что такое функциональное зонирование территории
Градостроительное зонирование
10 июля 2015 года, 12:28 просмотров: 3074
Зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Градостроительное зонирование является одной из составляющих градостроительной деятельности.
Зонирование осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Градостроительное зонирование является важнейшим и эффективным инструментом регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территориях муниципальных образований, позволяющим муниципальным образованиям проводить самостоятельную муниципальную политику в области землепользования и застройки.
С учетом преимущественного функционального использования территория города подразделяется на селитебную, производственную и ландшафтно-рекреационную.
Селитебная территория предназначена: для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, в том числе научно-исследовательских институтов и их комплексов, а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон; для устройства путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.
Производственная территория предназначена для размещения промышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.
Ландшафтно-рекреационная территория включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые совместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемыми на селитебной территории, формируют систему открытых пространств».
Одним из основных документов, отражающих градостроительное зонирование, является Генеральный план.
Не менее важным документом является Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ).
Правила землепользования и застройки включают в себя:
На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.
Градостроительный регламент – это устанавливаемые правилами землепользования и застройки в пределах границ соответствующей территориальной зоны:
Основные цели их введения – исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать, как допускается использовать тот или иной земельный участок.
2.2. Функциональное зонирование территории
Функциональное зонирование территории области определено с учетом сложившейся современной организации территории, с учетом максимального использования её природных ресурсов и особенностей и необходимости дальнейшего экономического развития инновационного типа. В проекте выделено несколько основных типов функциональных зон:
1. Зона активного градостроительного назначения, в том числе подзоны:
В проекте наряду с развитием городской среды в границах городских черт и насыщением её необходимыми градостроительными элементами, предлагаются территории для градостроительного освоения за пределами городов на базе существующих населенных пунктов или в непосредственной близости к ним.
Это особенно характерно для формирования ближнего пояса Ростова-на-Дону
Территории возможного градостроительного освоения намечены и вблизи ряда других городов Новочеркасска, Таганрога, Батайска.
В перспективе развивают свою структуру и совершенствуются все сельские населенные пункты.
Помимо развития жилищно-гражданского строительства в проекте выделены территории для размещение новых объектов промышленного, коммунально-складского и транспортно- инженерного назначения.
Размещение транспортно-инженерных объектов предусмотрено на основных трассах федеральных территориальных автомобильных дорог.
2. Зона преимущественно сельскохозяйственного назначения, в т.ч. подзоны
Сельскохозяйственные земли занимают значительную часть территории агломерации. В категории земель сельскохозяйственного назначения находятся 90% сельхозугодий. Являясь основным стратегическим ресурсом, сельскохозяйственные угодья максимально сохраняются. Однако необходимо их повсеместное улучшение, восстановление почвенного плодородия, применение ресурсосберегающих технологий, рациональное использование их на основе устойчивой для данного региона структуры земельных угодий. В проекте выделена подзона особо ценных и ценных сельскохозяйственных земель, в которой возможно только размещение сельскохозяйственных предприятий. Развитие урбанизированных зон должно регулироваться.
Подзона садоводств, в основном расположена вблизи крупных городов.
Статья 12. Проектное функциональное зонирование территории. Мероприятия по оптимизации функционального зонирования
Функциональное зонирование территории города является одним из основных инструментов регулирования градостроительной деятельности. Зонирование устанавливает рамочные условия использования городской территории, обязательные для всех участников градостроительной деятельности в части функциональной принадлежности, плотности и характера застройки, ландшафтной организации территории (Приложение 1. Генеральный план. (Основной чертеж) М 1:25000).
При разработке предложений по проектному функциональному зонированию территорий в Генеральном плане предусматривается:
— преемственность в функциональном назначении сложившихся территориальных зон, если это не противоречит нормативным требованиям экологической безопасности, эффективного и рационального использования территорий;
— размещение нового жилищного строительства и объектов социальной инфраструктуры на экологически безопасных территориях с предварительным комплексом работ по инженерной и инфраструктурной подготовке территории;
— реконструкция и модернизация территорий, освоение новых свободных территорий;
— развитие системы городских центров;
— увеличение площади рекреационных зон в структуре территории города, формирование спортивных и парковых зон, организация рекреационных зон вдоль реки Камышинки, Волгоградского водохранилища;
— формирование линейных общественно-деловых зон вдоль главных магистралей, увеличение многофункциональных зон;
— изменение функционального назначения ряда производственных объектов и развитие на этих территориях жилых, производственно-деловых и коммерческих функций;
— резервирование территорий для перспективного градостроительного развития.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Градостроительное зонирование. Функциональные и территориальные зоны в генеральном плане поселений
Территориальные зоны детализируют функциональные зоны, то есть на отдельных их территориях, имеющих границы и функциональное назначение, устанавливают градостроительные регламенты, придавая каждому участку, включённому в территориальную зону, правовой режим.
Функциональные зоны правового режима земель и земельных участков не устанавливают, но влияют на него косвенно именно через территориальные зоны, устанавливаемые в соответствии с ПЗЗ.
В крупных поселениях (городах, мегаполисах) зачастую выделяются многофункциональные зоны, например, многофункциональные зоны с включением объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры и общественно-деловой застройки.
Основные виды территориальных зон
Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоемы и другие объекты ).
Внутри территориальных зон могут вводиться подзоны, включающие территории с особенностями градостроительного регламента застройки и ограничениями на их использование.
Жилые зоны
Возможные обозначения в жилых зонах:
Общественно-деловые зоны (ОДЗ)
Производственные зоны
Возможные обозначения в производственных зонах:
Производственная зона делится на подзоны:
В зонах П3, П4, П5, П6разрешено размещение контор, деятельность которых связана с существующей или создаваемой производственной деятельностью.
Деловые учреждения, как правило, формируют сектор санитарно-защитной зоны между источниками выделения промышленных выбросов и границей жилой застройки.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры
Возможные обозначения в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры:
У городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения:
Рекреационные зоны
Возможные обозначения в рекреационных зонах:
Зоны сельскохозяйственного использования
Обозначение в зонах:
Зоны специального назначения
Возможные обозначения в зонах специального назначения:
Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий
Акватории
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют перечень допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков и размещения (строительства) в них конкретных объектов капитального строительства.
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Разработан в соответствии со ст.23 Градостроительного Кодекса РФ.
В соответствии с Генеральным планом на территории Санкт-Петербурга выделено 20 функциональных зон:
Жилые зоны
Общественно-деловые зоны
Производственные зоны
Зоны инженерной и транспортной инфраструктур
Зоны с/х использования
С— зоны с/х угодий, питомников и теплиц и производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры.
Рекреационные зоны
Зоны специального назначения
Внутригородские акватории
О территориальных зонах в схемах ПЗЗ Санкт-Петербурга
В соответствии с указанными функциональными зонами установлены границы территориальных зон.
ПЗЗ Санкт-Петербурга графический раздел (Приложение 3) содержит так называемую раскладку.
По этой раскладке территория Санкт-Петербурга разбита на 224 квадрата:
На схеме расставлены буквенно-цифровые обозначения.
Например, «ТЗЖД2.», или «ТР2», или «ТД1_2». Это и есть условные обозначения территориальных зон:
В соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны «Т1Ж2-2», установленным статьей 18 Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга от 04.02.2009 №29-10, в границах указанной зоны не предусмотрено размещение объектов видов использования «для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)».
Вместе с тем, в соответствии со статьей 36 ГрК РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Однако, реконструкция таких объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.
Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
Учитывая изложенное, возведение многоквартирного жилого дома на земельном участке в границах территориальной зоны «Т1Ж2-2» не представляется возможным, как противоречащее градостроительному регламенту указанной зоны.
Следует обратить внимание на то, что, в соответствии со статьей 40 ГК РФ, разрешение на отклонение предоставляется в отношении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Состав предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении которых предоставляется разрешение на отклонение, определен в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 23.06.2009 №684 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
На этих же картах более мелким шрифтом написаны 4-х значные номера кварталов. Например, «2202».
Теперь, располагая обозначением зоны, нужно обратиться к текстовому разделу ПЗЗ, где описаны виды разрешённого и условно разрешённого использования.
Из этой информации станет ясным, что можно размещать на этой территории без дополнительных разрешений, а что («условно разрешённое использование» потребует отдельного обсуждения на публичных слушаниях.
Представленные сведения дают и требования к параметрам возможного строительства (высота, плотность застройки и т.д.).
Если полученная информация устраивает застройщика и соответствует всем представлениям о территории, то никаких дальнейших корректировок по виду использования или, например, изменению высотности застройки не потребуется.
Если же не устраивает, то необходимо сделать предложение поменять во время слушаний.
Полный перечень территориальных зон (подзон) Правил землепользования и застройки
I. Жилые зоны
1. Функциональные зоны в соответствии с новым Генпланом
Территориальные зоны (подзоны) Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в редакции 2008 для жилой зоны:
Цели выделения зоны:
Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:
Основные виды разрешенного использования
Для размещения объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, в т.ч.:
Для размещения объектов, общественно-деловой застройки связанных с обслуживанием объектов данной зоны, в т.ч.:
Для размещения объектов коммунального хозяйства (инженерно-технического обеспечения) и транспорта необходимых для обеспечения объектов разрешенных видов использования, при отсутствии норм законодательства запрещающих их размещение, том числе:
Условно разрешенные виды использования
Для размещения объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, в т.ч.:
Предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства
Общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения относящихся к условно-разрешенным видам использования устанавливается в разрешении на условно разрешенный вид использования, выдаваемом в порядке установленном действующим законодательством.
В случае, если земельный участок и объект капитального строительства расположен в границах действия ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью требований, указанных в настоящей статье и ограничений, указанных в Главе 3 Части II Правил.
При этом при совпадении ограничений относящихся к одной и той же территории, действуют минимальные предельные параметры.
В пределах данной зоны могут быть образованы подзоны, сформированные на основе средового районирования (при наличии соответствующих обосновывающих материалов характеризующих границы и предельные параметры объектов капитального строительства.
ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВЫЕ ЗОНЫ
ЗОНА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВОЙ ЗАСТРОЙКИ И ОБЪЕКТОВ ВОДНОГО ТРАНСПОРТА
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗОНЫ
Данная зона может быть разделена на зоны, сформированные на основе дифференциации производственных зон в соответствии с отраслевой (кластерной) схемой развития и специализации производственных зон Санкт-Петербурга (при наличии соответствующих материалов характеризующих их границы и виды разрешенного использования.
Основные виды разрешенного использования
Условно разрешенные виды использования
Предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства:
ТПД1_1 подзона размещения объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, расположенных на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны:
Предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства:
Основные виды использования
Условно разрешенные виды использования
В случае, если земельный участок и объект капитального строительства расположен в границах действия ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью требований, указанных в части 3, частях 4, 5 и 6 настоящей статьи (соответственно поздоне), и ограничений, указанных в Главе 3 Части II Правил.
При этом при совпадении ограничений относящихся к одной и той же территории, действуют минимальные предельные параметры.
(Данная зона может быть разделена на зоны, сформированные на основе дифференциации производственных зон в соответствии с отраслевой (кластерной) схемой развития и специализации производственных зон Санкт-Петербурга (при наличии соответствующих материалов характеризующих их границы и виды разрешенного использования).
V. ЗОНА УЛИЧНО-ДОРОЖНОЙ СЕТИ
Это наиболее конфликтная зона с точки зрения разрезания границей зоны земельных участков. При наличии иных механизмов резервирования территорий для указанных объектов может быть исключена из перечня территориальных зон.
VI. ЗОНЫ ИНЖЕНЕРНОЙ И ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУР
VII. ЗОНЫ ОБЪЕКТОВ ВНЕШНЕГО ТРАНСПОРТА
VIII. ЗОНЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Функциональное зонирование
Функциональное зонирование территории – это инструмент регулирования территориального развития, где определяется состав функциональных зон, их границы, режимы использования территории. Границы функциональных зон устанавливаются на основе выявленных в процессе анализа территории участков, однородных по природным признакам и характеру хозяйственного использования.
Функциональная зона – это территория в определенных границах, с однородным функциональным назначением и соответствующими ему режимами использования. Функциональное назначение территории понимается как преимущественный вид деятельности, для которого предназначена территория.
Задачами функционального зонирования территории являются:
— определение типологии и количества функциональных зон, подлежащих выделению на территории данного района;
— привязка определенных типов функциональных зон к конкретным элементам территории и формирование ее перспективного функционального зонирования;
— разработка рекомендаций по оптимизации режима использования территорий в пределах функциональных зон разного типа.
Утвержденное в соответствующем порядке, функциональное зонирование является одним из регламентов правоотношений в градостроительстве, природопользовании, пользовании землей и иной недвижимостью.
— введения функциональных зон с указанием характеристик их планируемого развития, включая резервирование земель для нужд реализации национальных проектов;
— приведения в соответствие с функциональным зонированием структуры землепользования по границам, назначению и видам использования земель;
— рекомендаций по выделению на территории поселения земель, относимых к категории особо охраняемых;
— выявления территориальных ресурсов и оптимальной инвестиционно-строительной стратегии развития поселения, основанных на эффективном градостроительном использовании территории.
Основаниями для проведения функционального зонирования являются:
— комплексный градостроительный анализ территории и оценка системы планировочных условий, в том числе ограничений по развитию территории;
— экономические предпосылки развития территории;
— проектная планировочная организация территории муниципального образования.
2.2 Виды и содержание градостроительной документации