что делать после того как дом признали аварийным
Что делать в случае, если дом признают аварийным: пошаговая инструкция для собственников
Дома, пришедшие в негодность в результате эксплуатации на протяжении не одного десятка лет, уже не нуждаются в ремонте.
В данном случае требуется снос ветхого помещения и замена жилплощади лицам, проживающим в непригодных условиях. О том, какое жилье считается ветхим или аварийным, можно выяснить, обратившись к органам власти.
Специальная комиссия, которая будет осуществлять проверку на основании заявления, обязательно учтет все повреждения и поломки. Никакой особой формулы расчета или конкретных признаков, чтобы констатировать ветхость дома, не существует. Поэтому каждое здание рассматривается индивидуально.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Каковы последствия того, если многоквартирный дом признают аварийным?
Есть некоторые отличия у понятий «ветхое» и «аварийное» жилье. В первом случае дом имеет ярко выраженные части разрушения конструкции. В процентном соотношении это не более 40%. Произойти это может с помещением, которое с течением времени пришло в подобное состояние. Это вполне закономерная ситуация.
Аварийным может признаваться жилье в том случае, когда:
О том, каковы критерии признания дома аварийным, рассказывается тут.
Аварийное жилье подлежит только сносу, а ветхое еще может пройти этап реконструкции и снова служить людям в качестве жилого помещения.
Согласно Постановлению Правительства № 47, дом признать ветхим или аварийным может только специально установленная комиссия, которая и примет решение о ремонте или сносе (как действовать жильцам, чтобы дом признали аварийным?).
Сложность заключается в том, что такого состояния, как «ветхий» в понятии Жилищного кодекса не существует. Поэтому данный тип регламентируется решением органов самоуправления и межведомственной комиссией (состоящей из сотрудников разных органов управления: Роспотребнадзор, органы самоуправления, департамент градостроительства и т.д.).
В течение месяца муниципалитет должен принять соответствующее распоряжение о признании дома аварийным и ветхим жильем (каковы особенности этой процедуры?).
Пошаговые действия государственной власти
При поступлении заявления, органы самоуправления должны незамедлительно решить вопрос переселения жильцов из непригодного помещения. Это совершается несколькими способами, которые регламентируются 86-88 ст. Жилищного кодекса.
Статья 86 ЖК РФ. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Заявление о признании дома ветхим и аварийным составляют не только сами жильцы. К данному решению приходят органы Роспотребнадзора и пожарной службы, руководители ТСЖ и сотрудники ЖКХ.
Все действия государственных органов последовательны:
Как выяснить, внесено ли жилье в программу по сносу или капитальному ремонту?
Если жилье построено более 40-50 лет и имеет поражения несущих частей конструкции, то по результатам ежегодной проверки его вносят в очередь на снос. Обычно процедура информирования граждан в данном случае осуществляется еще за год до начала требуемых работ. При подаче заявления собственниками жилья ждать результата всего месяц.
На сайте муниципалитета или районного департамента тоже должна быть информация о предполагаемом сносе жилья.
Что делать собственнику после получения решения?
Итак, если дом признали ветхим, то что делать жильцам в таком случае?
Ведь при расселении из аварийного жилья возникает немало проблем и у исполнительных органов, и у собственников. Попробуем разобраться.
У собственников, как правило возникает вопрос о том, куда обращаться в таком случае и что им положено. В таком случае необходимо обратить внимание на ст.32 ЖК РФ, в которой четко прописаны права владельцев квартир, дома которых подлежат сносу:
Права граждан при расселении
При желании вполне возможно улучшить жилищные условия за счет приобретения квартиры путем выкупа непригодной муниципалитетом, включив еще и свои средства. В данном случае органы власти не ограничивают территорию расположения будущего жилья.
В каких случаях возможно обжалование акта муниципалитета?
Аварийное жилье представляет опасность для его жильцов. В силу защиты прав и здоровья граждан, органы власти обязаны переселить граждан из разрушающегося дома. Но случаются и ситуации, в которых местные власти поступают неправомерно по отношению к жильцам дома и выселяют их из своих корыстных целей.
Согласно п.52 Правительственного Постановления №47, предотвратить подобные злодеяния можно, доказав правоту в ходе судебного разбирательства.
