Что такое переуступка пая

Договор паенакопительного участия в долевом строительстве. По поводу одного недавнего определения Верховного суда

Между пайщиком и жилищно-строительным кооперативом был заключен договор паенакопления, в соответствии с которым ЖСК принял на себя различные организационные обязанности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома. По окончании строительства кооператив был обязан передать жилое помещение (квартиру) в собственность пайщика. Пайщик же был обязан своевременно уплачивать паевые взносы.

Кооператив впал в несостоятельность, причины которой остались за пределами текста Определения. Это был нашумевший в пермском кооперативном движении ЖСК «Триумф. Квартал 2». Никакого триумфа не состоялось.

Пайщик обратился к региональному публичному органу с заявлением о включении в реестр участников долевого строительства, пострадавших от неисполнительности застройщиков (в обиходе, реестр пострадавших или обманутых дольщиков).

Публичный орган отказал пайщику по тому основанию, что в указанный реестр включаются только граждане, денежные средства которых привлекались по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», т.е. с заключением и государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Пайщик таким гражданином, естественно, не являлся.

В жалобе, поданной в суд первой инстанции, пайщик указал, что его договор паенакопления содержит все обязательные условия ДДУ, т.е., фактически является таковым, а потому отказ публичного органа неправомерен.

Суд административному истцу ожидаемо отказал. Апелляция и кассация поступили аналогичным образом.

Один из судей Верховного суда РФ сжалился над пайщиком, вероятно, усмотрев в деле интересные для правоприменительной практики моменты, и подключил к процессу «вторую кассацию» в лице Судебной коллегии по административным делам.

Коллегия отрицательно отнеслась к проявленному судами нижестоящих инстанций формализму «нет ДДУ – нет дольщика – нет места в реестре обманутых дольщиков», предложив толковать совершенно однозначные на этот счет нормы закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с позиций человеколюбия и гуманизма. В определении прозвучала мысль о том, что Российская Федерация является социальным государством, полностью повернутым лицом к человеку.

Коллегия указала, что наименование договора, на основании которого реализуется схема участия гражданина собственными денежными средствами в финансировании строительства жилья в качестве «договора о паенакоплении» или «договора об участии в долевом строительстве» не имеет значения. Необходимо исследовать содержание документа на предмет выявления степени его корреляции с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…».

Иными словами, пайщики жилищно-строительных кооперативов вовсе не исключаются из круга субъектов регулируемых законом 214-ФЗ отношений, но занимают точно такое же положение, как и граждане, являющиеся сторонами по договорам долевого участия. По сути, тоже являются дольщиками.

Договор паенакопления содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, как они изложены в законе 214-ФЗ, а Обзор судебной практики по спорам в связи с участием граждан в долевом строительстве от 4 декабря 2013 года настраивает суды смотреть не на наименования договоров, а на их содержание при разрешении споров с участием финансирующих строительство жилья за счет собственных средств граждан, даже если фактические обстоятельства отношений по поводу такого участия не укладываются вовсе или укладываются не слишком точно в очерченные законом 214-ФЗ правовые рамки.

То, что договор паенакопления не зарегистрирован, подобно ДДУ, в Едином государственном реестре недвижимости, не может лишать гражданина возможности защищать свои права. Это, на самом деле, факультативный признак. Отсутствие государственной регистрации договора не является препятствием на пути к справедливости и правосудию. При этом Коллегия сослалась на определение Конституционного суда РФ от 23.03.2010 г. № 385-О-О.

В том давнем отказном определении Конституционный суд РФ безо всякого пояснения своей мысли указал, что требование закона о регистрации договора участия в долевом строительстве является способом защиты экономических интересов дольщиков и их конституционные права не нарушает. К сожалению, из текста Определения невозможно понять, какие аргументы против государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве выдвинули заявители жалобы в Конституционный суд. Содержится только намек на то, что, по мнению жалобщиков, требование о государственной регистрации, при определенных условиях, допускает возможность лишения их уплаченных застройщику денег или будущей квартиры.

В общем, вывод, который сделала административная Коллегия прозвучал следующим образом: договор паенакопления, заключенный гражданином с ЖСК, фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку содержит все обязательные для такого договора в силу закона «Об участии в долевом строительстве…» условия. Все прочее – от лукавого.

Этот вывод обращает на себя внимание своим предельно общим характером. Коллегия не конкретизировала его формулировкой «для цели восстановления права пайщика» или «с целью включения пайщика в реестр обманутых дольщиков», но озвучила свою идею в Определении в качестве, не побоюсь этого слова, новой нормы права, созданной путем расширительного до головокружения толкования закона.

Если договор паенакопления – это договор участия в долевом строительстве, то это подразумевает, что ЖСК – это застройщик со всеми вытекающими из этого последствиями. Хотя закон 214-ФЗ называет застройщиками, по общему правилу, только хозяйственные общества. Жилищно-строительные кооперативы, как мы знаем, таковыми не являются, но представляют собой хотя и корпоративные, но все же некоммерческие организации с потребительским целеполаганием.

Сразу обращу внимание на некоторую тонкость. Верховный суд приравнял ЖСК к застройщикам по закону 214-ФЗ, в то время как Жилищный кодекс (часть 3 статьи 110) именует жилищно-строительные кооперативы застройщиками в смысле того определения, которое присутствует в Градостроительном кодексе. Это могут быть разные застройщики. Понятие застройщика по Градостроительному кодексу шире понятия застройщика по закону «Об участии в долевом строительстве…» и включает в себя это последнее понятие.

Современная редакция закона 214-ФЗ ставит застройщиков в жесточайшие рамки, в которые ЖСК не могут втиснуться даже если очень этого захотят, и мешать этому будет именно специфика организационно-правовой формы потребительского кооператива.

Например, сложно себе представить выполнение кооперативом требования о зачислении денежных средств паенакоплений на эскроу-счета с недопустимостью касательства до них вплоть до момента государственной регистрации права собственности первого пайщика на переданную ему квартиру во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. Кооператив должен изымать часть средств из состава паенакоплений на поддержание своей организационной структуры. Хотя бы на оплату бухгалтера.

Также сложно представить себе фигуру конечного выгодоприобретателя (бенефициара) потребительского кооператива, личность которого обычным застройщикам необходимо раскрывать на каждом углу. Если только не считать таким бенефициаром председателя кооператива, назначившего себе нескромную зарплату и ежемесячные премии за свой тяжкий труд.

Оставляя в стороне вопрос о том, до какой степени суд может подменять собой законодателя, своими решениями переставляя и без того не вполне однозначные нормы законов с ног на голову, хотел бы отметить вывод самого общего характера, который я сделал для себя в связи с рассматриваемым Определением административной Коллегии.

Коллегия своим судебным актом подтвердила то, что кооперативное движение в жилищной сфере в его советском варианте умерло. Ушло в историю окончательно и навсегда.

Жилищно-строительные кооперативы ранее рассматривались не только в качестве не противоречащего основам социализма способа мобилизации личных накоплений граждан на хотя бы частичное решение острейшей в СССР проблемы обеспечения населения жильем. ЖСК считались также способом саморегулирования активности граждан в их бытовом обустройстве. И это было правдой.

Советские жилищно-строительные кооперативы полностью сохраняли свое значение и после того, как заказанные ими дома были построены, а квартиры переданы пайщикам. Они трансформировались в саморегулируемые управляющие организации, в которых общие собрания пайщиков действительно проводились, а относящиеся к каждому жильцу дома решения по поводу использования общего имущества многоквартирного дома и прилегающего земельного участка действительно принимались и, о чудо, исполнялись. А отчеты председателя кооператива и бухгалтера по поводу расходования взносов пайщиков действительно рассматривались под увеличительным стеклом, и каждая сомнительная копейка из таких отчетов становилась предметом даже не дискуссии, а просто скандала с криками и руганью.

Пишу об этом с полной ответственностью, поскольку сам принимал участие в подобных собраниях.

Воспоминания о таком подходе к жилищно-строительным кооперативам до сих пор еще можно обнаружить в некоторых нормах Жилищного кодекса.

О том, что современные жилищно-строительные кооперативы это не более, чем просто одна из схем строительства жилья вскладчину, причем, схема нелюбимая, законодатель заявил уже давно и все в том же самом законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», постепенно вытесняя кооперативы из круга претендентов на денежные средства граждан.

Теперь эту же самую позицию, возможно, сам того не желая, озвучил Верховный суд РФ.

ЖСК – это просто участие своими деньгами в строительстве жилья, и ничего больше. Бизнес-схема для тех, кто инициировал создание кооператива.

В случае с традиционным застройщиком в его отношениях с гражданами отсутствуют какие-либо сантименты на тему заботы о дальнейшей судьбе квартирантов. Сдали деньги – сидите и ждите окончания строительства. Дом сдан – рыдайте от счастья и получите квартиры. Все. Разбегаемся, чтобы не встречаться больше никогда.

В некоторых случаях эта идеологема может быть дополнена навязыванием жильцам со стороны застройщика своей карманной управляющей компании для новоиспеченного ТСЖ.

Теперь точно такой же подход окончательно должен восторжествовать и в рамках кооперативного движения в сфере жилого строительства.

ЖСК и раньше можно было называть потребительскими, чуждыми предпринимательским интересам, некоммерческими с большими оговорками. Теперь оснований останется еще меньше.

Показательно в этой связи уже состоявшееся довольно давно и воспроизведенное в Определении редуцирование организационно-имущественного договора о создании жилищно-строительного кооператива или договора об участии в ЖСК до некоего договора паенакопления. Все участие пайщика в деятельности кооператива исчерпывается передачей денег.

P.S.

Справедливость требует отметить такой позитивный момент в правовой позиции административной Коллегии Верховного суда РФ как отсутствие опасения вызвать своим решением неудовольствие в высоких кругах российской власти.

Дело в том, что реестр обманутых дольщиков, именуемый теперь официально планом-графиком мероприятий по восстановлению прав граждан, это, фактически, документ о расходных обязательствах региональных и федерального бюджетов. Чем больше в реестре граждан – тем больше эти обязательства, поскольку ни в каком из случаев честного или нечестного банкротства застройщика, бегства в Лондон стоящего за ним бенефициара без бюджетного финансирования решить проблемы пострадавших дольщиков невозможно.

Верховный суд своим Определением позволил включать в этот реестр теперь не только участников долевого строительства в точном смысле, но и пайщиков ЖСК, приравняв их к дольщикам, т.е. создал условия для увеличения нагрузки на бюджеты, и намеренно не побоялся этого. Ну, или просто не сумел распознать такое важное, может быть, самое важное экономическое последствие своей правовой позиции.

Источник

Покупка пая по переуступке

При строительстве многоквартирного дома в жилищном кооперативе, существует несколько способов приобретения в нем недвижимости. Один из них – это покупка квартиры напрямую. Осуществить покупку возможно став одним из членов кооператива. А также купить квартиру можно при оформлении договора по переуступке пая с одним из пайщиков.

Именно второй вариант позволяет приобрести недвижимость с гораздо меньшими капиталовложениями. В этом случае стоимость данной сделки будет на 10-20 % ниже, чем в случае вступления покупателем в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Причины совершения сделки

Причины для совершения сделки по переуступке пая могут быть весьма разнообразны. За весь период строительства стоимость такого жилья поднимется в цене ориентировочно на 30-35%. Поэтому желающие заработать на перепаде цен инвесторы, в таких случаях зачастую приобретают жилье еще на начальной стадии строительства. А продажу их совершают перед самой сдачей жилого дома в эксплуатацию.

При желании получить максимальную выгоду на такого рода сделке инвесторы пускают квартиру в продажу уже непосредственно после сдачи объекта строительства в эксплуатацию. И тогда разница цен при продаже и в момент начала реализации жилья (на этапе разработки котлована) будет составлять порядка 50%.

В том случае, если владелец квадратных метров решит продать их, не выдержав трехлетний срок после получения права собственности, ему, согласно действующего до 1 января 2016 года условия, нужно было оплатить НДФЛ в количестве 13% от общей стоимости жилья. Именно поэтому граждане, инвестирующие денежные средства в жилой фонд, склоняются к тому, чтобы выставлять квартиры на продажу по истечению этого срока.

Однако уже с 1 января 2016 года данный срок был увеличен до пяти лет. Не многие инвесторы согласны ждать прибыль от своих вложений такой продолжительный промежуток времени. Это и послужило толчком для развития системы оформления договоров по переуступке пая. Кроме этого при продаже жилья, на которое не оформлено право собственности, налоги платить не нужно.

Еще одна из разновидностей жилья, которая вполне может дополнить перечень предложений по переуступке – это квартиры, которые достались подрядчику по бартерной сделке. Данный вариант очень распространен во время кризисной обстановки. И тогда застройщик рассчитывается с подрядчиком бартером.

Другим вариантом может быть ситуация, при которой владелец жилой площади по прошествии определенного времени изменил свое решение, ну или проще сказать – передумал. И поэтому он принимает решение продать жилье.

Учитывая все эти варианты, не следует забывать о самом неприятном моменте. Ведь ускоренно продавать недвижимость владелец может, подозревая или точно зная о грядущих проблемах. Например, объект строительства не будет сдан в эксплуатацию в оговоренные сроки, или у самой компании возникли определенные материальные трудности, а ведь может быть и такое, что компания находится на грани банкротства и прочие весомые причины.

Поэтому, перед тем, как остановить свой выбор на данном виде сделки, очень важно все внимательно проанализировать и уточнить не переносились ли до этого сроки сдачи объекта.

Основные этапы проведения переуступки

Для того, чтобы не попасться в руки мошенников при проведении абсолютно не трудной операции переуступки, нужно быть всегда на чеку и усвоить несколько несложных основных моментов:

· в наличии должна быть справка о том, что продавец уже выплатил всю сумму пая. Иначе, после сдачи жилого дома в эксплуатацию, у покупателя не получится получить право собственности,

· при подписании договора о переуступке покупатель не становится автоматически членом все того же кооператива. Для этого ему необходимо написать заявление в правление кооператива.

При проведении сделки по переуступке пая, продавец должен написать заявление на имя председателя правления кооператива, о том, что он выходит из него. В свою очередь покупатель пишет заявление – о принятии его в члены кооператива.

На самом деле отказ заявителю о вступление его в кооператив довольно редкое явление. Но все же не стоит упускать этот факт из вида. И в таком случае, при составлении договора о переуступке пая, в обязательном порядке следует указать, что денежные средства продавец получит только после положительного голосования членов кооператива.

Стоит отметить тот факт, что такие договора не фиксируются в государственных органах, соответственно одну и ту же квартиру продавец может с легкостью продать одновременно нескольким покупателям. А в кооператив будет принят только лишь один будущий собственник жилья. Поэтому, отметив в договоре такой пункт, который предусматривает передачу денежных средств за покупку квартиры только исключительно после принятия покупателя в список пайщиков, можно обезопасить себя от мошеннических действий и различного рода афер.

В зависимости от того, какой кооператив был выбран, стоит внимательно изучить все его требования. Зачастую, новому пайщику приходится проплачивать вступительный взнос, который может составлять достаточно крупную сумму – от 150 до 200 тысяч рублей.

Ну а если дом уже выстроен и сдан в эксплуатацию, после подписания договора о переуступке пая, новый владелец собирает весь необходимый пакет документов, проходит регистрацию в Росреестре и становится собственником недвижимости.

Необходимые документы для осуществления сделки

Ниже приведен пакет документов, необходимых для регистрации:

Четко ограниченных сроков для проведения регистрации у пайщиков нет. Поэтому часто этот процесс относится ими на неопределенные сроки, устанавливаемые самим кооперативом. В некоторых случаях этот процесс длился в течении нескольких лет. Одна из основных причин такой задержки – это возможность переуступить данный пай по договору цессии, при этом сэкономив на НДФЛ.

Источник

Что такое переуступка пая

Купить пай у одного из участников жилищно-строительного кооператива – сравнительно простая процедура, в основу которой ложится заключение договора цессии. С другой стороны такой шаг обходится не бесплатно и сопряжен с достаточно большим количеством рисков. В этом отношении переуступка права на основании договора долевого участия выглядит намного более привлекательным вариантом.

Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости посредством переуступки прав (договор цессии) – достаточно распространенная практика. Большинство сделок такого формата осуществляется с объектами, которые были приобретены по ДДУ (Договор долевого участия).

В случае возведения жилого комплекса по принципу ЖСК ситуация более сложная. В большинстве случаев застройщики учреждают собственные ЖСК с последующим заключением с ними же инвестиционного соглашения. Покупателю поступает конкретное предложение – оформить членство с выплатой взносов. Полноценные права на квартиру у пайщика будут только после того, как произойдет выплата последнего взноса. Как правило, это событие случается не раньше, чем происходит сдача жилого комплекса.

В ряде случаев член кооператива так и не пополняет список собственников, поскольку принимает решение о переуступке в пользу другого лица. Сделать это можно только в том случае, если вся стоимость пая является выплаченной, что доказывается путем получения и предъявления соответствующей справки. После согласования окончательной стоимости покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи пая. К сожалению, такой документ, в отличие от ДДУ, не дает права стать членом кооператива, а значит, и права претендовать на получение долгожданной квартиры также нет.

Правило первое. Кооператив всегда прав!

Вступление и выход из ЖСК регулируется нормами Жилищного кодекса. В результате неподкованный с юридической стороны покупатель, пусть и чисто теоретически, имеет высокие шансы расстаться с крупной суммой денег, не получив документы на квартиру, т.е. не став ее собственником. Окончательное решение о вступлении, а также о исключении новых членов все равно остается за правлением ЖСК.

Таким образом, соглашение, предметом подписания которого является уступка прав требования на основании договора паевого взноса, не может считаться обстоятельством, гарантирующим получение квартиры. На законодательном уровне данная сделка никак не регламентируется, ввиду чего сопряжена с большим количеством рисков по сравнению с той же переуступкой по ДДУ. По нормам жилищного кодекса приобретать квартиры могут исключительно члены ЖСК. При этом договор переуступки пая не означает получения членства в ЖСК. Более того, пайщик, уступающий свою собственность третьей стороне, фактически сохраняет членство в кооперативе. Самый большой риск – стать участником схемы двойной уступки, поскольку договор переуступки пая не подлежит государственной регистрации.
Конечно, не стоит преувеличивать степень риска. Достаточно соблюдать лишь некоторые меры предосторожности. Включите в договор купли-продажи пая пункт, в соответствии с которым факт отказа от вступления в ЖСК будет рассматриваться как причина для возврата денег. Но самый лучший вариант – получить согласие общего собрания или правления.

Далее процесс подписания цессии пересекается с написанием заявления от продавца о выходе из ЖСК и заявления покупателя с просьбой о приеме в кооператив. В подавляющем большинстве случаев все формальности удается уладить непосредственно в офисе. При отсутствии каких-либо проблем с документами процедура завершается немедленно. Только после проведения всех формальностей и осуществления необ

Источник

Переуступка пая на недвижимость в России в 2020 году

Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Есть несколько отличий!

Что это такое

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

Как правило, уступаются права и обязанности на недвижимость. При этом обязательно заключается письменный договор, который нужно зарегистрировать в Росреестре.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

По договору цессии можно уступить:

Также можно уступить не только права, но и обязанности. Например, долговые обязательства по выплате определённой суммы денежных средств по договору.

Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.

Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру.

По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств.

Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.

В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.

Что необходимо проверить

Но, прежде чем заключать сделку и подписывать договор переуступки, необходимо проверить несколько нюансов. Это: