что такое техническое обслуживание одпу
Особенности ремонта и обслуживания ОДПУ управляющими организациями
22 мая мы провели онлайн-семинар, на котором наш постоянный эксперт Елена Шерешовец поделилась своими знаниями о приборах учёта: порядке их установки, обслуживания, начислениях при наличии или отсутствии ПУ. Подробности читайте в сегодняшней статье.
Почему управляющая организация должна обслуживать ОДПУ
Общедомовые приборы учёта относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5-7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
В соответствии с п. 18 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 обеспечивать работоспособность ОДПУ и постоянную готовность для подачи коммунальных ресурсов в МКД должно лицо, ответственное за содержание общего имущества. Таким лицом может быть управляющая организация на основании договора управления МКД или ТСЖ, ЖК, ЖСК на основании устава.
Как и на какие средства ремонтировать ОДПУ
Если общедомовой прибор вышел из строя, починить его нужно в течение двух месяцев с момента поломки (п. 12 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ). Источник финансирования – поступающие от собственников помещений в МКД платежи за содержание жилого помещения (п. 5 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).
Бывает так, что управляющие организации включают ремонт общедомового прибора учёта в список неотложных работ и собирают с собственников деньги на выполнение работ в качестве дополнительной оплаты.
Постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 утверждает, что все текущие, обязательные и неотложные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются они в договоре управления или нет. Елена Шерешовец отметила, что, учитывая позицию ВАС РФ, эксплуатацию ОДПУ нельзя считать неотложной работой, которую невозможно было предвидеть при планировании цены договора управления МКД.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, перед заключением договора управления УО стоит тщательно проверить работоспособность установленных в здании общедомовых приборов учёта, сроки их поверки и дату планируемой замены. Если на их содержание и обслуживание нужны будут средства, стоит заранее сообщить об этом собственникам на собрании и включить необходимые суммы в размер платы за содержание общего имущества.
Что делать, если отремонтировать ОДПУ невозможно
Елена Шерешовец отметила, что ОДПУ не всегда можно отремонтировать. Если прибор не подлежит ремонту, управляющая организация должна составить акт о невозможности восстановления ОДПУ, затем провести общее собрание собственников, в повестку дня которого включить вопрос о замене прибора. Собственники согласятся установить прибор учёта за счёт собственных средств или примут решение об отказе ставить новый ОДПУ.
Если общедомовой прибор учёта ставится за счёт средств собственников, управляющей организации нужно организовать процесс установки и выставить собственникам счета. В случае, если собственники отказались оплачивать установку нового ОДПУ, законодательство не предусматривает обязанность для управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК устанавливать общедомовые приборы учёта.
Но здесь не всё так просто, как кажется. Суды не всегда придерживаются позиции, что УО отвечают только за эксплуатацию и ремонт ОДПУ, и не должны их заменять. Примеры постановлений, в которых суд указал, что УО должна производить не только ремонт, но и замену общедомовых приборов учёта:
Суд рассматривал иск администрации города к управляющей организации с требованием установить ОДПУ и пришёл к выводу, что за управляющими организациями закреплена обязанность по надлежащему содержанию, в том числе установке, ремонту и замене приборов учёта в многоквартирном доме и поддержанию их в состоянии постоянной готовности к осуществлению поставок коммунальных ресурсов.
В этом случае один из собственников помещений в МКД требовал у управляющей организации заменить вышедший из строя общедомовой прибор учёта. Суд решил, что требования истца обоснованы и за управляющими организациями закреплена обязанность по установке, ремонту и замене приборов учёта в МКД, поддержанию их в состоянии постоянной готовности к осуществлению поставок коммунальных ресурсов.
Администрация города обратилась в суд с иском на управляющую организацию. В МКД стоял общедомовой прибор учёта тепловой энергии, который УО демонтировала, а начисления собственникам вела по нормативам. Собственники были недовольны такой ситуацией и обратились в администрацию с жалобой.
Суд указал, что управляющая организация должна поддерживать общее имущество МКД в надлежащем состоянии. А в состав ОИ включаются общедомовые приборы учёта тепловой энергии.