Для этого необходимо:
Основной доказательной базой будет являться:
Проживание в доме ветхого состояния опасно для граждан. Позаботиться о свевременном выселении должны органы муниципалитета. Любые неправомерные действия со стороны государственной власти подлежат оспариванию в суде.
Действия жильцов после того, как дом был признан аварийным: особенности расселения
После того как дом признан аварийным у хозяев должна начаться основная напряженная деятельность для получения нового жилья, однако многие не полностью понимают, что делать и куда обращаться, если дом признается аварийным. На самом деле все не так сложно, как кажется на первый взгляд.
Аварийный дом – многоквартирное строение, которое имеет износ более 75% и в котором проживать опасно. К категории аварийного жилища так же относятся:
Официальное признание дома аварийным
В соответствии с законодательными нормами и актами России, дом может быть признан аварийным и подлежащим расселению только после официального признания его опасным для жизни и здоровья жителей.
Многоквартирные жилые строения официально признаются невозможными для проживания и направляются под снос при наличии следующих условий:
Данные категории домов признаются непригодными для проживания официально, о чем составляется государственный акт. После составления акта собственники или социальные наниматели помещений могут начинать процедуру, направленную на получение комфортабельной жилой площади.
Начало
Что нужно делать, если дом признается аварийным? После получения официального постановления собственник должен обратиться в государственные органы с заявлением на проведение экспертизы, которая проводится межведомственной комиссией. Именно за решением данной комиссии будет последнее слово, которое определит возможность расселения или дом будет признан ветхим, но с возможностью реконструкции.
Комиссия не производит выезд к дому, в ее обязанности входит:
Для того что бы комиссия работала максимально быстро собственнику необходимо собрать весь пакет документов заранее:
После вынесения комиссией положительного решения о расселении начинается основная часть, направленная на получение новой жилплощади.
Расселение социального найма
В зависимости от того на каких именно основаниях человек проживает в квартире зависит расселение.
В случаях, когда проживающий человек является социальным нанимателем, то есть его квартира находится в собственности у государства, и он не имеет на нее правоустанавливающих документов, процесс расселения из ветхого жилья происходит намного проще, чем у собственников.
После того как государственная комиссия официально признала дом непригодным для жизни социальным нанимателям предлагается определенный вариант расселения.
Новое жилье по договору найма. В данном случае государство должно предложить человеку жилое помещение, которое будет иметь ту же площадь, что и аварийное. Кроме того оно должно быть благоустроенным, то есть, вне зависимости от наличия в старом доме коммуникаций, новый должен быть с водой, сантехникой и центральным отоплением. Так же важным условием является то, что новая квартира должна находиться в том же городе, что и старая;
Важно: если наниматели стояли на очереди для улучшения жилищных условий, при переселении из аварийного дома, за ними сохраняется очередь, вне зависимости от того, в какие жилищные условия их переселят.
Основным условием для социальных нанимателей является то, что они не могут отказаться от предложенного государством варианта. В случае отказа, если дом подлежит сносу, наниматели окажутся на улице, так как государственный найм не подразумевает выбор из нескольких помещений.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=»если дом признается аварийным » cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]
Расселение собственников
Для собственников вопрос о том, что нужно делать, если дом признали аварийным стоит очень остро. Данный тип граждан не может получить социальное жилье даже на время, поэтому им приходится сразу готовиться к переселению на постоянной основе.
Чаще всего дома, подлежащие сносу, расселяют только после того, как на земельный участок, на котором они стоят, находится покупатель, который вместе с покупкой земли берет на себя ответственность за расселение.
Собственником в данном случае, новый владелец земли, может сделать несколько предложений:
В случаях если собственника не устраивает ни один из предложенных инвестором вариантов, инвестор имеет право обратиться в суд. В судебном процессе будет установлен порядок выселения собственника или его оставления в жилье.
Бывают ситуации, когда из-за одного хозяина, которого не устраивают предложенные условия, все собственники квартир в доме могут остаться без компенсации и нового жилья. Долгие уговоры, которые ни к чему не приводят, могут вызвать у инвестора желание отказаться от земельного надела.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Что делать если дом признается аварийным » cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]
Если земли выкупались из-под нескольких домов, то новый хозяин может отказаться от проблемного дома, расселить соседние здания, построить на их месте многоэтажки, а жильцы проблемного здания так и останутся жить в непригодных условиях.
Второй способ расселения собственников, является выкуп их квартир государством. В данном случае цена квадратного метра ниже и не подлежит оспариванию.
Кроме выкупа площадей, государство может предложить владельцам квартир аналогичное по квадратным метрам жилье в социальных домах. В случае отказа собственника, спор решается через суд.
В любом случае стоит помнить, что признание дома аварийным не означает быстрое и удачное расселение.
Верховный суд разъяснил правила досрочного расселения из аварийного жилья
Верховный суд (ВС) дал разъяснения нормам расселения граждан из аварийного жилья, сообщает информагентство правовой информации РАПСИ.
Разъяснения были даны при рассмотрении жалобы одного из жителей Вологодской области, который остался недоволен новым жильем после расселения из аварийного дома. Взамен 45-метровой квартиры в ветхом доме ему с несовершеннолетним ребенком выделили 15-метровое жилье.
Норму компенсации рассчитал суд, в который мужчина обратился с требованием ускорить переселение их с ребенком в новое жилье такого же метража, как занимаемое по договору социального найма. Суд учел требования только частично — обязав администрацию Вологодской области вне очереди предоставить мужчине и его дочери жилье из расчета 7,5 кв. м на человека. Расчет был обусловлен тем, что в аварийном жилье зарегистрировано шесть человек — семейная пара, двое их детей (один из которых выступил заявителем) и двое внуков. Фактически в нем проживали только заявитель с ребенком.
Суд исходил из того, что заявление о переселении вне очереди было подано на двоих членов семьи, их доли в аварийном жилье — ⅙ на человека. Поэтому новую площадь рассчитали пропорционально этим долям. Вологодец пытался оспорить решение областного суда, но получил отказ и в апелляционной, и в кассационной инстанциях.
Верховный суд встал на сторону заявителя, ссылаясь на нормы Жилищного кодекса, по которым при переселении из одного жилья по договору соцнайма в другое новое помещение должно быть «благоустроено применительно к условиям соответствующего населенного пункта» и «равнозначно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению». С точки зрения высшей инстанции суды проигнорировали обязанность местных властей не только повысить безопасность жилищных условий, но и компенсировать прежние характеристики (благоустроенность, метраж, местоположение), не допуская их ухудшения.
«Жилое помещение взамен признанного аварийным должно быть предоставлено гражданам, имеющим право пользования таким помещением, общей площадью не менее ранее занимаемого, а не пропорционально количеству зарегистрированных в нем лиц», — резюмировал Верховный суд. Инстанция подчеркнула, что право пользования новым жильем должно быть предоставлено всем шестерым членам семьи, которые были зарегистрированы в аварийном помещении. Решения предыдущих инстанций ВС отменил — дело будет повторно рассмотрено в суде Вологодской области.
Действующая в России программа расселения аварийного жилого фонда предполагает расселение порядка 10 млн кв. м в домах, признанных аварийными до 2017 года. В 2020-м российский вице-премьер Марат Хуснуллин обратил внимание на то, что с 2017 года в стране появилось еще 12 млн кв. м небезопасного жилья.
В конце года был принят и подписан президентом закон о комплексном развитии территорий («всероссийская реновация»), который дает регионам возможность принимать решение о расселении жилого фонда, еще не признанного аварийным.
Что делать после того как дом признали аварийным
II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами о возможности возложения обязанности на орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, но не включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, другое пригодное для проживания жилое помещение на праве собственности следует исходить из разъяснений, которые даны в подпункте «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Так, Х., обращаясь в суд с иском к администрации города о предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного занимаемому ее семьей, свои исковые требования обосновала тем, что является собственником 43/98 доли в праве общей долевой собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, Х. поставлена в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд исходил из положений статьи 32 ЖК РФ, согласно которым на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.
Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Например, определением судебной коллегии областного суда было отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Б.В. и Б.Д. к мэрии города о предоставлении вне очереди жилого помещения на праве собственности.
Судом установлено, что Б.В. и Б.Д. являются сособственниками в равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания.
Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», судебная коллегия пришла к обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.
В связи с этим и учитывая заявленные требования, судебная коллегия приняла по делу новое решение о возложении на мэрию муниципального образования обязанности предоставить истцам в общую долевую собственность в равных долях равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания.
Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилья на праве собственности не может быть удовлетворено, если между этими органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого.
Анализ судебной практики рассмотрения дел по искам администрации муниципальных образований о переселении собственников аварийного жилья в другие жилые помещения, предоставляемые им на праве собственности (о понуждении к заключению договора мены жилых помещений, о выселении с предоставлением другого жилого помещения), свидетельствует об отсутствии сложившейся единообразной правоприменительной практики.
Ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и членов их семей в предлагаемые органами местного самоуправления жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность предлагаемого жилья.
Другие суды исходят из того, что предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.
Позицию последних следует признать правильной, она нашла отражение и в судебной практике Верховного Суда Российской Федерации.
Так, решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования к П.С. и П.Е. о прекращении права собственности, признании права собственности, выселении из жилого помещения в другое жилое помещение.
Как было установлено судом, П.С. и его супруге П.Е. администрацией муниципального образования была предложена мена квартиры общей площадью 35,6 кв. м в аварийном доме на однокомнатную квартиру общей площадью 46,7 кв. м, находящуюся в муниципальной собственности, в новом многоквартирном доме, однако ответчики отказались от переселения в предложенное жилое помещение.
Кроме того, из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая ответчикам квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 ЖК РФ.
Поскольку данных о том, что П.С. предлагалось выкупить принадлежащую ему на праве собственности квартиру в порядке, определенном статьей 32 ЖК РФ, не имелось, то П.С., как собственник жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, был лишен права на получение стоимости изымаемого имущества (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ12-88).
В другом деле по иску администрации города к У. о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, признании права собственности ответчика на предоставляемое взамен жилое помещение и выселении в предоставляемое жилое помещение и по встречному иску У. к администрации города о взыскании выкупной цены за квартиру судебные инстанции, установив, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предоставлении У. другого жилого помещения взамен изымаемого, возложили на администрацию города обязанность выплатить выкупную цену жилого помещения, а также пришли к выводу о наличии правовых оснований для прекращения права собственности У. на принадлежащую ей на праве собственности квартиру и выселении ответчика из аварийного жилого дома в связи с принятием решения о его сносе.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 ЖК РФ, и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.
Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.
В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме коридорной системы. При этом суд указал, что, по смыслу положений статьи 15 ГК РФ, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В данном случае суд пришел к выводу о чрезмерности произведенных истцами расходов.
Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Например, определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда было оставлено без изменения решение районного суда о частичном удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования к В.А. и членам его семьи об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением.
Судом установлено, что В.А. и В.Г. на праве собственности, возникшем на основании договора передачи квартиры в собственность, принадлежит трехкомнатная квартира в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Рассматривая возражения ответчиков относительно размера предложенной администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, суды первой и апелляционной инстанций указали следующее.
Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную силу решением районного суда, принятым по заявлению В.А. об оспаривании бездействия администрации муниципального образования по проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако каких-либо действий для его осуществления не произведено.
Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.
Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.
Например, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, было правомерно отказано в удовлетворении исковых требований А. и П. к администрации города о предоставлении однокомнатной благоустроенной квартиры, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что указанные граждане, хотя и состоят на учете нуждающихся в получении социального жилья, однако жилое помещение, признанное непригодным для проживания, принадлежало на праве собственности В., членами семьи которого истцы не являются. Собственнику непригодного для проживания жилого помещения В. предоставлено другое благоустроенное жилье.
Истцы проживали в помещении, принадлежащем В., на условиях коммерческого найма, не обладали ни правом собственности, ни правом владения и пользования жилым помещением по договору социального найма, в связи с чем не приобрели внеочередного права на предоставление жилого помещения по договору социального найма.
При рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения собственнику, утратившему пригодное для проживания жилье, необходимо принимать во внимание весь комплекс юридически значимых обстоятельств, в том числе характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат.
Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение на строительство дома взамен сгоревшего и на выруб леса для восстановления дома, однако дом П. построен не был, а заготовленный лес продан истцом.