что такое сервисные апартаменты
Инвестиции без риска: кто и зачем покупает сервисные апартаменты
Покупка недвижимости — традиционно самый популярный в России способ инвестирования личных средств. Однако далеко не всегда приобретение квартиры гарантирует стабильный и высокий доход: решающим фактором являются качественные характеристики объекта недвижимости и его ликвидность. Чтобы не ошибиться с выбором, потенциальные инвесторы чаще всего прибегают к услугам брокеров и консультантов, но даже это работает не всегда. Слишком многое зависит от текущей конъюнктуры на рынке недвижимости, и то, что сегодня кажется надежным активом, завтра может стать обременением для собственника.
Что же делать? Мы советуем присмотреться к апарт-отелям (их еще называют сервисными апартаментами).
Гарантированный сервис
Наиболее безопасным способом вложения средств в недвижимость эксперты называют покупку сервисных апартаментов — недвижимости с управлением единым оператором, предоставляющим жильцам сервисное обслуживание. Такие апартаменты могут входить в состав жилого комплекса с гостиничной составляющей (если апартаменты относятся к элитному классу) или продаваться как отдельный проект. Чаще всего в качестве оператора выступает международный гостиничный бренд, но в последние годы в Москве появились проекты, которые не имеют четко выраженного отельного формата и по сути являются аналогом арендного жилья с сервисом. Как правило, они представлены в формате апарт-отелей, сервис в которых оказывает управляющая компания.
В большинстве случаев сервисные апартаменты представляет собой жилье под ключ: приобретая такую недвижимость, собственнику не нужно тратиться на ремонт, обстановку и бытовую технику. Такой подход экономит не только время, но и деньги инвестора: к примеру, готовая отделка от застройщика обходится в среднем на 20% дешевле самостоятельного ремонта. Однако ключевое преимущество этого формата — круглосуточное сервисное обслуживание. Оператор предоставляет своим клиентам набор дополнительных услуг — от консьерж-сервиса до клининга и прачечной.
Какова доходность апарт-отелей?
Сервисные апартаменты можно выставить на продажу или сдавать в аренду (для этого собственник подписывает договор с управляющей компанией, которая занимается поиском арендаторов и берет на себя сопровождение сделки). При попытке самостоятельной сдачи таких апартаментов доход, как правило, будет эквивалентен доходу от сдачи в аренду квартиры, говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Он советует покупателям сервисных апартаментов максимально проработать инвестиционную модель: расходы на содержание апартаментов выше, чем на содержание квартир, даже несмотря на более дешевую усредненную себестоимость. В том числе это связано с разным налогообложением апартаментов и квартир.
Однако несмотря на то что у апартаментов выше налог и коммунальные платежи, этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой, возражает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. «Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах, — говорит она. — Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом — 9–13%».
По мере строительства цена на апартаменты возрастает в среднем на 25%, хотя в отдельно взятых случаях может превысить и 35% — такие подсчеты приводят в компании Knight Frank. «В этом ключе сервисная недвижимость не сильно отличается от других видов жилой недвижимости. Масштабные комплексные проекты элитного сегмента, в том числе проекты в локациях с ограниченным объемом нового предложения, обладают более высокой доходностью и, как результат, показывают больший рост цен по мере реализации проекта», — отмечает Соловьев.
Доходность проектов среднего ценового сегмента может составлять до 20%. Во многом благодаря тому, что спрос на них будет гарантированно высоким — за счет ограниченного предложения (в Москве такие объекты пока единичны) и относительно небольшого ценника.
Не только элитное жилье
Чаще всего сервисные апартаменты можно встретить на рынке элитной недвижимости, однако в последние годы в Москве стали появляться подобный проекты в бизнес- и даже комфорт-классе. Один из таких примеров — апарт-комплекс «Движение. Тушино» (девелопер — ГК ФСК), который ориентирован исключительно на покупателей-инвесторов. Доходность в этом проекте может достигать 13% годовых без учета роста стоимости объекта за счет строительной готовности.
Комплекс на 1940 апартаментов строится на территории бывшего Тушинского аэродрома в районе Покровское-Стрешнево и включает три монолитных 13–22-этажных корпуса с собственной инфраструктурой.
«Проект «Движение. Тушино» — классический апарт-отель. Он будет работать исключительно в режиме отеля, никакой долгосрочной аренды (скидка за проживание не будет применяться дольше недели). Номера в отеле продаются исключительно с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетний план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Спрос на такой формат апарт-отеля очень велик, он постоянно растет за счет удобства (наличие кухни), более низкой цены по сравнению с классическим отелем и наличия множества сервисов, которые не включены в стоимость проживания, а предоставляются по запросу», — рассказывает Ольга Тумайкина.
