Стагфляция — мегариск для рынков. Что это и как защититься инвесторам
В мировой экономике нарастают стагфляционные силы. Об этом все громче кричат заголовки газет, предупреждают многие аналитики.
Стагфляция — явление, сочетающее в себе три фактора: вялый экономический рост или его отсутствие ( стагнация ), высокую инфляцию и безработицу.
Такое сочетание резко сокращает центробанкам пространство для маневра. Поднять ставки и тем самым обуздать инфляцию невозможно без ущерба экономике — как правило, повышение ставок ведет к замедлению экономического роста. Верно и обратное — снижение ставок поддерживает экономику, но еще больше взвинчивает инфляцию.
В этих условиях быстрее растут производственные затраты, что снижает рентабельность компаний. Спрос и рост прибыли не оправдывает прогнозов, к тому же повышение ставок центробанков приводит к росту стоимости обслуживания и рефинансирования долга, отметила руководитель отдела макроэкономического анализа финансовой группы «Финам» Ольга Беленькая.
Есть ли о чем беспокоиться инвесторам?
«Сейчас мы наблюдаем во многих странах мира первые признаки одновременного замедления роста экономики и усиления инфляционного давления», — пишет руководитель отдела макроэкономического анализа финансовой группы «Финам» Ольга Беленькая.
Текущая ситуация, по словам Беленькой, вызвана серьезными нарушениями в глобальных производственных и логистических цепочках после пандемии. Они усилились в третьем квартале из-за того, что распространение более заразного дельта-штамма привело к новым локдаунам, особенно во многих странах Юго-Восточной Азии. В этом регионе расположены основные мощности по производству полупроводников и автомобильных комплектующих.
Эффект «узких мест» (нехватка материалов, комплектующих, работников, увеличение задержек и стоимости транспортировки) усилился избыточным стимулированием спроса в 2020–2021 годах в развитых экономиках и ускоренной политикой перехода на чистую энергетику в Европе и Китае. Это стало одной из причин острого дефицита энергоресурсов и вызвало резкий рост цен.
Сильно выросли цены на потребительские товары, в частности на продукты питания. В США индекс потребительских цен достиг 13-летнего максимума — 5,4%. В России с 12 по 18 октября годовой показатель потребительской инфляции разогнался до 7,78%.
Все это затормозило восстановление экономики после пандемии. На таком фоне консенсус Refinitiv ожидает замедления роста ВВП некоторых крупнейших стран: в США — до 3,8% в третьем квартале после 6,7% во втором, в Великобритании — с 5,5% до 1,5%, в Японии — с 0,5% до 0,2%, в России — с 10,5% до 4,65%. В Китае в третьем квартале рост составил 0,2% после 1,3% во втором.
Насколько вероятен в сложившихся условиях сценарий стагфляции в мировой экономике? Мнения экспертов разошлись.
«Стагфляция уже здесь»
«Можно утверждать, что умеренная стагфляция уже происходит, — писал экономист Нуриэль Рубини еще в конце августа. — Инфляция растет в Соединенных Штатах и во многих странах с развитой экономикой, и рост резко замедляется, несмотря на массивные денежно-кредитные и бюджетные стимулы».
«Стагфляционный сценарий не слишком вероятен»
Не согласен с коллегами главный стратег инвестиционной компании «Атон» Александр Кудрин. «Стагфляционный сценарий сейчас не слишком вероятен», — сказал он в интервью «РБК Инвестициям». По мнению эксперта, ситуация не соответствует стагфляции по всем трем ключевым меркам. Он отметил, что экономический рост все еще находится на высоком уровне, безработица сокращается, а часть экономистов считает, что высокая инфляция — это временное явление.
По итогам сентября безработица в США составила 4,8% — минимум с апреля 2020 года. На пике пандемии в апреле 2020 года она достигала 14,7%.
ВВП США во втором квартале вырос на 6,7%. В еврозоне ВВП рос на 2,2% во втором квартале 2021 года.
Эксперт предположил, что восстановительный рост конца 2020 года в некоторых странах и в 2021 году оказался слишком быстрым, поэтому сейчас темпы роста замедляются. Он также отметил, что влияние на экономику оказывает пандемия — а ведь еще в начале года ожидалось, что вакцинация избавит мир от коронавируса.
Александр Кудрин уверен, что экономике просто требуется небольшая пауза, чтобы перестроиться и выйти на устойчивые темпы роста. «То, что мы находимся, скорее, в начале нового цикла роста — в этом я почти не сомневаюсь», — сказал Александр Кудрин. По его мнению, на паузу мировой экономике понадобится чуть больше года (три-четыре-пять кварталов).
Россия находится в лучшем положении — помогает ориентированность на сырье
Россию, безусловно, ждет снижение экономического роста, отметил Егор Сусин. Однако «Россия стоит несколько особняком от других стран — мы выигрываем от роста цен на энергоносители, от роста спроса на энергоносители», — считает он. В Россию поступает большой приток валюты благодаря экспорту металлов, энергоносителей, удобрений и продуктов питания. Тем самым поддерживается экономический рост.
С другой стороны, страна сильно зависит от импорта товаров конечного потребления и инвестиционных товаров, которые могут и дальше расти в цене достаточно сильно. И это формирует риски более высокой инфляции, отметил Сусин. Но, по его словам, эти риски не такие сильные, как в странах — импортерах энергоресурсов. Последние сейчас под двойным ударом, так как и энергия, и импортируемые товары сильно дорожают.
Финансовые компании, технологии, валюты, сырье — эти активы помогут пересидеть стагфляцию
Александр Кудрин уверен, что во время стагфляции хорошо себя будут чувствовать крупные технологические компании. Он связывает это с ускоренной цифровизацией мировых экономик. Эксперт ожидает, что данный сектор продолжит активно развиваться после того, как цифровизация различных компаний сделала большой шаг вперед в прошлом году и в первой половине нынешнего года.
Помимо этого, в текущих реалиях, когда мы проводим больше времени дома, довольно хорошие перспективы роста будут у компаний, которые ориентированы на виртуальные развлечения — будь то игры или онлайн-кино, добавил Кудрин.
«В сценарии стагфляции возрастает спрос на защитные активы — как от возможного сокращения спроса, так и от высокой инфляции», — пишет Ольга Беленькая. Эксперт выделила активы, которые помогут отчасти сохранить капитал:
По мнению аналитиков «Тинькофф Инвестиций», уверенно чувствовать себя в период высоких цен и падения спроса также могут валюты стран — экспортеров энергоносителей, включая рубль. «Если же стагфляция примет оборот 1970-х годов, чего мы не ожидаем, то в таком случае лучше максимально обезопасить себя и пересидеть такое время в валютах различных стран», — предупредили эксперты.
Анализ событий, «распаковка» компаний, портфели топ-фондов — в нашем YouTube-канале
Рост или стагнация: что будет с ценами на новостройки Москвы
Нестабильный курс рубля, снижение ставок по ипотеке и падение доходности банковских вкладов создали ажиотаж на рынке недвижимости в Москве. В результате небывалого спроса цены на жилье выросли до рекордного уровня. Власти даже поручили выяснить Федеральной антимонопольной службе причины такого роста цен. Однако проверка девелоперов признаков картеля не выявила.
Аналитики и девелоперы рассказали, почему снижения цен на столичные квартиры в новостройках в ближайшее время ждать не стоит.
Льготная ипотека
К концу первого квартала 2021 года средняя стоимость квартир на первичном рынке в Москве выросла (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) на 20%, до 348,1 тыс. руб. за «квадрат», рассказала управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. За квартал, по ее словам, цена увеличилась на 11%.
Динамика цен на новостройки по итогам первого квартала 2021 года
Сегмент
Средняя цена, тыс. руб./кв. м
Динамика цен за квартал
Динамика цен за год
Москва
348,1
11%
20%
Главным стимулом роста цен на жилье стали низкие ипотечные ставки. Льготная ипотека под 6,5% годовых была запущена весной 2020 года в разгар пандемии как антикризисная мера. Программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но власти решили продлить ее до 1 июля 2021 года. За счет более низкой ставки должна была вырасти доступность жилья, но, по мнению многих экспертов, этого не произошло, так как спрос вырос и застройщики и девелоперы стали интенсивно повышать стоимость на квартиры в своих объектах.
До конца 2021 года льготная ипотека останется ключевым фактором, который будет влиять на спрос и цены, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, после 1 июля существующий сегодня ажиотажный спрос на новостройки временно спадет, так как те, кто стремится купить квартиру по программе льготной ипотеки, спешат это сделать сейчас, до предполагаемой даты ее завершения.
«Если программа будет продлена на текущих условиях, то осенью и до конца года спрос на новостройки по-прежнему будет высоким, отмечает Доброхотова. По ее мнению, при небольшом повышении ставки, изменении условий кредитования (власти обсуждают возможность продления программы на год со ставкой 7–7,5%) и снижении лимита на кредит до 3 млн возможно определенное сокращение спроса.
«При полной отмене программы льготной ипотеки продажи, вероятно, снизятся. В дальнейшем ситуация будет зависеть уже от самих застройщиков. Если они смогут предложить покупателю альтернативу в виде совместных программ с банками с выгодной ставкой, то снижение спроса удастся нивелировать», — пояснила Доброхотова.
Цены на новостройки, в свою очередь, будут зависеть от спроса. «При продлении льготной ипотеки стоимость квадратного метра вырастет до конца года. Если ажиотаж в связи с отменой программы льготной ипотеки спадет, то возможна фиксация цен на текущем уровне. А вот при заметном падении спроса не исключена корректировка цен. Однако изменения коснутся новых проектов, которые могут выходить по более низкой цене на старте. Те квартиры, которые уже есть в экспозиции, скорее всего, дешеветь не будут», — прогнозирует глава «Бест-Новостроя».
По итогам мая-июня аналитики сервиса «Синица» прогнозируют новые рекорды по числу заключенных договоров долевого участия (ДДУ) и по выданным ипотечным кредитам, а во втором полугодии ожидают снижение спроса. Генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина считает резкое снижение цен маловероятным — скорее всего, за счет субсидирования ипотечных ставок застройщиками и поддержания их на психологически комфортном уровне спрос будет снижаться постепенно. После отмены льготной ипотеки ожидается стагнация средних цен на текущем уровне, отдельные наиболее удачные проекты будут показывать рост за счет стадии строительной готовности, прогнозирует Шаталина.
Сокращение предложения новостроек
Основным фактором роста цен в текущей ситуации является высокий уровень спроса и низкое предложение, подтвердил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. «Каждый выходящий на рынок проект вызывает колоссальный интерес среди покупателей. Сегодня зачастую предварительное бронирование лотов в новом проекте начинается еще до официального старта продаж. До конца года данная тенденция в новостройках продолжится, однако начиная со второй половины 2021 года темпы роста цен будут не такими высокими, как во второй половине 2020-го и в первой половине текущего года. В 2022 году рост цен будет чуть выше уровня инфляции», — прогнозирует эксперт.
Стройматериалы, земля и мигранты
По-прежнему повышается себестоимость строительства из-за удорожания строительных материалов, утверждают аналитики. «Только арматура с апреля по май подорожала на 22–28%. Дорожают металл, утеплители, древесина. В целом продолжается повышение цен на все виды услуг, топливо и материалы. Все это создает предпосылки к сохранению стоимости квадратного метра на высоком уровне», — рассказала Надежда Коркка.
Еще одной предпосылкой к росту стоимости новостроек стало увеличение стоимости земли в Москве — за год она выросла примерно на 15–20%, рассказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Это, по ее словам, обусловлено высоким спросом и хорошей маржинальностью проектов. «Рост цен на землю, локдауны, удорожание стройматериалов от 15% до 30% вынудило девелоперов вносить корректировки в проектные бюджеты. Все эти расходы пришлось покрывать за счет роста стоимости квадратного метра — плюс 5–7%. В 2021 главным фактором остается размер ключевой ставки, как и в допандемический период. Сейчас она остается все еще минимальной», — отметила Глазунова. По ее словам, при прогнозируемом росте во второй половине года снова вырастут расходы по проектному финансированию, что будет компенсироваться, опять же, за счет роста стоимости.
Еще одна причина удорожания квартир в московских жилых комплексах — это массовый отъезд мигрантов, в результате которого выросла стоимость целого ряда услуг в строительстве, отметил эксперт по недвижимости Ян Марчинский. «Однако Минстрой планирует нарастить объемы строительства за счет организованного завоза трудовых мигрантов на стройплощадки. Законопроект, упрощающий въезд в Россию иностранных рабочих, уже внесен в правительство», — уточнил Марчинский. Он подчеркнул, что нехватка рабочей силы будет стимулировать рост цен на новостройки, пока не упадет спрос.
Что говорят застройщики
«Цены на новостройки стабилизируются»
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— В последний год на цены воздействует несколько факторов — рост стоимости стройматериалов и земельных участков, высокий спрос при ограниченном предложении. До принятия решения о дальнейшей судьбе ипотечной госпрограммы возможен дополнительный скачок спроса, подобный тому, что фиксировался на рынке в октябре 2020-го.
Возможно, для кого-то из застройщиков это станет дополнительным поводом скорректировать ценник. Сейчас квартиры у большинства столичных игроков выводятся в продажу небольшими порциями для максимально гибкой ценовой политики. Начиная со второго полугодия, по нашим прогнозам, спрос несколько скорректируется, а цены на новостройки стабилизируются.
«Мы наблюдаем «идеальный шторм»
Роман Семчишин, коммерческий директор компании Sminex:
— Сейчас на рынке мы наблюдаем «идеальный шторм». Первая предпосылка для роста цен — критическое снижение ставки по банковским депозитам. Клиенты банков массово сняли деньги с привычных депозитов, которые раньше приносили доход в 6–8% годовых. На руках образовался рекордно большой объем наличных. Первое, о чем в таком случае задумывается русский человек, — это недвижимость.
Ситуация подогрелась девальвацией рубля и льготной ипотекой. Денег на руках много, они обесцениваются, но их еще можно увеличить кредитом. Спрос устремился в недвижимость, цены начали расти. Люди видят это и начинают вкладывать средства в недвижимость еще активнее. Так система разогнала сама себя. Приведу в пример тюльпанную лихорадку в Голландии. Рано или поздно все неизбежно осознают, что рынок перегрет. Ни одно ралли не длится вечно. И все ралли заканчиваются одинаково.
«Рост цен будет умеренным»
Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент»:
— На рост цен на новостройки будут влиять те же факторы, что и в прошлом году: уменьшающийся объем вывода новых проектов на рынок, снижение доходности вкладов, введение НДФЛ на вклады общей суммой свыше 1 млн руб. и высокая волатильность на фондовых рынках, которая приведет к удорожанию строительных материалов. Также не последним фактором является все еще высокий спрос на покупку жилья со стороны населения, несмотря на ощутимое падение доходов.
Дело все в том, что люди в России считают недвижимость самым надежным вложением, и поэтому они продолжат покупать квадратные метры, что, несомненно, будет влиять на рост их стоимости. Относительно прогнозов мы считаем, что рост цен будет умеренным, каких-то всплесков, как, например, в прошлом году, ожидать не стоит.
«Есть предпосылки для роста цен на новостройки»
Рустам Арсланов, вице-президент ГК «Гранель»:
— В настоящий момент еще есть предпосылки для роста цен на новостройки, связанные с предстоящей отменой государственной поддержки ипотеки. Однако, этот ресурс ограничен во времени до 1 июля и, фактически, уже отыгран. Поэтому в ближайшие несколько месяцев рынок столичного региона, скорее всего, будет стабилен. При этом не исключен небольшой рост цен по отдельным проектам, связанный с дефицитом ликвидного предложения.
Такая «передышка» может продлиться 2-3 месяца, и уже к осени мы увидим возвращение спроса, обусловленного сезонностью и отсутствием других инвестиционных инструментов, сопоставимых с недвижимостью по сочетанию надежности и доходности. Таким образом, в этом году рынок недвижимости должен быть удачным для инвестиций и может обеспечить доход инвесторам 15-20% годовых.
«Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки»
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
— Дальнейшее развитие ситуации на рынке может произойти по трем сценариям: умеренному, позитивному и негативному. По умеренному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года скорректируется до 6%, доходы населения будут плавно расти, политика ужесточения условий выдачи ипотеки будет умеренной, курс национальной валюты останется стабильным. В этом случае мы ожидаем сохранение спроса на уровне выше среднего, но ниже текущего уровня, при этом рост цен на горизонте 12 месяцев замедлится до уровня инфляции.
По позитивному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года вырастет до 5,5% или рынку будут предложены альтернативные механизмы льготной ипотеки для массового потребителя. При таком развитии спрос сохранится на высоком уровне и цены на жилье будут расти темпами, опережающими инфляцию на протяжении года, после рост цен замедлится за счет насыщения рынка новым объемом предложения и повышения девелоперской активности.
Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки до 8–9% в перспективе 12 месяцев, а именно возвращении к ипотечным ставкам на уровне 11–12%, а также снижении доходов населения при слабом росте экономики. При таком сценарии возможен продолжительный период слабого спроса и сдерживания цен на жилье со стороны застройщиков, что в свою очередь приведет к сокращению объема рынка. Восстановление баланса на рынке недвижимости будет зависеть от запаса «прочности» девелоперов, сформированного в период ажиотажного спроса, размера ключевой ставки и динамики доходов населения.
Цены на квартиры замерли: рынку предсказали стагнацию
Аналитик объяснил, почему стоит подождать с покупкой жилья
Фото: Наталья Мущинкина
— По некоторым данным, спрос на вторичное жилье снизился на треть по сравнению с январем прошлого года. Вы согласны?
— Это не совсем показательное сравнение. В ноябре 2019 года начался бурный рост спроса и цен, который активно продолжился в январе прошлого года. А сейчас ситуация противоположная: ажиотаж, длившийся 5-6 месяцев, подостыл. А возможно, и закончился.
И не с экономической точки зрения, а с психологической. Я своим сотрудникам так и говорил осенью: считайте, что в ноябре-декабре вы выполняете норму по сделкам на несколько месяцев вперед, ведь в январе и феврале, скорее всего, будет тихо.
— Есть ли другие причины затишья на рынке?
— Обычно на новогодних праздниках люди начинают поглядывать на предложения и цены. Они, может, активно и не ведут поиск, однако уже интересуются. Но в прошлом году почти все ликвидные квартиры были распроданы. И теперь человеку, может, и надо срочно купить жилье, а купить-то и нечего. У меня, например, несколько клиентов сидят в ожидании, когда рынок начнет пополняться предложениями. Я им так и говорю: «Давайте подождем пару недель и начнем поиск. Сейчас в этом смысла нет».
— Что происходит с новостройками?
— На первичном рынке, по моим ощущениям, спрос тоже упал. По крайней мере, у клиентов, которых я знаю, нет проблем с продлением брони. Значит, на рынке нет ажиотажа, иначе застройщики не стали бы продлевать бронь.
— Сколько держится бронь?
— По-разному. Кто-то две недели готов ее держать, кто-то три. После этого сделка закрывается. Но сейчас у клиентов нет четкого понимания, хотят они покупать квартиру или нет. Конечно, бывают ситуации, когда клиент приходит к застройщику и говорит: «У меня сделка прошла, деньги лежат в ячейке (или на аккредитиве), через неделю забираем». В таких случаях застройщики всегда идут навстречу. А вот в ситуации, когда клиент колеблется, ничего толком не говорит, бронь обычно не продлевают.
Если цены пойдут вниз: что делать инвесторам с жильем
В некоторых районах Москвы стоимость жилья сейчас на 15% выше «справедливой» цены. Рынок перегрет: спрос есть, цены держатся, девелоперы поддерживают искусственный дефицит. Но ситуация способна измениться. Через некоторое время на рынке недвижимости возможен спад. Почему это реально и что делать в такой ситуации держателям недвижимых активов?
Почему рынок перегрелся
Цены на квартиры в крупных городах выросли за 2020 год на 15%, и это не предел. За январь—июнь 2021 года уже зафиксирован 10%-ный рост. В Сочи цифры впечатляют еще сильнее — рост свыше 30%. Рынок недвижимости крупных городов находится почти на пике. Причины такой ситуации — льготная ипотека, низкие проценты по вкладам, колебания курса рубля к доллару, нестабильная ситуация внутри и вне страны. Все это вызвало повышенный интерес к покупке недвижимости и небывалый спрос на нее.
Свою роль сыграли и девелоперы, которые в некоторых районах крупных городов не стали раскрывать полный объем предложения и создали ситуацию искусственного дефицита, который при повышенном спросе всегда становится причиной роста цен. В некоторых локациях крупных городов квадратный метр стоит на 10–15% больше, чем должен.
Ликвидное предложение исчезает с рынка быстро, цены остаются высокими и можно говорить о надувающемся ценовом пузыре. Может ли этот пузырь лопнуть?
Ожидается ли спад рынка
Доходы россиян упали на 3,5% в 2020 году, отмечается снижение покупательной способности, а с июля отменена льготная ипотека. Все это приведет к снижению спроса и на покупку, и на аренду недвижимости.
Еще один момент: произойдет увеличение предложения на рынке за счет того, что многие собственники, купившие квартиры для получения дохода с аренды (около 25% из всех участников программы льготной ипотеки), будут вынуждены продать их, разочаровавшись в низком рентном доходе. Это произойдет потому, что многие потенциальные арендаторы сами купили квартиры в рамках программы, спрос на съемное жилье упал и примерно на 10% снизилась стоимость аренды. Таким образом, и без того невысокий арендный доход от жилой недвижимости становится еще меньше и уже с трудом обгоняет инфляцию. Логичное следствие — собственники-инвесторы будут избавляться от актива, который не приносит прибыли, то есть начнут продавать жилье и увеличат число предложений на рынке. А увеличение предложения на рынке — предпосылка к снижению цены. Но это не все.
Покупательная способность снижается, и примерно через четыре месяца люди перестанут массово покупать жилье по завышенным ценам. Собственники, возможно, будут ждать около пяти месяцев — это нормальный срок для поиска покупателя. После они пересмотрят цены и начнут их снижать. Этот момент станет поворотным на рынке недвижимости. Вторичка начнет дешеветь. Цены на новостройки без льготной ипотеки и в условиях снижения стоимости на вторичку тоже пойдут вниз.
По нашим данным, пока поворотный момент не наступил, инертный рынок недвижимости еще будет расти и достигнет пика в начале осени. Затем мы постепенно перейдем к развороту тренда, и в течение 2022 года рынок может просесть на 30%. Падение предполагается не везде — речь идет только о районах с завышенными ценами — реальные сделки (цены в договорах купли-продажи) будут проходить по цене тех, которые называет продавец.
Что делать инвесторам в недвижимость сейчас
Все зависит от ваших планов. Вот несколько советов для разных ситуаций:
