что делать со страховкой при рефинансировании ипотеки в другом банке
Как рефинансировать ипотеку
И сэкономить 2 700 000 рублей
В июле 2015 года я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.
За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.
Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила за его счет ипотеку. Теперь я плачу 9,75% и экономлю 2 700 000 рублей. Расскажу, как у меня это получилось.
При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».
Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку
Это долгий процесс, но если все делать по плану, то уже через пару месяцев можно будет платить меньше.
Найти подходящий банк
У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.
Чтобы привлечь клиентов, банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». На практике оказалось, что кредит по такой ставке дадут только тем, кто просит мало, вернет быстро, получает зарплату на карту этого же банка, а еще застрахует жизнь и квартиру. Я не соответствовала этим требованиям, и никаких супервыгодных ставок мне не дали.
Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.
Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой 2- НДФЛ и застраховать жизнь, а взамен я могла получить ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.
Подать заявку
Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Банк как бы знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.
Правильно заполненная заявка — это 80% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.
В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или несвоевременные выплаты страховки, мне бы отказали.
Банк попросил прислать копии документов для проверки:
Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.
Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.
Собрать документы на недвижимость
Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.
Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность.
Чтобы доказать ценность квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которую посоветовал банк. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 рублей. Отчет готовили два дня.
Пока готовили отчет, я собрала остальные документы:
Чаще всего расходы на рефинансирование достигают 35—50 тысяч рублей. Они идут на сбор документов, переоформление кредита и страховки, оплату государственных пошлин. Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру находилась дома, а недостающие мне бесплатно выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.
Выкупить квартиру у старого банка
Проверив квартиру, новый банк приготовился выкупить ее у старого. На этом этапе происходит само рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк погашает долг перед старым банком.
Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу выкупить у них квартиру, и уточнила свою задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.
Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 Р пришлось доплатить самой.
Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 рублей процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.
Снять и наложить обременение
При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий и капитальный ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.
Мне нужно было забрать квартиру из залога у старого банка и передать в залог новому. В старый банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств. Пока закладная не перешла от старого банка к новому, кредит является необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели.
Как изменились условия по кредиту
Как рефинансировать ипотеку и получить налоговый вычет?
У меня есть ипотека на пять лет. Долг сейчас — чуть больше миллиона рублей. В месяц я плачу почти 26 000 рублей, а процентная ставка 11,4%. Квартира еще строится. Оформление в собственность будет происходить в 2017—2018 году. Я слышал, что в вашем банке можно рефинансировать ипотеку под 10,75%. Расскажите, пожалуйста, как будет происходить процесс рефинансирования, что для этого нужно и выгодно ли это вообще?
Еще есть нюанс со страховкой. После оформления квартиры в собственность мне нужно будет в моем банке оформить и оплатить страховку на квартиру. Если я этого не сделаю, мне поднимут процент. Как я понял, в Тинькофф-банке рефинансирование возможно только на квартиры в собственности. Если я оплачу страховку в другом банке, то не придется ли платить еще и в вашем? То же самое со страховкой жизни.
Как происходит процесс возврата налогов при покупке, оплате процентов и страховки? Когда подавать документы на вычет? И что будет, если часть денег в первый взнос добавили родители?
Руслан, спасибо за вопросы. Давайте по порядку разберем, что можно сделать в вашей ситуации.
Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование — это получение нового кредита в вашем или другом банке, чтобы погасить старый кредит на более выгодных условиях.
В Тинькофф-банке есть программа рефинансирования ипотечного кредита. Рефинансировать ипотеку можно после подписания актов приема-передачи, получения ключей и оформления квартиры в собственность. Мы уже написали статью, как сдать документы на право собственности и чего ждать от застройщика. Почитайте, чтобы всё сделать правильно.
Рефинансировать ипотеку есть смысл, если ставка уменьшится хотя бы на 1,5%
Если вы уйдете из своего банка в другой, будут дополнительные расходы: закладная, оплата услуг нотариуса, обслуживание расчетного счёта и перестрахование недвижимости.
Подумайте и просчитайте все расходы под новый ипотечный кредит с учетом дополнительных трат.
Налоговый вычет
За страхование жизни тоже можно получить налоговый вычет, если срок страхования и действия договора не менее 5 лет, страховка отдельная и не входит в комплексный полис с единой суммой, а выгодоприобретатель — вы или ваши близкие родственники. Подробности в письме ФНС от 14.12.2016.
Вычет можно получить, если вы купили квартиру в России, работаете и платите НДФЛ по ставке 13%, подписали с застройщиком акты приема-передачи. Есть и другие тонкости, подробнее читайте в статье о налоговом вычете за квартиру в новостройке.
Не переживайте за родительскую помощь в покупке квартиры, лучше почитайте наш недавний разбор. Подарки от близких родственников не облагаются налогом.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Инструкция: как вернуть страховку, если рефинансировал или досрочно погасил ипотеку
Рефинансирование ипотеки позволяет снизить размер переплаты. Но заёмщику приходится оформлять новую страховку. Эксперт по страхованию Андрей Тростин рассказал, как можно вернуть деньги за старый полис.
Зачем нужна ипотечная страховка
Банк обязывает заёмщика застраховаться, чтобы минимизировать свои риски на случай потери его трудоспособности, смерти или утраты объекта ипотеки (если что-то произойдёт с «конструктивом» жилья: строением, стенами). Плюс к этому страхуется потеря прав собственности, если жильё приобретают на вторичном рынке (вдруг окажется, что эту квартиру вам не имели права продавать). При наступлении одного из этих рисков страховая компания возместит банку кредит за вас.
Как вернуть деньги за страховку, купленную после 1 сентября 2020 года
Вернуть деньги за ипотечную страховку можно тогда, когда ваши обязательства перед банком выполнены и кредит полностью погашен (неважно, как: рефинансировали вы его или погасили досрочно). При рефинансировании кредита остаток основного долга оплатит второй банк, а при досрочной оплате — сам заёмщик. В любом случае банк, первично предоставивший ипотеку, получит на счёт одну и ту же сумму, равную остатку основного долга.
В этом случае вам полагаются деньги за неиспользованную страховку (или страховки, если вы оформляли несколько: страховку жизни заёмщика, страховку имущества и страховку титула, когда жильё приобреталось на вторичном рынке). Но это возможно, только если за период действия полиса не происходило никаких страховых случаев и компания не выплачивала компенсацию.
Для возврата денег вам нужно получить в банке справку «Об исполнении обязательств в полном объёме» с указанием остатка по основному долгу в размере 0,00 ₽ и датой прекращения договора кредитования. В каждом банке свои варианты таких справок, возможно, где-то будет достаточно даже заявления в свободной форме, заверенного банком.
С этим документом нужно обратиться в страховую компанию, с которой у вас заключён договор страхования жизни, имущества и титула, и написать заявление о возврате денежных средств за неиспользованный период (образец и бланк можно получить в компании).
Кроме справки из банка и заявления, страховой компании понадобятся:
квитанция об оплате договора страхования;
банковские реквизиты заявителя, на которые страховая переведёт деньги.
Деньги вернут только за неиспользованный период, все прошедшие годы страхования не учитываются. Расчёт осуществляют по дням: от даты подачи заявления в страховую компанию до даты окончания периода страхования. Например, вы оформили страховку на очередной год, а через полгода (180 дней) погасили ипотеку досрочно. Страховая компания будет исходить из количества дней, которые остаются до конца годового договора с момента погашения основного долга. Значит, в нашем примере деньги вернут за оставшиеся 185 дней (стоимость страховки поделят на количество дней в году и полученную сумму умножат на количество оставшихся дней).
Страховая компания обязана перечислить деньги в течение семи рабочих дней с момента получения всех документов.
Если страховщик нарушает этот срок, нужно обратиться в компанию с письменным заявлением в произвольной форме о нарушении установленных законом сроков. Однако нарушение сроков бывает очень редко, и обычно оно неумышленное. Чаще всего такое происходит, только если сам заявитель указал неправильные реквизиты для зачисления.
Как вернуть деньги за страховку, купленную до 1 сентября 2020 года
если страховая сумма привязана к долгу по кредиту и постепенно сокращается, вам вернут часть стоимости полиса;
если страховая сумма не привязана к остатку по кредиту, то вам могут отказать.
В любом случае стоит написать заявление на возврат части средств, а при отказе — обратиться к финансовому уполномоченному. Это бесплатно.
Ваше обращение обязаны рассмотреть и принять по нему решение в течение 15 рабочих дней (и страховщик его обязан исполнить).
Если вы будете не согласны с решением финансового уполномоченного, то можете обратиться в суд.
Возврат страховки при рефинансировании кредита в банке: особенности и нюансы
При оформлении кредита и его рефинансировании оплата услуги страхования составляет немалую долю расходов заемщика. Все заинтересованы в уменьшении затрат – обслуживание задолженности перед банком и так стоит дорого. Совсем обойтись без оформления полисов в большинстве случаев не удается, но издержки можно оптимизировать, сведя их к приемлемой сумме. Неиспользованную страховку при перекредитовании важно вернуть. Это – немалые деньги, особенно при приобретении недвижимости и автомобиля.
В статье пойдет речь о том, как оформить выгодное рефинансирование без страховки или с ней, но при минимальных затратах.
Обязательные и добровольные страховки при рефинансировании
Механизмы, используемые банками для нивелирования своих рисков, отработаны столетиями. Кредитные учреждения традиционно практикуют четыре эффективных способа обеспечения возвратности:
Все эти методы уязвимы. Обеспечительное имущество может быть повреждено или уничтожено в результате стихийного бедствия или при других обстоятельствах. Материальное положение клиента иногда существенно ухудшается, и, что самое скверное, предсказать это не всегда возможно. Есть вероятность банкротства гаранта. Не факт, что плательщик, ранее исправно обслуживавший задолженности, будет столь обязательным и впредь. И наконец, заемщик может заболеть, или, не приведи Господь, скончаться. И во всех этих ситуациях банк понесет убытки.
В настоящее время наиболее эффективной защитой служит страховой полис. Оплачивает его заемщик. Затраты могут оказаться столь большими, что перекредитование становится нецелесообразным.
Выгодно ли рефинансирование кредита со страховкой
Отказ от страховки при рефинансировании возможен, но не всегда. Обычно у заемщика, решившего улучшить условия оплаты, уже есть полис. Новый кредитор ставит свои условия: пониженный процент будет предоставлен, если клиент оформит страховку по его правилам.
Все виды страхования условно делятся на две категории:
Формально банк не вправе принудить заемщика к оплате полисов «добровольной» категории. Но на практике клиент часто не может отказаться от страховки. После перекредитования в этом случае он не получит преимуществ, на которые рассчитывал. Например, заемщику доступно объясняют, что без личного страхования ставка будет выше на 1%. Он рассчитывает выгоду с помощью калькулятора рефинансирования и понимает, что теряет сумму большую, чем ему придется отдавать ежегодно за полис.
К тому же клиент осознает уязвимость своей позиции. Стопроцентной гарантии одобрения заявки на перекредитование почти никогда нет. Предлогом для ее отклонения, например, может стать какая-то небольшая просрочка, случившаяся много лет назад. И вообще, причины отказа банк объяснять не обязан.
Чаще всего речь идет именно о добровольном личном страховании. Согласно «Закону о защите прав потребителей» и разъяснительному письму Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, заемщику нельзя навязывать услуги, обязательность которых не подтверждена правовым основанием. Банки, опасаясь рисков, стараются без принуждения стимулировать добровольное страхование, особенно в аффилированных с ними компаниях.
Особых проблем не возникает при внешнем рефинансировании, если компания, с которой заключен действующий договор страхования, имеет аккредитацию в банке, выступающем новым кредитором. Происходит смена залогодержателя (кредитора), в пользу которого заключается новое соглашение.
Наиболее сложной является ситуация, когда вместе с банком приходится менять страховую компанию. Ее мы и рассмотрим подробно.
Что делать с действующей страховкой при рефинансировании ипотеки и автокредита
Наиболее значительные потери заемщик может понести при перекредитовании дорогостоящих приобретений – автомобиля и недвижимости. Годовой взнос рассчитывается в процентах от рыночной цены имущества. Если он оплачивается помесячно, ситуация несколько упрощается. Хуже, если оплата вносится на год вперед.
Момент рефинансирования крайне редко совпадает с датой смены страховой компании. Это означает, что старый полис еще действует, а уже нужно оплачивать новый. Надобность в услуге, оплаченной в период первичного кредитования, отпадает. Можно ли при рефинансировании вернуть страховку, если компания не имеет аккредитации в новом банке?
Согласно Закону о защите прав потребителей, заемщик имеет право выбора компании, и им на всякий случай рекомендуется воспользоваться. Если банк выступает страхователем, получить назад неиспользованные деньги часто бывает очень трудно. Страхование будет рассматриваться в качестве дополнительной услуги, а она фактически оказана.
Согласно Указанию ЦБ РФ от 1 июня 2016 года, фирма-страхователь обязана вернуть средства гражданину по его требованию в течение пятидневного «периода охлаждения». Но положения этого акта распространяются только на индивидуальные договоры, заключенные с физическими лицами. Банк, предлагая дополнительную услугу оформления полиса, выступает коллективным страхователем, тем самым исключая возможность отказа со стороны клиента.
Условие возврата страховой премии в случае досрочного погашения задолженности может быть прописано отдельным пунктом договора с банком. Такое, впрочем, встречается редко: клиенты на это не обещают внимания (им важнее получить займ), а кредитор не заинтересован расширять их права.
При рефинансировании страховка возвращается чаще всего, если заемщик сам позаботился о выборе компании. В этом случае все вопросы решаются не с банком, а с компанией напрямую. К тому же можно выбрать самый недорогой полис, что немаловажно.
Как вернуть неиспользованную часть страхового взноса при рефинансировании
Возврат страховки при рефинансировании ипотеки или автокредита инициируется заемщиком. Он обращается в страховую компанию и просит вернуть ему неиспользованный остаток выплаченной премии.
Для начала следует внимательно перечитать договор, особенно текст, напечатанный мелким шрифтом. Вообще-то это нужно сделать при его подписании, что на практике, к сожалению, не всегда соблюдается. Так вот, если пункт о возврате остатка при досрочном снятии обременения отсутствует, то эта недосказанность трактуется в пользу заемщика.
В договоре может быть указано на невозможность возврата, и тогда ситуация скверная, почти безнадежная. Оспаривание пунктов, противоречащих интересам потребителя, в принципе, возможно, но дело это муторное, долгое и не всегда результативное. Клиент своей подписью автоматически выражает согласие со всеми условиями договора, так что результат тяжбы вызывает сомнения.
Если допустить отсутствие препятствующих факторов, можно разобрать типичную процедуру возврата остатка выплаченной страховой премии в случае рефинансирования ипотеки. Для примера рассмотрим банк ВТБ и правила, установленные в нем.
Есть два пути – умеренный и радикальный. Начинать рекомендуется с самого простого способа. Он состоит в подаче заявления с просьбой аннулирования договора с компанией «ВТБ Страхование» как утратившего актуальность по причине досрочного погашения задолженности (в результате рефинансирования). В документе нужна ссылка на ст. 958 ГК РФ – она послужит юридическим обоснованием. Также следует четко обозначить цель подачи заявления: возврат неиспользованного остатка. Если ее не указать, банк расторгнет договор (ему не жалко), а денег не отдаст (их не просили).
К заявлению прилагается справка об отсутствии задолженности – ее клиент получает в ходе процедуры рефинансирования после зачисления новым кредитором средств на спецсчет должника.
На то, чтобы дать письменный ответ, страховой компании закон предоставляет десять дней. Если в нем выражается отказ, этот документ становится основанием для судебного иска. Обычно до рассмотрения в арбитраже дело не доходит, а заемщику деньги возвращают.
Второй – экстремальный – способ предполагает обращение непосредственно в Центральный банк РФ с жалобой на принудительное навязывание услуги страхования (если оно по закону не является обязательным). Клиент в этом письме объясняет свою подпись психологическим давлением, оказанным на него менеджером при заключении договора и выраженным угрозой отклонения заявки в случае отказа.
Этот альтернативный способ надолго испортит отношения с кредитором (в данном случае с ВТБ), а скорее всего, и с другими банками, так как информация об инцидентах распространяется быстро. К радикальным мерам не рекомендуется прибегать, если в них нет крайней необходимости.
При любом варианте действий заемщик к заявлению о возврате неиспользованной части страхового взноса прилагает следующие документы:
Еще одна инстанция, в которую заемщик имеет право жаловаться на невозврат страхового взноса после рефинансирования, – Роспотребнадзор. Обращение в эту организацию влечет начало процесса, издержки по которому несет истец. По этой причине следует соразмерять затраты с суммой возможного взыскания.
Сколько можно вернуть?
В России нет единой методики расчета суммы неиспользованных страховых взносов. В большинстве случаев она определяется пропорционально количеству месяцев, в течение которых полис действовал. Кроме этого, некоторые фирмы в текст договора вносят условия начисления пени за досрочное расторжение.
Заключение
В статье рассмотрен порядок возврата неиспользованной суммы обязательной страховки при перекредитовании (досрочном погашении). Наиболее актуальна эта задача при изменении условий обслуживания задолженности по ипотеке и автокредиту.
Вся изложенная информация относится к рефинансированию некоммерческих кредитов физических лиц. Порядок страхования займов, взятых на развитие бизнеса, имеет свои существенные особенности и отличия.
Наиболее простым представляется рефинансирование потребительского кредита без страховки в Сбербанке и других крупнейших финансовых организациях. При этом не следует воспринимать полис как некое зло, которого нужно избегать или с которым приходится мириться. В страховании заинтересован не только банк, но и клиент, желающий обезопасить себя от многих рисков.
Как выгодно рефинансировать ипотеку в 2020 году
В России ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.
Текущий ипотечный портфель в России, по данным «Дом.РФ», сформирован по ставке 10–11%. При этом ставки рефинансирования в настоящий момент на 2–3 п.п. ниже этого уровня. Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным компании «Русипотека», составила 8,32%. Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.
Что это значит
Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.
Пример рефинансирования
В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.
При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.
Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?
Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.
Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее
В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.
В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.
В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.
Что нужно учитывать
Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.
Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.
На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.
Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Документы для рефинансирования ипотеки
Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.
Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:
После одобрения кредита также потребуются:
Когда рефинансирование невыгодно
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.
Причины возможного отказа
Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.
Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать
По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов. Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование. Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.
Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.
Бум рефинансирования
Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. По данным «Дом.РФ», объем рефинансирования ипотеки в России в первом полугодии 2020 года составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше относительно аналогичного периода прошлого года. Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за полгода 2020-го достигла 16%, в то время как в прошлом году составляла 5%.
Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ». Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным «Русипотеки», составила 8,32%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между текущими ставками по ипотеке и средней ставкой ипотечного портфеля в банках превысила 2%. Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.
Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.