Что такое пай в жск

Что такое пай в жск

Статья 35. Паевые взносы и паевой фонд кооператива

(в ред. Федерального закона от 11.06.2003 N 73-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Размеры паевого фонда кооператива и обязательного паевого взноса устанавливаются на собрании членов кооператива.

(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Члены кооператива могут вносить дополнительные паевые взносы, размер и условия внесения которых предусматриваются уставом кооператива.

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Учет паевых взносов ведется кооперативом в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных и имущественных долей и иного имущества (за исключением земельных участков) или имущественных прав денежная оценка паевого взноса проводится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке передаваемого имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по денежной оценке передаваемого имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевого взноса может быть проведена независимым оценщиком. В случае внесения в счет паевого взноса земельных участков их денежная оценка проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Часть оценочной стоимости паевого взноса, превышающая размер обязательного паевого взноса, передается с согласия члена кооператива в его дополнительный паевой взнос.

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Федерального закона от 18.02.1999 N 34-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Решением общего собрания членов кооператива размер паевого фонда кооператива может быть увеличен или уменьшен. Размер паевого фонда не должен превышать размер чистых активов кооператива. В случае, если размер паевого фонда кооператива превышает размер его чистых активов, за вычетом средств неделимого фонда, паевой фонд кооператива уменьшается на указанную разницу путем пропорционального сокращения паевых взносов членов кооператива, паевых взносов ассоциированных членов кооператива и приращенных паев членов кооператива.

(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9.1. В случае, если общее собрание членов кооператива примет решение об отнесении части средств паевого фонда кооператива к неделимому фонду, паи членов кооператива и паи ассоциированных членов кооператива уменьшаются пропорционально сумме указанной части средств.

(п. 9.1 введен Федеральным законом от 03.11.2006 N 183-ФЗ)

10. Увеличение размера паевого фонда осуществляется путем увеличения размера паевых взносов или за счет прироста приращенных паев либо путем увеличения числа членов кооператива и ассоциированных членов кооператива. В случае превышения размера чистых активов кооператива над его паевым фондом кооператив по решению общего собрания членов кооператива вправе увеличить паевой фонд кооператива путем зачисления в этот фонд части чистых активов кооператива.

(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 11.06.2003 N 73-ФЗ, от 03.11.2006 N 183-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. В случае принятия общим собранием членов кооператива решения об увеличении паевого фонда кооператива путем зачисления в него части чистых активов кооператива увеличиваются соответственно приращенные паи членов кооператива пропорционально сумме оплаты труда членов производственного кооператива или пропорционально объему участия в хозяйственной деятельности членов потребительского кооператива за период деятельности кооператива, если иной период не установлен уставом кооператива.

(п. 10.1 введен Федеральным законом от 03.11.2006 N 183-ФЗ)

11. Кредиторы кооператива должны быть поставлены в известность об уменьшении размера паевого фонда или сроков его формирования в течение месяца после вступления в силу указанных изменений. Претензии кредиторов, предъявивших требования к кооперативу в течение шести месяцев после публикации сообщения об указанном уменьшении размера паевого фонда, должны быть удовлетворены.

12. Лицо, вступающее в члены кооператива после государственной регистрации, уплачивает обязательный паевой взнос в порядке и в сроки, которые установлены уставом кооператива. В отдельных случаях, предусмотренных уставом, кооператив может выделять вновь вступающим членам кредиты (займы) для оплаты обязательного паевого взноса.

(в ред. Федеральных законов от 18.02.1999 N 34-ФЗ, от 05.04.2021 N 70-ФЗ)

Источник

Разбираемся, какие взносы обязан платить член ЖСК

Вступление граждан в жилищно-строительные кооперативы – один из действенных способов решения наболевшего жилищного вопроса. ЖСК — вид потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ).

К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст.116 ГК РФ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Виды взносов

В ЖСК выплачиваются несколько видов взносов:

Кто такой пайщик и кто имеет право им стать?

Существуют ЖСК, состоящие только из юридических лиц, только из граждан и из граждан совместно с юридическими лицами.

Созданию ЖСК могут содействовать органы государственной власти РФ и местного самоуправления. В этом случае, граждане, в установленном порядке стоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют первоочередное право на вступление в ЖСК.

Таким образом, пайщиком может стать гражданин любой страны, внесший вступительный и паевой взносы, при этом соблюдающий Устав (учредительный документ ЖСК). Гражданин или юридическое лицо подаёт заявление о вступлении в ЖСК в правление. После рассмотрения заявления и утверждения на общем собрании принимается решение – принять в члены ЖСК или отказать в этом и если решение положительное, то право стать пайщиком предоставляется с момента уплаты вступительного взноса. О заявлении на вступление и выход из ЖСК, а также о жалобе читайте здесь.

Членские выплаты — что это такое?

Дом возводится на средства ЖСК, состоящие из паенакоплений, членских и вступительных взносов.

Размер и порядок уплаты взносов формируются согласно Устава ЖСК.

Что покрывается этими деньгами?

Ежемесячные членские взносы необходимы на:

Паевые взносы погашают стоимость жилья. Кроме того, включают в себя:

Как фиксируется факт внесения денег?

Платежи по всем видам взносов фиксируются так:

Сейчас большинство платежей записывается в электронных системах. Если все установленные договором паевые взносы внесены, член ЖСК приобретает право на собственность жилья.

Справка о выплате пая содержит следующие данные:

Можно ли не оплачивать?

Внесение пая – главная обязанность члена кооператива. Прядок и сроки оплаты прописаны в Уставе ЖСК.

При неисполнении гражданами своих обязательства, решение общего собрания имеет право исключить их из ЖСК и выселить из занимаемого жилого помещения

Данное положение регламентирует ст. 130 часть 4, а также ст. 133 ЖК РФ. Пай в жилищном кооперативе — это те деньги, которые каждый участник обязан вносить в фонд, и делать это своевременно.

Ответственность

Член ЖСК может быть исключён из кооператива пайщиков в судебном порядке. Основанием для исключения служит неоднократное неисполнение предусмотренных Уставом ЖСК обязательств:

Если в кооперативе немного пайщиков, то решение об исключении принимается общим собранием. В больших кооперативах такое решение принимает Правление.

Каким образом происходит переуступка пая?

Такая сделка называется цессией. Перед заключением сделки и подписанием договора переуступки, выясняется:

В цессии участвуют следующие стороны:

Продавец должен:

Покупатель должен:

Договор заключается в юридической фирме или в офисе застройщика, регистрируется в Росреестре или МФЦ на протяжении 10 дней.

Поскольку сделка осуществляется под надзором органа государственной регистрации, её можно считать относительно безопасной.

Взыскание долга

Неоплаченный ежемесячный членский взнос удерживается из других оплат, например, паевых взносов. На сумму просроченного ежемесячного платежа начисляется пеня (если это прописано в Уставе).

Член кооператива может быть исключен из него, если без уважительных причин не исполняет свои обязанности, не совершает положенные платежи, в частности, не платит за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 130 ЖК). После этого бывший член должен заключить договор о самостоятельной оплате коммунальных услуг (п. 6 ст. 155 ЖК). Всё об оплате услуг ЖСК можно узнать здесь.

Заключение

Цель создания ЖСК:

Чтобы не стать жертвой махинаций, вступающему в ЖСК, нужно скрупулёзно осведомиться о репутации застройщика, просмотреть его рекомендации и проконсультироваться с юристом.

Необходимо внимательно изучить все документы ЖСК:

И тогда никакие аферы на жилищном рынке Вам не страшны.

Источник

Что такое пай в ЖСК: образцы договора и переуступки, справка о выплаченном взносе и другие подробности

Жилищным кооперативом согласно ст. 110 п. 1 ЖК РФ является объединение граждан на добровольных началах с целью удовлетворения имеющейся потребности в собственном жилом помещении.

Жилищный кооператив может создаваться также и с целью взятия в собственные руки управления многоквартирным домом – организации уборки мусора, прямой связи с коммунальными и иными службами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Что это такое?

Членами жилищного кооператива могут быть граждане РФ, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица, являющиеся как собственниками всего жилья в доме, так и отдельных жилых помещений.

Каждый член жилищного кооператива гарантирует его существование и осуществление взятых на себя обязательств, при помощи личных средств, сбором которых ведает собрание учредителей жилищного кооператива.

Для создания жилищного кооператива достаточно собрания пятерых собственников жилья, владеющих квартирами в многоквартирном доме. При этом каждый член кооператива обязуется своевременно вносить определенный денежный взнос в общий фонд.

Данный взнос в юридической литературе носит наименование пай. Пай в жилищном кооперативе — это и есть тот взнос, который дает право на распоряжение то частью общего имущества, за пользование которого были внесены денежные средства.

Создавая жилищный кооператив на паевой основе, граждане фактически становятся собственниками многоквартирного дома и несут ответственность за действия кооператива по использованию и своевременной оплате коммунальных услуг, труда наемных рабочих и тому подобное. Пай может принадлежать как одному человеку, так и нескольким физическим и юридическим лицам.

Пай может быть передан по наследству, перекуплен, либо уступлен третьим лицам. Наследниками пая могут быть близкие родственники члена жилищного кооператива, имеющие права на долю в пае и проживающие совместно с пайщиком.

Преимущественным правом вступления в жилищный кооператив, а значит и получения в распоряжение жилой собственности наделены жена, дети и близкие родственники скончавшегося члена кооператива.

Основным условием разделения многоквартирного строящегося, либо уже сданного в эксплуатацию дома на паи, является то, что количество пайщиков не может превышать количество свободных квартир.

Кто такой пайщик?

Пайщик ЖСК — это член жилищного кооператива, владеющий паем и своевременно вносящий паевые взносы. Пайщиками могут быть как физические, так и юридические лица.

Чтобы стать пайщиком достаточно подать заявление установленного формата в правление жилищного кооператива. На рассмотрение заявления членами жилищного кооператива и принятие решения отводится не меньше месяца.

Кандидатура соискателя пая в жилищном кооперативе в обязательном порядке рассматривается на общем собрании.

Пайщиком гражданин, изъявивший желание вступить в кооператив, становится после одобрения его заявки и внесения им вступительного взноса в общий фонд кооператива.

Наличие расписки дает гарантию того, что сделка по вступлению в кооператив будет считаться законной и юридически существующей. В противном случае, даже при внесении пайщиком всех взносов и выплат, наличие у него права на пай, при отсутствии заявления на его получение, может быть оспорено. Суд считает такую сделку ничтожной, возврата денежных средств в этом случае ожидать не приходится.

Паевый взнос в ЖСК — это что?

Паевый взнос жилищного кооператива, или пай – денежная сумма, вносимая в общий фонд кооператива пайщиком. Дает право на использование доли в общем имуществе членов кооператива и последующее становление собственником жилья.

Подав заявку на вступление в жилищный кооператив и уплатив вступительный взнос, гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему в личное пользование жило площади, соответствующей величине внесенных денежных средств.

Функции, выполняемые паевыми взносами в жилищном кооперативе, могут быть следующими:

Паевые взносы могут быть единовременными, либо постоянными. Порядок их внесения определяется уставом жилищного кооператива. Как правило, для приобретения статуса собственника жилья в многоквартирном доме требуется внести несколько паевых взносов.

Но данное обстоятельство не означает, что до полной выплаты всех средств, гражданин должен оставаться на улице, он может проживать в отведенном ему помещении и вносить паевые взносы в сроки, установленные заключенным между ним и ЖСК договором.

Договор

Договор пая в ЖСК, или договор участия в долевом строительстве представляет собой юридический документ, после подписания которого гражданин приобретает право на часть жилой площади в строящемся доме.

Прежде чем подписывать договор необходимо внимательно изучить все аспекты существования ЖСК, а именно:

Если инвестор и застройщик жилья – разные юридические лица, имеет смысл изучить договор, заключенный между ними. Особое внимание следует уделить наличию в нем пункта о возможном расторжении в случае невыполнения инвестором взятых на себя обязательств.

Наличие данного пункта означает, что при невыполнении учредителями ТСЖ договора, заключенного с застройщиком, последний вправе свернуть работы и отказать от дальнейшего сотрудничества, что может повлечь за собой заморозку строительства и распад ТСЖ с удержанием внесенных паевых взносов.

Также перед заключением договора стоит проверить документы самого кооператива, обратив внимание на:

Если же договор пая в ТСЖ все же будет заключен, необходимо позаботиться о том, чтобы в него в обязательном порядке были внесены следующие сведения:

Переуступка

Желая построить жилой многоквартирный дом, но не имея средств для начала строительства, инвестор может организовать ЖСК, члены которого будут спонсировать постройку при помощи определенного количества взносов. Предполагается, что после завершения строительства и выплаты членом ЖСК всех паевых взносов, он получает право собственности на квартиру.

Но нередки случаи, когда пайщик не имеет возможности вступить в права собственности на жилье, что влечет за собой исключение из ЖСК и потерю части, либо всех уже внесенных денег. Чтобы этого избежать пайщик имеет право продать – переступить пай в ЖСК.

Переступка пая предполагает заключение договора купли-продажи, основным условием которого является наличие свободной квартиры, с полностью выплаченными паевыми взносами.

Процедура переступки пая в ЖСК не является вполне обычной, покупатель должен знать, что при покупке квартиры у члена ЖСК он рискует потерять деньги и не получить принадлежащую ему собственность, что связанно с особенностью самого существования ЖСК.

Так, для того, чтобы владеть жильем, находящимся в общей кооперативной собственности, необходимо быть членом жилищного кооператива.

Вместе с тем, переступка по ЖСК не дает права на автоматическое включение в состав собственников жилья, так как прием в члены ЖСК осуществляется только после рассмотрения соответствующей заявки собранием учредителей. В том случае, если собрание учредителей ЖСК вынесет отрицательный вердикт, приобретатель переступленного пая останется без жилья.

Кроме того, заключение договора купли-продажи пая должно сопровождаться написанием заявления о выходе из состава кооператива со стороны продавца и о вступлении в кооператив со стороны покупателя. Заявление направляется председателю кооператива. Если в этом качестве выступает сам застройщик, проблем с переступкой пая возникнуть не должно и покупатель гарантированно получит квартиру.

После заключения договора купли-продажи и вступления в члены кооператива новый пайщик должен официально оформить свое право собственности на пай, предоставив в управление Росреестра следующие документы:

Регистрация занимает от 18 дней до 4 месяцев. Вселяться в квартиру можно сразу же после получения ключей от жилья, обычно вселение происходит до оформления всех официальных бумаг.

Стоимость подготовки документов на передачу прав на пай со стороны застройщика устанавливается учредительным собранием ЖСК и прописана в его уставе. Обычно она колеблется между 40 и 100 тысячами рублей. Данная сумма изымается у приобретателя пая, либо у гражданина, решившего выйти из состава кооператива.

Иногда в уставе ЖСК не прописывается точная сумма компенсации, но при возвращении пайщику, покидающему кооператив, паевых взносов, ЖСК удерживает не менее 10% от общей их суммы. Предполагается, что компенсировать удержанное пайщик должен в счет средств полученных от покупателя квартиры.

От приобретателя переступленного пая могут потребоваться также некоторые дополнительные траты, к примеру:

Справка ЖСК о выплаченном пае: образец

После внесения предусмотренных договором паевых взносов, член жилищного кооператива становится собственником жилья, о чем уже говорилось выше. Тем не менее, при наличии определенных обстоятельств, право собственности можно оспорить.

Чтобы этого не произошло, пайщик обязан истребовать у председателя ЖСК справку о выплате пая, являющуюся единственным правоустанавливающим документом на квартиру, находящуюся в собственности ЖСК.

Справка о выплате пая ЖСК — это документ, который должен содержать следующие сведения:

Образец справки о выплате пая в ЖСК можно получить в правлении.

Заполненная справка проверяется на верность представленных в ней сведений и заверяется подписью председателя ЖСК с указанием полных его инициалов, а также печатью кооператива.

Вы в любой момент можете выйти из ЖСК ради ЖНК.

Заключение

Держателями пая могут быть юридические и физические лица. Чтобы получить право собственности необходимо выплатить все положенные взносы и быть членом ЖСК.

Получение квартиры путем вступления в жилищный кооператив является долговременным и не всегда выгодным процессом. Чтобы избежать мошенничества необходимо внимательно изучать все сопутствующие документы и при необходимости пользоваться услугами опытных юристов.

Стоит ли покупать квартиру через жилищный кооператив? Ответ на данный вопрос дан в следующем видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник

Что такое пай в жск

Статья 24. Паевые взносы членов кооператива

1. Паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

2. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

3. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:

1) страхование жилого помещения;

2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;

3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);

4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;

5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

4. Порядок внесения паевого взноса членом кооператива определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. Возможные формы участия в деятельности кооператива устанавливаются в соответствии со статьей 27 настоящего Федерального закона.

Источник

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Альтернатива для тех, кто не хочет брать ипотеку

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Что такое жилищный накопительный кооператив

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

Как устроены жилищные накопительные кооперативы

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку. Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму. Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

На деньги из общего котла жилищный накопительный кооператив может купить только жилье: дом или квартиру. Но не может потратить их на строительные материалы, рассчитаться с подрядчиком или выплатить зарплату сотрудникам кооператива. На аренду, рекламу и зарплату кооператив может тратить только членские и вступительные взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив расходует их на собственные нужды.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование. Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья. До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Паевые взносы остаются собственностью пайщика, пока он является членом кооператива. Пайщик может распорядиться ими по своему усмотрению — продать, подарить или завещать. Если пайщик захотел выйти из кооператива, он подает заявление и забирает накопленные на его счету паевые взносы. Вступительный и членские взносы пайщику не возвращают.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Еще жилищные кооперативы легко найти в социальных сетях. По группам в сетях можно не только узнать контакты кооператива, но и понять, стоит ли ему доверять. Если группа живая, есть свежие посты, много участников, значит кооператив работает и продвигает свои услуги.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем. Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами. Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

К тому моменту, как я нашла кооператив, он проработал всего полтора года, а пайщиков было чуть больше двухсот человек. У меня возникли сомнения: вдруг кооператив перестанет существовать или новые пайщики перестанут вступать. Но все решила репутация застройщика: на фоне большого количества замороженных строек эта компания всегда вовремя сдавала дома.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег. Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива. Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь. В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак. Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

Реестр Центробанка. Центробанк включает все жилищные накопительные кооперативы в единый реестр и размещает на своем сайте файл со списком кооперативов. Если кооператив существует легально, в реестре будет запись. Кроме этого в едином реестре есть графа со статусом, где Центробанк указывает неблагонадежность кооператива, например кооперативы в стадии ликвидации или банкротства.

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес. Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество. Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

Список внутренних документов, которые стоит изучить у ЖНК

Годовой отчет. Помимо организационных документов кооператив по закону обязан выкладывать в свободный доступ бухгалтерский отчет и отчет о деятельности за прошедший год.

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение. Кроме внутренних документов жилищный накопительный кооператив выкладывает заключение независимого эксперта о деятельности кооператива. Закон обязывает кооперативы проводить ежегодную аудиторскую проверку бухгалтерской отчетности. Аудиторскую компанию выбирают на конкурсной основе.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет. Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Дебиторская задолженность». Раздел показывает, есть ли у организации долги. Например, кооператив передал квартиру пайщику, но с застройщиком за нее так и не расплатился. Если нет дебиторской задолженности, значит дела кооператива идут хорошо. У моего кооператива ее не было.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы. Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры. Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей. После официальной информации я стала искать дополнительную в поисковиках. Мне стало интересно, что пишут о кооперативе обычные пользователи. Информации оказалось мало: ссылка на сайт, на живую группу во Вконтакте и форум с тремя комментариями. Порадовало, что нет ссылок на судебные процессы.

Я сосредоточилась на социальных сетях: вступила в группу и прочитала все, что написали другие пайщики. В одном из постов обратила внимание на комментарий: пайщица возмущалась нерасторопностью сотрудников кооператива. Чтобы узнать подробную информацию из первых рук, я написала девушке личное сообщение с вопросами.

Меня интересовало, получила ли пайщица квартиру или еще стоит в очереди. Также я спросила, как меняется сумма ежемесячного платежа, нужна ли страховка жилья и пайщика, как в ипотеке, и что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. На вопросы, которые касались личного опыта, девушка отвечала подробно, показала копии квитанций. В теоретических вопросах она не ориентировалась. Квартиру пайщица получила и уже начала в ней ремонт.

Для себя я решила так: если в кооперативе возникнут проблемы, возьму потребительский кредит в банке и закрою долг за квартиру. Рассрочка уже не будет такой выгодной, но я не потеряю квартиру и деньги.

Я выбирала квартиру в одном из четырех жилых комплексов застройщика, с которым сотрудничал мой кооператив. Два жилых комплекса мне не подошли. В одном цена на жилье была на 30% выше средней по городу, поэтому я не укладывалась в бюджет. Второй находился за городом — квартиры в нем дешевле, но сдать или продать впоследствии будет сложнее. Оставшиеся два комплекса были равнозначны по местоположению и цене. В них я и стала искать жилье.

Я ориентировалась на два критерия — сроки сдачи дома и стоимость квартиры. Мне не хотелось долго ждать, поэтому я искала комплекс с ближайшим сроком сдачи. Но поскольку у выбранного застройщика репутация надежного, квартиры в его комплексах раскупают и бронируют на нулевом цикле — когда заложен фундамент. Оказалось, что свободные квартиры оставались только в домах со сдачей через год и позже.

На первоначальный взнос я накопила 1,1 млн рублей. Этих денег хватало на взнос только за однокомнатную квартиру. В среднем такая квартира в 2015 году стоила 2,3—2,4 млн рублей. Стоимость зависит от этажа: на первых и последних этажах жилье дешевле примерно на 70 тысяч, поэтому эти квартиры раскупают в числе первых. На пятом и шестом этаже в девятиэтажном доме — самые дорогие, их покупают в последнюю очередь. Когда я решила вступить в кооператив, оставалось около десяти однокомнатных квартир, все на дорогих этажах. Мы с дочерью выбрали квартиру на пятом этаже с самой удобной, на наш взгляд, планировкой.

Чтобы квартиру сняли с продажи, я внесла первоначальный взнос. Размер взноса устанавливает кооператив, обычно об этом пишут в положении о паевом взносе и на сайте. В среднем это 30—50% от стоимости.

Где выгоднее копить деньги на первоначальный взнос в течение полугода

Пока пайщик не выплатит полную стоимость квартиры, она принадлежит кооперативу. Поэтому у кооператива нет строгих требований к своим членам: любой человек старше 16 лет может стать пайщиком. Членов правления не волнует и финансовая состоятельность членов кооператива: нет денег — нет квартиры.

Я сразу сказала, какую квартиру хочу, и кооператив забронировал ее для меня. Сначала квартиру снимают с продажи на пять рабочих дней. После того как предоплата поступит на счет кооператива, квартиру сначала бронируют у застройщика, а когда дом будет сдан, выкупают для меня.

За пять рабочих дней я должна была заплатить:

Наличные в кооперативе не принимают — все расчеты через банк, поэтому мне выдали на руки квитанции для оплаты. Я оплатила всё в тот же день, а через три дня позвонил сотрудник кооператива и пригласил снова приехать в офис. Менеджер кооператива выдал мне документы и пригласил на экскурсию в строящийся дом.

Каждую субботу члены кооператива могут приехать на стройку и посмотреть, как будут выглядеть их квартиры. Для этого в одном из подъездов оборудовали демонстрационный этаж.

Для просмотра доступны три квартиры: одно-, двух- и трехкомнатная. Трехкомнатная — в черновой отделке, чтобы будущие владельцы посмотрели, как проходят коммуникации. Однокомнатная — в предчистовой отделке: в таком виде владелец получает квартиру. Двухкомнатная — с ремонтом, чтобы показать жилье во всей красе. Мы поехали на экскурсию, чтобы узнать размеры и продумать планировку и дизайн.

На сайте застройщика можно следить, как движется строительство. На каждом строящемся доме установлены камеры, ведется онлайн-трансляция. Примерно раз в месяц я заходила на сайт и видела изменения: дом подвели под крышу, установили окна, облицевали фасад.

Максимальный срок рассрочки — 10 лет. Если с ипотекой все понятно — берете в долг деньги и возвращаете с процентами, то в кооперативе расчет ведут на квадратные метры. Объяснение простое: стоимость жилья на рынке постоянно растет, а никаких процентов на сумму рассрочки кооператив не начисляет.

Как рассчитывают ежемесячный паевой взнос, объясню на собственном примере. После того как я внесла первоначальный платеж, мне рассчитали, сколько квадратных метров осталось выкупить, и разделили их на срок рассрочки.

Пример расчета ежемесячного паевого взноса

За три года членства моя квартира выросла в цене всего на 4,5%, или на 1,5% за год. Даже несмотря на увеличение паевого взноса и уплату членских взносов, рассрочка от кооператива оказалась выгоднее ипотеки.

Мои выплаты за три года

Риски

Вырастут цены. Самые большие риски связаны с резким скачком цен на жилье, так как размер ежемесячного паевого взноса возрастает пропорционально цене.

Сколько бы я платила ежемесячно при росте цен на жилье

Не останется денег на паевой взнос. Второй риск связан с неплатежеспособностью. Что делать, если я не смогу платить взносы в кооператив? Узнала, что меня могут исключить за три просрочки в течение года либо одну просрочку сроком более трех месяцев. В исключительных случаях, например если пайщик потерял работу или тяжело заболел, кооператив может пойти навстречу и на срок от одного до трех месяцев заморозить взносы.

Исключенный пайщик обязан освободить квартиру, а кооператив — вернуть пайщику всю сумму выплаченных паевых взносов. Вступительный и членские взносы не возвращаются. Минус в том, что квартиру исключенный пайщик освобождает сразу, а деньги ему по закону вернут в течение первого полугодия следующего года.

Кооператив обанкротится. Пока пайщик не выплатил взнос, квартира остается собственностью кооператива, поэтому непонятно, что будет с квартирой, если кооператив обанкротится. Я расспросила юриста и узнала, что квартиру, как и другое имущество кооператива, оценят, продадут, а вырученные деньги распределят между кредиторами.

Я, как пайщик, буду в числе прочих кредиторов пятой очереди и получу деньги только после продажи имущества. Но, во-первых, банкротство может длиться полтора-два года, поэтому я не скоро верну свои деньги. А во-вторых, имущества обычно не хватает, чтобы выплатить все долги. Поэтому кредиторам возмещают, например, 30 или 50% от суммы долга.

Кооператив растратит паевые взносы. Вместо того чтобы покупать квартиры для пайщиков, кооператив потратит деньги на собственные нужды или начнет проворачивать с ними сомнительные операции. В какой-то момент застройщик потребует освободить неоплаченные квартиры, и пайщики останутся без денег и без жилья.

К сожалению, никто не застрахован от недобросовестной работы правления. Чтобы не попасть в такую ситуацию, надо контролировать работу правления: ходить на собрания, смотреть аудиторское заключение, следить за отзывами в интернете.

Пайщики выйдут из ЖНК. Предположим, что у нескольких членов кооператива изменились обстоятельства, они решили выйти из кооператива и забрать деньги. Если жилье для них еще не купили, кооператив возвращает им их пай и продолжает работать. Просто деньги в общем котле будут накапливаться чуть медленнее.

Если квартира уже куплена, пайщик освобождает квартиру и получает назад свои паевые взносы. На усмотрение кооператива освободившуюся квартиру продают или передают другому пайщику. Кооператив продолжает работать.

Застройщик заморозит строительство. Пайщик выбирает конкретную квартиру и вносит платеж за нее. Если строительство остановится, придется выбирать другую квартиру. Ее цена может быть выше, тогда размер паевого взноса увеличится.

Обнадеживает лишь то, что пайщик все-таки получит квартиру, а не потеряет деньги из-за долгостроя.

Комментарий эксперта

По тексту все вполне гладко, но в жизни может быть иначе. И связано это не с какими-то юридическими тонкостями. Обратите внимание, что в статье кооператив предоставляет квартиры до полной выплаты взноса. Это значит, что квартиры приобретаются в том числе за счет средств других пайщиков. Это делает систему похожей на пирамиду. При такой организации деятельности кооператива квартиры может получить только часть пайщиков. Остальные останутся ни с чем, если новые пайщики не будут вступать в кооператив.

Схемы кооперативов широко используются застройщиками для обхода ФЗ № 214-ФЗ «О долевом строительстве». Кооператив — это прокладка между застройщиком и будущими собственниками квартир. Все отношения с людьми замкнуты на кооператив, который фактически выступает в качестве агента. Его задача — продать квартиры застройщика. При этом руководство кооператива, как правило, полностью контролируется застройщиком. Застройщику это выгодно, а выгода для пайщика может оказаться сомнительной. Вместо конкретного договора долевого участия пайщик будет иметь только отношения с кооперативом, которые основаны на членстве. Интересы застройщика всегда будут в приоритете.

Наконец, организация кооператива, который работает с конкретным застройщиком, не спасет пайщиков от негативных последствий, если застройщик обанкротится или остановит строительство.

Возможно, поэтому из новой редакции статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ исключили возможность привлекать средства для строительства жилья через накопительные жилищные кооперативы. Однако такая возможность сохраняется для кооперативов, которые создали до того, как ввели в действие новую редакцию. То есть новые накопительные кооперативы смогут привлекать средства к покупке только уже сданных в эксплуатацию объектов. Для старых ничего не меняется в смысле привлечения средств граждан. Другое дело, что отношения этих кооперативов с застройщиками по долевому участию должны будут строиться в соответствии с новыми правилами.

В целом покупка жилья через жилищные накопительные кооперативы по сравнению с обычным долевым участием связана с дополнительными рисками из-за дополнительного участника — кооператива. Член кооператива лишается возможности предъявить претензии застройщику по договору долевого участия и на основании законодательства о защите прав потребителей. Все возможные конфликты происходят между кооперативом и застройщиком. При этом кооператив потребителем по действующему законодательству не является.

Это не исключает успешной с точки зрения интересов пайщиков деятельности отдельных кооперативов. Однако этот успех впрямую зависит от успешности работы застройщика и честности руководства кооператива.

Право собственности

Когда оформляют право собственности на квартиру, оплачивают госпошлину. Пайщику придется платить госпошлину дважды. Первый раз — когда кооператив выкупает квартиру у застройщика. Второй раз — когда переоформляет квартиру на пайщика.

Когда пайщик выплачивает полную стоимость квартиры, кооператив выдает справку о полном погашении пая. С этой справкой, которая является правоустанавливающим документом, а также с квитанцией об уплате госпошлины и с юристом кооператива пайщик отправляется в Росреестр, чтобы переоформить право собственности на квартиру и стать полноправным владельцем жилья.

Источник