Покупатели апартаментов выбирают компактные юниты
По данным Росреестра, средняя площадь продаваемых в Санкт-Петербурге апартаментов составляет около 30 кв.м. В общей сложности, в городе в первом полугодии текущего года реализовано порядка 1800 юнитов совокупной площадью около 57,4 тыс. кв. м. Таковы данные исследования, проведенного компанией Hospitality Management.
Востребованность небольших по площади номеров свидетельствует об инвестиционном спросе. Наиболее доходными являются именно компактные юниты. Их среднегодовая доходность составляет в зависимости от проекта от 8 до 17%. Кроме того, об инвестиционном спросе говорит и доля приобретаемых в ипотеку апартаментов. По данным Hospitality Management, с привлечением ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге приобретается в зависимости от комплекса от 13 до 35% апартаментов. Самыми популярными банками у покупателей являются «Сбербанк», «Санкт-Петербург», «Северный морской путь». Средняя сумма сделки составляет 3,5 млн. рублей, ипотечная ставка – 9,5 % годовых.
Цены на апартаменты в 2018 году демонстрируют следующую динамику: с начала 2018 года цена одного квадратного метра на апартаменты бизнес-класса выросла на 18%, комфорт-класса – на 16%, премиум-класса – на 20%. Что касается типов апартаментов, в сервисных и несервисных апартаментах бизнес-класса рост цены одного квадратного метра с начала года составил порядка 2%, в сервисных апартаментах комфорт-класса рост порядка 11%, в несервисных апартаментах комфорт класса – рост около 20%. Средневзвешенная цена одного квадратного метра на рекреационные апартаменты с начала 2018 года практически не показала динамики.
Лидером по продажам в 2018 году стал апарт-комплекс VALO. В этом проекте с января по июнь зарегистрировано 232 договора долевого участия. По площади проданных юнитов также лидирует данный объект. За первое полугодие реализовано юнитов совокупной площадью 6,1 тыс. кв. м. На втором месте проект Like, на третьем – апарт-комплекс «YES на Социалистической».
По мнению аналитиков, до конца года спрос на апартаменты будет расти. По прогнозам экспертов, объем продаж за 2018 год может составить около 140 тыс. кв. м, что превысит показатель прошлого года на 60%.
Дата публикации: 13:19 05 декабря 2018
Апартаменты-студия — что это и чем они отличаются от студии в обычном жилом доме?
16.07.2021
Программа льготной ипотеки, которая в 2020 году позволяла приобрести жилье под 6,5%, сыграла не в пользу тех, кто за год не успел воспользоваться предложением. Спрос из желающих превысил количество предложений новых объектов, и цены поползли вверх. За последний год они выросли на 40%. На текущий момент новостройки дороже вторички на 10-15%.
В июне правительство предложило продлить льготную программу еще на один год, но с учетом роста цен, спрос уже не будет столь внушительным.
Содержание
Почему сегодня выгодно инвестировать в апартаменты?
По данным портала ГдеЭтотДом.РУ, спрос на приобретение апартаментов в Петербурге растет уже пятый месяц. Например, в июне он вырос на 2,24%, по сравнению с маем. А наиболее значимый прирост был в апреле к марту (+21,33%). В 2020 году, несмотря на пандемию, ситуация была такая же: рост числа обращений на покупку продлился с мая по октябрь и составил 30%.
По итогам первого полугодия 2021 года число запросов на покупку апартаментов в среднем за месяц выросло на 169.69%, по сравнению с аналогичным периодом в 2020 году.
Таким образом, сегодня интерес к апарт-комплексам, начиная с середины 2018 года, достиг рекордных показателей.
Важная тенденция на рынке аренды жилья — спекуляция уходит в прошлое. Связано это, конечно же, с ростом цен на первичку.
Сегодня в тренде — покупка недвижимости на долгосрочную перспективу. Удобнее всего это реализовать с апартаментами. Вы покупаете готовый номер, с мебелью и техникой и получаете от него стабильную и более высокую прибыль, чем от сдачи квартиры.
Типы апартаментов
Что такое юниты и какими они бывают?
Для ясности введем один важный термин — юнит (в переводе с английского «unit» — единица). Термин имеет различные значения, в зависимости от области его использования. Если брать сферу апарт-отелей, то юнит — это отдельный номер, который можно приобрести как для сдачи в аренду управляющей компанией апарт-отеля, так и для личного проживания.
На примере комплекса апарт-отелей VALO рассмотрим 4 класса юнитов:
класс А — студии с метражом от 16 до 50 м2;
класс В — двух- и трехкомнатные юниты с отдельной кухней или европланировкой (кухней-гостиной);
класс С — просторные юниты большого метража минимум с тремя отдельными комнатами;
люкс-класс — фешенебельные номера с дорогой мебелью и оригинальной отделкой.
Вне зависимости от класса апартаментов в распоряжении жильцов все привилегии гостиничного сервиса: уборка номеров, доставка блюд из ресторана или кафе, SPA-центр, пост охраны и система видеонаблюдения, место в паркинге и многое другое.
Почему апартаменты-студия как инвестиция лучше квартиры-студии в жилом доме?
В этой статье мы подробнее остановимся на юнитах класса А в и поговорим о том, чем такие апартаменты отличаются от студии.
Апартаменты-студия — это пространство, которое оснащено всем необходимым для комфортного проживания. В номере имеется оборудованная кухонная зона, прихожая, удобное спальное место и эргономичное рабочее пространство.
Для удобства сравнения мы составили таблицу, где наглядно видны различия студий в жилом доме и апарт-отеле.
| Квартира-студия | Апартаменты-студия |
| Стоимость | |
| За последний год они выросли на 40%. На текущий момент новостройки дороже вторички на 10-15%. | Цены на апартаменты растут, но не так сильно. При этом инвестиционная привлекательность такой недвижимости тоже растет. |
| Окупаемость | |
| В среднем квартира-студия окупается за 20 лет, а с учетом нынешней ситуации с сильным ростом цен вероятнее всего этот процесс займет еще больше времени. | Юнит в апарт-отеле окупается примерно за 10 лет. Например, в апарт-отеле VALO есть инвесторы, которые когда-то приобрели юнит в 1 корпусе комфорт-класса, а сейчас продали его и взяли юнит в 5 корпусе VALO Affordable Luxury, который относится к бизнес-классу. |
| Доход | |
| Ежемесячный доход от сдачи квартиры-студии примерно 20-25 тысяч рублей. | Ежемесячный доход от сдачи юнита в апарт-отеле VALO зависит от программы доходности и начинается от 30 тысяч рублей. |
| Гарантии | |
| Арендаторы бывают разные — добросовестные и не очень. Нередко они задерживают платежи, пропадают, а вы нервничаете. | Апарт-отель обслуживает управляющая компания, которая следит за тем, чтобы арендаторы платили в срок. А также УК снимает показания счетчиков, избавляя рантье от забот по оплате счетов. |
| Локация | |
| Квартиры-студии в большинстве своем считаются жильем эконом-класса. Обычно жилые комплексы строятся в спальных районах с пока что слабо развитой инфраструктурой и зачастую с вдали от метро. | Апарт-отели относятся к коммерческой недвижимости, поэтому застройщик в первую очередь думает о транспортной доступности, близости деловых кварталов, центра города, вокзалов и аэропорта. Это повышает возможности для сдачи в аренду, а значит и ценность арендного жилья. |
| Дополнительные затраты | |
| Квартиры-студии относятся к жилью эконом-класса. Их продают либо без отделки, либо с ней, но с использованием максимально недорогих материалов. Это означает, что в самый неподходящий момент вам придется заменить протекающую душевую кабину или сломанный замок на входной двери. | |
| Инфраструктура | |
| При строительстве жилого комплекса застройщик, как правило, предусматривает благоустройство территории: детскую площадку, детский сад и школу, пешеходные дорожки, зону для выноса мусора с его сортировкой по контейнерам. | Т.к. апарт-отель относится к коммерческой недвижимости, застройщик не предусматривает строительство школ, детских садов, детских площадок и поликлиник. Но при этом выбирает локацию, чтобы все эти объекты находились в шаговой доступности. Бонусом идут другие преимущества: конференц-залы, коворкинг, рестораны и бары, фитнес-зал и SPA-центр, места для отдыха, велодорожка и др. |
| Безопасность | |
| Сервис | |
| Квартира-студия — это компактный формат жилья и базовый набор удобств. В жилом комплексе могут работать студия йоги, салон красоты, медицинский кабинет, химчистка и т.д. Но т.к. эти организации не связаны с управляющей компанией, гарантии на качество их услуг никто не даст. | Юнит в апарт-отеле предусматривает уборку, химчистку, прачечную, доставку еды, консьерж-сервис — словом, все необходимое для максимально комфортного проживания. Это оценят люди, которые не хотят тратить время на рутину и ценят отельный сервис в повседневной жизни. |
Кому подойдут апартаменты-студия?
Кому не подойдут апартаменты-студия?