Суд обязал УО установить ОДПУ тепла в соответствии с пп. «к» п. 11 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которым определено, что содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации.
О чём ещё мы говорили на онлайн-семинаре
За три часа онлайн-семинара Елена Шерешовец, директор НП СРО УН «КИТ», член Экспертного совета Комитета Государственной думы РФ, практикующий юрист, успела рассказать много полезной для управляющих организаций информации.
Начала эксперт с нововведений постановления Правительства РФ от 27.03.2018 № 331. Одна из основных тем документа – обновлённые правила работы аварийно-диспетчерских служб в управляющих организациях. Работать по-новому АДС начнут с 1 марта 2019 года.
К этому времени управляющие организации должны провести подготовительные работы. Изменится порядок регистрации заявок от жителей, сроки локализации и устранения аварий. Об остальных изменениях, которые вносит в работу УО ПП РФ № 331 вы можете узнать в видеозаписи онлайн-семинара.
Кроме содержания ОДПУ на онлайн-семинаре мы обсудили работу индивидуальных приборов учёта: затронули темы установки, опломбировки, поверки и проверки ИПУ при различных договорных схемах.
Если вы хотите разобраться во всех этих вопросах, посмотрите видеозапись онлайн-семинара.
Особенности ремонта и обслуживания ОДПУ управляющими организациями
22 мая мы провели онлайн-семинар, на котором наш постоянный эксперт Елена Шерешовец поделилась своими знаниями о приборах учёта: порядке их установки, обслуживания, начислениях при наличии или отсутствии ПУ. Подробности читайте в сегодняшней статье.
Почему управляющая организация должна обслуживать ОДПУ
Общедомовые приборы учёта относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5-7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
В соответствии с п. 18 постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 обеспечивать работоспособность ОДПУ и постоянную готовность для подачи коммунальных ресурсов в МКД должно лицо, ответственное за содержание общего имущества. Таким лицом может быть управляющая организация на основании договора управления МКД или ТСЖ, ЖК, ЖСК на основании устава.
Как и на какие средства ремонтировать ОДПУ
Если общедомовой прибор вышел из строя, починить его нужно в течение двух месяцев с момента поломки (п. 12 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ). Источник финансирования – поступающие от собственников помещений в МКД платежи за содержание жилого помещения (п. 5 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).
Бывает так, что управляющие организации включают ремонт общедомового прибора учёта в список неотложных работ и собирают с собственников деньги на выполнение работ в качестве дополнительной оплаты.
Постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 утверждает, что все текущие, обязательные и неотложные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются они в договоре управления или нет. Елена Шерешовец отметила, что, учитывая позицию ВАС РФ, эксплуатацию ОДПУ нельзя считать неотложной работой, которую невозможно было предвидеть при планировании цены договора управления МКД.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, перед заключением договора управления УО стоит тщательно проверить работоспособность установленных в здании общедомовых приборов учёта, сроки их поверки и дату планируемой замены. Если на их содержание и обслуживание нужны будут средства, стоит заранее сообщить об этом собственникам на собрании и включить необходимые суммы в размер платы за содержание общего имущества.
Что делать, если отремонтировать ОДПУ невозможно
Елена Шерешовец отметила, что ОДПУ не всегда можно отремонтировать. Если прибор не подлежит ремонту, управляющая организация должна составить акт о невозможности восстановления ОДПУ, затем провести общее собрание собственников, в повестку дня которого включить вопрос о замене прибора. Собственники согласятся установить прибор учёта за счёт собственных средств или примут решение об отказе ставить новый ОДПУ.
Если общедомовой прибор учёта ставится за счёт средств собственников, управляющей организации нужно организовать процесс установки и выставить собственникам счета. В случае, если собственники отказались оплачивать установку нового ОДПУ, законодательство не предусматривает обязанность для управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК устанавливать общедомовые приборы учёта.
Но здесь не всё так просто, как кажется. Суды не всегда придерживаются позиции, что УО отвечают только за эксплуатацию и ремонт ОДПУ, и не должны их заменять. Примеры постановлений, в которых суд указал, что УО должна производить не только ремонт, но и замену общедомовых приборов учёта:
Суд рассматривал иск администрации города к управляющей организации с требованием установить ОДПУ и пришёл к выводу, что за управляющими организациями закреплена обязанность по надлежащему содержанию, в том числе установке, ремонту и замене приборов учёта в многоквартирном доме и поддержанию их в состоянии постоянной готовности к осуществлению поставок коммунальных ресурсов.
В этом случае один из собственников помещений в МКД требовал у управляющей организации заменить вышедший из строя общедомовой прибор учёта. Суд решил, что требования истца обоснованы и за управляющими организациями закреплена обязанность по установке, ремонту и замене приборов учёта в МКД, поддержанию их в состоянии постоянной готовности к осуществлению поставок коммунальных ресурсов.
Администрация города обратилась в суд с иском на управляющую организацию. В МКД стоял общедомовой прибор учёта тепловой энергии, который УО демонтировала, а начисления собственникам вела по нормативам. Собственники были недовольны такой ситуацией и обратились в администрацию с жалобой.
Суд указал, что управляющая организация должна поддерживать общее имущество МКД в надлежащем состоянии. А в состав ОИ включаются общедомовые приборы учёта тепловой энергии.
Суд обязал УО установить ОДПУ тепла в соответствии с пп. «к» п. 11 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которым определено, что содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации.
О чём ещё мы говорили на онлайн-семинаре
За три часа онлайн-семинара Елена Шерешовец, директор НП СРО УН «КИТ», член Экспертного совета Комитета Государственной думы РФ, практикующий юрист, успела рассказать много полезной для управляющих организаций информации.
Начала эксперт с нововведений постановления Правительства РФ от 27.03.2018 № 331. Одна из основных тем документа – обновлённые правила работы аварийно-диспетчерских служб в управляющих организациях. Работать по-новому АДС начнут с 1 марта 2019 года.
К этому времени управляющие организации должны провести подготовительные работы. Изменится порядок регистрации заявок от жителей, сроки локализации и устранения аварий. Об остальных изменениях, которые вносит в работу УО ПП РФ № 331 вы можете узнать в видеозаписи онлайн-семинара.
Кроме содержания ОДПУ на онлайн-семинаре мы обсудили работу индивидуальных приборов учёта: затронули темы установки, опломбировки, поверки и проверки ИПУ при различных договорных схемах.
Если вы хотите разобраться во всех этих вопросах, посмотрите видеозапись онлайн-семинара.
Что такое ОДПУ в квитанции за квартиру?
Новые квитанции на оплату услуг ЖКХ вызывают много вопросов, в первую очередь из-за большого количества аббревиатур, непонятных гражданам. Одна из таких строк расходов – ОДПУ (общедомовой прибор учета). Этот платеж обычно не на большую сумму, поэтому собственники квартир в многоэтажных домах редко обращаются в управляющую компанию, чтобы выяснять, а за что собственно приходится платить.
Оплата за ОДПУ – это деньги, которые идут на установку, техническое и диагностическое обслуживание приборов учета. Многие недоумевают, зачем нужны общие приборы учета, если в квартире и так стоят счетчики. Давайте разберемся, зачем нужны ОДПУ, и за что именно платят жильцы.
Зачем нужна установка ОДПУ?
Индивидуальные приборы учета фиксируют фактическое потребление поставляемых ресурсов жителями квартиры, но не дают общей картины, позволяющей контролировать состояние домовых систем, а также проверять соответствие нормативам проставления услуг. ОДПУ дает возможность учитывать факты утечек, потери в магистральных сетях. При данном фиксировании расходы несет поставщик, а не жильцы дома. С этими счетчиками люди оплачивают только за тот объем ресурса, который потребили.
По Федеральному закону №261 собственники обязаны самостоятельно оплачивать расходы на установку приборов учета. В многоквартирных домах, чаще всего, решение принимается на общем собрании. Так как покупка ОДПУ, и их установка достаточно дорого стоят, по закону поставщик услуг обязан предоставлять рассрочку по данным платежам (срок до пяти лет). Оформляется договор, и высчитывается месячная плата. Установка ОДПУ в квитанции – это оплата именно за эти работы. Сумма не может изменяться в течении всего срока действия договора.