Личный опыт
Рахим Лайпанов, предприниматель, Волгоград:
— Инвестиции в недвижимость — самый подходящий для меня инструмент вложения средств. На мой взгляд, это наиболее надежный способ инвестирования благодаря гарантированной доходности. Ставки по депозитам и банковским вкладам постепенно снижаются, сегодня они не превышают 4–5% годовых. Что касается фондового рынка, то ценные бумаги лучше всего покупать, когда они дешевеют, но на практике заработать на кризисном рынке удается немногим — для этого нужно иметь специальные знания, интуицию и достаточное количество времени, чтобы отслеживать текущую ситуацию. Взвесив все риски, решил остановиться на недвижимости.
Подыскивая подходящий актив, рассматривал исключительно московский рынок: в столице контроль над строящимися объектами гораздо строже, а значит, рисков от вложений меньше. Я целенаправленно искал апартаменты, которые объединили бы несколько характеристик: во-первых, начальная стадия готовности, когда еще есть потенциал роста в цене по мере строительства объекта. Во-вторых, удобная локация, рядом с центром, недалеко от метро и крупных инфраструктурных проектов. В-третьих, надежный и проверенный застройщик. Просмотрев несколько вариантов апартаментов, остановил свой выбор на апарт-отеле «Движение. Тушино». Я понимал, что смогу заработать только за счет роста на стадии готовности проекта, не считая гарантированной доходности, которую обещает застройщик после сдачи комплекса.
Апарт-лихорадка, начавшись с Москвы, к нынешнему моменту захватила все крупные города России. Законы за спросом не поспевают, даже общепринятой классификации у сегмента до сих пор нет. Но некоторый сегмент «особенных» апартаментов на рынке выделяется. Аналитики и маркетологи назвали их «сервисными». Что это такое и можно ли на них заработать Novostroy.ru спросил у экспертов.
Novostroy.ru: Все чаще маркетологи, аналитики и журналисты используют термин «сервисные апартаменты». Что это такое?
Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ»: Зачастую под этим термином подразумевают меблированные и полностью готовые для проживания, а также к сдаче в краткосрочную и долгосрочную аренду апартаменты. Это понятие подразумевает под собой обязательное наличие круглосуточно работающей УК и консьерж-сервиса, способных в любую минуту решить возникшую у жильцов проблему или оказать сервис-услугу (химчистка, доставка продуктов, вызов такси). Сервисные апартаменты обладают внутренней инфраструктурой, часто под этим подразумевается тренажерный или фитнес-зал, бассейн, кафе, круглосуточные магазины и аптеки.
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: Это апартаменты под управлением единого оператора — управляющей компании или гостиничного бренда, в которых постояльцам предоставляют различные дополнительные услуги: прачечная, уборка номеров, ресепшн, меблировка и так далее.
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-отеля VALO): С юридической точки зрения, в настоящий момент понятия «сервисные» или «несервисные» апартаменты не существует. Де-юре, застройщик получает разрешение на строительство либо жилого дома, либо отеля. Инвестор приобретает квартиру (в жилом доме) или помещение (гостиничный номер или апартамент) в гостинице. Понятие «сервисные» и «несервисные» апартаменты ввели в использование эксперты по недвижимости для анализа рынка. Под «несервисными» понимаются проекты, которые для обхода градостроительных ограничений воспользовались нормативами для гостиниц, но на самом деле и по цели строительства, и по проектным решениям являются жилыми. Их еще называют «псевдожилье».
С точки зрения рынка, «сервисные апартаменты» – это объекты, приобретаемые инвесторами для последующей сдачи в аренду. В сервисных апартаментах предлагают скорее базовые услуги, присущие отелям, чем полный цикл обслуживания проживающих. Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов, в которой я представляю Экспертный совет по апарт-отелям и сервисным апартаментам, делит сегмент на три группы: апарт-отели (апарт-комплексы), сервисные апартаменты и псевдожилье.
Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «Бон Тон»: Под определение сервисных апартаментов подходят проекты, в которых набор предлагаемых услуг сопоставим с сервисом отелей высокого класса – то есть от 4 звезд.
N.RU: На какую категорию покупателей рассчитаны такие апартаменты?
Е.Ч.: Целевую аудиторию сервисных апартаментов в значительной степени составляют бизнесмены – на них в общем объеме приходится порядка 70%. Кроме того, данный формат недвижимости интересен юридическим лицам, которые совершают приобретение с целью инвестиций и получения рентного дохода.
Сервисные апартаменты рассчитаны на долгосрочную аренду сроком от трех месяцев. Собственно, это интересно инвесторам-рантье, привлекающим состоятельную аудиторию на более длительный период.
N.RU: В чем отличие от традиционных апартаментов? Существуют ли локации, в которых сервисных апартаментов больше, чем обычных?
Б.Л.: Прежде всего сервисом, статус сервисных апартаментов подразумевает наличие круглосуточно работающей стойки ресепшн. Также управляющие компании, которые специализируются на обслуживании сервисных апартаментов, имеют большой опыт в управлении недвижимостью – собственнику достаточно заключить договор с УК и он стабильно будет получать доход от аренды. Все имущественные риски и возможные проблемы с арендатором за фиксированное вознаграждение УК берет на себя.
Если говорить о Москве и сегменте – бизнес, премиум и элит, то сервисные апартаменты расположены в деловых (ММДЦ «Москва-Сити», ВТБ Арена Парк) и центральных районах города (комплекс «Звезды Арбата» (МФК «Новый Арбат, 32»), «Сады Пекина» (управляющий – гостиница «Пекин»).
Комфорт- и экономкласс сосредоточен в северо-восточной, восточной и южной части города – МФК «Ханой-Москва», Just M. Локация для этих объектов выбрана не случайно – удобные пересадочные транспортные узлы, развитая инфраструктура, высокая плотность населения, близость к МКАД и ТТК, а также крупным торговым центрам.
Е.Ч.: Сервисные апартаменты в основном сосредоточены в центральных районах Москвы. Локализация – пределы Садового кольца, а также привлекательные территории недалеко от ТТК.
N.RU: Можно ли купить сервисные апартаменты для постоянного проживания?
Б.Л.: Конечно, здесь вопрос только удобства и договоренностей с собственниками объекта. Проблемы могут быть с постоянной регистрацией, необходимо учитывать, что это вид коммерческой, а не жилой недвижимости.
К.С.: По законодательству – нельзя, если объект не прошел классификацию, если прошел – можно.
Е.Ч.: Сервисные апартаменты предназначены для временного проживания /сдачи в аренду. С учетом того, что это собственность, для владельцев нет особых ограничений по времени местонахождения.
В случае необходимости здесь можно оформить регистрацию по месту пребывания, но не на постоянной основе.
N.RU: Реально ли заработать на сдаче в аренду сервисных апартаментов больше, чем на сдаче обычных?
Е.Р.: Во-первых, сервисные апартаменты очень популярны у инвесторов, покупающих их для сдачи в аренду, в том числе через управляющую компанию апарт-комплекса. Доходность такой недвижимости в среднем начинается от 5% годовых. Во-вторых, покупают сервисные апартаменты и для постоянного проживания, особенно жители регионов.
Е.Ч.: Процент доходности является сопоставимым, однако нужно отметить, что аудиторию, которой интересно снимать сервисные апартаменты, составляют более состоятельные люди. Это бизнесмены, представители регионального топ-менеджмента, госслужащие высшего звена, которым апартаменты интересны на более длительный период.
N.RU: Какова сейчас доля сервисных апартаментов?
Б.Л.: На столичном рынке не более 15% от общего числа предложений. В перспективе эта цифра может увеличиться, однако это все-таки штучный товар, который зачастую приобретается не для личного проживания, а в инвестиционных целях. Но даже для инвесторов имеет место быть высокий входной порог, поэтому большинство покупателей отдают предпочтение традиционному жилью.
К.С.: В большинстве своем апартаменты сдаются с полной отделкой (на данный момент с отделкой продают 64% находящихся в предложении апартаментов), многие так же предусматривают меблировку и оснащение бытовой техникой.
N.RU: Имеет ли смысл приравнивать такие апартаменты к жилью?
К.С.: Нет, мы считаем, что это должна быть отдельная категория недвижимости. По информации от Экспертного Совета Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов, в Министерстве Культуры России в настоящий момент разрабатывается новое Положение по классификации гостиниц, в котором предполагается ввести в правовой оборот понятие «сервисных» апартаментов. Пока эта категория вне закона, и приравнивать ее к жилью – решение неправильное, на наш взгляд.
Б.Л.: Нет, это другая история, как с точки зрения психологического комфорта (так называемое присутствие гостиничного атрибута), так и со стороны налогового регулирования (налог на апартаменты выше, чем на жилые помещения). Это непростая ниша, в которой на маржинальность каждого отдельно взятого объекта влияет много внешних факторов.
Е.Ч.: Приравнивать такие проекты к жилью особого смысла нет – они функционируют в формате четырехзвездочного отеля.
Б.Л.: Такая возможность есть, разница может доходить до 15-20% в зависимости от сегмента (бизнес, премиум) и расположения.
Готовой мебелью в апартаментах уже никого не удивишь — это востребованная опция, входящая зачастую в стоимость лота. Однако все чаще и в жилых комплексах вместе с квартирой можно заказать как минимум кухонный гарнитур, а то и мебель в остальные комнаты. Novostroy.ru обсудил с экспертами, выгодно ли поручать меблировку квартиры застройщику (спойлер: выгодно), станет ли этот сервис массовым, ждать ли от девелоперов собственных коллекций мебели.
Давно мечтали увидеть своего кумира вживую, но не знали, как его найти? Novostroy.ru выяснил у экспертов, какие столичные и подмосковные локации при выборе жилья предпочитают селебрити, сколько они готовы отдать за уютную квартиру и каковы основные критерии подбора.
Сегодня онлайн-продажу уже запустили «Главстрой», ГК «Пионер», ГК «А101», «ЛСР Недвижимость-Москва», «Брусника. Москва», Концерн «КРОСТ» и другие. Девелопер «Группа компаний ПИК» и вовсе перешел на онлайн-магазин недвижимости еще в декабре прошлого года и сейчас работает над тем, чтобы все сделки, даже с ипотекой, можно было совершать не выходя из дома. Технологии развиваются всегда лучше в кризисное время. А сейчас, как отмечают социологи, мир ждет и вовсе смена парадигм в потреблении. Рассказываем что ждет рынок уже в ближайшие месяцы.
Как инвестировать в апартаменты с гостиничным сервисом
Гостиница Four Seasons со стороны Большого Театра и Государственной Думы
Сервисные апартаменты – это апартаменты в отеле или жилом комплексе, которые обслуживаются гостиничным оператором или управляющей компанией. Круглосуточный сервис обычно включает уборку квартиры, room-service, выгул животных, услуги прачечной и химчистки, ресепшн и консьерж-службы. Операторы сервиса оказывают дополнительные услуги и могут, например, предоставить няню или личного водителя. В результате жильцам не нужно следить за состоянием помещений, коммуникаций и тратить время на подбор домашнего персонала.
Интерьер апартаментов в комплексе Fairmont&Vesper Residences
Пожить или вложить
Апартаменты с гостиничным сервисом приобретают для долгосрочного проживания и для инвестиций. В Москве более 70% таких апартаментов покупается для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Во-первых, по сравнению с торговой и офисной недвижимостью у сервисных апартаментов низкий порог входа. Во-вторых, апартаменты на 10–20% дешевле, чем квартира в том же районе. При этом сервисные проекты прибыльней, чем стандартные объекты. В Москве доход от сдачи сервисных апартаментов в аренду составляет 9–15% годовых, а от сдачи квартир – не более 4%.
Апарт-комплекс The Book на Новом Арбате
Что делать, или сами справятся
Инвестору не нужно лично участвовать в управлении активом. Оператор привлекает арендаторов, сопровождает сделку, контролирует оплату, занимается размещением и выездом гостей. Сервисные компании обычно предлагают три программы доходности: посуточная аренда; долгосрочная аренда – на срок от полугода; и фиксированный доход, который не зависит от сезонных колебаний и общей загрузки отеля или комплекса. В первом и втором случае оператор сервиса оставляет себе до 25% прибыли в качестве вознаграждения. Если инвестор выбрал вариант гарантированного дохода, то оператор заключает с ним договор долгосрочной аренды с регистрацией в Росреестре. В большинстве апарт-комплексов оформление договора с оператором – обязательное условие, самостоятельно получать прибыль не получится.
Пятизвездочный апарт-отель Marriott «Звезды Арбата»
Доходность при перепродаже сервисных апартаментов зависит от класса комплекса, в котором они располагаются. Наиболее перспективное направление отрасли – элитные апартаменты. Только за первое полугодие 2019 года средняя цена апартаментов в элитном секторе Москвы выросла на 16%, в массовом сегменте за тот же период – всего на 4%. Элитные сервисные апартаменты размещаются в жилых комплексах премиум и де люкс класса и обслуживаются известными брендами гостиничного бизнеса. Более 65% таких лотов передаются с готовой дизайнерской отделкой, современной меблировкой, бытовой и кухонной техникой. Внутри элитных комплексов действуют рестораны, spa-салоны, wellness-клубы с бассейном и тренажерными залами, конференц-зоны.
