Flipping: инвестиционная стратегия, о которой неизвестно в России
Flipping — стратегия, очень популярная в США, где ею занимаются миллионы людей. Днем они работают на основной работе, а по вечерам ищут объекты недвижимости, которые можно купить и выгодно перепродать. Это называется флиппинг — от глагола to flip, то есть переворачивать.
Недвижимость в США обычно покупают в ипотеку, а потом быстро ищут покупателя и продают. Часто еще говорят о fix and flip — то есть перед продажей дом приводят в порядок, делают косметический ремонт.
Почему же в России никто этого не делает?
Основная причина в том, что российский рынок недвижимости не так стабилен, как в США. В нашей стране флиппинг переродился в инвестирование в новостройки: люди покупают в ипотеку квартиру на этапе котлована, ждут несколько лет и продают. Однако и этот бизнес был связан с риском: часто строительство затягивалось или замораживалось. Но одновременно люди получали высокую доходность: на этапе сдачи дома стоимость квартир вырастала в среднем на 20–30%.
Однако эти времена прошли, и подобные инвестиции в новостройки становятся намного менее рискованными, а значит, и менее доходными (доходность упала в два раза и многих инвесторов уже перестала интересовать). Прежде высокий рост стоимости был обеспечен именно рисками, что новостройку могут не сдать вовремя или вовсе не сдать. Из-за этого на этапе котлована недвижимость продавалась очень дешево. Теперь же введено проектное управление: оплата происходит через эскроу-счета, и государство гарантирует, что все застройщики достроят свою недвижимость. Это значит, что такого роста от котлована до сдачи уже не будет.
Сегодня в Москве такими инвестициями занимается примерно 20–30 тыс. человек, а по всей России — порядка 300 тыс. человек. Но при этом и у нас в стране существуют огромные возможности для флиппинга во вторичной недвижимости.
Огромные возможности и перспективный рынок
Сейчас на рынке вторичной недвижимости риелторы и профессиональные инвесторы работают в основном с проблемными квартирами и недвижимостью в плохом состоянии — покупают их со скидкой 25–30%.
Однако есть более эффективная модель: искать квартиры, хозяева которых хотят срочно продать и потому готовы дать скидку в районе 10%. Такую недвижимость можно купить в ипотеку, привести в порядок (сделать минимальный косметический ремонт, поменять текстиль, покрасить стены), сделать хорошие фотографии — и выставить на продажу.
Сделку можно провести через банк, который выдал инвестору-флипперу ипотеку, и получить свои 10% прибыли. Если инвестор определил цену квартиры верно, то продать ее можно будет за два-три месяца. Итого в годовых получается порядка 27% прибыли (при заработке 9% с одной сделки за три месяца) уже с учетом вычета налогов на прибыль, а на свой капитал с использованием ипотеки — в два раза больше.
Продавцам эта модель тоже будет выгодна. Сейчас людям, которые хотят получить деньги быстро, но при этом не продавать скупщикам, некуда деваться. Они либо рекламируются на ЦИАН и «Авито», и не факт, что смогут продать квартиру в течение пары недель. Второй вариант: можно пойти в срочный выкуп — там предложат купить квартиру на 25–30% дешевле. И если появится класс полупрофессиональных инвесторов, которые будут готовы быстро купить их недвижимость с дисконтом в районе 10%, это станет плюсом для всех. Продавцы получат быструю ликвидность своей недвижимости, инвесторы же заработают в пять раз больше, чем на банковском депозите, и при этом все их накопления будут обеспечены недвижимостью.
Это огромная ниша для инвесторов в России, которая будет следующие десять лет стремительно развиваться. По оценкам компании Realiste, на дисконт в 10% от рыночной цены согласны примерно 2% всех продавцов при сделке в течение семи дней. В Москве это рынок в 50 млрд руб. в год для инвесторов, в России — более 150 млрд руб. Основная сложность сейчас — найти подходящие объекты для подобных инвестиций.
Стратегия флиппинга: как зарабатывать от миллиона на перепродаже квартир
Флиппинг — инвестиционная стратегия, предполагающая покупку ликвидной недвижимости и быструю ее перепродажу (от английского глагола to flip — переворачивать). Этот способ заработка очень популярен в США. Флиппер Евгений Горб рассказал Финтолку, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир в России.
Евгений Горб — флиппер, ведет YouTube-канал «За любую недвижку», живет и работает в Москве
Как я купил и продал первую квартиру
Моя супруга более 10 лет работает агентом по недвижимости, и в 2017 году к ней обратились с просьбой продать проблемную квартиру. Жилплощадь была в ужасном состоянии, хлам в ней копили годами.
Сначала супруга пыталась продать квартиру по цене значительно ниже рыночной, несмотря на то, что локация была хорошей: юго-запад Москвы, неплохой дом с лифтом. Было много звонков, но 90 % людей, которые приходили на просмотр, не захотели даже переступить порог квартиры — настолько там было ужасно. Это продолжалось примерно месяц.
А потом мы осознали потенциал объекта и купили эту квартиру сами за 6 млн рублей, деньги для покупки заняли у знакомых.
Во время ремонта сменили несколько бригад работников, было много косяков, одна бригада не доделала работу и ушла, только с третьего раза мы смогли нанять нормальных рабочих. Я тогда служил в армии и помогал с ремонтом в свободное время: занимался закупками, сборкой мебели, мелкими работами.
Мы вывезли из квартиры несколько грузовиков мусора, только демонтаж обошелся в 60 000 рублей. Общая стоимость ремонта — 600 000 рублей. Цифры просто сказочные, но сейчас те же работы обходятся гораздо дороже. Ремонт выполнили за два месяца. Продали квартиру еще через три месяца за 8,5 млн рублей. За вычетом всех расходов заработали 1,9 млн.
Мы поняли, что перепродажа квартир — это выгодно, ремонтировали и перепродавали две квартиры в год, как правило, находили их по рекомендации. А потом я уволился из армии, и флиппинг стал моей основной профессиональной деятельностью.
Сначала искали квартиры на ЦИАН и «Авито». Потом с нами начал работать инвестор, который написал программу для отслеживания подходящих квартир на досках объявлений. Если раньше за месяц мы находили одну квартиру, и не факт, что получалось ее купить, то теперь в месяц мы заключаем две-три сделки.
Как выбрать квартиру для перепродажи
По нашему опыту, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью от 50 до 60 квадратных метров. «Однушки» от 35 до 43 квадратных метров тоже быстро разлетаются, особенно если есть балкон.
Какие квартиры лучше не покупать
Большинство квартир мы отметаем по правоустанавливающим документам. Например, если квартира досталась по наследству менее чем три года назад. Особенно если свежее наследство от мужчины, даже внутри одной семьи. Есть риск, что появятся еще какие-то наследники. Такую сделку могут оспорить в суде, срок исковой давности при наследстве — три года.
Отказываемся от сделок, если собственность возникла в результате дарения от чужих людей. Это всегда подозрительно и сложно проверить. В случае дарения внутри семьи разговариваем со всеми ее членами.
Не работаем с квартирами, которые продаются по доверенности.
Обращаем внимание на соседей, стараемся с ними общаться. Если есть какой-то неадекватный контингент — не покупаем квартиру в этом доме.
Не идем на сделку, если стоимость объекта в договоре хотят занизить. Это популярная практика на рынке недвижимости с целью ухода от налогов. Но у нас принцип белого бизнеса: мы платим налоги с каждой сделки.
Какой ремонт сделать в квартире, чтобы выгодно перепродать
Каждый проект ремонта мы просчитываем. Исходя из локации и параметров квартиры, стараемся понять, кто наш целевой клиент. Делаем замеры и предварительную планировку, прорабатываем места общего пользования, планируем, где будут розетки и выключатели.
Например, двухкомнатная квартира небольшой площади подойдет для молодой семьи с детьми. Многие жертвуют изолированной комнатой и делают большую кухню-гостиную. Мы же предпочитаем оставить две изолированных комнаты, рассчитывая на семью с одним ребенком: спальня для родителей, отдельная комната для ребенка. В спальне располагаем двуспальную кровать, рабочий или косметический стол. В детской — раскладной диван, письменный стол.
Целевая аудитория однокомнатных квартир — девушка или мужчина без семьи, либо молодая семья с маленьким ребенком или без детей. В таких объектах располагаем двуспальную кровать, стараемся запланировать место под кроватку для ребенка.
В комнатах стараемся не ставить шкафы; если площадь позволяет, делаем небольшие гардеробные. В коридоре стараемся предусмотреть места для хранения вещей.
Кухню полностью оборудуем техникой, для двухкомнатных квартир обязательно ставим посудомоечную машину.
Четыре года назад мы ставили в квартирах на продажу только кухню и оборудовали санузел. Теперь мы сдаем квартиры под ключ: с ремонтом, мебелью и техникой. Конечно, есть категория покупателей, которым хотелось бы обставить квартиру самостоятельно, по своим пожеланиям. Но большинство наших покупателей — это ипотечники. Когда люди берут в банке ипотечный кредит, они используют как первоначальный взнос все свои сбережения. Кредит покрывает стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи. В случае покупки квартиры в новостройке где-то еще нужно найти деньги на ремонт. А мы в договор закладываем квартиру, новый ремонт, мебель и технику. И все это покрывает ипотечный кредит.
В среднем стоимость ремонта по нашим объектам, включая работы, мебель и технику, составляет 40 000 рублей за квадратный метр. Для объектов эконом-класса — 30 000–40 000 рублей, для дорогих квартир — от 40 000 рублей за квадратный метр.
Как установить цену продажи квартиры
Объекты высокой ликвидности (не первый этаж, популярный метраж) продаем за месяц. Более сложные объекты — от месяца до четырех.
Цену продажи устанавливаем уже на этапе подбора проекта. Для этого смотрим аналоги нашей квартиры в том же районе, с таким же ремонтом. А на этапе продажи немного поднимаем цену выше рынка, выше того уровня, который мы закладывали изначально.
Как правило, в 90 % случаев мы продаем по верхней границе рынка. Если понимаем, что стоимость завысили, звонков нет, начинаем понемногу снижаться и приходим к стоимости, на которую рассчитывали изначально.
Мы завершили уже около 20 проектов. В среднем весь цикл, включая покупку, ремонт и последующую перепродажу, занимает три месяца. Сейчас одновременно в работе шесть квартир: две на этапе активного ремонта, две в стадии продажи и две в стадии покупки. У нас работает целая команда из шести человек: я курирую ремонты, моя супруга-агент занимается оценкой и подбором объектов, у нее в подчинении еще три агента, а также есть партнер-инвестор, который привлекает новых инвесторов и разрабатывает продукты для них.
Что такое флиппинг и сколько зарабатывают перекупы «убитой» вторички
С недвижимостью часто связывают долгосрочные перспективы и в качестве инвестирования выбирают как длительный проект. Однако флиппинг – перепродажа старой жилплощади после ремонта – приносит доход быстрее. У профессионалов на это уходит до трех месяцев.
В декретном отпуске Дарья задумалась, как не только не потратить накопления, но и приумножить их. Решив вложиться в недвижимость под сдачу в аренду, она обнаружила, что денег хватает только на непрезентабельные варианты – маленькие гостинки без ремонта. Девушка рискнула. Ход ремонта контролировал муж.
К завершению работ супруги решили не сдавать жилье в аренду, а продать обновленную квартиру. Они подсчитали, что так дохода будет намного больше.
Флиппинг – что это
Что такое флиппинг в недвижимости? Это процедура покупки и дальнейшей перепродажи квартиры. Сначала ее приобретают в запущенном состоянии, превращают в конфетку и продают за большую сумму. За словом флиппинг скрывается огромная работа:
Некоторые риелторы посвящают флиппингу все свободное время. Чтобы дело принесло успех, необходимо анализировать перспективы стоимости недвижимости не только по рынку, но в определенном жилом районе.
Также потребуется обладать запасом средств, поскольку мало купить недвижимость, ей надо придать товарный вид, а также потратиться на продвижение своей затеи. Риелторам проще заниматься флиппингом: у них есть знания и контакты ремонтных бригад, оценщиков и юристов.
Однако и граждане, не связанные с жилищным бизнесом, способны заработать на квартирах. Это может стать для них шагом к инвестированию.
Совкомбанк разработал приложение для начинающих и профессиональных инвесторов. В нем можно подать заявку на фондовую и валютную секции Московской биржи, проводить операции с иностранными бумагами, а также анализировать изменения цен по сделкам.
Анализ рынка и законодательства
После первого успеха Дарья решила плотно заняться флиппингом и стала изучать сайты о недвижимости. Она несколько недель посвятила просмотру объявлений, составлению таблицы с параметрами, стоимостью и адресами жилья. Также девушка посмотрела вебинары с агентами недвижимости, застройщиками, чтобы понять, как будут меняться цены в ближайший год на квадратный метр.
Со временем флиппинг стал приносить Дарье солидную прибыль. Вырученные средства она снова вкладывала в покупку недвижимости. Она искала старые квартиры в хорошем районе по объявлениям на «Авито». Девушка обращала внимание на бывшие общежития, расположенные ближе к центру или метро. Также выгодно было покупать недвижимость рядом с вузами. Часто родители покупают скромное жилье перед учебным годом, лишь бы их чадо не жило в студенческом общежитии.
Подобная информация увеличивает шансы на выгодную покупку. Флипперу необходимо расписать количество денег и времени, которое он готов потратить на квартиру, а также возможную прибыль.
Флипперу предстоят расходы на:
Не рекомендуем покупать квартиры в залоге для использования во флиппинге. Оформление кредита или его закрытие могут существенно сократить бюджет.
Если подходящая квартира все же находится в залоге, флиппер может использовать возможность Совкомбанка и переоформить кредит по выгодной программе.
Важно заранее подумать о том, как действовать, если квартиру не получится продать в планируемый срок. Поэтому желательно приобретать недвижимость, которую можно сдавать.
Валерий купил «убитую» хрущевку на юго-западе Москвы. Ее состояние было настолько ужасно, что квартиру не могли продать три года. Бывшие владельцы превратили ее в склад старых вещей. Валерий потратил 5 млн рублей, посчитав, что это практически даром за жилье в хорошем районе.
Однако с квартирой ему пришлось повозиться. Три месяца ушло на ремонт, вывоз мусора и подбор мастеров. В итоге Валерий продал ее за 10 млн рублей. Даже после уплаты налогов Валерий остался доволен вложениями, хотя времени на обустройство жилья он потратил в два раза больше, чем планировал.
Флиппинг требует анализа свода законов об оформлении договоров купли-продажи имущества. Узнайте, где регистрируют права собственности, как проходит передача денег за квартиру.
Подбор квартиры
При выборе недвижимости важен метраж. Как правило, однокомнатная площадь продается быстрее, чем двух- или трехкомнатная квартира. Начинающие флипперы поэтому покупают гостинки. Они и дешевле всего.
За время работы флиппером Дарья посетила немало квартир с необычной планировкой. Она видела 12-метровые гостинки с санузлом, где диван в разложенном виде упирался в мойку. Девушка поняла: если требуется отделить санузел, то покупать лучше жилье площадью от 18 кв. м.
Если квартира в бывшем общежитии, то необходимо проверить, насколько удобно подвести воду. Удобно, если квартира соседствует с источником воды через стенку. Перед покупкой Дарья разговаривала с соседями: они могут быть против врезки в общую трубу. Недовольство они могут никак не объяснять, а противоречить из вредности.
Большинство флипперов не занимается процедурой согласования перепланировки. Ведь чтобы узаконить перепланировку, нужно, чтобы под мокрой точкой (это место с повышенной влажностью – санузел, кухня) этажом ниже тоже находилась мокрая точка. По этой причине опытные флипперы часто для перепродажи покупают 3-4-комнатную квартиру на первом этаже и делят ее на небольшие самостоятельные студии. Однако в таком случае могут возникнуть вопросы по ипотеке и последующей продаже, ведь флиппер продает одну комнату в многокомнатной квартире.
Если увеличиваете жилплощадь за счет балкона, то нужно разрешение жилищной инспекции. Такая перепланировка может навредить будущей продаже.
