что такое проектная декларация застройщика

Статья 19. Проектная декларация

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 19 настоящего Федерального закона

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ часть 1 статьи 19 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Информация об изменениях:

2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.

Информация об изменениях:

ГАРАНТ:

2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Информация об изменениях:

2.1-1. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения выдается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью.

Информация об изменениях:

2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 19 настоящего Федерального закона дополнена частью 2.3, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ статья 19 настоящего Федерального закона дополнена частью 2.4, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Источник

Что такое проектная декларация застройщика

Статья 19. Проектная декларация

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 19

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1-1. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения выдается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью.

(часть 2.1-1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.

(часть 2.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

(часть 2.4 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями.

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

(часть 8 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

Источник

Почему следует читать проектную декларацию

Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности, при которой строительная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и (или) юридических лиц (участников долевого строительства) для строительства объектов недвижимости (жилых домов, нежилых помещений, машино-мест, гаражей, апартаментов).

Для участников долевого строительства официальным документом, позволяющим почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства является проектная декларация.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщику до заключения первого договора участия в долевом строительстве необходимо направить проектную декларацию через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в контролирующий орган, для получения заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ.

Итак, проектная декларация – это документ, включающий в себя информацию о застройщике и проекте строительства, определяющий объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в проектной декларации. Проектная декларация является документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

Форма проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр.

Форма проектной декларации подразделяет информацию, указанную в проектной декларации на сведения о застройщике и проекте строительства.

Разделы 1 – 8 формы проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о застройщике (местоположение, контактная информация, адрес официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», проекты строительства, в которых принимал участие застройщик, учредитель, бенефициар).

Анализ данной информации позволяет понять имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов, какое количество домов построено застройщиком, длительность стройки. Также немаловажный аспект — узнать, как компания построила эти дома. Можно даже сходить на уже введенные в эксплуатацию объекты, пообщаться с ТСЖ, жителями – насколько комфортно им живется.

Но если в декларации не указаны никакие объекты, то не стоит сразу отказываться от этого застройщика. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо. В данном случае важнее обратить внимание на состав учредителей застройщика, в составе которых могут быть известные на строительном рынке компании.

Если анализ учредителей застройщика не позволяет сделать вывод о надежности застройщика, то необходимо обратиться к информации о финансовом результате, размере кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.

Прибыль означает, что полученных доходов организации оказалось достаточно для погашения всех обязательств компании и при этом остался свободный остаток.

Убыток, наоборот, доходов организации оказалось недостаточно для покрытия всех её расходов.

Под кредиторской задолженностью понимаются долги организации перед кредиторами, которые организация обязана погасить.

Дебиторская задолженность — это сумма долгов, причитающихся компании со стороны других организаций или граждан, являющихся её должниками.

Здесь необходимо обратить внимание на размер (соотношение) дебиторской и кредиторской задолженности. Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой устойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования.

Застройщик обязан ежеквартально вносить изменения о финансовом результате, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю квартальную отчетную дату. Такие изменения вносятся застройщиком до тех пор, пока осуществляется привлечение денежных средств дольщиков.

Проектная декларация также содержит информацию о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

— о наличии (отсутствии) процедур ликвидации юридического лица;

— о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с законодательством РФ о закупках товаров, работ, услуг, отдельными видами юридических лиц;

— о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных участников аукционе по продаже земельного участка, находящего в государственной и муниципальной собственности;

— о наличии недоимки по налогам и сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;

— о наличии (отсутствии) судимости за преступления в сфере экономики у главного бухгалтера и директора юридического лица.

Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.

Разделы 9 — 24 проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о проекте строительства.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации объекта – официальной документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объекта, утвержденной застройщиком (техническим заказчиком) и имеющей положительное заключение экспертизы.

В проектной декларации содержится информация о всех выданных разрешениях на строительство и правах застройщика на земельный участок.

При анализе данной информации необходимо обратить внимание на срок действия разрешения на строительство, поскольку срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости не может превышать дату окончания разрешения на строительство, но также необходимо принимать во внимание, что разрешение на строительство может быть продлено.

При анализе проектной декларации также необходимо ознакомиться с правами застройщика на земельный участок, который может принадлежать строительной компании на праве собственности, аренды, субаренды, а также на основе договора перенайма. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать цели строительства объекта (многоквартирный жилой дом заявленной в проектной декларации этажности, гараж-стоянка и др.)

В проектной декларации застройщик должен указывать свое коммерческое обозначение и коммерческое обозначение строящегося объекта, если эти коммерческие обозначения используются застройщиком в рекламе строящегося объекта.

Проектная декларация позволяет участнику долевого строительства подробно ознакомиться с качественными характеристиками объекта строительства:

— материал наружных стен и каркаса здания, материал перекрытий;

— класс энергоэффективности объекта строительства, его сейсмостойкости;

— информция о технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и связи, о размере платы за такое подключение.

— сведения о присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и др. Ознакомиться с такой информацией также можно в проектной декларации.

— информация о количестве машино-мест. Так, если объект недвижимости предполагает меньшее количество машино-мест, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.

— сведения о планируемых элементах благоустройства территории: наличием дворового пространства, площадок для игр детей, взрослых, для занятий спортом, а также площадки для размещения твердых бытовых отходов, планируемые мероприятия по озеленению и наличию дорожного освещения покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах.

В случае изменения сведений о застройщике или проекте строительства, застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Для получения актуальной информации о застройщике рекомендуем знакомиться с последней версией проектной декларации, размещенной на портале Единой информационной системе жилищного строительства.

В случае, если застройщик внес существенные изменения в проектную документацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе изменения общей площади помещений, участник долевого строительства имеет право требовать расторжения договора долевого участия в судебном порядке (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ).

Также, на застройщика возложена обязанность по внесению информации в декларацию:

— о графике строительства объекта, что позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие графика строительства объекта заявленному в проектной декларации;

— об объектах социальной инфраструктуры, если застройщик намерен возместить затраты на их строительство за счет средств дольщиков.

В случае если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу, в проектной декларации застройщик должен указать банк, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу. А в случае финансирования строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости банком, застройщик указывает информацию о целевом займе в указанном банке.

Кроме того, ежемесячно застройщик должен вносить информацию о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве с указанием площади и назначения, проданных по ним объектов.

Таким образом, проектная декларация — это специальный документ, позволяющий участнику долевого строительства получить полную информацию об объекте недвижимости.

Как контролирующий орган, инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края рекомендует участникам долевого строительства при выборе объекта долевого строительства руководствоваться не только ценой квадратного метра, но и информацией, изложенной в проектной декларации, на основе которой будущий собственник жилого (нежилого) помещения сможет оценить не только надежность застройщика, но и степень комфорта своего будущего места жительства.

Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Контролирующий орган также вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Источник

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Комментарий эксперта

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Источник