что делать с апартаментами
Рассмотрение законопроекта о легализации апартаментов отложили
Пока остаются вне закона
Апартаментами в России, напомним, считаются нежилые по статусу помещения, имеющие все необходимые для проживания условия и расположенные в административных зданиях или гостиницах. В апартаментах нельзя зарегистрироваться, поэтому их собственники не имеют права на пользование объектами социальной инфраструктуры по месту жительства. Стоят апартаменты намного дешевле квартир. В российском законодательстве их статус не урегулирован. И вот авторы законопроекта предложили ввести понятие «многофункциональное здание», т.е. здание, состоящее из нежилых и жилых помещений, расположенное за пределами жилых кварталов, в общественно-деловой зоне. Расположение жилых и нежилых помещений и перевод помещений из одной категории в другую в таких зданиях будет подчиняться определенным правилам.
Первое чтение должно было состояться 11 ноября. Но при обсуждении повестки дня в начале пленарного заседания Галина Хованская («СР») предложила этот вопрос не рассматривать, потому что в положительном в целом отзыве правительства говорится, что реализация закона «может повлечь» дополнительные бюджетные расходы. А в таких случаях статья 104 Конституции РФ требует не отзыва, а заключения правительства, подготовленного Минфином.
Но глава Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов («ЕР») считал, что ничего переносить не нужно и законопроект готов к рассмотрению. По его словам, «решение зрело очень давно, мы уже несколько лет обсуждаем, что надо придать законный статус апартаментам», а при подготовке ко второму чтению все проблемы можно решить поправками.
Тут вице-спикер Петр Толстой («ЕР») тоже счел нужным заметить, что «законопроект освобождает застройщиков от обязанностей строительства социальных объектов». Значит, «мы легализуем уже построенные апартаменты без таких объектов, и вся нагрузка ляжет на уже существующие школы и детские сады»,- заключил он.
Вице-спикер Сергей Неверов («ЕР»), курирующий Комитет по строительству и ЖКХ, тоже признал наличие проблемы, но обратил внимание на то, что «большое количество такого жилья уже построено, люди заплатили за него деньги, и сейчас стоит вопрос о том, какой статус этому жилью придать и запретить в дальнейшей строительство апартаментов без социальной инфраструктуры». По его словам, именно об этом как раз и говорится в пресловутом законопроекте.
Тогда спикер Володин попросил полпреда правительства в Госдуме Александра Синенко пояснить, почему правительство прислало лишь отзыв, хотя само же пишет в нем, что дополнительные бюджетные расходы могут возникнуть. Г-н Синенко предложил «не уходить в юридическую казуистику», потому что в отзыве правительстве указано лишь на «возможное (именно возможное) дополнительное финансовое обременение для бюджетов всех уровней». С его точки зрения, препятствий для рассмотрения законопроекта нет.
В итоге обсуждение всё же было решено перенести на неделю, правительству за это время подготовить заключение, ещё раз уточнить позицию Москвы и Петербурга, а на обсуждение пригласить главу Минстроя Ирека Файзуллина.
Стоит отметить, что вызвавший столь бурную дискуссию на пленарном заседании и подготовленный во исполнение поручения президента законопроект рекомендован к принятию в первом чтении профильным Комитетом по строительству и ЖКХ лишь при условии доработки ко второму чтению. Да и в отзыве правительства замечаний целых 10, причем весьма существенных.
Правительство обращает внимание, что законопроект касается лишь только случаев нового строительства мнофункциональных зданий. При этом вопрос определения статуса помещений, которые уже построены, куплены гражданами и заселены, как и вопрос регистрации собственников таких помещений никак не урегулирован.
А в заключении Комитета по строительству и ЖКХ изменения, которые предлагается внести в Жилищный кодекс, названы «радикальными» и не вполне соответствующими одновременно предложенным изменениям в Градостроительный и Гражданский кодексы…
Что не так с апартаментами и стоит ли инвестировать в них сегодня
Недавно Минстрой предложил внести поправки и отказаться от строительства апартаментов. Что не так с форматом апартаментов и почему вопрос с их статусом давно пора решить? Стоит ли на волне изменений инвестировать в проекты с апартаментами и как выбрать наиболее ликвидное предложение?
