что делать если стройку заморозили

Что делать если стройку заморозили

Эксперт Яндекса по обучению Анна Галкина рассказывает про решения, которые помогут индустрии недвижимости продолжить работу и инвестировать в будущий спрос.

На фоне режима самоизоляции и экономических потрясений рынок недвижимости оказался в не самой выгодной позиции.

У застройщиков тоже есть свои сложности:

Cтоит ли заморозить строительство и продвижение

Кредитное рейтинговое агентство НКР подготовило три сценария по изменению спроса на первичном рынке жилья в России в 2020 году. В зависимости от продолжительности эпидемии коронавируса и её последствий агентство даёт три варианта развития: умеренный, негативный и кризисный.

Важно понимать, что продажа недвижимости — это игра «в долгую». Средний цикл сделки в сегменте составляет от 3 до 6 месяцев, а в отдельных ценовых сегментах на решение о покупке может уйти до года. Поэтому приостановка рекламы сейчас может отразится именно на отложенных продажах.

Решения, которые помогут продолжить работу и инвестировать в будущий спрос

1. Не отключайте поисковую рекламу

Даже если стройка заморожена вы можете продавать квартиры и контактировать с вашей аудиторией. Пользователь принимает решение о покупке квартиры у конкретного застройщика не сразу — путь до первого обращения выглядит, как длинная цепочка взаимодействий с разными каналами. Представьте, что вы убрали все клики по рекламным объявлениям — в этом случае, вы можете потерять потенциальных клиентов, которые сейчас, в режиме самоизоляции, занимаются активным мониторингом и выбором предложений. К тому же, сейчас спрос существенно ниже, чем был в начале года, поэтому для охвата рынка вам потребуется значительно меньше инвестиций.

Данные сервиса Wordstat, все регионы. 21.04.2020

2. Взаимодействуйте с аудиторией в сетях

Сейчас пользователи активно взаимодействуют с онлайн-порталами и медиа: смотрят видео в онлайн-кинотеатрах, читают новости и статьи, проходят обучающие курсы и вебинары. Медийная реклама и реклама в РСЯ позволит показать ваше предложение максимальному числу пользователей на всех этих площадках. Яркие баннеры привлекут внимание, а широкие возможности таргетинга позволят попасть в нужную аудиторию.

С помощью видеорекламы вы сможете улучшить восприятие бренда, расширить охват, повысить продажи — при этом отследить эффективность и спрогнозировать заранее результат. Видеореклама в Яндексе насчитывает множество форматов и разные способы оплаты. Выбирайте подходящую для себя стратегию — закупайте размещение с оплатой за показы или платите только за клики (переходы) по объявлениям.

3. Обратитесь к заинтересованным клиентам

Если у вас есть контакты тех, кто интересовался покупкой квартиры, загрузите их в Яндекс.Аудитории и обратитесь к этим пользователям с новым предложением. А если хотите найти новую аудиторию, настройте сегменты look-a-like и показывайте рекламу пользователям, которые о вас ещё не знают.

4. Замеряйте эффективность разных рекламных сообщений

С помощью A/B-экспериментов в Директе вы сможете тестировать разные варианты объявлений или посадочных страниц, а также сравнивать между собой любые настройки, типы кампаний и даже медиапланы. Замеряйте и оценивайте эффективность ваших кампаний, чтобы понимать отдачу от каждого своего действия.

Источник

Что делать, если строительство многоквартирного дома остановилось

Российские власти предпринимают меры, чтобы сократить число замороженных строек в стране. Но пока задержка и остановка строительства объектов все еще не редкость. По данным Минстроя России, число долгостроев в 69 субъектах страны с января по апрель 2018 года выросло с 836 до 842. В незавершенных объектах числится 803,2 тыс. договоров, а в реестре обманутых дольщиков — более 30 тыс. россиян.

Рассказываем в коротких карточках, как опознать проблемного застройщика, в какие инстанции и с какими документами обращаться, как и зачем получать статус обманутого дольщика.

Превентивные мерыЧто можно сделать, чтобы вовремя обнаружить проблему

Еще до заключения договора желательно проверить, фигурирует ли застройщик на сайте Арбитражного суда, советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Там по картотеке дел можно искать по ИНН или ОГРН организации, при этом нужно вводить данные из проектной декларации по конкретному объекту, так как коммерческое наименование девелопера/инвестора может отличаться от названия собственно фирмы-застройщика.

Стоит также проверить, нет ли выбранного объекта в черных списках. В Московской области, например, на сайте Министерства строительства ежемесячно публикуются списки проблемных объектов.

Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев рекомендует также сразу закрепить в ДДУ право дольщика проверять строительство со своими представителями в присутствии представителя застройщика.

Эксперты также советуют дольщикам не пускать строительство на самотек и постоянно следить за тем, как идут дела. «Дольщик как экономически слабая сторона, которая полностью зависит от действий застройщика, в большинстве случаев ограничен в свободном доступе к достоверной информации о ходе строительства», — отмечает руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

ПризнакиКогда пора бить тревогу

Самый главный фактор, который должен насторожить дольщика, — отсутствие реальной динамики строительства. Это когда строительство не ведется вовсе или ведется силами двух-трех рабочих, слоняющихся на строительной площадке. «Правда, отследить динамику можно только на этапе монтажных работ — когда стройка ведется выше первого этажа. Работы в подземном паркинге или после укрытия кровли внешне наблюдать сложно, — отмечает Ирина Доброхотова. — Но если, например, прошло три месяца, а в доме не прибавилось ни одного нового этажа — это повод для волнений».

Есть и другие признаки, которые могут свидетельствовать о возникших у застройщика проблемах. Среди них эксперты называют частую смену генерального подрядчика, уклонение застройщика от контактов с дольщиками, отсутствие фотодневников о ходе стройки и веб-камеры на объекте.

Первые шагиС каких обращений следует начать

Для начала следует направить письменный запрос застройщику с просьбой разъяснить причины приостановки строительства и назначить новые реальные сроки сдачи объекта. У компании также стоит запросить утвержденный график строительства, чтобы понимать, когда запланировано завершение монтажных работ, когда строители должны приступить к отделке фасадов и т. д. При этом нужно быть готовыми к тому, что неблагонадежные застройщики могут уклоняться от ответов на поставленные вопросы.

Ответить дольщикам на вопросы могут также государственные органы, к полномочиям которых относится контроль над деятельностью строительных организаций. В частности, в Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), в Подмосковье — Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).

«Далее каждый дольщик должен принять решение: ждать, когда строительство начнется заново, или расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги (оплаченную сумму и неустойку)», — отметил директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.

СодействиеДействовать ли самостоятельно или лучше собрать инициативную группу

Обращения в различные инстанции — индивидуальны, то есть делаются от имени дольщика. Но создание инициативной группы, как отмечают юристы, всегда облегчает процедуру координации действий и отслеживания информации.

ДеньгиЧто делать, если дольщик хочет вернуть вложенные средства

В этом случае Дамир Хакимов советует подать иск в суд о взыскании с застройщика денежных средств и неустойки. Для этого понадобятся следующие документы:

«Если цель дольщика получение неустойки, то по закону обращение с данными требованиями в суд возможно по прошествии двух месяцев с момента нарушения сроков передачи объекта, — пояснила Нурида Ибрагимова. — Но у этой медали есть и обратная сторона: взыскание неустойки усугубит затруднительное финансовое положение застройщика, что, в свою очередь, может привести к его банкротству и, следовательно, снижению шансов дольщика на получение готового объекта».

ЖильеЧто делать, если дольщик хочет получить не деньги, а квартиру

Сначала нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи объекта и зарегистрировать его в Росреестре. Если допсоглашение подписано, но строительство прекращено, застройщик исчез и нет более никаких надежд, эксперты советуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собирать документы для включения в «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены». Проще говоря, в реестр обманутых дольщиков.

Если в отношении застройщика открыто уголовное производство, нужно также пройти процедуру признания потерпевшим. Для этого надо обратиться следователю УВД, который ведет дело, рекомендует Дамир Хакимов.

БанкротствоЧто делать, если до этого дошло

Чтобы инициировать процедуру банкротства, дольщик обязательно должен подать иск в арбитражный суд о включении его в реестр кредиторов компании. Если судом еще не применен параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику нужно самостоятельно подать соответствующее ходатайство, отмечает Нурида Ибрагимова.

«При процедуре банкротства застройщика дольщик находится в более выгодном положении, нежели иные кредиторы, поскольку дольщики имеют возможность выбрать вид требований, выраженных в денежном эквиваленте или в виде жилого помещения. В случае выбора требований в виде получения жилого помещения последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов», — рассказала юрист.

Реестр дольщиковЧто нужно, чтобы попасть в списки обманутых соинвесторов

Для защиты своих прав пострадавшие соинвесторы строительства имеют возможность подать в государственные органы заявление о включении в реестр обманутых дольщиков. Они должны соответствовать критериям, установленным приказом Минстроя России № 560/пр от 12.08.2016 года:

ПлюсыЧто даст гражданину включение в реестр обманутых дольщиков

Целью постановки на учет в реестр обманутых дольщиков является получение помощи от государства. Помощь может быть выражена и в предоставлении жилья, и в поиске инвесторов, которые готовы достроить жилой дом, изменив проектную документацию. Наконец, органы местного самоуправления могут завершить строительство за свой счет.

ДокументыКакие из них потребуются для включения в реестр

Для включения в реестр обманутых дольщиков нужны: заявление, копия паспорта, копия договора долевого участия, копии платежных документов, подтверждающих исполнение дольщиком обязательств по ДДУ, а также копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (при наличии). Так же может потребоваться решение о признании потерпевшим по уголовному делу (если оно было возбуждено).

ИнстанцииКакие еще можно задействовать

Кроме обращения в органы государственной власти, в том числе в арбитражный суд, за защитой своих прав, дольщик имеет возможность обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность застройщика, или к поручителю, с которым у застройщика заключен договор поручительства. Требования к страховой компании или поручителю могут быть выставлены только в денежном выражении.

«С 2017 года все застройщики должны производить отчисления в компенсационный фонд, который создан для направления средств на возмещение требований дольщиков в случае банкротства застройщика. Обращение в фонд также может являться подспорьем для дольщика, — советует Нурида Ибрагимова. — Не нужно исключать и обращения в средства массовой информации для создания информационного фона вокруг сложившейся проблемы, привлечения внимания государственных органов к ее разрешению».

Источник

Можно ли не платить рассрочку за квартиру, если дом перестали строить?

Купил квартиру в рассрочку, но дом строить так и не начали. Уже больше года стройка стоит. По ДДУ должны были сдать в четвертом квартале 2018 года. Но в договоре написано, что застройщик вправе перенести срок на один год, уведомив дольщиков.

В мае 2019 года заканчивается разрешение на строительство. Денег на счетах у застройщика нет. Инвестора найти застройщик не может, кредит ему не дают.

Как быть с рассрочкой? Должен ли я продолжать платить? Очень не хочется.

Сложно сказать однозначно, нужно оценивать всю ситуацию целиком. По закону вы обязаны платить до тех пор, пока или не расторгнете договор, или застройщика не признают официально банкротом. С другой стороны, переводить плату «мертвому» застройщику — это риск потерять деньги.

Расскажу подробнее, на что стоит обратить внимание и как принять решение, стоит ли платить дальше.

Как надо платить по договору долевого участия в строительстве

Если застройщик предоставил вам рассрочку, по закону вы должны платить, пока действует ДДУ. Иначе застройщик сам предъявит вам неустойку. Еще он может расторгнуть с вами договор в одностороннем порядке, если просрочите платеж более чем на 2 месяца или регулярно — три раза за 12 месяцев — не будете платить вовремя.

Надеюсь, что вы не путаете рассрочку и ипотеку. Рассрочку дает сам застройщик, а ипотеку — банк. Ипотеку лучше продолжать платить в любом случае, поскольку банку все равно, ведется стройка или нет. Если перестанете платить, он наложит на вас штрафные санкции и будет пытаться взыскать долг.

Что касается одностороннего права застройщика на перенос сроков, то это незаконно. Хотя тут есть путаница в терминологии. По закону застройщик должен передать квартиру в срок, предусмотренный договором. Вот этот срок он не может поменять без вашего согласия. Точнее, он может предложить, а вы — не согласиться. Технический срок окончания строительства застройщик перенести вправе. Но у вас есть такое же право получить за этот перенос неустойку или расторгнуть договор.

Закон напрямую не дает вам права перестать платить, даже если стройку заморозили. Но нужно четко понимать риски и представлять все варианты развития ситуации. Их множество, я расскажу об основных.

Расторжение договора

При полной остановке строительства, если очевидно, что дом в срок, предусмотренный договором, построен не будет, вы можете потребовать в суде расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств и процентов.

В этом случае вы должны написать застройщику претензию с предложением добровольно расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам денежные средства с процентами. А также уведомить, что прекращаете выплачивать деньги и готовы пойти в суд с иском о расторжении договора, если застройщик откажется добровольно его расторгнуть. Это убережет вас от встречного иска застройщика за просрочку платы по ДДУ.

Но одно дело — расторгнуть ДДУ и другое — вернуть свои деньги. Суд, может, и расторгнет договор и застройщик сам согласится на это. Но вернуть деньги он не сможет, потому что их у него давно нет.

С 2014 года в РФ действовали разные системы и схемы защиты прав дольщиков на случай банкротства застройщика. Сначала застройщики страховали риски. Это значило, что в случае недостроя и банкротства дольщику выплачивали сумму, равную цене квартиры. Но страховые компании не выдерживали объемов выплат при банкротстве крупных застройщиков и тоже банкротились. Еще иногда застройщики получали поручительство банка, но таких случаев немного.

Поэтому в первую очередь проверьте, застрахован ли ваш ДДУ страховой компанией и какой именно. Многие страховые закрылись и ушли с рынка. Ждать, что они выплатят вам возмещение вместо застройщика, преждевременно. Кроме того, основанием для страховой выплаты считается признание застройщика банкротом. А от того момента, как застройщик перестал строить, и до банкротства могут пройти годы.

Сейчас застройщики отчисляют обязательные платежи в государственный компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Но, к сожалению, скорее всего, ваш дом начали строить до создания этого фонда, поэтому он вам не поможет.

Кроме того, сейчас повсеместно замороженные стройки спасают за счет достройки силами других компаний и местных властей. Это долго: скорее всего, квартиру вы увидите на пару лет позже, чем написано в договоре. Но если расторгните договор, квартиру уже точно не получите. Зато есть риск, что останетесь с требованиями денег к бывшему застройщику в деле о банкротстве. А в это время дом достроят другие застройщики и квартиры передадут всем, кто не расторг договор.

Поэтому это очень сложное решение, которое можно принимать, только проанализировав все риски и оценив перспективы спасения застройщика посторонними силами. Желательно это сделать очно с компетентным юристом.

Выплата неустойки

Если есть вариант, что дом все же начнут строить, но продолжать платить страшно, подсчитайте, какие потери будут больше: от неустойки, которую вам предъявит застройщик за задержку платы, или от того, что вы продолжите платить, а застройщик в итоге обанкротится.

Сопоставить расходы легко. Если вы перестаете платить застройщику, он может взыскать с вас неустойку. Это 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Так как ставка рефинансирования больше не применяется, фактически просрочка считается от ключевой ставки. Ее всегда можно посмотреть на сайте ЦБ РФ.

Приведу пример в цифрах. Вы купили квартиру за 4 млн рублей, заплатили уже 2 млн и еще 2 млн должны заплатить в течение 10 месяцев — по 200 тысяч рублей в месяц. Дата платежа — 25-е число каждого месяца. Значит, с 26-го числа начинается просрочка на оплату 200 тысяч рублей и начисляется неустойка.

Неустойку можно рассчитать по формуле:

Сумма долга × Количество дней просрочки × 1/300 × 7,75% (текущая ключевая ставка)

Получается, что при долге в 200 тысяч за один день просрочки вы будете должны застройщику:

200 000 × 1 × 1/300 × 7,75% = 51,67 рубля неустойки. За месяц — 1550,1 рубля

Со второго месяца у вас добавится еще один просроченный платеж в 200 тысяч рублей, а значит, через два месяца неустойка будет уже 4650,3 рубля. Это значительно меньше, чем потенциальная потеря дополнительных 400 000 тысяч при банкротстве застройщика.

Кроме того, очевидно, что застройщик дом вовремя не построит, поэтому сам будет должен вам неустойку. Для застройщика ее размер ровно в два раза больше, чем для вас. Поэтому, если вы оба нарушаете обязательства, он всегда будет должен вам больше.

Но здесь есть риск. Застройщик может сам расторгнуть с вами договор из-за остановки оплаты, но деньги при этом не вернет. Есть шанс такое расторжение оспорить в суде. В качестве аргумента в свою защиту надо указать, что вы перестали платить, потому что дом перестали строить. Но гарантий никаких и вы рискуете получить ту ситуацию, которую я описывал ранее: останетесь без денег, квартиры и с перспективой сидеть в деле о банкротстве годами.

Смена графика оплаты

Договоритесь с застройщиком об изменении графика оплаты. Например, предложите приостановить платежи до того момента, как он снова начнет строить дом. Маловероятно, что он на это пойдет, но шанс есть. Это зависит от степени жизнеспособности застройщика.

В вашем случае, похоже, у застройщика дела идут неважно и ситуация в целом плохая. Не будете платить — есть риск, что договор с вами расторгнут и денег не увидите. Будете платить — есть риск, что дом не построят, застройщик обанкротится, страховая уже закрылась — и денег тоже не увидите.

Поинтересуйтесь у местной администрации статусом застройщика. Спросите, считается ли он проблемным, сдает ли обязательную отчетность, посмотрите в базе данных арбитражных судов по ИНН или названию застройщика информацию о возможных процедурах банкротства.

Если обязательства застройщика были застрахованы, посмотрите информацию о страховой компании в полисе. Его вам должны были представить при регистрации ДДУ. Если страховая компания еще существует, позвоните в нее. Уточните, знают ли они о проблемах застройщика и какие предлагают условия для получения страховых выплат. Подумайте, что лучше: вернуть деньги, которые уже заплатили, через страховую компанию или ждать, что дом все же будут достраивать силами других компаний.

Вариантов много, поэтому в любом случае советую обратиться к профессионалу, чтобы проанализировать все риски.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Стройку заморозили, что делать с ипотекой?

Ипотечный кредит от банка Открытие от 9,3% → Подать заявку

Участие россиян в долевом строительстве – распространенная практика. На дату заключения договора нет гарантий, что дом будет достроен вовремя, да и будет ли он вообще стоять на участке. Девелоперам часто нечем платить за стройку, поэтому они могут дойти до банкротства.

В итоге строение не возводится, замораживается, а людям приходится погашать квартиру от застройщика-банкрота. По сути дольщик платит за «воздух». Огорчаться не стоит, так как есть альтернативные варианты защиты своих прав, которые работают.

Актуальные предложения

Проверьте девелопера в списке банкротов

Перед подписанием ДДУ загляните на сайт kad.arbitr.ru и проверьте, не предвидится ли у компании банкротства в будущем. Укажите ИНН или ОГРН, название фирмы и перед глазами окажется весь список судебных дел, которые ведутся по отношению к организации.

Если под номером дела есть пометка «Б» красного цвета, значит процесс признания несостоятельности компании уже запущен. На какой все стадии легко определить, если заглянуть в судебные документы, нажав на номер дела.

Список всех обанкротившихся предприятий можно посмотреть на сайте bankrot.fedresurs.ru:

Вступать в договорные отношения с такими учреждения не стоит, лучше выбрать более надежного девелопера.

Что делать с ипотекой если стройку заморозили

Для начала подойти в отделение, где взяли заем с просьбой пересмотреть условия кредитования. Банк вовсе не должен идти на уступки. Если кредитору будет против реструктуризации, имеет право подать на неплательщика в суд, наложив взыскание на недострой.

Когда жилой комплекс находится на стадии котлована или достроен только до 1-2 этажа, то понятно, что кредиторам ничего не получить на торгах. Есть еще такая процедура, как ипотечная амнистия, но в этой ситуации она не работает. Дело в том, что дольщики по ипотечному соглашению передают в залог не жилье, а права требования до ДДУ.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Неисполнение обязательств перед финансовой компанией чревато ухудшением кредитной истории, описью личного имущества, потерей личной квартиры. Но решая вопрос с банкирами, не забудьте за переговоры с застройками. Нет гарантий, что даже стабильно работающий девелопер не станет когда-нибудь банкротом.

Так что многие строительные фирмы страхуют свое выполнение обязательств перед дольщиками. Когда это именно ваш случай, то обращайтесь к СК, которая и погасит задолженность по займу.

4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты

Сбор документов для включения в реестр обманутых дольщиков

Правительство понимает, что несет некоторую ответственность перед обманутыми девелоперами людьми. Поэтому существует специальный реестр. Это дает шанс людям решить свои проблемы за счет государственного финансирования.

Надумали подавать документы в этот реестр? Проверьте для начала, насколько вы соответствуете этой программе:

В этом списке есть исключения – дома на участках без необходимых согласований, двойные продажи недвижимости, есть нарушение градостроительного плана и т.д.

Таким образом, попасть в этот список можно только в том случае, если строительная компания ведет свою деятельность без нарушения российского законодательства. Нет шансов и у тех, кто не оформил ДДУ. Документы подают в специальные комитеты, которые есть в каждом регионе.

В Москве – это комитет столицы по обеспечению реализации инвестиционных проектов по строительству и контролю в области долевого строительства. В СПб – это комитет по соцполитике города.

На руки обратившемуся дадут расписку о получении всех бумаг, где будет указан перечень документов, число листов в них. Ответ госорганы дадут в течение двух недель, а еще 5 дней понадобится на передачу ответа пайщику.

Дом «заморозили»: инструкция к действию

Итак, если возведение вашего ЖК стоит на месте, делайте следующее:

На этом всевозможные законные способы вернуть свое заканчиваются. Придется только ждать. В целом, получение возмещения или жилья при банкротстве девелопера – длительный и тяжелый процесс, к которому добавляется еще и банк.

Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

Источник