что такое стагнация рынка жилья простым языком
Когда упадут цены на жилье и случится ли это вообще: что важно знать
В ЦБ РФ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%. Глава Банка России Эльвира Набиуллина связала это с началом действия в апреле 2020 года программы льготной ипотеки, позволявшей взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых.
Среди причин роста спроса и цен на жилье помимо льготной ипотеки называют удорожание стройматериалов (плюс 27,7% за год, по данным Росстата по итогам сентября) и общую инфляцию (7,97% в годовом выражении на 27 октября).
«Люди стали больше ценить комфорт. Цены на жилье выросли во всем мире. И этот фактор психологической ценности будет только нарастать и станет устойчивым», — добавил он.
На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 и 2022 годах, и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 27 октября, в среднем 1 кв. м вторичного жилья в Москве стоил ₽265,8 тыс. (+16,8% к цене в октябре 2020 года — ₽227,6 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало на 13,7%, с ₽233,5 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽265,5 тыс. на 27 октября. В регионах цены растут вдвое быстрее — с ₽60,9 тыс. до 77,6 тыс. за 1 кв. м за год на вторичном рынке (+27,4%) и с ₽66,4 тыс. до ₽90,0 тыс. на первичном (+35,5%).
Расхождение темпов роста цен между Москвой и регионами произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля: если в Москве объектов, подходящих под новые условия (максимальная сумма ипотеки ₽3 млн), фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.
При этом «Дом.РФ» предложил увеличить лимит по программе льготной ипотеки с ₽3 млн до ₽4 млн. На заседании комитета Госдумы по финансовому рынку гендиректор компании «Дом. РФ» Виталий Мутко объяснил инициативу тем, что ограничение суммы до ₽3 млн сдерживает потенциал спроса на льготную ипотечную программу и только в нескольких регионах остались качественные квартиры за эти деньги.
Что будет с ценами на жилье до конца 2021 года и в 2022 году?
Рассчитывать на снижение цен можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе глобального кризиса — но предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это затронуло рынок жилья, эксперты пока не видят.
За счет роста предложения и сжатого спроса цены замедлили рост, а новостройки даже подешевели: «В октябре 2021 средняя цена 1 кв. м в строящихся корпусах в городах-миллионниках выросла на 1,2%. Но на рынке становится все больше лотов со скидками, как явно обозначенными в прайс-листах, так и фактически предоставляемыми после личного общения в офисах продаж, поэтому можно зафиксировать, что впервые за 1,5 года новостройки даже немного подешевели», — приводит данные руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
Основными причинами падения спроса стали инфляция и повышение ключевой ставки, но в перспективе на 2022 год цены все равно будут расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Фиксируемый в 2021 году существенный рост стоимости строительных материалов ближе к осени сбавил темпы. Однако с начала 2022 года, после отмены заградительных мер на экспорт металла, цены на него могут пойти вверх. Это приведет к дальнейшему росту цен на квартиры».
Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание, что спрос, а значит, и цены, сейчас стимулирует расширенная программа «Семейная ипотека», которая с 1 июля стала доступна семьям с одним ребенком под 6% годовых, тогда как рыночные ставки уже к концу года могут достигнуть 9%.
Как рост ипотечных ставок отразится на рынке жилья?
Банк России 22 октября поднял ключевую ставку на 0,75 п.п., до 7,5%. Регулятор не исключил новых резких шагов по ужесточению денежной политики. Банки повысят ставки по вкладам и кредитам, в том числе по ипотечным.
Повышение Банком России ключевой ставки на 75 б. п., до 7,5% годовых, — это сигнал, что цикл повышения ставки не закончен, а прогноз по инфляции на конец года до 7,9% сделают ипотеку менее доступной, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
«Спрос может охладиться, но в то же время недвижимость очень часто выбирают как актив с целью сохранения стоимости денег. Сейчас мы наблюдаем очень высокие цены выставления — любой собственник хочет продать свою квартиру подороже. Он выставляет свой объект на сайт объявлений по максимуму и ждет два-три месяца, не снижая цену, даже если эксперты рынка недвижимости говорят, что она завышена. Поэтому до конца года ждать снижения цены квадратного метра не стоит, так как продавцы еще будут пребывать в ожидании своего покупателя», — добавила Бережнова.
Повышение ставок по ипотеке приведет к увеличению бюджета покупки. В этой ситуации клиенты с большой долей вероятности будут рассматривать более доступные варианты как по локации, так и по метражу, делится мнением Надежда Коркка: «Девелоперы, скорее всего, будут расширять линейку дисконтов и специальных условий покупки, в том числе в партнерстве с банками. Однако повышение ставки вызвано растущей инфляцией, которая может подтолкнуть консервативных инвесторов вкладывать деньги в «бетон» в надежде спасти свои накопления от обесценивания, а это в свою очередь способно простимулировать спрос».
В сегменте элитной недвижимости ипотечные сделки совершаются реже, чем в массовом, однако повышение ключевой ставки в некоторой степени отразится на снижении спроса и здесь из-за того, что часть покупателей будут вновь рассматривать вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала. Это приведет к оттоку инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, говорит управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.
В перспективе двух-трех лет цены на новостройки будут расти быстрее, чем на вторичку, считает Алексей Попов.
«В эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность предлагать демпинговые цены на стадии котлована — при наличии банковского финансирования это почти бессмысленно. Или неожиданно снижать цены — это существенно ограничено отношениями с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичке стало существенно выше, чем на вторичке. Дома советского периода постройки почти все устарели и физически, и морально, а отсутствие громких банкротств за последние три года повысило веру в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не даст упасть растущая строительная себестоимость — арматура, дерево, пластик по-прежнему дорожают, а проблемы с дефицитом рабочей силы до конца не решены. На вторичке части этих факторов просто нет, часть проявляется не так ярко. Кроме того, вторичка балансируется отсутствием роста реальных доходов населения на протяжении последних семи лет», — резюмировал Попов.
«Для тех, кто покупает жилье для себя, ожидать уменьшения цены бессмысленно. По закону рынка, цена станет только расти, поэтому самая низкая цена в этом случае будет именно сейчас для конкретного покупателя», — заявил Дмитрий Лебедев «РБК Инвестициям».
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
«В самом начале 2022 года возможно если не снижение цен, то значительные скидки, дисконты, пакетные предложения. Скорее всего, мы вступаем в фазу «временной передышки», после которой активный рост цен на жилье в Москве возобновится», — считает Владимир Щекин.
О возможном замедлении цен к Новому году заявил и Алексей Новиков. «На рынке Москвы по результатам третьего квартала мы видим замедление роста цен, в первую очередь в массовом сегменте и сегменте бизнес-класса. Предложение, наконец, начало увеличиваться, а спрос, наоборот, снизился. Достижение баланса спроса и предложения может привести и к стабилизации цен. В ближайшее время мы ожидаем стимулирующих акций к Новому году, которые в прошлом году отмечены не были», — отметил эксперт.
Насколько сейчас выгодно инвестировать в жилье?
По оценке «ЦИАН.Аналитика», доходность от сдачи в аренду на данный момент в среднем по России составляет около 6%. Новостройки от котлована до готового дома, то есть примерно за 3–3,5 года, дорожают в среднем на 30%.
Инвестору, который планирует зарабатывать на недвижимости, стоит оценить все риски. По словам Дмитрия Лебедева, среди инвестиционных инструментов есть более высокодоходные, но зато недвижимость дает постоянный ежемесячный доход на уровне 4–6% годовых. Если добавить к этому рост стоимости самого актива на уровне 10% (по самой консервативной оценке на горизонте десяти и более лет), то годовая доходность будет 14–16%, заключил эксперт.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Что такое стагнация?
Этот термин происходит от латинского слова stagnum, означающего «стоячая вода». Для этого экономического периода характерен застой производства и торговли, рост безработицы и снижение уровня жизни людей из-за недостаточно высокой заработной платы. Экономика как бы замораживается, становится невосприимчивой к нововведениям, прогрессу науки и техники. Студенты-экономисты изучают, что такое стагнация, на примере экономического состояния США в 1930-х годах. Ещё один типичный пример «застойного» периода – экономика СССР конца 1980-х. Академик О.Богомолов утверждает, что именно стагнационный период положил начало перестройке.
Стагнация рынка
Стабильная, без изменений, рыночная ситуация без роста объёмов продаж – это и есть стагнация рынка. То есть, чтобы достичь стагнационного состояния, рынку достаточно просто перестать расти. Как только рыночный рост останавливается, инфляция, которая ранее восполнялась увеличением числа и оборота продаж, перестаёт компенсироваться. Всё постепенно приходит в упадок. Поэтому за стагнационным периодом всегда следует рецессия – то есть, падение. Завершает эту цепочку финансовый кризис. Восстановиться после этого кризиса могут, как правило, лишь те государства, которые отказываются от искусственного наращивания рынков.
Период стагнации
Наиболее яркий пример застоя экономики – это ситуация на рынке Соединённых Штатов конца 1920-х – начала 30-х годов, после так называемой Великой Депрессии. Именно тогда и появился этот термин – его ввёл американский экономист по фамилии Хансен. Завершение советской эпохи тоже было ознаменовано «замораживанием» рыночных процессов и даже появлением выражения «Брежневский застой». С этим временем ассоциируют отсутствие товаров в магазинах и многокилометровые очереди. Что же касается современной России, то на недавнем форуме в Давосе, где обсуждались перспективы рынка в 2016 году, А.Кудрин заявил, что период стагнации нашей страны вполне может быть преодолён.
Стагнация экономики
Какие только синонимы не изобрели этому термину за последние 100 лет – «замораживание», «заболачивание», «безвременье». Но, по сути, всё это – и есть стагнация экономики. Эксперты утверждают, что, как бы ни старалось руководство государства, этого периода всё равно не избежать: любая экономическая модель циклична и развивается по такому алгоритму:
Таким образом, экономический застой – это лишь одна неизбежных стадий развития любой страны на нашей планете. Предотвратить её и навсегда остаться на стадии роста нельзя, но к ней можно подготовиться заранее.
Стагнация в России
Первая выраженная стагнация в России произошла сразу же после распада Советского Союза. Это был переходный тип стагнации, когда страна пыталась встроиться в новую модель свободного рынка. Работа производств застопорилась, сельское хозяйство вошло в упадок, начался резкий отток интеллектуальных ресурсов за границу. Понадобилось долгое время, чтобы экономика нашей страны восстановилась и на рынке появились конкурентоспособные товары. Что же касается современного положения, то, по словам Алексея Кудрина, считающегося одним из лучших министров финансов за всю историю РФ, «момент для реструктуризации экономики страны ещё не упущен».
Социальная стагнация
Существует не только застой в экономике, но и так называемая социальная стагнация. Американский словарь социологии определяет её так: «Период, когда общество «топчется на месте», социально-политическая жизнь останавливается, и не предвидится никаких факторов для изменения жизни людей». Это достаточно тяжёлый период, для которого характерны:
Стагнация организации
Производство может «застопориться» в масштабах не только целого государства, но и отдельно взятого предприятия. При этом происходят такие процессы:
Стагнация организации может быть преодолена только изнутри. Необходимо реструктурировать производственные модели, пересмотреть бизнес-планы, усовершенствовать идейную составляющую и заново мотивировать коллектив.
Причины стагнации
К экономическому застою невозможно быстро подготовиться, увидев его прогноз в новостях – слишком уж сложны и разнообразны его предпосылки. В апреле 2016 года портал «Свой бизнес» опубликовал исследование на эту тему, выделив такие причины стагнации:
Виды стагнации
Экономисты выделяют такие виды стагнации:
В первом случае монополии, воцаряясь на рынке, «давят» малый бизнес. Производства простаивают, в массовых масштабах возникает безработица. История показывает, что выход из такой ситуации – аккумулирование достижений науки и техники и вывоз капитала за пределы государства. Другая стагнация экономики – переходная – вызывается сменой командно-административной рыночной модели на свободную. Страна перестаёт интересовать инвесторов, страдает народное хозяйство, огромные поля стоят незасеянными. В этом случае, утверждают эксперты, экономику ждёт неминуемый спад, депрессия, и только затем – постепенный рост.
Последствия стагнации
Как правило, последствия стагнации плачевны. Почти всегда наблюдается:
Наиболее прогнозируемое следствие застоя – это рецессия, которая, в лучшем случае, удержит производство на нулевом уровне, а в худшем – приведёт к отрицательному значению ВВП.
Что такое стагнация рынка недвижимости?
Застойные процессы могут затронуть как рынок в целом, так и его крупнейшие отрасли – например, такую колоссальную сферу, как операции купли-продажи жилья. Итак, что такое стагнация рынка недвижимости? Это ситуация, при которой интенсивность купли-продажи квартир и домов снижается по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. Спрос на жильё есть, но предложение не успевает за ним, так как застройка не происходит. Последний пример – российская ситуация 2015 года: из-за внешней политической «блокады» нашей страны случился длительный застой на рынке как новостроек, так и вторичного жилья.
Что такое стагнация рубля?
Рядовых граждан без экономического образования часто интересует, что такое стагнация рубля? Прежде всего, скажем о том, что состояние валюты – это зеркало экономики страны. Если национальная денежная единица не развивается, это означает застой в экономике самого государства. И наоборот: экономический рост заметно укрепляет отечественную валюту и её конкурентоспособность на мировой арене.
В последние годы курс российской валюты снижался, а инфляция повышалась. Типичный пример: за первые 3 квартала 2014 года рубль обесценился в среднем на 35%. Недавно Э.Набиуллина заявила, что Центробанк ожидает, что к концу 2016 года национальная валюта укрепится, а уровень инфляции не должен будет превысить 6%.
Рост или стагнация: что будет с ценами на новостройки Москвы
Нестабильный курс рубля, снижение ставок по ипотеке и падение доходности банковских вкладов создали ажиотаж на рынке недвижимости в Москве. В результате небывалого спроса цены на жилье выросли до рекордного уровня. Власти даже поручили выяснить Федеральной антимонопольной службе причины такого роста цен. Однако проверка девелоперов признаков картеля не выявила.
Аналитики и девелоперы рассказали, почему снижения цен на столичные квартиры в новостройках в ближайшее время ждать не стоит.
Льготная ипотека
К концу первого квартала 2021 года средняя стоимость квартир на первичном рынке в Москве выросла (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) на 20%, до 348,1 тыс. руб. за «квадрат», рассказала управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. За квартал, по ее словам, цена увеличилась на 11%.
Динамика цен на новостройки по итогам первого квартала 2021 года