Формат апартаментов появился в 2008 году. Причем произошло это не столько из-за потребности спроса, сколько из-за того, что девелоперы, обладая площадками в центральных районах города под офисное строительство, столкнулись с проблемами спроса на коммерческие помещения. В поисках решений родилась концепция апартаментов — то есть нежилья с жилыми функциями. Формат быстро нашел свою нишу в условиях дефицита предложения, а такие проекты в центральных районах начали пользоваться спросом.
Несмотря на то что формат апартаментов нашел своего покупателя, ряд противоречий так и не был решен за более чем десятилетний срок их существования.
Что не так с апартаментами?
Самое главное противоречие заложено в самом формате. С одной стороны — это нежилое помещение, с другой — его используют под жилье. Соответственно, при реализации проекта девелопер не обязан создавать инфраструктуру для будущих жильцов. Получается, что нагрузка на существующие объекты инфраструктуры существенно возрастает, причем непропорционально количеству проживающих в районе. Если поначалу это было не столь заметно, то сегодня, когда в Москве построено более 3 млн кв. м апартаментов, проблема стала острой.
Апартаменты никак не описаны на законодательном уровне, юридически данный формат относится к нежилым помещениям, в апартаментах нельзя прописаться. И если собственников жилья от неправомерного использования жилых помещений в иных целях защищает Жилищный кодекс, то у владельцев апартаментов таких гарантий нет. Именно поэтому нередко встречаются ситуации, когда кто-то приобретает апартаменты с целью проживания, а в итоге находится в эпицентре офисного окружения. Регламентировать это практически невозможно. Сами же застройщики, как правило, дистанцируются от решения таких ситуаций. Для них главное — вовремя построить и передать объект собственнику.
Есть и другие спорные моменты в формате апартаментов, из-за которых проживать в таких проектах может быть сомнительно. В отличие от жилья, к апартаментам можно не применять нормы СанПиНа, чем активно пользуются многие застройщики. Поэтому высока вероятность, что микроклимат в апартаментах будет значительно хуже, возможны проблемы с вентиляцией и инсоляцией. В условиях пандемии этот фактор становится особенно актуальным.
Покупателей апартаментов привлекало, как правило, два фактора — удачное расположение проектов и относительно низкая цена. Но по факту на рынке появился формат недвижимости, который не пригоден для комфортного самостоятельного проживания. Все это заставляло чиновников уже не первый раз задумываться о том, чтобы основательно реформировать апартаменты или вообще запретить их. Судя по всему, решили пойти по второму пути.
С точки зрения строительной отрасли застройщики жилья и апартаментов находятся в неравных условиях. Девелоперы жилых проектов вынуждены реализовывать проекты с пониженной плотностью застройки, соблюдать все необходимые нормы (включая нормы по инсоляции), несут нагрузку по социальной инфраструктуре и платят взносы в городской бюджет на ее развитие. В то время как застройщики апартаментов находятся в более выгодной ситуации — все перечисленные нормы для них необязательны. Такая несправедливость, по моему мнению, тоже сыграла свою роль. Лобби застройщиков жилья в конечном счете одержало верх над компаниями, которые строят апартаменты. Я лично полностью поддерживаю подобную трансформацию на рынке, все-таки жилье должно быть жильем и требования, которые к нему предъявляются, должны соблюдаться. Это гарантирует его покупателям комфорт и здоровое проживание на протяжении многих лет. Апартаменты таких гарантий не дают.
Помимо прочего, формат апартаментов не несет нагрузки по программе реновации, в то время как девелоперы жилья в районах, где реализуется программа, вынуждены отдавать часть квартир государству под переселение. Нередки случаи, когда застройщик принимает решение в пользу строительства апартаментов с целью избежать такой нагрузки. Учитывая, что проект реновации будет, по всей видимости, масштабироваться на всю страну, наличие самого формата апартаментов может помешать программе.
Апартаменты — удачное решение при тесной городской застройке
Говоря о недостатках апартаментов, сразу хотел бы оговориться — хотя к самому формату много вопросов, в ряде случаев апартаменты оказались в городе весьма кстати. Так, например, в условиях тесной исторической застройки центра строительство жилого комплекса со всей требуемой инфраструктурой не всегда возможно, в то время как сам район нуждается в дополнительных площадях для проживания. В такой ситуации апартаменты были бы вполне жизнеспособны и уместны.
Что делать в условиях неопределенности и стоит ли инвестировать в апартаменты сегодня?