Риски
При ремонте может выясниться, что состояние дома гораздо хуже, чем казалось при покупке. Такое открытие увеличит затраты на ремонт. Неприятным сюрпризом после приобретения квартиры могут стать и насекомые в доме. Это потребует проведения дезинсекции, и желательно во всем доме сразу.
Получение прибыли – дело также непредсказуемое. Вы можете продать недвижимость первому пришедшему ее посмотреть, а можете и остаться с ней на неопределенный срок, уплачивая еще и коммунальные платежи. На «Авито» можно встретить объявления обновленных квартир, которые висят там годами. Возможно, был промах в выборе района и дома – в любом случае деньги оказываются «заморожены». Стоит быть к этому готовым, особенно если это были единственные накопления.
Расчетливый ремонт
Как известно, ремонт нельзя закончить, его можно только остановить. На ремонт квартиры, предназначенной для перепродажи, тратить время и деньги тем более не хочется. Однако вкладывать в работу мастеров все-таки придется.
Дарья в первую очередь обращает внимание на пластиковые окна, натяжной потолок и линолеум. Также на пол можно постелить ламинат, для покупателей это звучит «дороже», хотя по сопоставимой цене хороший линолеум будет практичнее и качественнее.
Лайфхак для флипперов
Быстрая продажа
Этому способствуют качественные фотографии. Если вы не умеете выбрать правильный ракурс, то дешевле предоставить дело профессиональному фотографу. Хорошо продаются квартиры, которые были сняты в солнечный день и светлое время суток.
Квартире необходимо придать уютный вид: чашка чая на столе, цветы. Посмотрите примеры в журналах об интерьере. Также быстрой продаже способствует перечисление в объявлении всех преимуществ недвижимости.
За пять лет флиппинга агентство недвижимости Дениса реализовало больше десятка квартир. Главный принцип – создать в квартире домашнюю атмосферу. Когда покупатель попадает в прихожую, Денис выдает ему домашние тапочки, а не бахилы. Простое действие позволяет сразу расположить клиента.
У агентства есть доступ к оптовым ценам на стройматериалы, поэтому оно не теряет на ремонте при флиппинге больших денег. Обычному флипперу подобный ремонт обойдется на 30% дороже. Денис понимает, что после ремонта жилье переходит в другую ценовую категорию, поэтому делает все, чтобы внешний вид повысил доходность от продажи жилья.
Налоги
Флиппинг – непростое дело с точки зрения закона. Частного инвестора может ограничить уплата налога с полученного дохода в размере 13%, если недвижимость в собственности менее пяти лет. Чтобы сократить эту сумму, флиппер может сговориться с покупателем о занижении цены продажи. Это влечет за собой юридический риск.
Валерий приобрел квартиру на собственные деньги за 4 млн рублей. Ремонт потребовал вложить еще 500 тысяч. Перепродал он жилье за 6 млн. Он должен заплатить 13% от разницы между покупкой и продажей. Она составила 2 млн рублей, поэтому уплатить в казну нужно 260 тысяч.
На налоги уходит большая часть прибыли. Флиппер может воспользоваться правом на получение налогового вычета, если у него есть доходы, с которых он уплачивает 13% НДФЛ. Такое право дается один раз в жизни. Но можно перенести остатки вычета на другой год, если в выбранном периоде вы уже вернули весь уплаченный НДФЛ.
Размер вычета от покупки квартиры не может превышать 260 тысяч рублей (13% от 2 млн рублей). Даже если вы использовали не всю сумму, государство все так же будет должно вам денег. Вы сможете вернуть их при покупке следующего объекта. Есть и другой имущественный вычет, которым можно пользоваться многократно, но не более раза в год – уменьшить налогооблагаемую базу дохода от продажи на 1 млн рублей.
Валерий ранее не использовал право на имущественный вычет. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета при покупке – 2 млн рублей. Поскольку Валерий заработал на продаже как раз 2 млн, он может вернуть всю сумму – 260 тысяч рублей – и выйти по налогам в ноль
Флиппинг, или как заработать на быстрой перепродаже недвижимости?
Во многих странах флиппинг считается разновидностью спекуляций на рынке недвижимости, и относятся к нему негативно, имея в своё законодательстве ряд ограничений по проведению подобных операций и обязательный специальный налог, что делает флиппинг невыгодным. По этой причине такие операции производятся не так часто, дабы не привлекать внимание надзорных органов.
Для того чтобы флиппинг обернулся высоким доходом, следует обладать определённым опытом, знаниями и навыками. Необходим грамотный выбор объектов недвижимости, стоимость которого должны быть ниже рыночной. Более того, инвестор должен уметь анализировать и предсказывать ценовой рост приобретаемого объекта недвижимости на ближайшую перспективу.
Аукционные торги – ещё один эффективный способ оптимального флиппинга, когда возможно выгодное приобретение ликвидного жилья, которое было изъято в качестве залога кредитным учреждением, за бесценок. Для этого потребуется оперативная реакция инвестора. Объекты, продаваемые в условиях форс-мажора по стоимости, как правило, стоят гораздо дешевле аналогичной недвижимости, продаваемой по рыночной цене. Форс – мажорные ситуации в данном случае – это тяжёлые жизненные обстоятельства или срочный переезд в другой город (страну).
Кроме того, для флиппинга важно понимание неустойчивого состояния рынка недвижимости, когда предсказать ближайшие перспективы не возможно, но с другой стороны, в такой период можно встретить недооценённые или просто «перспективные» объекты недвижимости, которые могут оказаться вполне ликвидными и прибыльными. Но в любом случае флиппинг лучше «работает» в условиях растущего рынка, нежели падающего.
4. Знание законодательства в сфере недвижимости.
Флип-сделки VS аренда квартиры или дома: что лучше?
Есть множество способов заработать деньги в бизнесе по недвижимости. Однако операции с недвижимостью обычно попадают в зону рисков. Но вы должны знать, что обе являются уникальными инвестиционными стратегиями сами по себе. Тем не менее, ответ довольно прост: как и при инвестировании в недвижимость, вы рискуете и приложите много усилий при покупке, ремонте или перепродаже.
Напротив, если вы используете стратегию «купи и держи», вам нужно купить арендуемую недвижимость, а затем без особых усилий сдать ее в долгосрочную аренду.
Тем не менее, возникает тот же вопрос, стоит ли вам выбирать флип-сделки или предпочесть аренду. Важно иметь детальное понимание обеих уникальных стратегий. Вместе со сравнением вы можете узнать, какой метод соответствует вашему образу жизни и финансовым целям.
Флип-сделки можно назвать активной инвестиционной стратегией, подразумевающей покупку и дальнейшей продажу недвижимости в короткое время. В большинстве случаев вы найдете два способа перепродать собственность.
Варианты флиппинга
Во-первых, инвестор может приобрести недвижимость по рыночной стоимости из-за финансовых затруднений продавца и продать её, когда она вырастет в цене. Для этого вам необходимо сосредоточиться на проблемной собственности и выявить домовладельцев, которые больше не могут управлять недвижимостью. Это также может быть из-за чрезмерного заёмного капитала или других проблем.
Во-вторых, вы можете купить собственность со структурными, проектными или условными проблемами, требующими дополнительных капиталовложений для ремонта и обслуживания. Таким образом, вы можете увеличить стоимость недвижимости и в дальнейшем использовать её для продажи.
Флип-сделки: стратегия прибыльности
Сдача в аренду квартир или домов
Сдача недвижимости в аренду — это стратегия пассивного дохода. Для этого вам нужно инвестировать в недвижимость с разумным размещением. Ведь вы будете владеть ею какое-то время. Это не обязательно должна быть очень высокая цена. Вам нужно искать недвижимость, сдаваемую в аренду с ежемесячным доходом, чтобы покрыть все ваши платежи по ипотеке и коммунальные расходы.
Постепенно, получая арендную плату, вы можете выплатить сумму ипотеки и увеличить свой капитал. Когда-нибудь в будущем вы сможете продать дом и получить хорошую прибыль в дополнение к доходу от аренды.
Стратегия доходности аренды
Чтобы получить прибыль от сдачи в аренду недвижимости, вам необходимо рассчитать рентабельность инвестиций или возврат инвестиций. Через рентабельность инвестиций вы можете измерить доходность актива, связанную с инвестиционными затратами.
Ключевые варианты флиппинга и сдачи внаём квартир
Отличия флиппинга и сдачи внаём квартир
Управление
Оба типа инвестиционных стратегий требуют разных финансовых и временных затрат. Когда вы меняете недвижимость, вам постоянно нужно искать её для покупки и продажи. С другой стороны, если вы занимаетесь ремонтом, вы либо сами ремонтируете, строите, либо руководите людьми, которые делают это за вас.
При сдаче недвижимости в аренду вам необходимо иметь дело с такими обязанностями, как сбор арендной платы, оплата счетов и управление арендаторами.
Денежный поток
Когда вы перепродаёте недвижимость, при удачной сделке вы получаете единовременно всю сумму.
Сдача в аренду собственности очень похожа на «медленное обогащение». Вы действительно получаете хорошие доходы, но вы будете получать прибыль каждый следующий месяц. Кроме того, вы владелец ликвидного актива, стоимость которого возрастает с каждым годом. В любой момент вы можете продать его без проблем.
Налоги
Флип-сделки облагаются налогом в 13% с разницы между покупкой и продажей жилья. И вам не разрешается списывать амортизацию принадлежащих вам активов.
Аренда недвижимости также облагается налогом в размере 13%. Более того, владельцы арендуемой недвижимости могут списать такие расходы, как ремонт, обслуживание и многое другое. Вы можете сэкономить тысячи рублей в год.
Инвестиции против спекуляций
Флиппинг больше похож на постоянную работу, чем на инвестиционную стратегию. Когда вы планируете осуществить флип-сделку, вам нужно потратить много времени, чтобы установить новые полы, окна, сделать облицовку ванной комнаты, обновить интерьер и т. д.
С другой стороны, покупка и владение арендуемой недвижимостью — это долгосрочная инвестиционная стратегия, обеспечивающая ежемесячное получение прибыли.
Какая стратегия лучше: флиппинг или аренда?
⦁ Инвестиции в аренду могут быть лучшим выбором для инвестора;
⦁ Медленный, но постоянный и стабильный денежный поток;
⦁ Платите меньше налогов;
Альтернативой может стать флиппинг, если инвесторы:
⦁ Хотят получить быструю и большую окупаемость инвестиций;
⦁ Имеют мало времени на инвестирование;
⦁ Хотят избежать стресса, связанного с управлением недвижимостью;
⦁ Используют флип-сделки, как альтернативу инвестициям в недвижимость.
Однако обе стратегии представляют разные аспекты, но вы можете комбинировать обе системы.
Точно так же, если у вас недостаточно денег для покупки арендуемой собственности, вы можете решиться на несколько флип-сделок, чтобы собрать необходимый капитал. Это означает покупку дешевой инвестиционной недвижимости, которая соответствует вашему бюджету. Таким образом, вы увеличиваете благосостояние за счет сдачи в аренду собственности. При этом пользуетесь преимуществами как аренды, так и продажи домов.
Вывод
Реалистичные спекуляции связаны с рискованными финансовыми транзакциями с ожиданием получения высокой прибыли в зависимости от рыночных колебаний. Таким образом, несмотря на то, что флиппинг может принести кучу денег за короткое время, он также может иметь неприятные последствия и может привести к большим потерям.
С другой стороны, покупка и владение недвижимостью — это долгосрочное вложение. Хотя вы можете не сразу заработать, владея арендуемой недвижимостью, тем не менее, вы можете быть уверены в постоянном источнике дохода.
Следовательно, изучив каждую стратегию в сфере недвижимости, можно понять, что оба подхода представляют собой разные инвестиции. Теперь выбор между обеими системами зависит только от вашей конкретной финансовой ситуации и целей.
Однако аренда объектов подходит для инвесторов, которые рассматривают недвижимость как основную часть своих инвестиций. В то же время, когда недвижимость используется в качестве вспомогательной тактики, лучше использовать флип-сделки.