Что такое эксплуатация жилья
I. Основные положения
I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 3, ст. 99; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 3, ст. 147; 1997, N 17, ст. 1913; 1999, N 7, ст. 876; 1999, N 25, ст. 3042; 1999, N 28, ст. 3485; 2002, N 52 (ч. I), ст. 5135; 2003, N 19, ст. 1750.
Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 48, ст. 5864; 2003, N 30, ст. 3072; 2003, N 33, ст. 3269.
1.1. Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:
обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, которым с 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации.
1.2. В соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями):
Виды жилищного фонда:
а) частный жилищный фонд:
1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
б) государственный жилищный фонд:
1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
в) муниципальный жилищный фонд:
фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
г) общественный жилищный фонд:
фонд, состоящий в собственности общественных объединений.
1.3. Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций (статья 5 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»).
1.4. Граждане, юридические лица в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» обязаны:
1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда;
3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам;
5) использовать указанные в пункте 2 земельные участки без ущерба для других лиц.
1.5. Техническая документация долговременного хранения
1.5.1. В состав технической документации длительного хранения входит:
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
акты приемки жилых домов от строительных организаций;
акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
паспорта лифтового хозяйства;
паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
1.5.2. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
1.5.3. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
акты технических осмотров;
журналы заявок жителей;
протоколы измерения сопротивления электросетей;
протоколы измерения вентиляции.
1.6. Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
1.7.1. Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
1.7.2. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
1.7.3. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
1.7.4. Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.
1.7.5. Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией.
1.8. Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
Управление жилищным фондом:
а) организацию эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
д) капитальный ремонт.
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
1.9. Содержание и ремонт жилищного фонда
1.9.1. Граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда, пользуются жильем в порядке, установленном гражданским и жилищным законодательством.
Обслуживание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах выполняются в установленном порядке.
Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 23, ст. 2566; 1995, N 10, ст. 894; 1997, N 42, ст. 4788).
Эксплуатация квартиры
Приобретая заветное жильё в собственность, лица граждане сталкиваются с проблемами эксплуатации жилого помещения. У каждого собственника существует ряд обязанностей, которые предусмотрены жилищным законодательством РФ.
Проживая в многоквартирном доме, собственникам жилья следует придерживаться правил и норм поведения, установленные жилищным законодательством РФ и местными нормативными актами ТСЖ и управляющих компаний.
Помимо стандартных обязанностей по содержанию жилого помещения, существуют и необычные:
Отделка квартиры тоже ограничена нормами законодательства. Для того чтобы осуществить ряд строительных работ, необходимо собрать ряд документов и разрешений у административных органов. В частности, это касается перепланировки квартиры – при объединении комнат, балкона, переносе стен, сантехники, крупного оборудования. Такие ограничения законодатель наложил на собственников для того, чтобы не нарушалась целостность жилых помещений, не сносились несущие стены, не создавался риск для других жителей дома. Отделочные работы, которые не затрагивают интересы соседей и администрации, можно выполнять без ограничений. Для того чтобы согласовать перепланировку, следует обратиться в ЖРЭУ к инженеру, создать проект перепланировки и с ним уже обращаться в администрацию города, пожарную службу и СЭС. Такой процесс очень долгий и затратный. Но действия по перепланировке необходимо согласовывать, в противном случае собственника квартиры ожидает штраф, и предписание вернуть всё на свои места. Также продать квартиру, в которой была сделана незаконная перепланировка, довольно сложно.
Обязанности собственников жилья
С обязанности собственников квартиры, а также лиц, проживающих в ней, входит соблюдение тишины в ночное время. Для столицы Росси ночным временем считается период с 23.00 до 07.00 часов. Каждый регион вправе устанавливать свои временные рамки. Строительные работы нельзя проводить в воскресные и праздничные дни, а начинать их можно только с 09.00 часов и продолжать до 19.00 часов.
Прямой обязанностью собственника жилого помещения является уплата коммунальных платежей. Размер платежей включает в себя оплату воды, света, газа, которые потребляются собственниками квартиры и лицами, проживающими в ней; также в последнее время в квитанции включаются и расходы на содержание самого многоквартирного дома (вывоз мусора, уборка территории, капитальный и текущий ремонты дома). Неоплата коммунальных услуг вне зависимости от причин и финансового положения собственника квартиры влечёт за собой судебные споры с коммунальными службами.
Ещё одним обязательным платежом для собственника квартиры является уплата налога за принадлежащую ему квартиру. Он исчисляется как процент от инвентаризационной стоимости имущества и подлежит уплате один раз в год.
Никто не застрахован от происшествий, в том числе и собственники жилья. Потоп, прорыв трубы, утечка газа – при наступлении подобных случаев возникает вопрос, где искать виноватых. Имуществом общего пользования является не только то, что расположено до входа в квартиру, но и принимающем устройстве (стояки, трубы, вентили, краны, переключатели, проводка). Если в квартире протекла батарея или сорвало стояк, то нести ответственность будут и коммунальные службы в том числе, которые должны были обеспечить такому имуществу надлежащее техническое состояние.
Одним из самых разрушительных бедствий является пожар. Ущерб от него несравним ни с чем другим, и удачным исходом является отсутствие человеческих жертв. Пожар, который произошёл в квартире, является только бедой собственника, и восстанавливать имущество ему придётся своими силами. Выход есть – застраховать квартиру, и при наступлении несчастного случая получить возмещение убытков. Также каждый гражданин может застраховать свою ответственность на случай причинения вреда третьим лицам. Погорельцы могут также получить материальную помощь от государства.
Собственники жилья в многоквартирном доме вправе образовать товарищество собственников жилья, которое займётся управлением общего имущества, наладят связи с ресурсоснабжающими службами. ТСЖ будет защищать интересы собственников квартир в доме, осуществлять капитальный ремонт, обустраивать прилегающую территорию. От эффективной работы ТСЖ зависит комфорт проживающих в доме. Собственники жилья в многоквартирном доме могут назначать и снимать председателя, выбирать управляющие компании, заключать и расторгать договоры. Собственники вправе расставлять приоритеты при проведении ремонта в доме, занимаются распределением бюджета, следят за расходованием средств ТСЖ.
Покупая квартиру в доме, следует осознавать степень ответственности за своё имущество, уважать интересы соседей, соблюдать общие правила и нормы, и в целом добросовестно исполнять свои обязанности по эксплуатации и содержании жилого помещения.
При операциях с недвижимостью не забывайте проверять данные из ЕГРН, которые можно легко получить на егрп-онлайн.рф. Заказ выписок онлайн — очень удобная вещь. Документ является официальным и делается быстро.
Разобрать на составные части. Зачем собственникам квартир инструкция по эксплуатации дома
В повседневной жизни я сама чаще всего игнорирую инструкции по эксплуатации. Если покупаю мелкий бытовой прибор, условный чайник, то сначала пробую разобраться с ним самостоятельно. И лишь когда терплю фиаско, когда прибор искрит и испускает дым, обращусь к инструкции — узнать, а как же надо было действовать. Предполагаю, так поступает большинство наших соотечественников.
Между тем есть предметы, в установку и обслуживание которых мы не лезем. Мало кто, не имея специальных навыков, рискнет самостоятельно подключать стиральную машину или разбирать айфон. И уж точно никто не будет своими руками устранять поломку в новом автомобиле — потому что тогда есть риск потерять гарантийное обслуживание дилера.
Квартира — объективно намного более сложный предмет, чем стиральная машина и, возможно, даже сложнее, чем автомобиль. Хотя бы потому, что у каждого дома много пользователей, а не один, как у авто. Сегодняшние новостройки — вообще не ровня по уровню технической сложности советским домам, в которых бытовые вопросы решались очень просто: жарко — открой окно, холодно — законопать окно ватой.
Все инженерные системы в новостройке сбалансированы — проектировщики рассчитывают их работу исходя из того, что дом будут эксплуатировать определенным образом и будут поддерживать рекомендованные параметры. Если вдруг хотя бы один собственник допустит ошибку в эксплуатации (например, на время двухнедельного отпуска зимой отключит в целях экономии батарею или довесит себе пару радиаторов), этот тонкий баланс будет нарушен, а последствия ощутят и остальные жильцы дома.
Вопросов и ошибочных мнений о функционале новостроек у жителей много. Ежедневно в управляющие компании, в офисы застройщиков много обращений, которые требуют ответа, часто — выезда специалистов для установки реальной причины беспокойства. Если бы жители больше знали об устройстве своего дома, обращений было бы меньше — а значит, специалисты управляющих компаний и застройщиков имели бы больше ресурсов для работы с реальными задачами.
Первая «Книга жителя» разрабатывается для жителей ЖК «WOODS. Дома в парке».
С этой целью мы сделали первую понятную и интересную инструкцию по эксплуатации квартиры, которую назвали «Книга жителя». В отличие от сложно написанной инструкции, которую сейчас под роспись получает каждый собственник, «Книга жителя» — это не набор технических терминов и выдержки из законодательных актов. Это в первую очередь сборник увлекательных лайфхаков о том, как жить в новом доме с комфортом, подробнейший путеводитель по его территории, который поможет освоить все возможности и весь функционал комплекса. Наша задача — сделать его максимально кратким, понятным и интересным, буквально чтобы его хотелось изучать вместе с детьми или читать вместо сказки на ночь.
Главное отличие Книги — ее составляют и пишут не технические специалисты, которым кажется понятным и естественным многое из того, что рядовые жители не знают, а журналисты. Перечитав десяток форумов новоселов и житейских чатов, вместе с жителями новостройки, представителями управляющей компании и строительного надзора они устроили тест-драйв жилому комплексу и попытались задать все насущные вопросы, какие только возможно. Ответы на них будут приведены в самой книге.
Книга станет хорошей основой для «самодиагностики», чтобы собственник, столкнувшись с проблемой, мог правильно сформулировать свой вопрос, грамотно описать «симптомы» специалисту и быстрее получить от него помощь. Мы не сможем рассказать в «Книге жителя» вообще все — но мы постараемся убедить его, что если после прочтения остались вопросы, не нужно пытаться найти ответ опытным путем. Нужно обратиться к специалисту.
Конечно, на то, чтобы новая практика прижилась, понадобится время и, вероятно, не одна редакция «Книги жителя». Но мы надеемся, что с помощью этой работы нам удастся уменьшить число «холостых» обращений от собственников, сократить количество действий, которые собственникам нужно совершить сегодня для решения своей задачи, и сделать проживание в доме комфортнее для собственников, которых, кстати, намного больше, чем автовладельцев.
По каким правилам происходит эксплуатация жилого фонда, и кто осуществляет техобслуживание домов?
Цели, нормы технической эксплуатации фонда
Правила оговаривают условия, положения обслуживания жилищного фонда, ремонта зданий со следующей целью:
Правила эксплуатации жилого строения обязаны выполнять управляющие структуры всех правовых форм или их уполномоченные лица в отношении придомовых территорий.
Согласно Постановлению Госстроя РФ №170 (с последними изменениями 2020 года), жилым фондом называются все квартиры и комнаты невзирая на форму их владения, включая специализированные строения. Последняя категория обусловлена общежитиями, гостиницами, приютами, интернатами.
Фонд характеризуется следующими видами:
Посмотрите видео: «Грязная парадная — куда обращаться.» Постановление номер 170 Государственного комитета строительства по содержанию общего имущества приводит стандарты по эксплуатации строений:
Люди, проживающие в МКД, эксплуатируют его в порядке, регламентированном жилищными, гражданскими правовыми актами.
Настоящий закон отменяет старые Правила и нормы РСФСР по эксплуатации.
Закон
Положения и нормы были утверждены в Постановлении от 27.09.2003 года под номером 170.
Документ разработан и принят Госкомитетом по строительству и ЖКП в качестве основного документа, регулирующего содержание и коммунальное обслуживание квартир и домов, разъясняющего права и обязанности жильцов и коммунальных служб в отношении жилья.
Содержание документа
Действующие ныне Правила являются Приложением к вышеупомянутому Постановлению Госстроя, отменяющему прежний Приказ Министерства ЖКХ от 8.01.1989 года №8 с предыдущей версией Правил эксплуатации жилфонда.
Новый документ призван выполнить следующие цели:
Документ является обязательным для исполнения местной администрацией, государственными контролирующими службами, региональными органами власти.
Обслуживание и ремонт жилищного фонда
Термин определяет совокупность работ, необходимых для поддержания элементов, внутридомовых коммуникаций, заданных условий, режимов оборудования, а также технических структур.
Обслуживающая система, включающая содержание, внеочередные ремонты жилищного фонда, обеспечивает функционирование домов, инженерных сетей в течение учитываемого периода. Это время характеризуется использованием расходной части бюджета для ремонта. Контроль заключает в себе надзор над состоянием строения, его исправности, наладке различных коммуникаций. Последний вид работ проводится во время плановых, других обследованиях.
Текущий ремонт строений состоит из строительных методов, целью которых устранение поломок оборудования, коммуникаций, элементов, направленных на поддержание индекса.
Техосмотр жилых строений
Подобное техническое обследование устанавливает возможные факторы возникновения дефектов, вырабатывает меры устранения. Во время очередного весеннего осмотра, управляющая структура проводит инструктаж владельцев и арендаторов о порядке содержания, эксплуатации квартир, коммуникаций, оборудования. Напоминаются также правила противопожарной безопасности.
Первые осуществляются ежегодно – весной и перед началом сезона по теплоснабжению. После стихийных бедствий проходит внеплановый осмотр. Исследуются инженерные сети, деформации различных элементов, неисправности оборудования.
Общая плановая диагностика строения проводится управляющей организацией либо уполномоченными ей лицами. Кооперативные дома диагностируются с привлечением их правления. Частичный технический осмотр фонда – специалистами профильных служб, которые обеспечивают работоспособность, ремонт коммуникаций, оборудования. На особом контроле находятся строения, элементам, которые насчитывают физический износ более чем 60%.
Обнаруженные изъяны конструкций и механизмов, которые могут повлечь обрушение здания, устраняются его владельцами. Они привлекают специализированные отделы, с указанием срока исполнения ремонта.
Ремонт текущего порядка
Осуществляется согласно техническим указаниям. Операция выполняется специализированными подрядными предприятиями по обслуживанию жилищного фонда. Длительность ремонта определяется по нормативам на каждый вид работ. Их периодичность обусловливается пределом не более 5 лет, учитывая различные факторы.
Работы по поддержанию инженерных коммуникаций жилищного строения исполняется коммунальными организациями, которые выполняют их обслуживание:
Как быстро должны устранять коммунальные аварии — памятка жильца.
Опись предстоящих работ, имеющаяся в годовом плане процедуры, разрабатывается, координируется с владельцем жилищного фонда, предприятием. Согласование проводится в установленный период.
Если строению предстоит через 60 месяцев капитальный ремонт, очередной технический надзор ограничивается только наладкой коммуникаций, подготовкой к лету.
Капитальный ремонт строений
Операция осуществляется по «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда» редакции 2020 года. Ремонт предусматривает комплексное устранение обнаруженных дефектов в строении, оборудовании, восстановление либо замену деталей новыми. Проводится улучшение показателей, установка учетных приборов для всех видов услуг. Проходит замена морально устаревшего оборудования.
Капитальный ремонт в строениях, подлежащих через 10 лет сносу, не проводит восстановительные операции.
Сроки начала проведения работ, их окончание устанавливаются нормами продолжительности процедуры для жилых строений и форм городского хозяйства.
Проведение капремонта обусловливается следующими предварительными работами:
Аварийные элементы здания обеспечиваются предупреждающими об опасности трафаретами.
Что входит в техобслуживание дома?
Что такое техобслуживание в квитанции за коммунальные услуги?
Согласно действующему законодательству РФ в многоквартирных домах выделяют два вида территориальных единиц:
Если за первые территории обязаны отвечать их владельцы, то ответственность за сохранность и надлежащий вид долевого имущества налагается на всех жильцов многоквартирного дома.
Как правило, всеми вопросами относительно содержания строения занимается Жилищно-Управляющая Компания (ЖУК), за редким исключением – собрание жильцов.
В первом случае по общему согласию все жильцы дома заключают договор с ЖУК, по которому организация обязуется выполнять те или иные мероприятия за определенную плату. В случае с управлением дома от лица жильцов, что встречается крайне редко, за техобслуживание своего жилища отвечают именно они.
По своей сути, техобслуживание многоквартирного дома – это целый комплекс мер, которые направлены на содержание строения в полной сохранности и надлежащем для нормальной эксплуатации виде.
Законодательно общий перечень подобных мероприятий не закреплен, но в целом они направлены на содержание всей долевой собственности в должном виде.
Как начисляется оплата за техобслуживание квартиры?
К основным аспектам техобслуживания строения относятся следующие процедуры:
Наиболее точный перечень услуг, входящих в техобслуживание дома, зафиксирован в соответствующем договоре, который заключают жильцы строения с ЖУК. Копия такового должна иметься у каждого жильца многоквартирного дома или, как минимум, у главы собрания конкретного подъезда. По решению того же собрания жильцов они имеют полное право отказаться от некоторых услуг, которые им не нужны, либо должным образом не предоставляются.
Подготовительные работы к сезонной технической эксплуатации
Целью подготовки представляется обеспечение периода, качества исполнения работ для жителей нормальными условиями, функционирование инженерных коммуникаций зимой.
Подразумеваются следующие действия:
Подготовка к зиме завершается в северных регионах в конце августа, центральных – середине сентября, а расположенных на юге – 1 октября. Контроль над исполнением работ возлагается на жилищную инспекцию, которые ей утверждаются.
Подготовка дома к зимнему периоду.
Проводятся гидравлические испытания котельных, тепловых участков, системы отопления домов, вентиляции. Коммунальные предприятия обеспечиваются средствами автоматизации, измерительными приборами, запорной арматурой, а также резервными насосами.
Необходимым условием является ведение журналов поломок и ремонта оборудования. Между отопительными сезонами организуется переподготовка операторов котельных, теплопунктов, аварийных служб.
Восстанавливается внутридомовое водоснабжение, канализация, запорная арматура, газоснабжение. Неотапливаемые помещения оснащаются техническим оборудованием. Залитые водой подвалы откачиваются, проходит ремонт труб.
Периодичность проведения работ
Частота плановых осмотров здания приведена в Приложении № 1 к Постановлению № 170 и составляет следующие периоды:
Периодичность осмотра и ремонта тепловых коммуникаций между зданиями, а также сетей электроснабжения общих помещений и электроплит высокого напряжения, установленных в квартирах, определяется условиями договора с подрядными организациями.
Договор на ремонт и обслуживание заключается между управляющими организациями или жилищными товариществами, с одной стороны, и специальными инженерными службами с другой. Частота осмотра по условиям договора должна соответствовать принятым в регионе техническим регламентам обслуживания зданий с учетом типа почвы и климатическими особенностями территории.
Помимо плановых осмотров, обслуживающая дом организация должна минимум два раз в год подготавливать дом к сезонной эксплуатации – весной проводится подготовка к таянию снега и паводкам, осенью расконсервируется и тестируется отопительная система.
Общее собрание членов ТСЖ вправе закрепить в уставе периодичность уборки общих помещений и придомовой территории, а также частоту осмотра лифтов и мусоропроводов.
Если дом оборудован газовыми плитами, то жилтоварищество обязано заключать договор с городской газовой службой на профилактический осмотр газового оборудования дома и внутриквартирных индивидуальных вентилей не реже, чем один раз в год.
Общедомовое имущество и участок
Работники технических структур периодически осматривают жилые, другие комнаты для наладки и ремонта инженерных систем. Внимание обращается на ограждающие конструкции, оборудование, влажностный режим, температуру, санитарное состояние. Они должны быть согласно установленным нормам.
Повышенный уровень и утечка воды устраняется периодическим проветриванием и ремонтов трубопроводов. Последние утепляются или изолируются. Эксплуатируется также вентиляционные, стенные каналы, вытяжные вентиляторы или проводится дополнительный ремонт.
Жителям не рекомендуется загромождать полотно несущие конструкции громоздкой мебелью, коврами и большими картинами первые 24 месяца после ввода дома.
Техосмотр лестничных клеток в жилищном строении
Факторы содержания наружных проемов жилищного фонда:
Клетки периодически проветриваются через окна нижних и верхних этажей, вентиляционных каналов.
Эксплуатация и ремонт чердаков
Уход за чердачными помещениями обеспечивает температурный режим, поддерживает необходимую влажность и чистоту, препятствует образованию конденсата на металлических конструкциях.
Чердачным помещениям присуща следующая температура воздуха:
Дополнительно элементы жилищного строения оборудуются:
Оборудование помещения утепляется, с последующим закрытием под замок. Вход на кровлю разрешен только обслуживающему персоналу.
Теплые чердаки убираются ежегодно, проводится дезинфекция, побелка труб, стенок, потолка не реже одного раза в три года. Запрещается эксплуатировать чердак в качестве технических мастерских, сушки белья, склада.
Эксплуатация и осмотр подвалов жилищного фонда
Согласно Постановлению Госстроя РФ номер 170 с последними изменениями 2020 года, управляющее предприятие поддерживает необходимую температуру и влажность в подвалах. Мероприятие нацелено на предотвращение образования конденсата на металлических поверхностях, чистоту содержания, ограничение прохода бродячих животных.
Технические бытовки регулярно проветриваются круглый год через вытяжную вентиляцию, каналы в сухие дни. При появлении конденсата устраняются его источники, проводится интенсивное проветривание через дверные или оконные проемы с решетками. В глухих стенах делаются отверстия в противоположных участках.
В какие сроки должны устраняться коммунальные аварии.
Подвалы фонда запираются на замок, а ключ хранится в отведенном помещении, о чем указывает прикрепленная к техподполию табличка. Запрещается под домом устраивать хранилище горючих веществ, другое захламление. Помещение регулярно подвергается дезинфекции и техническому осмотру.
Технический осмотр и эксплуатация фасадов, придомовой площади жилищного строения
Фасады жилищного фонда оборудованы табличками улиц, а подъезды – его и номером квартир.
Указатели гидрантов, геодезических отметок, стенных реперов размещаются на цоколях дома, колодцев коммуникационных сетей. Возможно установка на фасаде, без причинения ущерба отделки. Ремонтирует указатели предприятие, которое проводит их обслуживание.
Номера телефонов технических организаций вывешиваются на фасаде, где указаны:
Обслуживающая фонд структура обязана контролировать благоустройство территории, поддержание порядка:
Техническое размещение участка для прогулки собак допускается после согласования с городскими органами власти.
Уборка территории вокруг жилищного строения
Очистка придомовых площадей проводится управляющей организацией, тротуаров – специализированными отделениями. Для въезда уборочных и технических машин устанавливаются пандусы либо снижается высота бортового камня.
Обеспечение свободного прохода к люкам, различным смотровым колодцам, гидрантам – одно из условий уборки. Тротуары шириной свыше 350 см очищаются машинами, труднодоступные места – вручную, утром либо вечером. Объем выполняемых технических работ зависит от площади и материала ее покрытия.
Управляющее домом предприятия устанавливает контейнеры для жестких остатков, сборники – жидких, очищает территорию. Приемники мусора заполняются до верхнего уровня без переполнения, последующего загрязнения участка.
Металлические сборники устанавливаются из показателей, приведенных Постановлением Госстроя РФ номер 170:
Окраска мусоросборников фонда проводится дважды в год.
Озеленение вокруг жилого здания
Облагораживание газонов, зеленых насаждений проводится после очистки от мусора, земли, строительного материала от укладки подземных систем:
6 способов сделать дом лучше.
Пересадка или срез деревьев происходит на основании полученного согласия от властей. Уход осуществляет специализированная компания или управляющая структура.
Снег укладывается на газоны ровным слоем, но не рядом с живыми изгородями.
На озелененных участках фонда нельзя:
Разбивка новых зеленых участков вокруг жилищного фонда проводится по предварительно согласованному проекту.
Обслуживание строительных конструкций жилищного фонда
Управляющая организация поддерживает температурный режим и влажность фундамента, всех стен подвала, следит за их исправным состоянием. При выявлении дефектов предприятие ведет ремонтные работы по предотвращению деформации.
Служащие фирмы периодически осматривают здания, устанавливают маяки на разломы, изучают причины их появления. Осмотр состояния грунта, фундамента, несущих стен проводится специализирующими учреждениями по составленному соглашению.
Подвалы жилищного фонда держатся сухими и чистыми, со средней температурой воздуха +5°, влажностью 60%.
Техосмотр стен
Инженерно-технический персонал организации осматривают кирпичные, железобетонные стены на предмет их осадки, расслоения и разрушения.
Допустимые размеры трещин в строении:
Не разрешается ослабление креплений карнизов, балконов, их увлажнение атмосферными, другими осадками.
При появлении гниения деревянных стен в жилищном фонде, поражения грибком, для удаления вызывается техническое отделение. Повышенная воздухопроницаемость устраняется уплотнением стыков, заделкой трещин. Деревянные цоколи, совмещенные с оконными проемами, сливными досками, плотно подгоняются, чем достигается снижение влажности.
Как классифицируются объекты
В правилах и нормах тех эксплуатации указывается, что под жилищным фондом понимаются все жилые помещения. На их включение в эту категорию не влияет действующая в их отношении форма собственности.
В такой фонд входят непосредственно жилые дома и квартиры, а также; специализированные, включая:
Список не закрытый, так последним пунктом в нем приведены прочие помещения в иных зданиях, которые могут использоваться для проживания.
Также жилищный фонд подразделяется на:
Возведенные собственными силами:
Фонд муниципалитетов, рассматриваемый как отдельный пункт, так как эти органы не включаются в госсистему, в том числе: