Что такое плотность жилого фонда

Технико-экономические показатели жилой застройки.

Плотность жилого фонда (нетто) (м2/га):

где, Sкв.- площадь всех квартир для заселения семей из n человек в м 2 ;

Sжилая – площадь территории жилой застройки в га.

Плотность жилого фонда (брутто) (м2/га):

где, Sкв.- площадь всех квартир для заселения семей из n человек в м 2 ;

Sобщая – в га, общая площадь городского поселения определяется исходя из значений:

1. Селитебной территории города, в том числе:

— размещения жилищного фонда;

— учреждения и предприятия обслуживания;

— учреждения образования, физкультуры и спорта;

— учреждения санаторно-курортного назначения, отдыха, туризма;

— отдельных коммунальных и промышленных объектов не требующих устройства санитарно-защитной зоны;

— для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой и спором, выгула собак и стоянки автомобилей;

— сооружения для городского транспорта.

2. Производственной территории, в том числе:

— промышленных предприятий и связанных с ним объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами;

— площади земельных участков складских зон;

— площади участков одноэтажных продовольственных и непродовольственных складов;

— площади земельных участков специализированных складов;

— площади земельных участков складов строительных материалов и твердого топлива;

— площади земельных участков для очистных сооружений;

— размеры земельных участков предприятий по обезвреживанию и переработке бытовых отходов;

— сооружения внешнего транспорта и путей сообщения.

— городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны;

— парки планировочных районов;

— сады жилых районов;

— площадь озелененной территории микрорайона и города соответственно.

4.Кроме указанных территорий при определении общей площади городского поселения следует учитывать:

— территории непригодные под застройку;

Плотность населения (нетто) (чел./га):

Пнн = H/Sжилая;

где, Н – общая численность населения, чел.;

Sжилая – площадь территории жилой застройки в га.

Плотность населения (брутто) (чел./га):

Пнб = H/Sобщая;

где, Н – общая численность населения, чел.;

Sобщая – в га, общая площадь городского поселения.

Источник

Как рассчитать плотность застройки | Коэффициент плотности застройки | Коэффициент застройки | СП 42.13330.2016

При выполнении проектов планировки территорий и генеральных планов необходимо ориентироваться во множестве законодательных актов, сводов правил, государственных и местных норм проектирования.

А с расчетов плотности застройки и плотности населения жилого района или квартала (микрорайона) начинается работа над проектом планировки и межевания.

Многолетний опыт проектирования коттеджных, малоэтажных и многоэтажных жилых застроек позволил мне создать эту небольшую статью в помощь моим коллегам-проектировщикам: архитекторам и генпланистам.

Показатели плотности застройки необходимо рассчитывать на всех стадиях проектирования: проекты планировки территорий (ППТ), планы земельных участков (ПЗУ), генеральные планы (ГП).

Постараюсь наиболее полно и подробно привести примеры расчетов показателей плотности застройки для конкретного жилого квартала, со ссылками на нормы проектирования.

Некоторые нормативные документы (СП, СНиП) вы можете скачать в начале этой статьи.

Характеристика жилого квартала

Возьмем пример из реальной жизни и рассмотрим квартал малоэтажной жилой застройки (4-8 этажей) в среднем по количеству населения городе Приволжского федерального округа (67000 жителей).

В в соответствии с СП 131.13330.2018 «Свод правил. Строительная климатология. СНиП 23-01-99*»
(утв. Приказом Минстроя России от 28.11.2018 N 763/пр) участок относится к климатическому району IIВ.

Земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-7 (зона застройки малоэтажными жилыми домами и среднеэтажными жилыми домами от 4 до 8 этажей).

Квартал находится в центре города, в 200 метрах есть общеобразовательная школа.

Нормативная плотность застройки по «Правилам землепользования и застройки» города для данной территориальной зоны Ж-7: не выше 40%.

Показатель нормативной плотности застройки указывается также в Градостроительном плане участка.

Техническое задание от заказчика: определить максимально возможную для строительства общую площадь квартир для данной территории при застройке 4 или 5-этажными жилыми домами, определить количество жителей и предусмотреть строительство детского сада.

Исходные данные для расчета плотности застройки

Принимаем значение жилищной обеспеченности (Ж) по согласованию с заказчиком 30 м2 на одного человека (стандартное жилье). Значение жилищной обеспеченности зависит от многих факторов. Например, если в городе, по данным статистики, на 1 человека приходится 25 м2 жилья, то жилищную обеспеченность 30 м2 на 1 человека брать просто глупо, надо брать 40 м2 на расчетный срок. Кстати, чем выше эта цифра, тем дороже и комфортнее жилье.

Этажность. Квартал находится в зоне застройки многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности (от 4 до 8 этажей).

Площадь территории 53100 м2 (5.31 га).

Площадь застройки одной типовой секции жилого дома – 463 м2

Площадь застройки детского сада – 1270 м2.

Количество этажей: 4 и 5.

Примечание: типовую секцию средней этажности предлагаем заказчику из своих прежних наработок, то есть, повторного применения. Но, по своему желанию застройщик может заказать индивидуальные жилые дома. Первоначальные расчеты выполняем, ориентируясь на существующие проекты жилых домов, в нашем примере – малоэтажных.

Формулы для расчета плотности застройки, коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки микрорайона (квартала)

Расчеты будем производить в соответствии с действующими нормами проектирования.

Основными показателями плотности застройки являются:

Меня часто спрашивают, какова максимальная и минимальная плотность застройки. Отвечаю: при проектировании территорий мы должны стремится к максимальной плотности застройки, потому что низкая плотность застройки экономически невыгодна. При этом коэффициент плотности застройки должен приближаться к нормируемому значению: у нас 0.8.

При выполнении расчетов следует учитывать примечание 2 таблицы Б.1 приложения «Б» СП 42.13330.2016: « При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. ». То есть, получается, что площадь застройки умножаем на количество этажей, и получаем площадь этажей.

Пример расчета коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки квартала

1 вариант решения застройки

Рассмотрим 1 вариант застройки квартала, состоящей из 15 типовых секций и детского сада, и выполним расчеты. Этот вариант из 15 секций 4-этажных был предложен заказчиком.

Площадь территории квартала, Sтерр=53100 м2 (5.31 га).

Площадь застройки одной секции жилого дома, Sз – 463 м2.

Площадь застройки детского сада Sздс=1270 м2.

Площадь этажей одной жилой секции, S: 463х4=1852м2.

Количество жилых секций N=15.

Площадь застройки квартала, Sзастр=Sз х N+Sздс,

Sзастр = 463х15 + 1270 = 8215 м2

Площадь этажей всех жилых секций, Sж.эт=S х N,

Sж.эт =1852 х 15 = 27780 м2

Площадь этажей 2-этажного детского сада, Sдс.эт=Sздс х 2,

Sдс.эт = 1270 х 2 = 2540 м2.

Площадь этажей зданий квартала, Sэт=Sж.эт+Sдс.эт:

Sэт=27780+2540= 30320 м2

Коэффициент застройки Кз=Sз астр/ Sтерр,

Кз=8215/53100=0.15, меньше нормативной 0.4.

Коэффициент плотности застройки, Кпл.з.= Sэт/Sтерр,

Кпл.з.= 30320/53100=0.57, меньше нормативной 0.8.

Плотность застройки, П = Sз астр/Sтерр х 100.

П = 8215 / 53100х100=15%, меньше нормативной 40%.

Следовательно, нужно увеличить количество секций, чтобы показатели плотности застройки стали выше. Если повысить этажность, то плотность застройки останется 15%, что меньше 40% более чем в два раза. Однозначно, увеличиваем количество секций, а не этажность!

Расчет количества типовых жилых секций, размещаемых на территории квартала

Сначала находим максимальную площадь этажей (Sэт) для данного квартала площадью 5,31 га и нормируемым коэффициентом плотности застройки 0.8 по формуле Sэт = Sтерр х 0.8.

Затем определяем необходимое количество секций (N) по формуле:

N=(42480-2540)/1852 = 39940/1852 = 21 секция.

Итак, в результате расчетов получается, что на данной территории можно построить 21 взятую для расчета жилую секцию и детский сад.

Теперь выполним проверочные расчеты для второго варианта застройки квартала.

2 вариант решения застройки

Выполним проверочные вычисления для второго варианта.

Площадь территории квартала, Sтерр=53100 м2 (5.31 га).

Площадь застройки одной секции жилого дома, Sз – 463 м2.

Площадь застройки детского сада Sздс=1270 м2

Площадь этажей одной жилой секции, S=463х4=1852м2.

Количество жилых секций N=21.

Площадь застройки квартала, Sзастр=Sз х N + Sздс:

Площадь этажей всех жилых секций, Sж.эт=S х N,

Площадь этажей 2-этажного детского сада, Sдс.эт=Sздс х 2,

Площадь этажей зданий квартала, Sэт=Sж.эт+Sдс.эт.

Sэт = 38892+2540=41432 м2

Коэффициент плотности застройки, Кпл.з.= Sэт/Sтерр,

Кпл.з.= 41432/53100=0.78, меньше нормативной 0.8. (почти максимальный).

Плотность застройки, П = Sз астр/Sтерр х 100,

П = 10993 / 53100х100=21%, меньше нормативной 40%.

Второй вариант подходит! Осталось выполнить благоустройство, макет застройки, и согласовать во всех инстанциях.

Расчет количества жителей квартала

Посмотрим теперь, сколько человек будет жить в этом квартале.

Количество жителей микрорайона Кж определяется по формуле:

Площадь этажей жилых секций, рассчитанная по наружным граням стен зданий, составляет Sж.эт = 38892 м2

Следовательно, фактическая общая площадь квартир, рассчитанной по СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003″
(утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр)
(ред. от 19.12.2019) окажется примерно на 20 % меньше, поскольку мы из Sж.эт должны вычесть площадь наружных стен и перегородок, а также площадь лестничных клеток.

Все здания, дороги, площадки и элементы благоустройства следует разместить на территории квартала в соответствии с выбранной архитектурной концепцией, а также с учетом градостроительных, санитарных и противопожарных норм.

Обычно заказчик просит предоставить не менее двух-трех концептуальных решений застройки квартала, чтобы было из чего выбирать. В нашем случае можно сделать вариант с меньшим количеством секций, но этажность половины жилых домов повысить до 5-ти этажей.

Далее выбранный вариант застройки проходит все согласования в установленном порядке.

Расчет плотности населения микрорайона

Расчетная плотность населения микрорайона при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м2 на одного человека не должна превышать 450 чел./га. (п.7.6 СП 42.13330.2016).

Определяем расчетную плотность населения нашего квартала при жилищной обеспеченности 30 м2/чел.:

Определяем фактическую плотность населения нашего квартала:

Рнас.= Кжит/Sтерр.=1037/5.31=195 чел/га.

195 чел/га меньше нормативной 300 чел/га: соответствует нормам.

Выводы

На выделенной для проектирования и строительства городской территории площадью 5.31 га можно разместить 21 жилую секцию в 4 этажа с общей площадью квартир 31114 м2 и детский сад. Количество населения составит примерно 1000 человек.

Точное количество жителей квартала можно рассчитать после того, как будут выявлено количество предприятий обслуживания, необходимое для этой территории.

Поскольку предприятия обслуживания будут располагаться на первых этажах жилых домов, то общая площадь квартир несколько снизится по отношению к ранее подсчитанной цифре 31114 м2, примерно на 10%.

Примечание: плотность застройки столицы и крупнейших городов является очень высокой и назначается местными нормами.

Понравилась статья? Поделись!

Источник

Экономическая оценка интенсивности использования территории

Экономическая оценка интенсивности использования территории.

Важнейшим условием экономичности проектных решений является повышение интенсивности использования территории города.

Экономичность использования территории характеризуют сле­дующие технико-экономические показатели: плотность населения, плотность жилого фонда (в промышленных районах — плотность застройки), средневзвешенная этажность, показатели расхода тер­ритории структурных элементов в расчете на одного жителя (отра­жается в балансе территории), размеры использования подземного пространства и т. п.

Плотность населенияотражает число жителей, приходя­щееся на 1 га территории. В зависимости от объекта оценки такой территорией может быть селитебная зона (плотность населения города) или жилой район (плотность населения района) и т. д.

Плотность населениятерритории различного планировочного уровня ( ) определяют по формуле:

где N — численность населения территории соответствующего планировочного уровня, чел.;

Т — площадь территории соответствующего планировочного уровня, га.

Предел рекомендуемой плотности населения на территории микрорайона по гигиеническим соображениям не должен превышать 450 чел./га.

Показатели расчетной плотности населения принимают в соответствии с нормами СНиП в зависимости от степени градо­строительной ценности территории. Число зон различной степе­ни градостроительной ценности территории и их границы опреде­ляются в градостроительных проектах с учетом оценки стоимости земли, плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

Показатель плотности жилого фонда (ПЖФ)отражает количество жилого фонда (т. е. общей площади квартир в жилых домах), приходящегося на 1 га территории:

Где — плотность жилого фонда, м 2 общ.пл./га;

О — общая площадь жилых зданий, м 2 ;

Т — площадь территории, га.

Показатель плотности населения ( ) связан с показателем плотности жилого фонда ( ) зависимостью:

= / n

где n — норма жилищной обеспеченности, м 2 общ. пл./чел.

В соответствии с нормами СНиП показатели плотности насе­ления приводятся при расчетной жилищной обеспеченности 18 м 2 /чел. При другой жилищной обеспеченности расчетную норматив­ную плотность ( ) определяют по формуле;

где — показатель плотности населения при n = 18 м 2 /чел.;

n_Р— расчетная жилищная обеспеченность, м 2 /чел.

При расчете территории микрорайона учитывают только структурно-планировочные элементы микрорайона (территории жилых групп, учреждений повседневного обслуживания и др.).

При расчете территории жилого района учитывают все пло­щади участков микрорайонного значения, территории объектов районного и общегородского значения, улиц, пешеходных путей, проездов, озелененных территорий, расположенных в жилом рай­оне и др. Для определения реальной величины территории жилых районов пользуются коэффициентом перевода территории (К). Ве­личину коэффициента перевода территории принимают 1,3—1,4. Таким образом, территорию жилых районов целесообразно рассчи­тывать по следующей формуле:

где Т_Ж..Р.—территория жилого района, га;

N — перспективная численность населения жилого района, чел.;

— расчетная нормативная плотность населения на тер­ритории жилого района, чел./га;

К — коэффициент перевода территории (К = 1,3—1,4).

Средняя этажность жилой застройки (Э)определяется по формуле средневзвешенной гармонической:

где О — общая площадь жилых зданий, м 2 ;

О₁,О₂, О₃. О_n — общая площадь одно-, двух-, трех- иn- этаж­ных жилых зданий, м 2 ;

1, 2, 3. n — количество этажей в жилых домах.

Расчет показателя средневзвешенной этажности необходим для сравнения достигнутой плотности жилого фонда с норматив­ными показателями, устанавливаемыми применительно к этажности проектируемых жилых зданий.

Таким образом, в градостроительстве плотность жилого фонда является основным показателем, характеризующим интен­сивность использования территории. Она выступает в качестве ис­ходного показателя при расчете потребности в территории под го­родское строительство на всех стадиях проектирования и оценоч­ным показателем при технико-экономическом анализе проектной и фактической градостроительной ситуаций.

Обычно в градостроительном проектировании стремятся к по­вышению плотности жилого фонда и снижению расхода террито­рии в расчете на одного жителя, но с учетом санитарно-гигиени­ческих условий проживания — санитарных разрывов, ориентации, противопожарных норм, нормативов озеленения и т. д.

Источник

Что такое плотность жилого фонда

Жилищный фонд

Проектные решения

В г. Ессентуки предполагается следующая структура населения по уровню доходов: население с высоким уровнем доходов – 5-7% от общего числа жителей; население с низким уровнем– 30% общего числа жителей; население со средним уровнем доходов («средний класс») – 63-65% общего числа жителей.
Социальная, культурная, финансовая дифференциация населения предопределяет различную жилищную обеспеченность.

Прогноз жилищной обеспеченности в зависимости от типа жилья

Исходя из предположительной структуры населения по уровню доходов и дифференцированной жилищной обеспеченности, жилищный фонд города к концу расчетного срока составит 2 853 тыс. м2 общей площади, что превышает современный показатель в 1,6 раз. В среднем жилищная обеспеченность составит 35 м2/чел., что близко к проектным показателям жилищной обеспеченности многих городов России и современных европейских стран:
Проектный объем нового жилищного строительства определен исходя из прогноза роста жилищного фонда, проектной численности населения, динамики жилищного строительства и намеченных объемов убыли жилищного фонда.
В соответствии с проектом Генерального плана убыль части ветхого жилого фонда будет осуществлена за счет перевода некоторых ветхих и аварийных зданий в основном в центральной части города, из жилых в общественные. В этих зданиях после реконструктивных мероприятий будут размещены торговые учреждения, офисы, и т.п. (Подробнее см. в разделе «Система культурно-бытового обслуживания).
Проектом в период с 2006 по 2026 год предусматривается жилищное строительство в размере 1157,4 тыс. м2, при среднегодовом объеме жилищного строительства порядка 48-58 тыс. м2 в год, что является достаточно реалистическим прогнозом, исходя из современных объемов строительства порядка 28 тыс. м2 в год, которые нужно будет увеличить в 1,5-5 раза.
Структура жилищного фонда и нового строительства должны отвечать платежеспособности населения, которая в свою очередь определяет спрос на различный вид жилья, степень его комфортности. По мере роста жилищной обеспеченности усиливается дифференциация потребностей различных групп населения. При этом за государством сохраняется задача предоставления социально гарантированного минимума для малообеспеченных граждан, стандарт которого должен меняться по мере увеличения экономических возможностей общества.
Часть потребности в социальном жилье может быть реализована за счёт бюджета города путём приобретения квартир на вторичном рынке, что позволит решать проблему как жителей, переселяемых из ветхого жилого фонда, так и проблему очередников без наращивания в жилищном фонде города жилья с невысокой степенью комфортности. В качестве социального жилья может использоваться массовая застройка середины и конца 80-х годов. аиболее распространенной схемой решения жилищной проблемы, опирающаяся на рыночные отношения есть выкуп муниципалитетом старой квартиры у граждан, решивших приобрести жилье более высокого стандарта по цене на 20-30% ниже, чем стоимость строительства аналогичной. При этом высвободившиеся квартиры пополнят муниципальный жилищный фонд и в дальнейшем могут использоваться для предоставления по социальному найму малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, либо предлагаться очереднику по цене покупки с рассрочкой платежа или с предоставлением других льгот в рамках финансовой поддержки за счет федеральных и местных программ.
В сложившейся городской застройке обеспеченность жильем будет ниже, чем в зонах нового строительства, так как структура имеющихся квартир имеет ограниченные возможности ее повышения.
При определении потребных территорий для размещения жилищного строительства были проанализированы действующие строительные общероссийские и региональные нормы плотности жилого фонда.

Сравнительный анализ норм плотности жилого фонда

В настоящее время действующие СНиП не отвечают современным требованиям, что связано как с изменением структуры жилищного строительства в сторону увеличения возведения домов повышенной этажности, так и изменением демографической структуры населения, сокращением доли детей, соответственно, снижением нормативной потребности в территориях для детских дошкольных учреждений и общеобразовательных школ и др.
Учитывая нормы в различных городах страны, а также сложившуюся практику в Ессентуки, в проекте приняты следующие плотности жилищного фонда микрорайонов и кварталов нового строительства:

Расчет плотности жилого фонда

Показатели

Первая очередь строительства

Расчетный срок

Плотность жилого фондам 2 /га

Источник