Что такое прирезка земли
Оформление «прирезок» к земельным участкам: новые возможности
1 марта вступил в силу закон, предоставивший гражданам возможность расширить границы своих земельных участков, соседствующих с государственными и муниципальными землями, за счет оформления «прирезок» (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Разберемся, из каких земель можно это сделать, насколько это дорого и как правильно оформить увеличение площади своего участка.
«Прирезка»: что это такое и с чем ее едят
«Прирезкой» называют увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель. Раньше такие действия были под запретом, однако это не мешало некоторым гражданам устанавливать свои заборы с захватом чужой территории. Со временем незаконно занятых земель стало так много, что законодатель принял решение позволить гражданам оформить данные «прирезки», а тем, кто только мечтает увеличить площадь своих участков и устранить изломанность их границ, – сделать это официально и за небольшую плату. Так в Земельном кодексе РФ появилась глава V.4, регулирующая порядок перераспределения государственных, муниципальных и частных земель, которая вступила в силу 1 марта.
Новые нормы распространяются на участки, находящиеся в собственности граждан и граничащие с государственными и муниципальными. Земля, за счет которой осуществляется «прирезка», не может быть территорией общего пользования, а также выходить за пределы «красных линий» – линий, которые обозначают границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов – или относиться к другой территориальной зоне. Напомним, территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Узнать, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, можно на официальном сайте конкретного муниципального образования либо сайте администрации муниципалитета (ответственного комитета администрации). Как правило, на этих ресурсах размещена карта, на которой цветом обозначены границы той или иной территориальной зоны – это позволяет найти интересующий пользователя земельный участок и определить, в рамках какой территориальной зоны он расположен.
Обратиться за оформлением «прирезки» может владелец земли, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. При этом в результате перераспределения земли площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны (п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). С этими правилами также можно ознакомиться на указанных сайтах. Например, в подмосковном Серпухове предельная площадь земли для постройки маленького дома на одну квартиру (с высотой в коньке крыши до 9 м и длиной до 16 м) составляет 200 кв. м.
Размер платы за земельный участок, который гражданин хочет «добавить» к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием – в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). «Для расчета итоговой цены «прирезаемого» земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за «прирезку», который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости», – объясняет заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов.
Кадастровую стоимость можно выяснить, например, из Публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра. Если на этом ресурсе не оказалось нужных сведений, рекомендуем заглянуть в раздел «Сервисы» (подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online») и поискать кадастровую стоимость там. Для этого необходимо знать кадастровый или условный номер участка или его адрес. Кроме того, можно направить электронный запрос в Росреестр. В этом случае ведомство обязано ответить не позднее, чем через пять дней после получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости). Заявитель вправе сам выбрать наиболее приемлемую форму ответа – письмо на электронную почту (для этого нужно указать ее адрес в заявлении) или бумажное письмо (в заявлении необходимо указать почтовый адрес, на который оно должно прийти, или любое отделение Почты России, до востребования). В первом случае необходимо уплатить госпошлину в размере 150 руб. (платежку следует отсканировать и приложить к запросу), во втором – 400 руб.
«Цена «прирезок», вероятно, окажется сравнительно ниже рыночной, поскольку иным способом эти участки задействовать в обороте проблематично, а по факту они давно используются гражданами в своих целях и зачастую даже огорожены», – рассуждает управляющий партнер Коллегии адвокатов Республики Татарстан SERGIS Тимур Сергеев. Действительно, при присоединении земельного участка из федеральных земель гражданину придется заплатить всего 15% от ее кадастровой стоимости (постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1308).
Порядок оформления «прирезок»
Перераспределение земель осуществляется на основании соглашения заявителя с уполномоченным органом. Уполномоченным органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями. В Московской области это Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области (Закон Московской области от 24 июля 2014 г. № 106/2014-ОЗ). Именно в эти ведомства желающий расширить границы своего участка должен подать копии правоустанавливающих документов на него, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). В случае отсутствия проекта межевания заявителю придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка. Данный документ оформляется кадастровым инженером на основе данных геодезической съемки (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Средняя стоимость оформления схемы расположения земельного участка составляет около 5 тыс. руб.
Через 30 календарных дней после получения всех документов уполномоченный орган принимает решение об утверждении новой схемы расположения земельного участка либо об отказе в заключении соглашения о перераспределении. Заместитель генерального директора юридической компании «ИнвестКонсалт Системс», к. ю. н. Анастасия Митрохина считает, что именно на этом этапе могут возникнуть основные проблемы: например, может выясниться, что земельный участок переведен в категорию земель общего пользования либо включен в территорию под застройку в соответствии с планом развития территории. Узнать об этом можно также на сайте Росреестра.
БЛАНК
Примерный образец заявления о перераспределении земельных участков для гражданина
Все бланки
Земельный кодекс РФ содержит перечень оснований для отказа в перераспределении земельных участков (п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Например, гражданин не сможет «прирезать» землю, ограниченную в обороте, зарезервированную для государственных или муниципальных нужд или выставленную на аукцион. «Если же перераспределение затрагивает права землепользователей, землевладельцев, арендаторов земли или залогодержателей, то оно должно быть осуществлено с их согласия. Например, если участок находится в ипотеке, то для оформления «прирезки» к нему потребуется разрешение банка», – разъясняет Александр Агафонов. Могут возникнуть и иные проблемы, которые во многом связаны с неопределенностью нового порядка. «Неизвестно, как поступать в ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько лиц – в Земельном кодексе РФ нет норм, по которым возможно разрешить данный спор», – сетует руководитель Управления правового консалтинга аудиторско-консалтинговой группы «ФинЭкспертиза» Виктор Демидов.
При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения (п. 11 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Как разъяснили порталу ГАРАНТ.РУ в Минэкономразвития России, речь идет не только об участке, который принадлежит гражданину и границы которого были расширены, но и о государственной (муниципальной) земле, за счет которой произошло такое расширение. При этом оплатить такие работы придется вне зависимости от площади государственного (муниципального) участка, использованного для перераспределения. «Стоимость услуг кадастрового инженера сильно разнится в зависимости от сложности работы и региона их выполнения. Например, в Можайском районе Московской области постановка участка на кадастровый учет обойдется примерно в 10 тыс. руб, а в Ленинградской области – уже в 30 тыс. руб. Данные траты – неизбежная для заявителя плата за возможность легально увеличить территорию и приобрести собственность на землю на льготных условиях», – отмечает Александр Агафонов.
После получения кадастрового паспорта на новый участок гражданин предоставляет его в уполномоченный орган, который подписывает проект соглашения о перераспределении земельных участков, а затем направляет его заявителю для подписания. Гражданин обязан подписать это соглашение в 30-дневный срок со дня его получения (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Оплата приобретаемого участка осуществляется в течение месяца с момента подписания соглашения. Рассрочка и отсрочка платежа не предусмотрены.
Последствия оформления «прирезок»
Оформление «прирезок» выгодно как гражданам, так и государству, поскольку казна получит дополнительный приток денежных средств в виде платы за такие участки. Кроме того, увеличится общий объем частных земель, которые теперь будут облагаться налогом и полноценно участвовать в гражданском обороте. «А еще запуск такого механизма повлечет за собой актуализацию сведений государственного кадастра недвижимости», – добавляет руководитель практики недвижимости Юридической компании «Генезис» Артур Стариков. Александр Агафонов рассказывает, что на западе опыт перераспределения земли между гражданами и государством отсутствует – в большинстве стран Европы все участки уже давно находятся в частной собственности. А в США федеральные земли хоть и могут передаваться гражданам, но только в случаях, когда государство не может эффективно использовать участок, а его продажа будет способствовать развитию территории или достижению иных общественно полезных целей.
В целом эксперты ГАРАНТ.РУ положительно оценили новеллу Земельного кодекса РФ о перераспределении земли. Однако не все так гладко: в связи с отсутствием всех необходимых подзаконных актов и опыта применения новых норм на начальном этапе оформления «прирезок» у граждан и уполномоченных органов могут возникнуть некоторые сложности.
Что такое прирезка земли
Перераспределение земельных участков – это один из установленных Земельным кодексом РФ способов образования земельных участков. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование исходных земельных участков прекращается, а при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
Самые распространенные случаи, когда требуется перераспределение земельных участков:
– при проведении кадастровых работ либо если в рамках осуществления мероприятий муниципального или государственного земельного надзора установлено, что здание частично расположено за границами принадлежащего собственнику земельного участка;
– границы смежных земельных участков не соответствуют их фактическому использованию. Например, на земельном участке полностью или частично расположена хозяйственная постройка соседей, а собственник занятого чужой постройкой земельного участка ежегодно уплачивает земельный налог за фактически неиспользуемую и не нужную ему площадь земельного участка;
– площади земельного участка недостаточно для соблюдения его собственником требований градостроительных норм и правил, необходимых при уведомительном порядке строительства жилого или садового дома (например, для соблюдения 3-метрового разрыва между постройкой и забором), а у собственника смежного земельного участка есть желание увеличить свой земельный участок в другом месте смежной границы;
– в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы.
находящихся в частной собственности
В зависимости от вида собственности земельных участков установлены различные подходы к их перераспределению. Так, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, право собственности на соответствующие образуемые земельные участки возникает у собственников на основании заключенных между ними соглашений. Таким образом, если оба смежных земельных участка находятся в частной собственности и у собственников таких земельных участков возникла необходимость изменить их границы, то основным условием такого перераспределения является добрая воля собственников смежных земельных участков, которые в целях начала процедуры перераспределения должны достигнуть соглашение об условиях такого перераспределения и обратиться к кадастровому инженеру для осуществления кадастровых работ по образованию новых земельных участков, образуемых в результате перераспределения исходных, и подготовки межевого плана земельных участков в измененных границах.
После заключения соглашения о перераспределении земельных участков и подготовки кадастровым инженером межевого плана все собственники земельных участков должны одновременно обратиться с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, приложив к ним межевой план и соглашение о перераспределении. Процедура перераспределения земельных участков завершается осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, прекращением прав и снятием с кадастрового учета исходных земельных участков и выдачей органом регистрации прав выписок из Единого государственного реестра недвижимости на вновь образованные путем перераспределения земельные участки.
Перераспределение участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности
Обратим внимание, что процедура перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности, существенно отличается от процедуры перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой.
Говоря о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой, следует отметить новшества, установленные Федеральным законом от 2.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», после вступления в силу которого стало возможным перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданам, юридическим лицам или органам государственной власти и органам местного самоуправления, и земель и земельного участка, которые не предоставлены таким лицам, – в случае приведения в соответствие с утвержденным проектом межевания территории границ такого земельного участка.
К примеру, до вступления в силу закона № 283-ФЗ перераспределение земельного участка, предоставленного в аренду, с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленным этому же лицу в аренду, было невозможным. Указанный барьер делал невозможным приведение границ арендованного земельного участка в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения недостатков его землепользования, в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы. После вступления в силу закона № 283-ФЗ такое перераспределение стало возможным, но при условии, что площадь арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в результате этого перераспределения увеличится не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, также не может увеличиваться в результате перераспределения более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
Представляется, что барьер, установленный законодательством для значительного увеличения площадей земельных участков, находящихся в частной собственности или предоставленных на ином праве, при их перераспределении с землями или с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, обусловлен тем, что значительное увеличение площади земельного участка при его перераспределении с государственными или муниципальными земельными участками не согласуется с процедурой предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая осуществляется исключительно на торгах, проводимых в форме аукциона. Указанные процедуры (предоставление и перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности) отличаются между собой и регламентированы разными главами Земельного кодекса.
Таким образом, значительное увеличение площади земельного участка не может являться целью перераспределения земельных участков, оно, перераспределение, призвано устранить недостатки землепользования.
Как получить услугу по перераспределению участков
В целях заключения соглашения о перераспределении земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственники земельных участков должны обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган. На территории Омска органом, уполномоченным на заключение соглашений о перераспределении земельных участков, а также на выдачу согласия на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, является департамент имущественных отношений городской администрации. Органом, уполномоченным на утверждение схемы расположения земельного участка, является департамент архитектуры и градостроительства Администрации Омска. Заявления о перераспределении земельных участков собственниками земельных участков либо лицами, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, при наличии утвержденного проекта межевания территории представляются в службу одного окна Администрации.
В случае если земельный участок, с которым планируется перераспределение, находится в собственности Омской области, заявление о перераспределении представляется в Министерство имущественных отношений Омской области. В случае если земельный участок, с которым планируется перераспределение, находится в собственности Российской Федерации, заявление о перераспределении представляется в территориальное управление Росимущества в Омской области.
Порядок заключения соглашения о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе перечень необходимых документов, регламентирован ст. 39.29 ЗК РФ. Возможность перераспределения с землями или земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, имеется не у всех собственников земельных участков. Случаи и основания перераспределения земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, установлены ст. 39.28 ЗК РФ.
Порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года
Земельные участки, в соответствии со ст.11.7 Земельного кодекса могут быть перераспределены между собственниками. В статье подробно разберем, какой существует порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года.
Правила образования земельных участков в 2021 году
В соответствии с земельным кодексом (ст.11.2) существует несколько способов возникновения новых земельных наделов. Вот так звучат общие правила образования земельных участков, в 2021 году:
Но мы остановим свое внимание на образовании земельных участков путем перераспределения. Уточним какова процедура и порядок перераспределения земельного участка в 2021 году. Также выясним куда стоит обращаться и какие документы следует собрать.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
Основные два варианта перераспределения земельных участков
В данном случае заинтересованным лицам необходимо провести комплекс кадастровых работ и подписать между собой соглашение о перераспределении земельных участков.
Наиболее распространенная, но и более сложная процедура. Включает в себя согласование проектной схемы перераспределения с отделом архитектуры муниципального образования.
Особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года
Порядок действий при перераспределении
Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:
Неотъемлемой частью заявления будет пакет документов, необходимых при перераспределении между земельными участками:
Это не исчерпывающий список документов. При перераспределении земельных участков, находящихся, в частной собственности или в государственной собственности, могут понадобиться еще какие-нибудь уточняющие документы, все зависит от индивидуального случая.
Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:
Если заявление рассмотрено, и дан положительный ответ, тогда следующим шагом будет Соглашение о перераспределении земельных участков.
Соглашение о перераспределении земельных участков заключается обязательно в письменном виде – это добровольное желание сторон с подробным описанием способов и мотивов перераспределения.
Соглашение составляется между заинтересованными собственниками участков. Собственниками могут выступать как частники, так и государство или муниципалитет.
Кто оформляет перераспределение земельного участка
Мы выяснили, что для перераспределения земельных участков требуется ряд документов. А кто оформляет перераспределение земельного участка? Порядок перераспределения земельных участков предполагает участие не только собственников земель, в том числе муниципальных, государственных органов, но других структур и лиц. Так, в результате перераспределения готовится межевой план, право подписи которого принадлежит только зарегистрированному кадастровому инженеру, кроме того, кадастровый инженер дает консультации и оказывает помощь как на этапе подготовки документов (схем, проектов), так и после заключения соглашения.
Диск с межеванием, а также пакет документов для регистрации вновь созданных перераспределенных земельных участков, передается в местный МФЦ, для последующей регистрации в органах Росреестра.
Когда вновь созданные участки будут поставлены на кадастровый учет, тогда старые прекратят свое существование.
Таким образом, за счет перераспределения земельных участков возможно увеличение или уменьшение площади таковых. Увеличение площади (прирезка земельного участка) может быть как за счет государственных (муниципальных) земель, так и за счет частной собственности. Как правило, при таком раскладе, в соглашении обычно прописывается денежная компенсация.