Несмотря на то что регламент ухода от апартаментов пока не разработан, мы не видим места для паники. Надо понимать, что закон обратной силы не имеет, поэтому проекты, которые к моменту вступления закона в силу получили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), будут реализованы. И их вместе с уже построенными апартаментами вполне можно рассматривать в качестве инвестиционного актива. Более рискованным вложением может оказаться проект без ГПЗУ.
Самое важное правило, которым стоит руководствоваться, — грамотный выбор локации проекта и анализ сценария его дальнейшего использования. Приоритет стоит отдавать апартаментам, которые расположены в зонах деловой активности города, где имеется недостаток в жилых проектах. Немаловажно рассматривать не только имеющееся в районе жилье, но и потенциал района с точки зрения будущего строительства. В зонах высокой деловой активности всегда будет спрос на аренду помещений с целью проживания. Если говорить конкретнее, то можно привести район «Москва-Сити»: жилья здесь нет совсем, а количество желающих проживать на территории «Сити» измеряется тысячами. Апартаменты в подобной локации весьма уместны, и с изменением законодательства спрос на них не изменится.
Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус
В Госдуму внесен законопроект, который должен помочь определить правовой статус апартаментов в России. Вместо обсуждаемой в Минстрое концепции «запретить строительство апартаментов и узаконить построенные» документом предлагается узаконить строительство таких проектов в будущем и ввести понятие «многофункциональные здания». В предложенном варианте проекта закона никак не регулируется статус сданных проектов, где уже живут люди, а также строящихся апартаментов.
Вероятно, что предложенный законопроект еще претерпит множество изменений. В Минстрое России считают целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы, отметили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе министерства. В ведомстве намерены ознакомиться с предложенным проектом закона и представить свои предложения и комментарии.
Рассказываем, что предложила группа сенаторов и депутатов для решения проблемы с апартаментами, как будет регулировать их правовой статус и какие права получат жители в таких зданиях.
Многофункциональное здание
Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.
Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.
Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».
На что распространяется закон
Если закон примут, то он должен вступить в действие с 1 сентября 2021 года. Нормы нового закона затронут объекты капитального строительства, для которых после этого дня утвержден проект планировки территории либо выдан градостроительный план земельного участка.
«Людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов»
Николай Алексеенко, глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Обсуждение вопроса узаконивания апартаментов не теряет своей актуальности последние несколько лет. Только за последний год было уже несколько попыток подойти к его разрешению. В этом обсуждении нужно рассматривать две параллельные задачи: первая — решение судьбы уже существующих апартаментов, вторая — определение форматов дальнейшего регулирования строительства апартаментов, или, как назвали в законопроекте, многофункциональных зданий. Разработанный законопроект дает надежду на решение второй задачи, но несколько упускает первую. Конечно, стоит понимать, что предстоит еще обсуждение в комитетах Госдумы, на экспертных площадках. Думаю, закон еще будет дорабатываться и дополняться. Конечно, людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут. Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15–20%, чем на аналогичное жилье.
Прописка, тарифы ЖКХ и управляющие компании
Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса. Если закон примут, то жители многофункциональных зданий будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, а также платить за капремонт общего имущества. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании. Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них.
Перевод в нежилые и жилые помещения
Проектом закона также регулируется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многофункциональном здании. Перевод нежилого помещения в жилое допускается, если в жилые помещения переводятся все нежилые (и наоборот) на лестничной площадке. При этом должны быть соблюдены условия для ограничения доступа пользователей таких помещений к жилым зонам в здании. В случае перевода одной из квартир на этаже в нежилое помещение будут действовать общие правила для такой процедуры в жилых домах — согласие всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке, а также решение общего собрания жильцов.
Что не так с апартаментами
Апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако по факту многие из них используются как жилые квартиры. В законах апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные ставки коммунальных тарифов и налоговые ставки, что делает обслуживание этого вида недвижимости дороже. Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5%, а может достигать и 2%.
Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, покупателям такого типа недвижимости не гарантируется выплата компенсации в случае банкротства застройщика. Также застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами социальной инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.
Как предлагали решить вопрос с апартаментами
В России сейчас не урегулирован правовой статус апартаментов, хотя данный вопрос обсуждается не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.
Летом 2019 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.
В конце 2020 года стало известно, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. В министерстве заявили, что, вероятнее всего, уже введенные в эксплуатацию апартаменты подпадут под амнистию и будут учтены в общем объеме ввода жилья. Позднее стало известно, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.
Долгострои и двойные продажи: главные риски покупки апартаментов
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.