Отличной демонстрацией всего лучшего, что объединяют в себе апартаменты-студия, стал апарт-комплекс VALO. Здесь есть все для комфортной и приятной жизни. А если вы хотите инвестировать в недвижимость, то вам не придется терять время на поиски арендаторов и поддерживать помещение в чистоте. Все заботы возьмет на себя управляющая компания VALO Service. Достаточно выбрать подходящую доходную программу и купить юнит на этапе строительства.
Апарт-доход или расход?
В наши дни не каждый живет на одну зарплату. Те, кто имел возможности скопить капиталец в «тучные» годы, стараются вложить его в приносящие доход активы. Самый простой вариант – недвижимость. Коммерческая – для профессионалов, а вот жилье уже зарекомендовало себя как надежный и относительно доступный объект инвестиций для людей, далеких от бизнеса.
Плата за покой
Обычно под инвестиционным жильем понимают квартиры, годные для сдачи (комнаты в коммуналках – отдельная песня). В последнее время к этой категории недвижимости добавились так называемые юниты в апарт-отелях. По сути, это те же квартиры, но они не могут так называться, потому что апартаменты в России де-юре не являются жильем.
И это не единственная странность апартаментов. Юниты в апарт-отелях дороже сходных по площади и обустройству квартир. За что же переплачивают инвесторы? За место, спокойствие и сервис.
Разберем конкретный случай. Допустим, вы сдаете квартиру. Какими бы надежными ни казались жильцы, случиться может всякое: соседей снизу зальют, оконную задвижку сломают посреди зимы, ключи забудут. Каждый из этих случаев заставит вас, хозяина недвижимости, поволноваться. Ведь вы не сможете тотчас оказаться на объекте и перекрыть кран, передать запасной ключ или вызвать электрика. Вы вообще в этот момент можете быть в командировке за тридевять земель.
Сдавая юнит в апарт-отеле, вы будете спать спокойно. В отличие от жилых домов этот управляется по гостиничным стандартам с необходимым дежурным персоналом. Сервис делает удобным проживание в «номерах» тем, кому некогда ходить по магазинам и ресторанам, самим стирать белье и чинить розетку. В коридорах и на лестничных клетках всегда будет убрано.
Добавим еще одну немаловажную деталь: апарт-отели расположены зачастую в историческом центре Петербурга, где предпочитают снимать жилье высокооплачиваемые экспаты (иностранные менеджеры). Вот почему цены на апартаменты дороже, чем на квартиры.
Как найти идеал?
Первый апарт-отель в северной столице был построен в Приморском парке Победы на месте ресторана советских времен. Жилье узаконить не получилось (даже элитное), а вот построить в парке «как бы» гостиницу оказалось возможно. До сих пор специалисты спорят о том, чем же на деле являются эти объекты – гостиницей или все-таки жильем? Недавно поиску образа «идеальных апартаментов» было посвящено заседание клуба экспертов недвижимости «Золотой квадрат».
Первый вопрос – цена входа. В начале ноября минимальный юнит в аппартамент-отелях в черте города можно было приобрести за 1,8 млн руб. И это цена с отделкой. Но не все, что дешево, привлекательно: юнит в формате «мини» ужат до размеров студий. В целом по городу разброс цен за «квадрат» – от 75,2 тысячи до 770,6 тыс. рублей. При этом распределение предложения по классам «элита», «бизнес» и «комфорт» практически равномерное.
Второй вопрос – сколько их? По данным заместителя директора департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге Евгении Тучковой, сейчас сегмент апартаментов достиг 2,5% от объема предложения квартир. Это вроде бы немного, но еще несколько лет назад такая доля была в пять раз меньше. Почти половина петербургских «псевдогостиниц» сосредоточены в двух районах – Московском и Петроградском.
На конец I полугодия 2015 г. искали покупателей 129,4 тыс. кв. м апартаментов, включая загородные. По прогнозу Colliers International, в 2019 году в северной столице на продажу выставят до 8 тысяч юнитов.
Третий вопрос – зачем они? Три четверти покупателей планируют сдавать свои номера, остальные думают жить в них сами.
Четвертый вопрос – каким будет налог на недвижимость с апартаментов? Если сегодня максимальный налог на квартиры составляет 0,3% от кадастровой стоимости, то на апартаменты – уже свыше 2%. Льгот не ждите: апарт-отели – это не жилье, а коммерческая недвижимость. И коммунальные затраты соответственные.
Пятый вопрос – доходность. По словам экспертов, при удачном вложении, покупатели юнитов получили по 20% годовых от сдачи своих апартаментов. Правда, это относится к отважным инвесторам, готовым вложить деньги на самой ранней стадии.
Но дело не только в смелости. Руководитель архитектурной студии «Интерколумниум» Евгений Подгорнов обратил внимание на то, что за последний год инвестиционная привлекательность апартаментов в Петербурге снизилась. «Прежний строительный вице-губернатор сказал, что девелоперы извлекают сверхприбыль, потому что не отчисляют с таких объектов социальные платежи. Сейчас город требует отчислений и с апарт-отелей, поэтому золотая эпоха апартаментов закончилась», – резюмировал Подгорнов.
Как вариант эксперты рекомендуют владельцам юнитов становиться частными предпринимателями, которые платят налоги по упрощенной схеме. Это выгоднее, чем платить 13-процентный налог на доходы физлиц.
Шестой вопрос – надежность. Бывает, что жилые дома переходят в категорию долгостроев, а их дольщики приобретают малоприятный эпитет «обманутый». Но если проблемные жилые дома – социальная ответственность государства, то перед покупателями юнитов у властей обязательств нет. Ведь это коммерческая недвижимость.
Закон о долевом строительстве (легендарный 214-ФЗ) на апартаменты распространяется, но на все сто защитить не сможет. И пусть вас утешает мысль, что если бизнес по сдаче юнитов в аренду не пойдет, то в них по крайней мере можно жить.
Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в нашей группе ВКонтакте
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 219 (5590) от 23.11.2015.
Что такое юниты? Преимущества и недостатки в российских реалиях
Население городов неуклонно увеличивается, стоимость земли повышается, а платежеспособность жителей, к сожалению, не растет уже несколько лет. Сложившаяся ситуация побудила застройщиков создать новую модель квартир, которая получила название юниты.
По сути, юнитами являются все студии и квартиры с европланировками (кухня, совмещенная с комнатой), расположенные в апарт-комплексах.
Особенности юнитов
Преимущества юнитов для жителей
Современная планировка
Отсутствие стен и система зонирования увеличивают пространство, несмотря на маленькую площадь
Безопасность
Юниты — это жилье преимущественно в апарт-отелях. А там всегда есть рессепшн, видеонаблюдение и охрана территории.
Элитный район
Дома с юнитами редко строят в спальных районах. Рядом обязательно располагается метро.
Гостиничный сервис
Апарт-отели предлагают для проживающих широкий спектр услуг: от клининга и химчистки до мужа «на час» и бронирования авиабилетов.
Соседи
Чаще всего в юнитах живут молодые пары без детей или одиночки. Поэтому на спокойствие по ночам можно рассчитывать с большей вероятностью.
Преимущества юнитов для предпринимателей
Дешевизна
Такие апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем квартира аналогичной площади в этом же районе, поскольку классифицируются как коммерческое/нежилое помещение. Застройщики не закладывают в стоимость юнита строительство социальной инфраструктуры (детские площадки, поликлиники, школы и т. д.)
Высокая доходность
От сдачи в аренду юнита, по данным экспертов Knight Frank, в апарт-отеле можно получить 8-15% годовых. Доходность традиционных квартир при этом едва ли достигает 4%. Тенденция связана с большим спросом на юниты.
Небольшое число конкурентов
Апарт-отели еще только набирают популярность в строительстве. В Петербурге можно насчитать лишь пару десятков таких комплексов. Конкурировать по стоимости и предложению в этих условиях гораздо проще.
Экономия времени на ремонт
Застройщики в апарт-отелях продают жилье с черной и чистовой отделкой, а также с завершенным дизайнерским ремонтом («под ключ»). У вас всегда есть возможность купить готовую квартиру, сразу же сдавать ее и получать прибыль.
Дополнительные услуги от апарт-отелей
Если вы хотите приобрести юнит, чтобы сдавать в аренду, совсем необязательно заниматься вопросами самому. При апарт-отеле часто есть управляющая компания, с которой можно заключить договор о поиске арендаторов. Они могут полностью взять на себя ответственность по ведению бизнеса за процент (в среднем 20-30%).
Инвестиции в юниты: что говорит рынок жилья
— Москва и Санкт-Петербург сейчас переживают бум спроса на апартаменты. Об этом громко заявляют объемы продаж и вложений. Частные инвесторы все больше предпочитают вкладывать средства в сервисные юниты, чтобы сдавать в аренду. Доходность может достигать 90%, по данным портала bsn. ru.
— Всех игроков на рынке впечатляют низкий порог входа, доходность, ликвидность, простота управления и надежность. Бизнес с квартирами уже несколько лет проигрывает эту битву.
За 2018 год рост доходов с юнитов составил 8%, а средняя арендная ставка на студии достигла 35,8 тысяч рублей в месяц.
— Предприниматели завышают арендную плату из-за привлекательности предложения для арендаторов, которым нравится гостиничный сервис и обширная внутренняя инфраструктура. Как уже говорилось ранее, стоимость апартаментов на 15-20% ниже, чем у квартир. Поэтому доход с аренды этих двух типов жилья не сопоставим.
— Еще один внушительный бонус — доходные инвестиционные программы управляющих компаний. В апарт-отелях на стадии покупки вам предоставляют всю статистику и гарантируют стабильную прибыль.
А если вложиться в незавершенное строительство объекта, вы можете сэкономить до 25% средств.
— Также о внушительной привлекательности юнитов говорят листы ожидания на покупку. Темпы строительства апарт-отелей не поспевают за спросом на такую недвижимость.
По данным компании Hospitality Management, за первое полугодие 2018 года в Петербурге были реализованы около 1800 юнитов совокупной площадью около 57,4 тысячи квадратных метров.
— Эксперты рынка недвижимости прогнозируют увеличение инвестиционного интереса в связи со вступлением в силу «закона о хостелах» 1 октября 2019 года. Мини-отели в жилых домах, расположенные выше второго этажа, теперь вынуждены закрываться или осуществлять свою коммерческую деятельность нелегально. Юниты станут отличной альтернативой для предпринимателей.
Апарт-комплексы в Санкт-Петербурге
В 2018 году, по данным портала bsn. ru, лидером по продажам юнитов стал апарт-комплекс VALO. За первое полугодие зарегистрировали больше 200 договоров, и это несмотря введение в эксплуатацию только первой очереди жилья. Всего их планируется три, и завершится строительство в III квартале 2022 года. Согласно данным, 80% клиентов приобретают юниты с инвестиционной целью.
На втором месте по числу проданных юнитов находится апарт-отель Like, на третьем — апарт-комплекс «YES на Социалистической».
Сейчас в Петербурге насчитывается порядка 16 тысяч юнитов. Это на 31% больше, чем было в аналогичном периоде в 2018-ом. Только с начала текущего года застройщики ввели в эксплуатацию 5 новых проектов с суммарным числом апартаментов больше восьми тысяч. Цифры наглядно доказывают, что предприниматели нащупали золотую жилу в этом бизнесе и готовы вкладывать свои деньги.
Посмотрите, за какую цену предприниматели сдают юниты на портале наЧас.ру
Юнит в апарт-отеле – более доходная инвестиция, чем арендное жилье
Об этом в ходе «Дебатов инвесторов» от NAI Becar заявил президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов, разъяснив, что долгосрочная сдача в аренду квартир и апартаментов не позволит зарабатывать 17% годовых, в отличие от отельного бизнеса.
Мы взяли западные бренды, Moxy, CitizenM и так далее – и взяли оттуда идею мини-юнитов. У нас ведь Vertical, которая сейчас строится – там номер 15 метров. Но это уменьшение площади невозможно без того, чтобы первый этаж был в общей собственности. И там, соответственно, больше тысячи метров площадей, куда ты можешь просто спуститься, и никаких арендаторов там нет, так как все включено в стоимость. И как можно достигать иначе этой высокой доходности – мы не понимаем. Мы почему 17% рекламируем, потому что те, кто покупал юнит в апарт-отеле Vertical, сейчас, собственно говоря, эти 17% годовых имеют, это факт. А как будут достигать 17% другие – это мне напоминает студенческие apartments в Лондоне. У меня есть уже не один друг, кто умудрился вложиться в так называемый рентный доход student apartments – чаще всего получают 1-3% годовых при гарантированных 10%: просто это гарантирует управляющая компания, которая не справляется с этой гарантией. Она уходит, приходит новая, которая уже ничего не гарантировала. Собственно говоря, очень похоже, что у нас сейчас идет такая же череда student apartments, как в Лондоне. Они ловят нас, русских, индусов, пакистанцев, китайцев, на то, что «верьте, недвижимость в Лондоне – это круто!». Это и правда круто. Но тому, что у вас будет 8-10% годовых от student apartments – не верьте. Невозможно. Если вы покупаете целиком здание в student apartments, вы можете достигнуть сейчас в Лондоне 5-6%. Плюс вы можете взять кредит процента под 4 и в целом достигнуть 8-10%, но под один юнит никто в Лондоне не даст никакого кредита. И чаще всего это просто продажа будущих обещаний в недвижимости, которые, к сожалению, потом растворятся. Похоже, что большинство апарт-проектов, которые у нас сейчас есть, идут к этому».