Какие общедомовые приборы учета устанавливаются в многоквартирных домах?
Счетчики в многоэтажках чаще всего монтируют в подвальных помещениях. Установку проводят на узлах учета. При установке ОДПУ расчеты производятся более точно, ведь по приборам сразу видно, сколько того или другого ресурса было использовано за прошедший период. Конечно, приборы показывают общее потребления, среди которого и тот объем, который использован на частные бытовые нужды, и на потребление на обслуживание общедомовых объектов.
От показаний общедомового счетчика отнимается сумма показаний ИПУ (индивидуальных приборов учета). Оставшийся объем делится между владельцами квартир. Раздел производится следующим образом: высчитывается объем расхода для одного квадратного метра и умножается на площадь квартиры. Полученный объем умножается на тариф, утвержденный в данном регионе.
Расход на общедомовые нужды при отсутствии коллективных приборов учета начисляются по нормативам, которые устанавливают местные власти, с применением повышающего коэффициента (Постановление Правительства №345).
Повышающий коэффициент значительно увеличивает сумму оплаты. Он не применяется только в том случае, если общедомовые приборы учета невозможно установить из-за отсутствия технических возможностей.
В домах устанавливают общедомовые приборы учета на следующие виды поставляемых ресурсов:
Электросчетчик необходимо монтировать в специальном помещении (электрощитовой). Давайте остановимся подробнее на видах приборов учета.
Общедомовые приборы учета воды в многоквартирных домах
ОДПУ холодного и горячего водоснабжения дают возможность не только вести более точный учет потребления воды, но и выявить утечки, несанкционированные отборы, потери. Вода используется не только жильцами, но и на общедомовые нужды (уборку, уход за придомовой территорией, полив клумб и газонов и пр.).
ОДПУ тепловой энергии
Общедомовые приборы учета тепла в многоквартирных домах – это сложный комплекс оборудования, который позволяет не только подсчитывать количества тепла, которое поставляется в многоквартирный дом, но также вести контроль качества предоставляемой услуги, регистрировать показания. Техническая система состоит из измерительных приборов, устройств учета объема потребляемого тепла, контроля, регистрации параметров теплоносителей.
Конечно, установка дорогая, что отпугивает многих жильцов, но установка УУТЭ дает множество преимуществ:
Применение узла учета позволяет в дальнейшем значительно экономить на оплате за тепло, так вложенные деньги очень быстро окупятся.
Общедомовой прибор учета электроэнергии
Кроме того объема электричества, которое расходуется жильцами, достаточно много его тратится на общедомовые нужды. Электричество необходимо для освещения лестничных проемов, холлов и площадок, подвала и чердачных помещений, работы лифтов, камер наблюдения, домофонов. В некоторых домах установлены насосы для усиления подачи воды на верхние этажи, они тоже работаю на электричестве. ОПУ позволяет высчитывать объем потребления и честно распределять оплату между жильцами.
Показания ОДПУ в квитанции
Оплата за установку ОДПУ может быть одноразовая, когда сразу вносится вся сумма, или оплата частями, при предоставлении пятилетней рассрочки. Эта сумма будет в квитанции тот период, за который вся сумма будет выплачена. Показания ОДПУ в квитанциях указываются в отдельных графах выплат на общедомовые нужды, в некоторых случаях они могут суммироваться и идти одним платежом.
5 вопросов юристу о правах и обязанностях собственников и УК в отношении общедомовых приборов учета тепла
Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ
специально для ГАРАНТ.РУ
Если в доме нет общедомового прибора учета отопления, то кто должен его установить и оплатить за установку?
По общему правилу производимые, передаваемые, потребляемые энергетические ресурсы подлежат обязательному учету с применением приборов учета используемых энергетических ресурсов (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 261-ФЗ).
Если дом был введен до 29 ноября 2009 года (то есть до даты начала действия Закона № 261-ФЗ), то собственники дома в срок до 1 января 2011 года обязаны были обеспечить оснащение дома приборами учета тепловой энергии.
В свою очередь, согласно ч. 12 ст. 13 Закона № 261-ФЗ, п. 38.1 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, далее – Правила) в случае невыполнения данных предписаний закона в указанный срок оснащение МКД приборами учета осуществляется ресурсоснабжающими организациями или организациями, оказывающими услуги по передаче тепла, за счет лиц, не исполнивших в установленный срок обязанность по их установке. Указанные организации выставляют счета на оплату расходов на установку приборов учета собственникам помещений в размере, пропорциональном их долям в праве общей собственности на общее имущество. Собственники помещений обязаны оплатить эти расходы, за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Подробнее о порядке установке общедомового прибора учета и оплаты расходов читайте в ответе службы Правового консалтинга ГАРАНТ по ссылке.
Кто обязан проводить поверку общедомового прибора учета тепла в МКД?
Обеспечение надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.) коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии входит в состав услуг УК по содержанию общего имущества дома (подп. «к» п. 11 Правил). Также работы по проверки исправности, работоспособности, техническому обслуживанию коллективных (общедомовых) приборов учета являются работами, необходимыми для надлежащего содержания системы отопления в силу п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290).
Является ли законным выставление к оплате за коммунальные услуги отдельной строкой за поверку прибора учета тепла?
Все работы, которые указаны в Минимальном перечне услуг и работ, являются обязательными к исполнению УК, и предполагается, что при установлении тарифа на содержание и ремонт такие работы включены в его состав.
Судебная практика, показывает, что выставление дополнительной оплаты сверх тарифа за поверку недопустимо.
Например, ГЖИ провела проверку УК по жалобе собственника о выставлении УК дополнительной строки в квитанции за поверку общедомового прибора учета в размере 5,81 руб. за 1 кв. м.
ГЖИ в результате проверки выдало предписание о необходимости произвести перерасчет (снятие) платы в полном объеме за дополнительные услуги (поверка счетчика узлов учета тепловой энергии). УК, не согласившись с ним, попробовало его обжаловать в суде.
Суды всех трех инстанций встали на сторону ГЖИ и отметили, что обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, проверка приборов учета) входит в число обязанностей УК в силу взаимосвязанных положений ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса и подп. «к» п. 11 Правил. А поверка счетчика узлов учета тепловой энергии действующим законодательством, а также заключенным договором управления в доме (по которому выдано предписание) непосредственно отнесена к содержанию общего имущества и входит в состав платы за содержание жилого помещения (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июля 2019 г. № Ф07-7017/19 по делу № А21-12912/2018).
В другом деле, УК оспаривала предписание ГЖИ, которым было предписано осуществить перерасчет и исключить из оплаты дополнительную строку в платежном документе за проведенную поверку общедомового прибора учета отопления. УК в обоснование позиции указала, что договором управления не предусмотрена обязанность УК проводить поверки общедомовых приборов учета, в связи с чем она законно и обоснованно включила в квитанции расходы за проведенную поверку. При этом УК инициировала общее собрание собственников по вопросу об оплате поверки, но кворум на собрании отсутствовал.
Суд указал на наличие обязанности по поверке в силу договора управления и норм действующего законодательства, а также дополнительно на довод об отсутствии кворума и несения бремени УК по поверке напомнив, что УК выступают как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности, а, следовательно, несение подобных расходов является их предпринимательским риском (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2019 г. № 13АП-3948/19).
Существует ли обязанность УК в МКД предоставлять по запросу собственнику жилого помещения в МКД сведения о показаниях общедомового прибора учета тепла?
Любой собственник, а также законно проживающее лицо (например, член семьи, совместно проживающий с собственником) имеет право запросить такую информацию у УК. В свою очередь, УК в силу п. 34 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416, далее – Правила № 416) обязана в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) – предоставить письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в МКД, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в МКД.
В итоге, собственник может запросить информацию о показаниях общедомовых приборов учета не только тепловой энергии, но иных установленных общедомовых приборов учета.
В какой форме можно запросить информацию о показаниях общедомовых приборов учета?
Согласно п. 35 Правил № 416 запрос (обращение) может быть направлен по выбору обратившегося посредством:
Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное.