла на нас.
В принципе, о том, как торговаться с фирмами, которые выигрывают торги, можно написать отдельную статью. Например, ООО «Ромашка» выигрывает аукцион и сначала продается подороже. Со временем она падает в цене, потому что владельцы платят ежемесячную аренду и это становится им невыгодным. Если помещение стоит месяцев пять, значит, за него при арендной стоимости в 100 тыс. рублей заплатили уже полмиллиона. Если право аренды на такое помещение продают за 700 тыс. руб., считай, что сумма сделки была тысяч двести. Может получиться, что ты вообще ничего не потеряешь, если будешь покупать компанию у этих людей.
Что проверить перед покупкой компании
Что касается непосредственно покупки, то перед ней помимо обычных в таком случае проверок — что у компании с бухгалтерий, налогами и обязательствами, доверенности представителя (т.к. сделку вел он), мы проверяли две вещи:
Для этого достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Она делается через сайт Росреестра. Надо ввести кадастровый номер помещения, и тебе (любому человеку) выдается бумага, что на это помещение с такой-то по такую-то дату наложено обременение в пользу ООО «Ромашка». Если оно наложено, значит, ООО «Ромашка» действительно является арендатором.
Еще надо проверить в Арбитражном суде по месту нахождения объекта или в суде по юридическому адресу фирмы-арендатора, нет ли судебных дел о расторжении договора аренды помещения по вине фирмы, а также не взыскиваются ли долги в пользу города за нарушение сроков выплат арендной платы.
Данные о задолженности можно узнать из справки о взаиморасчетах или так называемом акте сверки по договору аренды с городом.
2) Проверить, какие виды деятельности можно осуществлять в помещении согласно договору аренды.
Это нужно, чтобы понять, подходит ли это помещение под тот вид деятельности, который ты планируешь. Если вы хотите не только получить лицензию, но и сделать перепланировку, это отдельный этап с БТИ, а оно может не согласовать перепланировку. План БТИ прикреплен к конкурсной документации и договору аренды, его надо изучить заранее и получить консультацию в БТИ о законности будущей перепланировки.
Татьяна Петренко, руководитель благотворительного проекта Pro Bono Russia, управляющий партнер Legal Lab Pro:
В целом есть два варианта, как получить право аренды без участия в торгах:
Юристы в один голос говорили, что нас обманут
Мы много советовались с юристами, и все в один голос говорили, что все будет ужасно и у нас заберут помещение, если мы не заставим владельцев выполнить все обязательства по договору. Но мы решили, что в реальном мире все не так, как в идеальном мире юристов.
Кроме того, как я понял, Департамент городского имущества не заберет помещение назад так просто — сначала будут претензионные письма. Это медленная организация.
Был один волнительный момент, когда мне позвонили по телефону:
— Вы генеральный директор такого-то ООО?
— Налоговая инспекция, старший инспектор. Можете прийти к нам завтра?
— Не хотите приезжать? Ладно, я так и запишу.
Я подумал, что влип. Позвонил юристу, который сказал мне, что это конец. Я начитался страшных статей о том, как вести себя на допросе в налоговой.
В итоге у меня спросили, каким видом деятельности я планирую заниматься, попросили показать договор аренды и отпустили. Просто хотели посмотреть, что я настоящий и что есть договор. Встреча не продлилась и минуты. От нее зависело одобрение смены юридического адреса купленной компании.
Покупка или аренда?
Но все равно аренда у ДГИ — это риск. Если наше дело не пойдет, мы не сможем быстро все свернуть и съехать, ведь на нас есть обязательства плюс мы заплатили за аренду на несколько месяцев вперед. Нам придется или быстро придумывать новый бизнес, или продавать компанию с помещением. Поэтому, на мой взгляд, вариант с арендой имущества от ДГИ (неважно, через торги или через покупку ООО) подходит тем, кто уверен в своем бизнесе.
С другой стороны, такая аренда лучше, чем покупка, потому что есть время присмотреться к помещению, понять, подходит оно или нет. И в перспективе купить его.
Плюс мы получили предсказуемость, потому что часто бывает так, что у арендодателя наклевывается более успешный предприниматель и начинаются проблемы. Мы сталкивались с этим на других объектах. Приходит хозяин и говорит: «Мы повышаем арендную ставку в два раза». Он понимает, что арендатору невыгодно уходить в другое место, что он уже сделал ремонт.
Сейчас мы находимся на стадии получения лицензии, получили санэпидемиологическое заключение — это промежуточный этап. Нужно, в том числе, подготовить помещение по санпинам.
Риски, про которые мы рассказываем ниже
Татьяна Петренко, руководитель благотворительного проекта Pro Bono Russia, управляющий партнер Legal Lab Pro:
На мой взгляд, для новичка покупка компании с ППА лучше, чем торги, по нескольким причинам:
1. Оспорить результаты торгов может каждый участник. Тогда ваши деньги будут заморожены до конца разбирательств и вы не сможете пользоваться недвижимостью. Если вы инвестор, у вас есть свободные средства, и вы можете подождать, торги — ваш вариант. Если же у вас ограниченный бюджет — я бы рекомендовала форму готового помещения, аренды или покупки конкретного объекта вне аукционов.
2. Передать третьему лицу право аренды в случае торгов, например, нельзя, а в случае покупки компании — можно посредством перепродажи.
Мой посыл — не надо бояться государства
Ты всегда находишься в состоянии между «тебя все хотят обмануть» и «все супер, все классно, тебе создают отличные условия». Мне кажется, слишком много людей переживают на этот счет. Считается, что с государством работать не очень хорошо, потому что государство не платит. Когда платишь ты — какая разница.
Мне не нравится идея, что государство все время хочет нас обмануть и что с ним нельзя сотрудничать. У них есть свои проблемы, и решая их, они могут задеть тысячу бизнесов. Но это не значит, что государство патологически хочет нас всех загубить.
ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.
Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.
Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.
Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.
Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.
Главные особенности
ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.
Отличия перенайма от субаренды
Субаренда:
Оформление
Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.
Законодательные нормы и правила ППА подробно разъяснены в 615-й статье Гражданского кодекса Российской Федерации.
Узнайте также о правильной классификации офисных площадей, чтобы разбираться лучше.
Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!
Что такое ппа в недвижимости в москве
Переуступка прав аренды
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. Компания «А» заключила договор, согласно которого переуступает права аренды компании «В». Вследствие этого компания «В» занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды нужно собрать и оформить следующие документы:
После переуступки прав аренды, ответственным перед арендодателем стает новоиспеченный арендатор. Это подтверждает новый договор аренды. Осуществление и юридическое оформление популярной на сегодня сделки приносит неплохие дивиденды. К примеру, многие фирмы осуществляют аренду помещений, а в впоследствии передают право аренды другим компаниям. Естественно это делается за определенную оплату. 25% этих помещений арендуются под услуги и торговлю. Выбирается новый арендатор только с согласия владельца объекта. Для этого иногда проводится аукцион среди всех желающих. Владелец объекта выбирает наиболее подходящий ему вариант. Так, что на сегодня переуступка прав аренды стала стабильным популярным видом бизнеса. И как любой вид бизнеса, эта услуга имеет достаточно много «подводных рифов и камней» и различных тонкостей. Поэтому при оформлении ППА лучше довериться профессионалам в этой сфере.
Что такое переуступка прав аренды?
Аббревиатура «ППА» расшифровывается как передача права пользования. В сфере недвижимости понятие применяется по отношению к арендуемой коммерческой недвижимости третьим лицам.
Арендатор, который не желает оплачивать аренду помещения, может получить письменное согласие собственника и переуступить право аренды другому лицу.
Если пункт о перенайме обозначен в договоре, согласие собственника можно и не получать. Процедура аналогична сделке купли-продажи, единственное отличие заключается в том, что предметом соглашения является не объект, а право пользования им.
Поэтому если арендатор знает, что такое ППА в недвижимости, он может использовать это для получения выгоды. Разберемся, как это сделать законным способом, правильно составить договор, заручиться необходимыми документами и когда ППА действительно может принести доход.
Переуступка прав аренды коммерческих пространств
Это привычная практика, которая используется современными бизнес-сообществами. Если аренда площадки предыдущим съемщиком производилась на льготных условиях, новый арендатор также может ими воспользоваться.
Особенно это выгодно начинающим предпринимателям, развивающимся организациям, ограниченным малым бюджетом.
Особый интерес представляет ППА муниципального недвижимого имущества. Ставки здесь обычно ниже, чем в случае с объектами, сдаваемыми частными собственниками.
Главные особенности
При выборе доступной по стоимости нежилой недвижимости следует знать нюансы проведения процедуры ППА:
Отличие ППА и субаренды
Часто понятие переуступки прав аренды путают с термином «субаренда». Но это не одно и то же.
Основное отличие этих понятий состоит в том, что при субаренде арендатор сдает имущество с согласия арендодателя, а при переуступке прав аренды — обязанности и права бывшего арендатора передаются третьему лицу, а все изменения в пользу нового съемщика вносятся в договор.
Сделка проводится в трехстороннем порядке. Основные отличия двух терминов ППА и субаренды внесены в таблицу:
| Отличия | ППА | Субаренда |
| Передача | Полная | Частичная |
| Обязанности | Переходят к правопреемнику |
(в том числе долги)
Процедура оформления ППА
Нормы и правила продажи прав аренды регулируются статьей 615 Гражданского кодекса.
При оплате договора ППА новый арендатор приобретает права аренды на конкретную площадку с определенными условиями, ранее согласованными с предыдущим арендатором. Стоимость переуступки и будет той ценой, которую нужно заплатить за право работать в помещении.
Следует заранее ознакомиться с договором аренды. Если собственник не против нового арендатора, это должно быть подтверждено соглашением.
Изучите все его положения, есть ли в нем ограничения — возможно, запрещено перепрофилирование, перепланировка, имеются ограничения по ремонту. Иногда условия договора можно изменять. Все моменты обсуждаются с собственником.
Если оформление делается через почту, все копии с подписями заверяются у нотариуса.
Особенности заключения договора
Заключение договора о переуступке права аренды в произвольной форме не противоречит законодательству. Главное, чтобы в соглашении были прописаны следующие пункты:
Договор ППА не может быть заключен на срок, превышающий время предыдущей аренды.
В каких случаях переуступка прав аренды выгодна
ППА выгодна арендаторам, если предлагаемая площадь расположена в престижном месте, желательно с хорошей проходимостью и посещаемостью.
Хорошо, если помещение оборудовано под вашу сферу деятельности.
Немаловажна также стоимость аренды. Если какие-то нюансы вас не устраивают, вы вправе обсудить их, настоять на изменении условий.
Переуступка права аренды без арендодателя
Теоретически это возможно. Особенно если профиль деятельности арендаторов не отличается. Покидая помещение, арендатор заинтересован в поиске замены. Но на практике собственник предпочитает участвовать в выборе нового съемщика.
Эта схема выгодна для всех сторон. Уходящий получает вознаграждение за переуступку, а новый получает нужную ему площадку.
Преимущественное право аренды
В статье 621 Гражданского кодекса РФ оговаривается преимущественное право аренды. В 2021 году оно возникает в следующих случаях:
Если арендодатель отказал прежнему арендатору в заключении договора на новый срок, однако в течение года заключил соглашение с другим лицом, бывший арендатор может потребовать в суде перевода прав и обязанностей на себя по заключенному договору.
Также собственник обязан будет возместить убытки, причиненные из-за отказа возобновить срок аренды. В судебном порядке можно требовать только денежную компенсацию, не претендуя на право аренды — это решает сам истец.
Преимущества и недостатки ППА для арендатора
Преимущества:
Недостатки ППА:
Заключение
Продажа права аренды выгодна, если условия прежнего договора существенно не изменяются, а сам объект полностью соответствует пожеланиям нового арендатора по специфике, планировке, расположению, ремонту.
Важно соблюсти процедуру переоформления, внимательно перечитать все пункты соглашения, обратить особое внимание на мелкий шрифт.
Вопросы и ответы
Возможно ли переуступить право аренды по договорам заключенным на аукционе, состоявшемся после 01.06.2015г. (услуга «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»)?
Какую площадь можно передать в субаренду (услуга «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»)?
Причины отказа в предоставлении услуги «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)».
Кто предоставляет услугу «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»?
Причины отказа в приеме документов, необходимых для предоставления услуги «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)».
Что делать после получения согласия на сделку (субаренда) (услуга «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»)?
Если проведение конкурса или аукциона на право заключения договора субаренды не требуется:
— После получения согласия на заключение договора субаренды необходимо представить в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) в течении 15 рабочих дней копию указанного договора субаренды.
Если проведение конкурса или аукциона требуется:
— После оформления результатов конкурса или аукциона на право заключения договора субаренды и заключения соответствующего договора субаренды необходимо предоставить в ДГИ в течении 15 рабочих дней копию заключенного договора субаренды, копию извещения о проведении конкурса или аукциона на право заключения договора субаренды и копию протокола о проведении конкурса или аукциона на право заключения договора субаренды.
В случае заключения договора субаренды на срок 1 год и более в связи с необходимостью его государственной регистрации в Управлении Росреестра по г. Москве вышеуказанные документы предоставляются в ДГИ после осуществления государственной регистрации договора субаренды. При этом срок предоставления документов увеличивается на 15 рабочих дней. Подробную информацию вы можете получить на сайте Росреестра.
Перечень необходимых документов для получения услуги «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)».
Кто может обратиться за услугой «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»?
Какой результат рассмотрения заявления по услуге «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»? И где с ним ознакомиться?
Результатом предоставления услуги является электронный документ, подписанный электронной подписью должностного лица Департамента городского имущества города Москвы, направленный в личный кабинет заявителя на портале.
Статус рассмотрения заявления можно узнать в личном кабинете.
Что делать после получения согласия на сделку (купля-продажа (переуступка)) (услуга «Согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости, принадлежащей городу (за исключением земельных участков и жилья)»)?
После заключения договора купли-продажи (переуступки) права аренды необходимо осуществить его государственную регистрацию в Управлении Росреестра по г. Москве и в течение 15 рабочих дней предоставить в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) копию зарегистрированного в установленном порядке договора.
Подробную информацию вы можете получить на сайте Росреестра.
После государственной регистрации договора о переуступке права аренды недвижимого имущества необходимо в течение 15 рабочих дней представить в ДГИ запрос на заключение дополнительного соглашения о смене стороны по договору аренды.