Лобби-бар в Fairmont & Vesper Residences
Сейчас на первичном рынке Москвы в стадии открытых и закрытых продаж представлено более 500 лотов в 8 элитных комплексах. Среди них: «Резиденция Тверская» под управлением «Юнисервис», Roza Rossa с оператором Metropol Hotel, Fairmont & Vesper Residences с сервисом сети Fairmont, Moss Apartments с оператором бутик-отеля Moss Hospitality, The Book с оператором Penta Hotels, «Звезды Арбата» с сервисом отеля Marriott, гостиница «Москва» под управлением Four Seasons Hotel и башня Oko Towers.
Эти комплексы находятся в самых престижных районах города. Удобная локация, богатая инфраструктура и высококлассный сервис привлекают туристов, особенно иностранных. Управляющие компании работают профессионально и интегрируются с Booking и Airbnb, значит поток туристов будет постоянным. Кроме того, спрос на апартаменты теперь подстегивает закон о запрете гостиниц и хостелов в жилых домах, вступивший в силу с 1 октября 2019 года. Поэтому сдача апартаментов в аренду будет приносить здесь максимальный доход.
Oko Towers в Москва-сити с апарт-отелем Premium Sky Moscow City Apartments на 53–74 этажах
Среди реализуемых лотов – студии от 30 м², апартаменты до 300 м² и пентхаусы до 1 000 м². Средняя стоимость сервисных апартаментов в 2019 году – 786 000 рублей за 1 м². Инвесторы чаще всего приобретают студии и небольшие квартиры. Во-первых, такие предложения более доступны. Во-вторых, они рассчитаны на активный поток туристов и командировочных, которым достаточно 30 – 35 м² на несколько дней проживания. За счет низкой стоимости и высокой прибыли эти апартаменты быстрее окупаются.
Комплекс Roza Rossa по улице Зубовская, 7
Только цифры и факты
Рассмотрим реальный доход инвестора на примере сервисных апартаментов комплекса Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments в Хамовниках. Все лоты здесь сдаются с готовой отделкой, можно выбрать один трех вариантов оформления интерьера от Пьеро Лиссони c полным оснащением ванны и кухни. Предлагаются готовые дизайн-проекты с пакетом меблировки. Инвестор получает помещение «под ключ» и передает его в доверительное управление.
Оператор Metropol Hotel берет на себя обслуживание и содержание недвижимости, поиск и заселение жильцов. При условии сдачи в аренду на 5 лет и последующей перепродажи апартаменты площадью 32 м² за 30 миллионов рублей принесут инвестору:
Срок окупаемости вложений – от 9 до 11 лет. Владелец не оплачивает коммунальные и сервисные услуги – это расходы жильцов. Остается только налог на имущество – по ставке 0,3% кадастровой стоимости. И хотя для обычных квартир налоговая ставка всего 0,1%, кадастровая стоимость апартаментов меньше стоимости похожей квартиры. Поэтому сумма налога для собственника апартаментов и для владельца квартиры почти не отличается.
Жилой комплекс Fairmont & Vesper Residences на 1-й Тверской-Ямской улице
Доходность одних проектов не превышает 10% годовых, например, как в Fairmont & Vesper Residences. В The Book Apartments она достигает 15%. Все зависит от степени готовности комплекса: чем ближе дата сдачи проекта в эксплуатацию, тем меньше риски. Наибольшую прибыль получают те, к вложился в проект на начальных этапах строительства. В этом случае их доходность составляет 20–25%. На разных стадиях строительного цикла сейчас находятся еще 11 элитных проектов: «Кузнецкий мост, 12», «Сады Зарядья», Bvlgari Hotel на Большой Никитской, ВТБ Арена Парк, Hampton by Hilton на Таганке, Red 7, Hill8, Nova Алексеевская, «Поклонная, 9», Yes Технопарк и Yes Ботанический сад. Чем скорее в них инвестировать, тем более высокую доходность можно получить.
Помните, что при покупке апартаментов нельзя произвести налоговый вычет, запрещено использовать государственные субсидии, в том числе материнский капитал. В то же время можно оформить ипотеку или рассрочку.